房地产业是一个资金高度密集性行业，所需成本高。投资一宗房地产，少则上百万元，多则上千万元，甚至上亿元的资金。这主要是由房地产本身的特性和房地产经济过程所决定的。首先，土地开发的高成本性。由于土地的位置固定，资源稀缺且不可替代，它的供给对人类是有限的，即其供给弹性趋于零。但人类对土地的需求却是与日俱增的，使房地产的土地价格不断上升。同时，作为自然资源的土地，因不能被社会直接利用，而必须投入一定的人力、财力和物力进行开发，如“三通一平”（路通、水通、电通和场地平整）等；加之房地产市场中的价格竞争，如土地的拍卖、招标，尤其是城市土地的拍卖，往往大幅度地抬高市场价格，从而造成房地产开发投资金额相对较高。其次，房屋建筑的高价值性。这是由于房屋的建筑、安装要耗费大量材料和资金，需要有大批工程技术人员和施工管理人员，要使用许多大型施工机械设备等，从而造成房屋建筑成本高于一般产品成本。最后，由于房地产开发建设周期长、占用资金大而需要支付大量的贷款利息等原因，也增加了房屋建筑物的成本价值。
2·投资回收期长
对每一个房地产开发项目而言，从选择地块到贷款、筹资、规划、设计、设备采购、建筑施工、竣工验收，直至出售（或出租）需3～5年时间，最终收回全部开发投资需要相当长的时间，而靠出租获得租金来收回投资则需要更长时间。房地产开发投资回收期长，是因为房地产开发投资不是一个简单的购买过程，要受到房地产市场各个组成部分的制约，即土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房产市场4个相互联系的市场组成部分的制约。一旦将资金投入房地产开发项目，就要经过这几个市场的一次完整流通才能获得利润。
3·投资风险性大
由于房地产开发投资占用资金多，且资金周转期长，随着时间的推移，其投资的风险因素也将增多。一旦投资失败，资金不能按期收回，房地产企业往往就会出现资金流动枯竭，甚至不能按时偿还银行贷款的本息，严重的将直接影响企业的生存和发展。房地产开发投资风险主要表现在以下几个方面。
（1）购买力风险。假如社会经济处于滑坡阶段，经济形势出现萧条，通货膨胀上升，此时将直接影响到人们的购买力水平。随着购买力水平的下降，人们对房地产的有效需求量下降，导致建成的房屋由于滞销而大量空置。由于大量开发资金“套牢”在空置的房屋而不能及时变现，将使房地产开发企业在经济上遭受损失。购买力风险是威胁房地产开发投资的主要风险因素之一。
（2）变现风险。变现风险是指投资产品在没有压低价格情况下（不低于市场价），能迅速将其兑换成现金的可能性。由于房地产价值大，而且只能作为一个整体才能发挥其使用价值，因而不像一般商品那样可以轻易脱手，也不像股票、债券等证券那样可以分割买卖，随时交易，短时间内兑现。所以房地产交易不可能在短时间内完成，因而其资金也就很难在短期内变现，只能等待合适的机会，在房地产市场形势较好的情况下，才能使投资变现。对房地产开发企业而言，要多赚钱，就得适当考虑放弃变现性，并要具有抗变现风险的能力，否则会遭受经济上的损失。
（3）经营性风险。房地产市场是一个较为复杂的特殊市场，具有许多事先难以预测的不确定性因素。房地产经营风险主要是由于房地产市场的特点、开发经营条件的变化，以及投资者的决策行为和水平、经营者的经营管理才能和水平等所致。针对这些，房地产开发企业应加强对这一复杂而特殊市场的调查和研究，重视房地产市场信息的掌握，熟练业务，提高投资决策及经营管理水平，以减少经营性风险。
（4）社会性风险。房地产市场形势及投资效果均与社会政治、经济发展的趋势休戚相关。房地产价格的涨跌受到该地区政治是否稳定、经济是否衰退的直接作用和影响。房地产投资者应以较长远的目标审视房地产市场，在认清社会政治、经济形势的情况下，深入学习房地产的有关政策、法规和市场知识，以增强房地产投资的社会性风险意识。
（5）自然风险。自然风险通常是不可抗拒的，如地震、洪水、台风、火灾等自然灾害所带来的风险常常会使房地产开发企业遭受意外的损失，而且会破坏公司的财务稳定性。通过向财产保险公司投保将房地产开发过程中的不可预见的自然风险转移出去，应该是房地产开发企业规避自然风险、保持财务稳定性的一个很好选择。
4·投资收益性好
与任何投资一样，房地产投资也是一项收益和风险并存的经济活动。根据投资学的风险报酬原则：在其他条件不变的情况下，投资项目的风险越大，其收益越高。房地产开发投资由于其土地具有稀缺性、不可替代性等特点，而使房地产具有保值、增值的优点。正因为房地产开发投资具有较高的预期收益潜力，吸引着众多的投资者乐于冒险投资于此行业，促进了房地产业的蓬勃发展。
