房地产信托贷款是金融信托机构受委托人委托，在委托人存入的委托存款额度内，按委托人指定的方向和金额发放的贷款。所以金融信托机构对信托贷款不承担风险。房地产信托贷款是指金融信托机构利用吸收的房地产信托存款、自有资金和筹集的其他资金向房地产企业发放的贷款，主要用于房地产周转资金，比一般银行贷款灵活方便，审批迅速，但其利率要比银行稍高。
4·房地产信托基金
房地产信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集不特定多数（法人和自然人）投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。房地产信托基金（REITs）是指房地产信托机构为经营房地产信托投资业务而建立的专门营运资金。它一般采取发行房地产基金凭证的形式，将小额投资者的资金汇集成大额房地产基金，再择优投资于房地产项目，基金投资实行专家管理和透明化运作，从而实现资金的规模经营，提高经营效益。房地产信托基金的主要特点是集体投资、委托经营、分散风险、共同受益。
6·4·3股票融资
房地产股票是房地产企业为筹集资金用以证明投资者股东身份和权益并据以获得股息和红利的凭证。股票一经发行，持有者即为公司股东，有权参与公司的决策，分享公司权益，同时分享公司的责任和风险。股票一经认购，持有者不得要求退还股权，但可以转让。房地产企业发行股票，能为其获得永久性资金来源，并对于改善企业经营管理、完善企业制度，都有重要意义。
1·股东的类型
房地产企业从自身经营需要出发，根据投资者投资心理，发行各种股票，按不同标准，可以有以下几种基本类型。
1）普通股股票和优先股股票
按股票所代表的股东权利划分，股票可分为普通股股票和优先股股票。普通股票实行同股同权同利，股东有权参加企业经营管理，是最基本的股票。优先股票是指在经营利润分配和剩余财产分配上有优先权的股票，这种股票的股东无权参与企业经营管理，股息比较固定，是特别股股票的一种。
2）记名股票和不记名股票
按照是否记载股东姓名，股票可分为记名股票和不记名股票。
（1）记名股票。记名股票是指将股东姓名记载在股票票面和股东名册的股票。购买记名股票，认购者姓名要载入股票票面和股东名册。若股票属多人共有，要记载各共有人名字；属法人持有，应记载法人名称和法人代表姓名。记名股票遗失，其股东的资格和权利并不消失，并可依法要求公司补发股票。记名股票转让必须登记注册。
（2）不记名股票。不记名股票是指股票票面不记载股东姓名的股票。其股东资格的确认是依照占有的事实来证明。不记名股票转让无须办理过户登记。在我国，股票采取了无纸化的形式，但从理论上仍属于记名股票。
3）有面值股股票和无面值股股票
有面值股股票是指在股票票面上记载一定金额的股票。现代股票以有面值股股票为主，而且国家往往规定了最后面值。这种股票发行价格可高于或等于票面金额，一般不允许低于票面金额。我国股票票面金额往往定为一元。无面值股股票是指股票票面不记载金额的股票。这种股票往往要注明其在公司资金总额中所占的比例。我国至今尚无无面值股股票。
2·房地产股票的发行
1）发行途径
（1）募集设立公司发行。募集设立公司发行是指由发起人认购部分股份（不低于总股份的35%），其余股份向社会公开募集资金，同时利用所获资金成立股份有限公司的方式，这是股票的初次发行。
（2）募集新股公开发行。已发行过股票的股份公司根据经营需要增加资本，或者保持适当资金结构时，可以向社会发行新的股票，这种新股发行均属有偿增资发行。募集新股公开发行包括配股和新发行股份筹资上市两种方式。配股是指上市公司在获得有关部门批准后，向其现有股东提出建议并获同意后，使现有股东可按其所持股份比例认购配售股份的行为。它是上市公司发行新股的一种重要方式。第二上市是指已经在某一证券交易所上市的上市公司，继续将其同种股份在另一证券交易所持牌交易。新发行股份筹资是指上市公司对第二市场投资人发行新股。
（3）无偿增资发行。无偿增资发行是指公司股权的增加不是向外募集，而是将公司的部分积累按比例作为新发行的股票无偿分配给原股东，以调整公司的资本结构。
（4）可转换公司债券。可转换公司债券是指可以按一定价格在一定时间后按一定比例转换成普通股股票的公司债券。当可转换公司债券转换成普通股，持有者就由债券人转变成为公司的股东，并且持有人无须支付额外的资金，同时原有债权与债务关系自动消灭。
2）发行方式
