对于有比较好的盈利前景的房地产投资项目，有些金融机构和机构投资者不甘心只提供债务融资而获得稳定的利息和费用收入，他们往往还希望分享项目投资的利润。因此，在为房地产投资者提供债务融资的同时，提供部分权益融资或允许部分债务融资在一定条件下转为权益融资，是许多金融机构和机构投资者希望选择的方式。
2·直接融资与间接融资
按融入和融出资金双方接触和联系方式的不同，可以将资金融通划分为直接融资和间接融资两种。
直接融资是指拥有暂时闲置资金的企业（或机构）与资金短缺需要补充资金的企业，相互间直接进行协议或在金融市场上前者购买后者发行的有价证券，将货币资金提供给需要补充资金的企业使用，从而完成融资过程。直接融资的特点是双方直接接触，基本没有中间环节。
间接融资是指暂时拥有闲置资金的企业（或机构）通过存款的形式，或者购买金融机构发行的有价证券，将其暂时闲置的资金先行提供给这些金融中介机构，然后再由这些金融中介机构以贷款等形式或通过购买需要资金的企业发行的有价证券，把资金提供给这些企业使用，从而实现融资过程。间接融资的基本特征是资金融通通过金融中介来进行，由金融机构筹集资金和运用资金两个环节构成。
一般间接融资方式比直接融资方式有较多的优越性。直接融资是一种资金直供方式，像物物交换一样，受到融资双方在资金数量、信誉及时间、地点和范围等方面的限制。而间接融资则是一种可以无限扩展的融资方式，银行等金融机构可以在社会范围内集中资金，融资规模可大可小，方式灵活，资金的运用也更加合理有效，且利于中央银行进行宏观的金融控制。
6·2·4房地产融资的意义
资金问题历来都是房地产投资者最为关切和颇费心机的问题，任何一个房地产投资者，能否在竞争激烈的房地产市场中获得成功，除了取决于其技术能力、管理经验，以及其在以往的房地产投资中赢得的信誉外，还取决于其筹集资金的能力和使用资金的本领。就房地产投资而言，即使开发商已经获取了开发建设用地的土地使用权，如果该开发商缺乏筹集资金的实际能力，不能事先把建设资金安排妥当，其结果很可能由于流动资金拮据、周转困难而以失败告终；对于置业投资来说，如果找不到金融机构提供长期抵押贷款，投资者的投资能力就会受到极大的制约。所以，尽管人人都知道房地产投资具有获得高额利润的可能，但这种高额利润对绝大多数人来说，是可望不可即的。
从金融机构的角度，其拥有的资金如果不能及时融出，就会由于通货膨胀的影响而贬值，如果这些资金是通过吸收储蓄存款而汇集的，则还要垫付资金的利息。所以金融机构只有设法及时地将资金融出，才能避免由于资金闲置而造成的损失。当然，金融机构在融出资金时，要遵循流动性、安全性和盈利性原则。世界各国的实践表明，房地产业是吸纳金融机构信贷资金最多的行业，房地产开发商和投资者，是金融机构最大的客户群之一，也是金融机构之间的竞争中最重要的争夺对象。
6·3房地产融资的基本要求与决策内容
6·3·1房地产融资的基本要求
房地产融资的基本要求是指房地产企业在融资过程中，要研究、分析和评价影响融资的各种因素，力求达到房地产融资的综合效益最佳的目的。房地产融资的基本要求有以下几个方面。
1·确定合理的融资规模
房地产企业无论通过什么渠道，采取什么方式筹措开发资金，首先应该确定合理的资金需求量。融资固然要广开渠道，但必须有一个合理的界限。融资过多，会增加融资成本，影响资金的使用效果；融资过少，又会影响开发资金的供应，进而影响开发的规模和进展速度。因此，在确定合理的融资规模时，不仅要考虑房地产开发的规模、生产周期等，还要注意房地产商品的销售趋势，防止盲目开发不适销对路的商品房而造成大量资金的积压，影响开发资金的正常周转。同时，还要根据开发项目对资金使用的时间要求，将全年的开发资金需求量合理分解为每季度、每月的需求量，以便合理安排融资、投放和回收，加速资金的周转速度。
2·正确选择房地产融资的渠道和方式，降低融资成本
房地产融资成本是指房地产企业在融资时所支付的一定代价，这些代价主要包括筹措费和资金使用费。随着我国房地产金融市场体系的构建和不断深化，房地产企业融资的渠道越来越广泛、融资的方式也越来越多样化，但不同的融资渠道和融资方式所付出的代价是不一样的，即具有不同的融资成本。例如，债券融资的利息计入生产成本在税前支付，而股票融资的股息和红利须在税后利润中支付，这样就使股票融资的资金成本大大高于债券融资的资金成本。因此，房地产开发商在融资时，一方面要严格遵循国家的有关方针、政策和财政税务制度，选择合理的融资渠道；另一方面，又必须考虑融资成本，要选择投资收益高于融资成本的融资渠道和方式。