6·5·3房地产投资的类型
划分房地产投资类型的方法有多种。按房地产的经济内容不同可分为土地投资、房屋投资；按房地产投资的领域不同可分为商业房地产投资、工业房地产投资和住宅房地产投资；按房地产投资的主体不同可分为：国家投资、企业投资、个人投资和外商投资等。不同的投资类型，既是相互联系的，又各有其基本特点。
1·按房地产的经济内容划分
（1）土地投资。土地投资分为旧城区土地投资和新城区土地投资。旧城区土地投资主要包括拆迁费和旧城区改造费等。新城区土地投资主要包括土地征用费、城市基础设施建设费和“三通一平”费等。
（2）房屋投资。房屋投资是指用于房屋及市政公用和生活服务房屋开发建设的投资，主要投资构成包括建筑工程投资、安装工程投资和设备工器具购置投资。房屋投资可分为住宅投资、办公楼投资、商业营业用房投资和其他投资。
2·按房地产投资的不同领域划分
（1）商业房地产投资。商业房地产投资在房地产投资中所占比重最大，其投资回报率也最高，往往是房地产投资的重要目标。商业房地产投资一般包括商店、超市、购物中心、旅馆和各种服务行业等项目。商业房地产投资对其房屋的地理位置要求极高，因为地理位置关系到城市土地级差地租所能产生的超额利润及其增值的潜力，是商业房地产投资者获利的首要条件。房地产开发企业为了能在城市中心找到一个较好的位置，往往不惜投入大量资金争取在竞争中取胜，所以商业房地产投资成本要高于其他行业房地产的投资成本。但是投资者为了获取高额商业利润，尽管投资成本高、风险大，商业房地产投资依然具有吸引力，是投资者所青睐的热点投资项目。
（2）工业房地产投资。由于工业用房适用性差、技术性强，工业房地产对投资者的吸引力小于商业房地产。所谓适用性差，主要是指工业用房屋的结构布置需要服从其生产工艺流程的要求，市场适用性较差。所谓技术性强，是指一旦科学技术水平提高，往往会造成原有厂房的不适应，甚至废弃。显而易见，工业房地产投资对投资者的吸引力远小于商业房地产投资。但工业房地产投资对所处的位置只要求交通方便，水、电、煤等能源动力供应充足，并不一定要靠近市中心，因此工业房地产的一次性投资远低于商业房地产。
（3）住宅房地产投资。在国外，对于住宅房地产，许多国家实行住宅福利政策，甚至禁止牟利性的住宅投资，因此住宅一般不是投资者的主要投资对象。但是，目前在许多国家都存在着住宅供不应求的现象，即使发达国家也不例外。由于住宅供求是一个敏感的社会问题，在这些国家，房产经营是一种在国家干预下的商品化经营。在我国，随着住房制度的改革和居民购买力水平的提高，人们对住房的有效需求大大提高。为解决住宅供不应求的矛盾，目前乃至今后一段时期内，我国住宅房地产开发投资仍然是较为突出的投资热点。但住房开发投资必须考虑居民的实际购买力水平，盲目开发高档住宅，将造成大量高档商品房空置而中档商品房脱销的局面。
6·5·4房地产投资的过程
房地产投资的过程实际上就是房地产项目开发经营的全过程。房地产投资周期长、环节多，是一个相当复杂的过程。概括而言，大体可分为投资决策分析、土地开发权的获得、房地产建设开发和房地产销售经营这4个大的阶段。
1·投资决策分析
房地产开发的过程是大量资金投放的过程，是大量资金运动的过程。一旦作出投资决定，资金的投入就是一个难以逆转的持续过程。投资决策是否正确直接关系到整个开发项目的成败。因此，慎重地进行投资决策分析，是房地产开发的必要前提。房地产的投资决策分析包括以下几个方面。
（1）市场分析。市场分析的重点是估计市场对投资计划中拟开发的房地产商品的需求强度及竞争环境的分析。对市场进行研究有利于正确估计未来房地产的收益，进而有助于企业在进行开发项目财务分析时，能够正确计算出未来现金流量。
（2）财务分析。财务分析的主要目的是通过对未来现金流量的估计，计算出预期报酬率。并将所得的结果与要求的报酬率加以比较，以判定这项投资在财务上是否可行。此外，财务分析还要对投资风险进行估计，以判定面临的风险与预期报酬是否在企业所接受的范围内。
（3）可行性分析。可行性分析是一个综合的步骤。企业除了利用前述市场分析与财务分析的结果，研究和判断其可行性外，还要对房地产的资金来源是否可行进行分析。另外，还要进行相关的土地与建筑使用等法规限制的研究，以了解投资计划在法规限制上是否可行，以及目前的产权形式与产权的取得是否可行。
