小叶学士一路“游山玩水”，溜溜达达，待来到杭州城下，前来迎接他的新任杭州知府，竟然是自己的大舅哥曾思慎。惊得叶祖珪一时间，简直不敢相信自己的眼睛。
原来小叶走了没多久，老相爷曾布，忽然无疾而终。曾思慎循例丁忧，扶灵返乡。金部员外郎之职，由郸王赵焕举荐的宗室赵开接任。曾家祖籍，在江南西路南丰县。曾思慎才走到长江边上的德化军，天子诏书追至。曰：今王师业已克复杭州。然彼经战乱，民生凋敝，朝廷正在用人之际。着曾思慎夺情起复，即往出知。其中的内情实际是，杭州烂摊子，无人愿意接管，太师蔡京才想起了守丧其间的曾思慎。曾大舅是恭谨用命人士，接旨不敢怠慢，一边安排家人运送父亲棺椁回乡安葬，一边马不停蹄，赶赴杭州上任，居然比走运河水路的叶祖珪，还早到了几天。
叶祖珪跟随曾思慎进城，才发现这座先是苏轼、后是蔡京，苦心经营的江南名城，素有“天堂”之名的锦绣之地，已经是今非昔比，面目全非。经过方腊、童贯的拉锯战，城中富户，大都逃去无踪。今方圣公败退，青石街巷，只见操着西北口音的骄横汉子，纵马奔驰。亭台水榭，都成了大群丘八排泄之地，臭不可闻。古树名木，奇花异草，不是给砍了烧柴，就是让骡马啃食殆尽。州治之地，已经整成了这般模样，其它地方的情势，更加可想而知。
童贯亲往睦州前线督师，此时并不在杭州帅府。叶祖珪跑到设在知府衙门后堂的曾布灵位前，祭奠了一番，然后也就不能闲着，亮出“左卫将军”的招牌，帮助曾思慎在杭州城中，以及左近府县，收敛军纪，安抚流民。曾思慎早年外任，历经地方，署理民政，也是行家里手。四处查看，不仅愁眉不展，长吁短叹，对妹婿言道：“此地屡遭兵灾，乡民离散。今秋的庄稼，算是彻底无收。眼看天气渐冷，返乡流民，数十万计。朝廷四处调运的粮草，供应大军尚且不及。今冬不知要有几多百姓，冻饿而死，如之奈何？”
叶祖珪深以为然，道：“如今江南一石白米，已经涨到四、五百钱。小弟此次南下之前，曾经去到相州。河北诸府，今秋大熟，一石粮只有三十文钱。中间途径淮扬等地，精粮也不过七、八十文。只是余粮皆在韩京他们这样的豪强富户手中，府县的永济仓、常平仓，倒是不见得充盈。小弟可以从金行支银，到各地购粮，运往此地，帮助百姓过冬。”
曾思慎道：“百姓刚刚流离失所，哪来的那么多现钱卖粮，若是白赊，金行岂不是要巨亏？”
叶祖珪笑道：“当然不能白吃，可以土地、桑园、茶树、鱼塘，等等，按方逆起兵前市价折半计价，金行按公价粜与粮米。”需知一般大户灾年收地的，低的时候只给到二、三成。叶祖珪定下的半价折算，实际已经大大高于当时的市价。
曾思慎道：“拿不出地契的人家怎么办？”
叶祖珪道：“那就要靠你这个父母官，上书朝廷，拨银买粮救灾。每人每天弄上一碗稀粥，保着饿不死也就是了。小弟要是施粥，做个叶大善人倒是无妨，只是怕有人要参我，‘邀买人心，聚众不轨’。”
曾思慎想想也是，就要去起草奏折，又想起一事，仍旧忧心忡忡的说：“富阳、萧山等地，已经断粮数日，就怕远水解不了近渴！”
叶祖珪道：“重赏之下，必有能人。我这边许下大利，不怕没有人拼了命赚这个钱。” 不几日，朝廷回文，言无银可拨。着杭州府自行向户部金行借银救灾，以府县公田，或左近无主田亩，抵押折算。就连奸商叶祖珪自己，也没有想到，仅仅杭州一地，无主的田地就有那么多。大概不少有家有业的富户，都被方圣公或者童枢密的手下，将大好人头借去充功了。
不得已，变卖祖产换粮保命的民众太多了，魏星等人根本迎接不暇。好在江南人士生意头脑灵活，有人看到这其中有利可图，各县的土地掮客，如雨后春笋一般涌现出来。他们手脚并用，车拉船载，将外地粮食运至乡下，换取地契，再到金行交割，赚取差价。不少人因此一夜暴富，逐渐形成了几个大的粮米、土地商行。有了这些人推波助澜，金行收地的速度大大加快。最多时，日进良田过万亩。收上来的地契太多了，以至于府县的官吏，都来不及核对。余杭六府，陷入了一场空前的兼并土地的狂潮。
叶祖珪又暗中交代魏星，凡是钱塘湖四周田产，不问价钱，一律收购。未几，丁家山、宝石山、龙泓涧一带土地，几乎尽归金行所有。小叶学士不辞劳苦，流连其间，选择林木丰美、土地连片的所在，划成一座座山庄，准备营建闲园。私下派人知会蔡攸、高悦、赵焕、韩漓等金行大东主，甚至童贯、王黼、李纲、白时中等人，人手一处，见者有份儿。山水最胜之处，自然是留给太师蔡京。只说是作价，自各户认捐的金行本金中抵除。
消息传到京城，李纲等人虽然恼恨叶祖珪*，大发国难财，但是人家毕竟把救命粮食，送到了几十万灾民嘴边，试问朝廷能做得到吗？而且土地也是公买公卖，价格童叟无欺，也就统统闭口不言。至于田庄么，既然是自家花钱买来的，“取之有道”，焉能不取？谁不想等将来致仕，有个风景如画的所在，养老弄孙？
总有几个籍贯是余杭一带的御史，不开眼，上表弹劾金行右帮办叶祖珪，囤聚土地，中饱私囊。旋即被王黼、蔡攸等人，寻个由头，贬到西南蛮瘴之地开荒去了。
叶祖珪“囤聚土地，中饱私囊”，却还远远没有达到高潮。