3·统筹考虑房地产的融资与投资，提高房地产资金的使用效益
房地产企业融资必须首先确定有利的投资方向和明确的资金用途，才能更好地选择融资的渠道和方式。因为资金的投向，既决定了资金需求量的多少，又决定了投资效益的大小。只有在确定投资的需求量及其效益之后，才能进一步规划房地产融资的渠道、方式和成本。在房地产融资的过程中，要统筹考虑融资和投资两个环节，力求融资成本低而投资效益高，达到综合效益最优，要防止把融资和投资两个环节割裂开来。
4·按规定建立资本金制度
房地产企业的开发、生产、经营活动是一个连续不断的过程，为了保证该过程的持续进行和减少因资金短缺带来的经营风险与财务风险，房地产企业必须具有一定数额供其长期支配使用而不需要偿还的自有资金。为此，房地产企业应按规定建立资本金制度，其资本金数额应根据国家有关规定在企业章程或协议中明确规定，并由投资者在房地产企业设立初期一次或分几次投入企业。房地产企业筹集的资本金是法定的自有资金，房地产企业依法对其享有经营权，投资者在房地产企业经营期内不得以任何方式抽回。
5·优化房地产的资金结构
房地产企业可依靠举债来从事房地产的开发经营活动，即进行负债经营。所谓负债经营，就是利用财务杠杆作用来改变企业的资产负债比率，以较小的权益资本去投资较大的项目，从而达到提高权益资本利润率的目的。房地产企业进行负债经营必须考虑两个方面的问题：①要保证投资利润率高于资金成本率，以保证企业的经济效益；②负债的多少要与企业资本金的多少有一个恰当的比例，即优化资金结构。房地产开发企业应适度举债，负债的多少必须与自身的偿债能力相适应。负债过少，则会丧失投资获利的机会；而负债过多，则会产生较大的财务风险，甚至由于丧失偿债能力而面临破产。
假定某房地产企业拥有100万元股本，现有某一投资项目，预计该项目的投资收益率为12%。如果该企业不进行任何融资，那么股本资本的利润率就是12%。现在假定其能够以10%的利率借入100万元，与原始股本一并投资，收益水平仍为12%。那么，由于财务杠杆的作用，100万元原始股本的净收益达到14万元，即收益率为14%。但是，如果借款利率仍为10%，而收益水平由于市场风险跌至8%。那么，同样由于财务杠杆的作用，100万元原始股本的净收益只有6万元，即收益率降为6%。
因此，房地产企业在融资活动中，不仅要考虑每笔资金的融资成本，而且还要从总体上优化企业的资金结构，既要利用负债经营的财务杠杆作用提高企业收益水平，又要维护企业财务的稳定，以减少财务风险。
6·3·2房地产融资的决策内容
1·房地产融资决策的概念
房地产融资决策是指房地产企业财务管理部门在企业融资目标的总体要求下，从若干个可以选择的融资方案中选择令人满意方案的过程。
2·房地产融资方案的内容
(1)欲筹集资金的币种、数额。
(2)融资流量。即与房地产企业资金投入和资金偿还要求相适应的不同时间内筹集资金与偿还资金的数量。
（3）资金来源构成。即各种融资方式所筹集的资金占总融资额的比重。
（4）融资风险分析及风险管理措施。融资风险是指融资过程中可能给房地产企业造成损失的不确定性。风险管理措施是指风险规避、风险自留、风险转嫁、风险中和，以及外汇套期保值等具体措施。
（5）融资成本预算。即在融资过程中所必须支付的手续费、工本费、管理费等费用的估算。
（6）融资方法。即对直接融资或委托融资作出选择。直接融资是由房地产企业直接向投资人筹集房地产开发、经营资金，如直接预售房屋收取购房款，直接发行股票、债券筹资等。委托融资是房地产企业委托银行、证券公司、信托投资公司等金融机构代理企业融资，如委托发行股票、债券等，以及向金融机构申请房地产开发贷款。
（7）明确融资的权利责任关系，安排融资工作各阶段的先后顺序，以及各阶段的具体目标、任务、时间、地点和负责人等。
3·房地产融资方案的选择方法
选择确定房地产融资方案的方法，一般采用比较分析法，即对各个可行的房地产开发融资方案的安全性、经济性和可行性用分级评价的方式进行比较，即将安全性、经济性和可行性各指标按优劣顺序排列为A、B、C、D4个等级，选择出安全性、经济性和可行性3项指标均令人满意的方案。
安全性、经济性和可行性3项指标等级的划分标准如下。