2·土地开发权的获得
土地开发权的获得包括土地使用权的取得及其成本。当通过投资分析确定投资计划可行后，土地使用权以何种形式取得就是投资者接下来考虑的要点，如是完全买断还是合作开发，是部分使用权（如地上权）还是长期租赁等。在确定土地使用权的同时，还要确定土地使用权的取得成本。另外，是从一级市场通过批租形式获得土地，还是从二级市场购得土地，其具体法律手续各有差异，企业必须搞清楚其中的每一个环节，以免产生不必要的纠纷。
3·房地产建设开发
在房地产开发过程中，首先要取得政府立项和规划许可。立项和规划涉及资金落实情况及水、电、路等各项配套条件，是一个相当繁杂但又十分重要的工作。在房地产整个开发过程中，其与投资决策、土地使用权获得一起又称为开发前期工作时期。在上述开发前期工作完成之后，才可进入实质性的建设开发阶段，即根据规划及开发要求进行设计和施工。在这个阶段，房地产开发企业的主要任务是确保开发资金的及时到位，以保证建设开发进度和按时竣工。
4·房地产销售经营
在房地产销售阶段的主要工作是：①必须有完善的营销规划，包括确定目标市场的购买者，拟定适当的营销策略及营销组织以便顺利销售；②实际的销售活动，包括根据市场状况及可能条件采取的各种促销手段，以及如签约、收取订金、过户登记等具体手续；③融资活动的进行。由于房地产价值庞大，如何安排购房抵押贷款及各项分期付款的活动也会成为这一阶段的重要工作。在这一阶段中，某些已开发完成的房地产项目，如果不是以销售为目的，或者销售状况不理想，也可以把这部分房地产作为物业进行经营，即以经营谋利为目的。经营的形态主要分为两大类：一类是将房地产出租给他人，并定期收取租金获取收益；另一类则是由房地产开发企业自己经营管理。
6·6房地产投资风险
6·6·1房地产投资风险的基本概念
1·风险的定义
从房地产投资的角度，风险可以定义为获取预期投资收益的可能性大小。完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益的可能性大小。因此，风险是预期未来收益（可能有多种结果）和某一特定结果相互比较形成的。
当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力；而实际收益低于预期收益时，就称投资面临着风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过借款进行投资的时候。较预期收益增加的部分通常被称为“风险补偿金”。
2·风险与不确定性
人们还要对风险和不确定性的区别加以明确。风险涉及变动和可能性，而变动常常又可以用标准方差来表示，用以描述分散的各种可能收益与均值偏离的程度。一般来说，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险就越小；标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，投资风险就越大。
但如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，对未来投资收益的估计就应该是定性的而非定量的。
3·风险分析的目的
进行风险分析的目的是辅助投资决策过程，尤其是要帮助投资者回答下列问题：
（1）预期收益率是多少，出现的可能性有多大？
（2）相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大？
（3）预期收益的变动性和离散性如何？
由于风险分析的数学方法较为复杂，考虑到编写本书的目的，本节仅对房地产投资过程中所遇到的风险种类及其对投资的影响进行简单的介绍。
房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性4个方面。对具体风险因素的分析有多种分类方式，每一种分类方式都从不同的角度分析了可能对房地产投资的净经营收益产生影响的因素。通常情况下，人们把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的个别风险。
6·6·2房地产投资风险的主要类型
1·财务风险因素
财务风险是指房地产开发企业运用财务杠杆，即在使用贷款的条件下，既扩大了投资的利润范围，同时又增加了不确定性，增加的营业收入不足以偿还债务的可能性。来自财务方面的风险因素主要有以下两个。