按照股票发行过程是否有中介机构参与，股票发行方式可分为直接发行和间接发行。
（1）直接发行。直接发行是指发行人不通过证券承销机构而自己发行证券的一种方式。直接发行程序比较简单，能使发行公司直接控制发行过程，实现发行意图，节省发行费用。但其不利之处是社会影响小、拖延时间长，发行风险由公司自身承担。因此，以直接筹资为目的的股票发行，往往不采用直接发行的方式。
（2）间接发行。间接发行是指发行人将股票发行委托给一家或几家证券承销机构办理的一种方式。具体可分为金额包销、余额包销和代销3种方式。金额包销是指承销商将发行人拟发行的证券全部认购下来，并立即向发行人付清全部款项，然后再按市场条件转让给投资者的一种方式。这时承销机构要承担全部风险。余额包销是指发行人委托承销商以约定的发行条件和发行额，在约定的期限内向社会发行证券，并对到期未售出的余额按约由承销商认购付款的一种发行方式，这时承销机构要承担部分发行风险。代销是发行人委托承销商代为向社会公开销售证券，承销机构按协议的发行条件，在约定的期限内尽力推销，承销期满，将所筹款项及未售出的股票交还发行人的一种发行方式。在这种发行方式下，承销机构不承担任何发行风险。
3）股票发行价格
股票发行价格在筹资发行时，由发起人决定，在增资扩股时由董事会提议，股东大会决定，并报证券主管部门批准。股票发行价格有平价发行、溢价发行、折价发行3种。
（1）平价发行。平价发行也称面值发行或等价发行，是指股票的发行价格与票面金额相等的一种发行方式。这种方式便于发行工作顺利完成，但不能获得溢价收益。
（2）溢价发行。溢价发行是指以超过股票面值的价格发行股票。这种发行方式可使发行公司获得溢价收益。
（3）折价发行。折价发行是指以低于面额的价格发行股票。2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订通过了新的《中华人民共和国公司法》（中华人民共和国主席令第42号），自2006年1月1日起施行。修订后的公司法第一百二十八条规定：“股票发行价格可以按票面金额，也可以超过票面金额，但不得低于票面金额”，即不允许折价发行。
4）发行程序
房地产股票的发行有一套严格的程序，通常要经过准备、审批和实施3个阶段。
（1）准备阶段。在这一阶段内，房地产企业必须充分了解市场情况，比较各种融资手段，以确定是否以发行股票来筹集资金。然后，要起草发行股票所需的各种文件，并由有关资信机构进行资信评估，同时要对企业资产进行评估。
（2）审批阶段。准备阶段发行公司可依隶属关系向地方人民政府和中央企业主管部门提出发行申请，地方政府对地方企业的发行申请进行审批，中央企业的主管部门在与申请人所在地方政府协商后对中央企业的发行申请进行审批；审批结果抄报国家证券委员会，由中国证监会复审同意后，申请人向证券交易所上市委员会提出上市申请，经同意接受上市，方可发行股票。
（3）实施阶段。当申请得到批准后，企业就可以组织发行工作了。通常委托金融机构代理发行。正式发行前，公司用适用的方式向公众公告，在约定日期内由承销机构负责具体操作，向社会发售股票。
6·4·4债券融资
房地产债券融资是指房地产企业通过债券市场获得资金的一种方式，兼具直接融资和债务融资特性。根据发债主体的不同，债券可以分为政府发行债券、金融机构发行债券和房地产企业发行债券3种。发行债券可以筹集到社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。房地产债券具有发行总额大、票面利率较高、期限长和相对安全的特点。
在理论上，债券筹资的发行成本要比股票筹资低；债券利息可从税前利润扣除，而股息则从税后利润支付，存在公司法人和股份持有人双重课税的问题；债券还可以发挥财务杠杆的作用，增加每股税后盈余；债券融资不影响原有股东的控制权，债券投资者只能按期收取本息，没有参与企业经营管理和分配红利的权力，对于想控制股权，维持原有管理机构不变的企业管理者来说，发行债券比发行股票更有吸引力。
与发行股票一样，房地产债券的发行也需要有一个发达开放的资本市场。从我国目前金融市场的实际状况出发，靠发行债券融资还存在很多困难。近十几年来，发行债券的房地产企业屈指可数。由于曾经接连出现企业债券到期无法偿还的事件，我国债券市场从此陷入低潮，国家采取了严厉措施，限制企业发行债券，尤其严格限制房地产企业。因此，房地产债券目前在我国房地产企业融资总额中所占比重很小。
6·5房地产投资概述
6·5·1房地产投资的概念