（1）安全性。安全性按风险程度大小分为A、B、C、D4个等级：A级表示风险很小；B级表示风险较小；C级表示风险较大；D级表示风险极大。
（2）经济性。融资方案的经济性按综合融资成本费用率标准来划分，共分为A、B、C、D4个等级：A级表示融资成本最低，即K（综合融资成本费用率）70%R（R表示银行同期贷款利率）；B级表示融资成本较低，即70%RKR；C级表示融资成本较高，即K在130%R附近；D级表示融资成本很大，即K＞130%R。
(3)可行性。按各融资方式的落实程度，融资方案的可行性分为A、B、C、D4个等级：A级表示融资方式及所融资金都能全部落实；B级表示融资方式及所融资金能基本落实；C级表示融资方式及所融资金尚不能肯定；D级表示融资方式及所融资金没有落实。
根据上述标准，房地产企业应选择AAA级标准的融资方案为最佳融资决策方案，因为它的安全性、经济性和可行性均是最佳的。而DDD级方案则是最差的，通常不被选用。这只是从理论上选择融资方案的方法。在实际操作中由于有许多因素作用，只能从所有可能的融资方案中，选择出比较满意的方案来付诸实施。
6·4房地产融资的主要方式
6·4·1银行贷款融资
房地产开发贷款是指贷款人向借款人发放的用于商品住房及其配套设施开发建设的贷款。对于申请银行开发贷款的房地产企业及房地产项目，应满足以下几个基本条件：
1·房地产企业应满足的融资条件
（1）房地产企业是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、其他经济组织，有法人营业执照或持有权部门批准设立的证明文件、建设部门核准的资质证明。
（2）经工商行政管理部门核准登记并办理年检手续。
（3）拥有贷款卡，年审合格，在银行开立基本账户或一般账户。
（4）经营管理制度健全，财务状况良好。
（5）信用记录良好，具有按期偿还贷款本息的能力。
（6）可提供银行认可的合法、真实、有效的担保。
2·房地产开发项目应满足的条件
（1）贷款项目已纳入国家或地方建设开发计划，立项文件合法、完整、真实、有效。
（2）贷款所用于的项目已经取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》。
（3）贷款项目实际用途与项目规划相符，符合当地市场的需求，有规范的可行性研究报告，预算报告合理真实。
（4）房地产企业计划投入的贷款项目的自有资金比例不低于35%（其中经济适用房贷款为30%，均指所有者权益额），并与银行贷款先期或同期到位。
（5）贷款用途合理，担保方式可接受。商品房开发贷款可采用保证、抵押、质押及其相结合的担保方式。贷款用途限于客户正常建造商品房及其配套设施所需的资金。一般包括拆迁费、建安费、装修费等费用的支出。
（6）期限和利率合理。贷款期限一般不超过3年，贷款利率按照中国人民银行和贷款银行利率管理规定执行。
6·4·2信托融资
信托是一项重要的现代金融业务，是金融市场的重要组成部分。如果说银行信贷和证券融资的基本职能是间接和直接融通资金的话，那么信托则是一种代人理财的财务管理制度。房地产信托是房地产金融的一个重要内容，也是房地产开发融资的一种重要形式。所谓房地产信托，是指货币所有者或房地产所有者基于对金融机构的信任，委托其代理购、建、租赁、经营房地产及其证券的经济行为。这是一种以房地产财产为核心，以信任为基础，以委托为方式的财产经营和管理制度。在信托关系中，把货币或房地产委托给他人管理和处置的一方称“委托方”；接受委托的金融机构称“受托方”；被委托的房地产或证券称为“委托标的物”；享受信托利益的人叫“受益人”，可以是自然人，也可以是法人。
房地产信托的融资功能主要通过以下形式得以实现。
1·房地产信托投资
房地产信托投资是指委托人将资金交存信托投资公司或银行，指定投资方式，由信托机构代为运营的投资方式。比较常见的有融资性住房信托投资、代理发行房地产企业的有价证券等。房地产信托投资集“融资”和“融物”于一身，为房地产企业和个人提供了融资方便，促进了房地产资金的横向流动。
2·房地产信托存款
房地产信托存款是指由信托投资机构在特定的资金来源范围内办理的存款。其来源一般是财政部门用以有偿使用的预算外资金，企事业单位及其主管部门可以自主支配和有偿使用的资金，以及个人特约信托存款等。房地产信托存款的利率通常比银行存款的利率高一些，所以对存款人具有吸引力。
3·房地产信托贷款
