店面的租赁是专卖店经营不可缺少的环节，也是一笔价格不菲的成本投资。作为立足资本，寻找一个好的店面并让其长期得到保障，万不可麻痹大意。租赁专卖店要慎重考虑，稍有疏忽就可能使专卖店蒙受损失，所以，在签订租房协议时，一定要审慎。
我们经常在一些小报中，或者专卖店外面，见到各类专卖店转租的信息。他们大都打着旺铺转租的旗号。在选择转租店时，一定不要被这些吸引人的文字迷惑，以免上当受骗。
小李想开一家图书专卖店，故从别人手里买下了一个店面。这个面积达30平方米的店面在一所高校附近，每天的客流量相当可观，价钱相对来说还比较便宜，一共3万元。小李以为捡到了便宜，有点得意忘形。他又花了2万多元装修，不久就隆重开张了。一个月后，政府一纸《拆违通知书》让他半天没有回过神来。原来，上家通过内部关系得知店面迟早要拆，便来了个金蝉脱壳。
正是因为小李在签订租房协议时没有了解有关情况，导致了后来自己的专卖店蒙受了很大的损失。所以，在租房时，一定要擦亮眼睛，做到谨慎小心。
有的专卖店转让时看上去生意红火，其实是虚火。有一位老板在某小区门口开办了一家建材店，他预测该小区居民装修已接近尾声时，就打出了低价转让的招牌。看到他生意那么红火，一时间许多人纷纷求让，几位老板甚至为这个店面争得不可开交。经过激烈角逐，最终名花有主，低价转让实际上成了高价卖出，仅转让费的利益，就相当于平时开店好几个月的利润。毋庸置疑，吃大亏的当然是那些受让者。
当然，也有一部分店面，确实是店主迫于客观原因才转让的，但到底是虚火还是实火，就需要用你的火眼金睛去洞察了。如果你深谙这一行，有自己独到的经营思路，并有一定的经济实力做后盾，那么不妨接手转让的专卖店，使濒临倒闭的专卖店起死回生，说不定还真能抱个金娃娃呢。经营者在签订房屋租赁合同时，应着重考虑以下问题。
手续是否齐全
经营者最好直接与房屋产权的所有者洽谈租赁事宜，而不要通过中介。在与房屋产权的所有者洽谈租赁事宜时，要查验房产证及相关的法律文件，并查看其手续是否齐全，以避免日后不必要的麻烦。如果是转租或是接手现成的专卖店，要向其索取原承租人与房屋产权所有者的租赁合同，检查原合同的有效期限以及其他关于转租的约定，并向房屋产权所有者咨询确认，同时还要检查原承租人的营业执照，经查验无误后再做决定；必要时向房产管理部门查询有关文件，并经公证备案，以防上当受骗。
房租价位谈判
房租对每一个开专卖店的人来说，是最敏感而又是最现实的内容。说它敏感，是因为它和钱挂钩，租金太高会让经营者负担不起，太低又找不到好店面。说它现实，是因为这是经营者不得不面对的问题，除非你不开店，或者自己有店面。大多数情况下，经营者都要租用店面，和房东讨价还价就不得不摆上开店的议事日程。在与房东压价前，你自己心里首先要有一个能接受的价位，也就是先自定一个能够接受的最高价，这个价位必须是：你觉得自己有实力负担得起；在这个价位下，估计有钱可赚；向附近类似的门面打探一下，价位是否基本一致。在和房东谈判时，根据你设定的最高房租，比较房东给出的房租，权衡后再进行讨价还价，这样才可以得到合理的价位。
房租的支付方式
通常情况下，缴付房租有按月结算、定期缴付和一次性付清三种方式。也有一些房东除了要支付固定的月租金外，还要根据你的经营状况分享一定的利润。如果房东提到这一点，而你也愿意，双方要把它作为重点来谈判。因为这其中有许多不确定的因素，处理不当，会引起争议。付款的方式可以按月结算，这样能及时结算，以免拖久了增加计算难度，而且双方都会满意。有的店面定下的是一年或两年的租金，如果你要续租，往往要按一定的比率逐年递增。这种情况下最理想的付款方式是每半年或一年付款一次。如果你有了新的店面或想停租时，就不会损失保证金。还有的店面是长期租的，一租就是十年二十年。对于这种店面，你要了解清楚，不仅要调查好政府规划与政策，还要预计这个店面以后的发展潜力。因为从长远看，门面的房租总体是呈上升趋势的。如果你有足够的资金，同时也看好这个店面，你可以一次性将房租付清。
避免租赁合同陷阱
在承租铺面时可能面临许多不可预测的因素，假如出现这些因素而导致铺面无法经营下去时，而且租户还未在合同中约定此时的合同解除权，就得继续支付租金、承受损失。为避免这类陷阱，铺面租户应争取在铺面租赁合同中载入下列条款，承租方在出现下列情形之一，无法继续经营时，有权通知出租方终止铺面租赁合同，并不赔偿出租方的损失：出现战争、地震、台风、雷暴、城市暴动等情形；政府决定拆迁铺面；政府在铺面前50米内、左右两边各200米内修路、改路、扩路、建桥、整治市容或其他政府行为；承租方因经营不善严重亏损达3个月以上。当然，要进一步避免因上述情形造成的铺面装修费用的损失，还必须预先调查清楚。
其他条件
与房东谈判，除了谈租金外，还要注意附加条件，这样可以节省不少开支。有很多店面出租，都要求支付押金，你在谈判时应尽量说服房东免付押金。一些黄金地段的店面押金通常很高，虽然这钱最终还是你的，但如果你一直经营下去，这笔钱也就等于搁死在那儿，对于一个资金紧张的创业者来说，这也是一个不小的包袱，如果谈得好，完全是有可能卸掉的。
另外，你在租房前对店面现有情况应该了解清楚，如装修状况、设备状况等，然后通过谈判，最好要求房东在出租前对门面进行基本的整修，拆除原有已经报废无法使用的设备，对店面的房顶、地板、墙壁尽量做一些维修，添置水电设施等。
在签订商铺租赁合同还须特别注意以下几点法律问题：
1.承租人的主体资格
商铺作为不动产，其出租人必须是商铺的所有权或者使用权人，若是所有权人，应依法取得房地产权证；若是使用权人，应有合法的租赁凭证及允许转租的书面证明。另外，如房屋是共有人的，还须经过共有人书面同意。
2.租赁房屋的用途
租赁商铺必须确认房屋用途为商业用房。否则，无法办理营业执照。
3.租赁期限
根据《合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。
4.转租
因商铺经营风险较大，故在经营状况不佳时，可能会涉及将商铺转租的问题。出租人是否允许承租人转租，应在租赁合同中予以明确。
5.装修补偿
出租人与承租人应在租赁合同中明确指出这个房屋能否装修；此外，双方应约定，在租赁期结束或因其他原因解除租赁合同后，对装修如何进行处理。在对装修处理方式未作约定的情况下，若出租方违约，致使租赁合同解除，出租方应赔偿承租方装修损失；若承租方违约，但装修对承租方确有用处的，出租方亦应对承租方适当补偿。
6.租赁合同登记
在租赁合同成立后，合同当事人应将租赁合同送至房管部门登记备案。未经登记备案的租赁合同亦是有效合同，但不具有对抗第三人的法律效力。
总之，在签订租房协议时一定要谨慎，在签协议之前，要对所租的专卖店做到心中有数，不要因为租房的失误使你的专卖店倒闭。