房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产的开发与经营活动的经济行为。即以获取房地产收益为目的，投放一定量的资金，用以开发经营房地产的行为。
1·房地产投资的主体
投资主体是指在投资活动中具备独立决策权、享有投资收益、承担投资风险的政府机构、经济实体和个人。作为投资主体一般要具备以下3个条件。
（1）在社会、经济发展过程中有相对独立地作出投资决策的权力。
（2）有足够的资金来源进行投资。
（3）对投资所形成的资产有所有权或支配权，并能相对自主地或委托他人进行经营。
目前我国的投资主体有：①中央政府作为投资主体，其投资重点一般为公用事业、基础设施、基础工业、极少数大型骨干企业，以及国防、航天、高技术等战略产业的投资；②地方政府作为投资主体，主要从事区域性公用事业、基础设施、教育、卫生、社会福利等方面；③企业作为投资主体，企业作为相对独立的经济实体，根据市场需求和企业更新技术、改进工艺等要求，作出相应的投资决策，进行投资活动；④个人作为投资主体，相对于前3个投资主体而言，其具有范围广、数额小、灵活性强等特点；⑤外国投资主体，主要是指外国政府、金融机构、企业和个人对我国进行的直接投资，包括外商独资、合资和合作经营等。不同的投资主体担负不同的投资任务，采取不同的投资方式。它们既是独立的，又是相互联系的；既可单独投资，也可以不同投资主体联合投资，由此构成了我国有机的、多元化的、多层次的投资体系。
在房地产投资活动中国家或地方政府是具有特殊意义的投资主体；各类房地产开发经营企业是房地产业最活跃的投资主体；个人以多种方式、多渠道投入到房地产业中；外商正以雄厚的资金和实力进入中国房地产市场，对中国房地产业具有重要的推动作用。
2·房地产投资的客体
房地产投资的客体是房地产资产，包括房地产实物资产和基于房地产实物资产的证券（房地产证券）。房地产实物资产投资又分为房地产开发投资和房地产置业投资两种类型。房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资，包括商品房建设投资和土地开发投资。商品房建设投资是指房地产开发企业（单位）开发建设供出售和出租用的商品住宅、厂房、仓库、饭店、度假村、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资。土地开发投资是指房地产开发企业（单位）进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、供气、通信等工程所完成的投资。置业投资主要是指投资购买已建成的物业，包括商业、物业、工业物业、住宅等，其目的是用于出租或自营，从出租或经营收益中逐渐收回投资、赚取利润。
3·房地产投资的形成条件
供投资者选择的投资领域有许许多多，房地产投资只是其中之一。只有投资者对房地产投资发生兴趣，具有投资房地产的愿望时，才有可能形成房地产投资；只有投资者有资金，而且可以用来投放到房地产上时，才有可能形成房地产投资；只有投资者愿意把可供投放的资金用于投资房地产，而且具备肯吸收这项资金的房地产项目，才会有可能形成房地产投资；同时投资项目能够给房地产投资者带来满意的投资回报，才有可能形成对房地产的投资。
投资者投资房地产的目的和动力就是获得较高的投资回报，以少钱而生多钱，投资者满意的投资回报包括满意的投资收益、满意的投资回收期及投资风险估计等。投资者满意的回报是一个相对的概念，它是指房地产投资者在投资前综合考虑后的评价结果。
由此可见，房地产投资的形成需要满足一定的条件：投资者有投资房地产的愿望且有可供投放的资金；投资者找到了投资房地产机会且能获得满意的投资回报。即通常所说的有愿望、有资金、有机会、有满意的投资回报，只有这4条同时满足的时候，投资者才可能将资金投入到房地产领域。
4·房地产投资的目的
投资者进行房地产投资的主要目的，是为了实现其财富价值的最大化。投资者通过房地产投资，还可以获得作为房地产业主的荣誉，获得经常性的收益和资本增值，同时还可以降低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。
6·5·2房地产投资的特点
房地产投资由于其商品的特殊性，存在着不同于其他投资类型的特点，认识和掌握这些特点，是从事房地产开发投资的关键所在。房地产开发投资通常具有以下特点。
1·投资成本高
