在建工程已完工部分的抵押与建筑工程承包合同的房屋期权抵押相结合，就是以开发商（抵押人）与施工单位签订的依法生效的房屋期权设定抵押权，按其在建工程已完工部分（即工程形象进度）分次发放贷款。通常的做法是：一次确定贷款额度，一次办理承包工程合同的房屋期权抵押登记，按工程形象进度（折算为货币工作量）和约定的贷款价值比率，分次发放贷款。将承包合同的房屋期权设定为抵押权时，银行要对承包合同的预算造价进行审查，以确定其抵押价值和贷款价值比率，同时按约定的各个工程部位的形象进度，确定其分阶段的抵押价值。在工程进度达到约定的某个工程部位时，经银行现场勘查核实后，发放该时段的贷款。
银行在现场查勘时，除核实其已完成的工作量外，还要求工程监理机构、工程质量监督部门对工程质量进行确认，以确保其具有的价值。按《城市房地产抵押管理办法》的规定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。当在建工程抵押价值包含土地使用权的价值时，该土地使用权必须是有偿获得，并领有《固有土地使用权证》。
对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售。通常先由银行出具允许开发商预售的文件给房地产管理部门，并办理他项权利变更手续，同时由房地产管理部门予以办理商品房预售登记。对已办理在建工程抵押的房地产开发项目的预售收入，由银行代收，专户存储（作为抵充抵押物的不足部分），在还贷期内由银行进行监管，以便开发商的还贷资金确有保证，降低银行的贷款风险。
4·金融机构对房地产抵押物的要求
无论是何种类型的抵押贷款，金融机构在设定房地产抵押权时，通常要按以下几个方面的要求对抵押物的情况进行审查确定。
（1）合法设定房地产抵押权。抵押的房地产实物或权益，是真实存在并为抵押人合法拥有的，权属清晰，可以转让，是依法可以设定抵押的房地产。
（2）择优选择抵押的房地产。选择市场前景看好的房地产，将周围环境良好、交通方便、房屋设计建造质量高、配套设施齐全、价格适中的商品房设定为抵押物，易于销售变现，银行因感到有安全保障而愿意接受。
（3）合理确定抵押率。抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率（LoantoValueRatio）。抵押率的确定，受许多因素的影响，如抵押物的流动性、所处的市场条件、抵押物价值取得的情况、贷款期限长短和通货膨胀预期等。对房地产抵押来说，如设定抵押的房地产变现能力较强、市场条件较好、抵押估价中对抵押物的价值判断合理、贷款期限适中，则抵押率可定得高一些，一般为70%；反之，应定得低一些（如60%或50%）。抵押率的高低也反映银行对这笔抵押贷款风险所进行的基本判断。抵押率低，说明银行对这笔抵押贷款持审慎的态度，反之，则说明银行对其持较为乐观的态度。
（4）处置抵押物的渠道畅通。这要求抵押物的变现性较强、价格比较稳定、市场广阔。
5·抵押贷款二级市场
房地产抵押贷款二级市场与房地产抵押贷款一级市场相对应。在一级市场中，商业银行和储蓄机构等利用间接融资渠道发放抵押贷款。而二级市场是利用类似资本市场的机构、工具，通过购买一级市场发放的抵押贷款，将其转化为房地产抵押支持证券，并在证券市场上交易这些证券，实现房地产抵押贷款市场与资本市场的融合。
住房抵押贷款证券化即抵押债权证券化，是房地产证券化的一种，它是指住房抵押贷款机构将其所持有的抵押债权汇集重组为抵押组群，经过政府机构或私人机构的担保和信用加强，以证券的形式出售给投资者的融资过程，由此而形成的资金流通市场，称抵押贷款二级市场。
6·1·4房地产投资信托基金
中国房地产开发投资过分依赖商业银行体系的房地产融资模式，已经令政府和社会各界越来越关注可能由房地产泡沫或过热引发的金融风险，出现了收紧房地产贷款的趋势。因此，迫切需要通过金融创新，拓宽房地产融资渠道。发展房地产投资信托，是当今房地产金融创新的重要工作内容。
1·房地产投资信托基金的含义
房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）是购买、开发、管理和出售房地产资产的金融工具，是指通过制订信托投资计划，信托公司与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。
REITs的出现，使投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中，REITs将其相应投资的收入现金流主要分配给投资者，而本身仅起到一个投资代理的作用。REITs在市场经济发达的国家和地区已经广为通行。它为广大的个人投资者提供了投资房地产的良好渠道。在众多投资工具中，房地产投资利润丰厚，保值性好，一直是资金投向的热点领域。但同时，房地产投资所具有的资金量大、回收期长的特点，使众多社会闲散资金或个人投资者无法进入。REITs的出现正好满足了广大中小投资者投资房地产的愿望。
作为购买、开发、管理和出售房地产资产的产业基金，REITs的投资领域非常广泛，涉及各地区的各种不同类型的房地产（公寓、超市、商业中心、写字楼、零售中心、工业物业和酒店等）和抵押资产。REITs一般以股份公司或信托基金的形式出现，资金来源有两种：发行股票，由机构投资者（如退休基金、保险公司和共同基金）和个人投资者认购；从金融市场融资，如银行信贷、发行债券或商业票据等。REITs股票可在证券交易所进行交易或采取场外直接交易方式，具有较高的流通性。REITs通常聘请专业顾问公司和经理人负责公司的日常事务与投资运作，与共同基金一样可实行投资组合策略，利用不同地区和不同类型的房地产项目及业务来分散风险。中小投资者通过REITs在承担有限责任的同时，可以间接获得大规模房地产投资的利益。REITs具有广泛的公众基础，在享有税收优惠（REITs不属于应税财产，且免除公司税项）的同时，也受到严格的法律规范与监管。例如，美国的REITs有股东人数与持股份额方面的限制，以防止股份过于集中；所筹集资金的大部分须投向房地产方面的业务；75%以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成；至少有75%的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。
2·房地产投资信托基金的特征
（1）流动性好。直接投资房地产存在很大的变现风险，房地产作为不动产，销售过程复杂，属于非货币资产，流动性差。资产拥有者很难在短时期内将其兑换成现金。而公开上市的REITs可以在证券交易所自由交易。未上市的REITs信托凭证一般情况下也可以在柜台市场进行交易流通，马上变现，流动性仅次于现金。因此，相对于传统的房地产实业投资而言，REITs的流动性相对较强。
（2）高现金回报。REITs的高收益主要有以下3个方面的原因。①股利支付比例高。由于按照有关法律规定，REITs净收益的95%都必须以分红形式返还投资者，因此，REITs的股东能够获得稳定的即期收入。从历史上看，REITs的收益率比其他股票综合指数的回报率相对高一些。②REITs的收入以相对稳定的租金收入为主。由于股利源自REITs所持有房地产的定期租金收入，因此REITs的股利较为稳定，波动性小。另外，REITs房地产投资信托基金采购物业的价格通常低于重置成本，如低价收购尚未完工但由于各种原因急于变现的物业，继续加以运作，以此赢得更高收益。③税收优惠。对于投资者来说，税收优惠包括两个方面。一方面，REITs具有避免双重征税的特征。由于REITs经营利润大部分转移给REITs股东，REITs在公司层面是免征公司所得税的。另一方面，REITs在支付股利时具有递延纳税功能，这也是许多投资者投资REITs股票的主要原因之一。
（3）有效分散投资风险。REITs风险相对较低，其主要原因如下。①专业化管理。REITs对房地产进行专业化管理，这是散户投资者所难以进行的。在这个意义上，REITs具有基金产品的特点。②投资风险分散化。REITs一般拥有一系列房地产构成的投资组合，比单个的房地产商或个人投资者拥有更为多样的房地产。REITs投资物业类型的多样化，保证了投资者资产组合的效益。股票市场上的REITs所拥有的物业遍布各地，购买多个REITs股票，会使投资涵盖多种物业，分布各个地区，从而保证投资更加安全，投资风险更为分散。③独立的监督。大部分REITs是属于公募性质的投资机构，因此受到第三方监督的力度越来越大。另外，随着机构投资者越来越多地参与到REITs市场，公众获得的信息也越来越多，REITs运作的透明度越来越高。
（4）抵御通货膨胀。作为REITs价值基础的房地产，具有很强的保值功能，可以很好地抵御通货膨胀。通货膨胀来临时，物价上扬，房地产物业的价值更是升值迅速，以房地产物业为基础的REITs的收益水平和股票价格也会随之上升，能够在一定程度上抵消通货膨胀的影响。
3·REITs的种类
根据REITs的投资类型，可以将它们分为以下三大类。
（1）资产类（Equity）。投资并拥有房地产；主要收入来源于房地产的租金。
（2）房地产贷款类（Mortgage）。投资房地产抵押贷款或房地产贷款支持证券（MBS），收益主要来源于房地产贷款的利息。
（3）混合类（Hybrid）。采取上述两类的投资策略，投资领域既包括房地产本身也包括房地产贷款。据统计，REITs中的绝大部分是从事资产类投资，占所有REITs的96·1%。每个REITs根据各自的专长选择投资领域，有的以地理区域为专长，如地区、州、都市的地产；有的REITs专长于各种行业地产，如零售业、工业、办公楼、公寓、医院等房地产；有些REITs选择广泛的投资类型，包括房地产、贷款类的众多产品。在各种房地产业的投资中，零售业、住宅、工业、办公地产的投资占绝大部分，总计超过总投资的74%。
6·2房地产融资
6·2·1房地产融资的概念
从广义的概念上，房地产融资是指在房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。从狭义的概念上，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。
房地产开发企业的成功与否，不仅取决于土地资源的获取、房地产项目运作，很大程度上还取决于房地产企业筹集资金的能力和利用资金的能力。就房地产开发投资而言，开发商已经获得了开发建设用地的使用权，但如果其缺乏筹集资金的实际能力，或者不能合理利用资金，结果可能造成流动资金匮乏及周转困难的局面，导致项目以失败告终。如果房地产企业无法找到金融机构提供贷款，则其投资能力将受到极大的限制。
6·2·2房地产融资的特点
1·融资规模大
房地产投资为固定资产投资，具有价值大和投资期长的特点，由于房地产行业具有价值高和资本密集的特点，在资金使用上反映为长期性和分散性。房地产项目资金动辄上亿元，如果房地产开发企业不借助资本市场和金融机构进行融资，而仅凭借其自有资金则很难发挥资金杠杆融资特点，很可能无法顺利完成房地产项目的开发。
2·偿还期较长
房地产项目开发周期长，资金周转慢，资金回收期长。从房地产项目的前期可行性分析、项目报政府部门批准、项目规划设计、项目资金筹措、项目施工、项目实现销售，需要一个长期的过程。销售回款还需偿还自身已投入的资金及融资取得的资金，房地产项目从项目资金投入至取得销售收入及利润，至少需要两年以上。
3·资金缺乏流动性
房地产作为不动产，特点是价值大，但缺乏流动性，不易在短时间内变现。相对于股票、基金、债券等流动性较好的资产，房地产项目很难在短时间内处置，而且找到投资方继续投资，或者实施拍卖等，均需要较长时间。正是由于房地产投资具有融资规模大、投资回收期长等特点，房地产资金在投入项目建设后，相应也具备了缺乏流动性的特点。
4·高风险、高收益
房地产融资具有受到整个国家的经济波动、市场价格波动、政策监管制约，融资难度高的特点，房地产业属于高风险行业。但房地产投资一旦成功运作并销售，其利润率相当高，具有明显的高风险、高收益的特性。
6·2·3房地产融资的结构
房地产融资的分类有以下几个方面。
1·权益融资与债务融资
按照融入资金承担风险和获得报酬的方式不同，可以将资金融通划分为权益融资和债务融资两类。
权益融资与投资者自有资金一起，形成项目投资的股本金或权益资本。当房地产投资者的自有资金数量达不到启动项目所必需的股本金的数量要求时，投资者就需要通过公司上市或增发新股、发行企业债券、吸收其他机构投资者资金（类似于“集资”）、合作开发等方式，进行权益融资。权益融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬，是项目投资所形成的可分配利润。
债务融资就是通过举债的方式融资。除了银行可以提供债务融资外，其他机构投资者如保险公司、退休基金、房地产信托投资基金等，也可以提供债务融资。开发建设贷款、商业房地产抵押贷款和个人住房抵押贷款，都属于债务融资。债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。
