公积金贷款对房龄限制较灵活，而商业贷款对于房屋年龄的限制较严，大部分银行对于1985年以前的房屋不予贷款，并且贷款年限随着房龄的增长而缩短。而公积金贷款对于房龄的限制较少，房龄与贷款年限相加不超过50年即可。商业贷款借款人的年龄加上贷款年限必须小于65周岁，而公积金贷款则对借款人年龄无限制。
无论是办理公积金贷款还是商业性贷款，借款人都可以到缴存银行申请领取公积金账户上的余额。申请手续一般如下：借款人填写书面申请书，所属单位审批并盖章同意，带上房产证原件或复印件（需贷款银行盖章确认）、公积金存折或公积金卡及本人身份证原件，前往缴存银行专窗办理提取就行。从第一次提取开始，以后每半年才可以申请提取一次，直至提取的金额与银行贷款的本息一致。
贷款人在使用公积金贷款时，支付最低还款额后，若有富余支付能力，最好每期能多还款。每月多支付的金额将会直接冲抵贷款本金，对贷款人而言只会降低还款总利息，缩短还款日期，有益无害。
符合公积金贷款要求的借款人如果没有申请公积金贷款，以后再购房仍可以申请公积金贷款；如果已经办理过公积金贷款，只要还清贷款并符合公积金缴存规定的，也可以再申请公积金贷款。
需要注意的是，公积金贷款的申请审批手续比商业性贷款要复杂很多。商业性贷款的最终审批权在于贷款银行，只要银行通过审批即可办理其他手续。而公积金贷款的最终审批权在于当地公积金中心，理银行在完成初审后还需再送到公积金中心进行审批，此环节会比商业性贷款长至少15~25个工作日。
总之，用好用活自己的公积金，并且让它最大化地转化为实实在在的财富，不仅可以帮我们省下不少“银子”，大大减少还款压力，还能帮我们获得由此带来的住房幸福享受。
商业住房贷款大攻略
如果小周的公司没有参加当地的住房公积金计划，或者小周的贷款条件不符合其他有关规定，那小周就无法申请公积金贷款。小周想购房，就只能选用普通商业性贷款，因为手续简单，审批速度快，相对于民众来说，房地产商更加热衷于购房者选用这种方式。有些房地产开发商公开宣称如果直接使用商业贷款，可以在原来房价的基础上直接打98折，一套100万元的房子，一下子可以少付近2万元房款。
1.贷款条件
借款申请人为中国境内，年龄在18周岁以上且借款人年龄与贷款期限之和不超过其法定离退休年龄后5年，具有完全民事行为能力的自然人，并具有当地常住户口或有效居留身份；具有稳定的职业和收入，信用良好，具有偿还贷款本息的能力；具有购买住房的合同或协议；在相关银行存有购房的首付款或具有开发商出具的首付款证明；符合银行规定的其他条件。
2.贷款金额、期限和利率
贷款金额最高可达房价的70%。
贷款期限最长不超过30年。
贷款利率按照中国人民银行规定的期限利率和调整方式执行。
3.贷款程序
借款申请人与房地产开发商签订《购房合同》；
借款申请人在银行开立活期存款账户，存入购房首付款，或向开发商缴纳购房首付款；
借款申请人按要求填写相关表格，提交审批所需材料；
银行经办人员或委托律师事务所对借款申请人所提交的材料进行审核及资信调查；
银行审批，通知借款申请人审批结果；
借款人办理抵押登记等手续；
银行发放贷款，借款人按借款合同的规定还本付息。
4.房地产贷款，都需要购买相应的保险
借款人以自己的信用向保险人投保（借方既是投保人又是受益人），因非自己主观意愿的原因（如失业）而不能如期偿还贷款时，由保险人代为付款。
借款信用保险：贷方以借方的信用向保险公司投保，当借方不为或不能清偿债务时（如借方失），由保险人代为补偿，其保险标的是投保人的合法权利，因第三者不履行法定的义务而受到的损失。
房贷还款方式：我的贷款我做主
因为小周的女朋友参加公积金计划不满半年，无法享受到公积金贷款，只有小周可以申请公积金贷款，额度最高为40万元，余下部分只能通过商业性贷款进行补充。
小周在办理银行商业性贷款手续的时候，看到申请表上的贷款还款方式一栏，上面有等额本金还款法和等额本息还款法两个选项。这下小周又有点犯难了，这有什么不同呢？陪同办理手续的地产代理和银行服务人员也说不大清楚两者的区别，只是说这个没关系，也不需要管，银行会自动设置为等额本息还款法，大多数人也是选这个。
在购房贷款中有很多还款方式，而等额本金和等额本息是最常用的还款法。很多人在申请银行商业性贷款的时候，并不知道两者的区别，而是交由银行自动选取，至于选择的是否是最适合我们的，就无从考证了。
其实这两种方法可以由我们自己主动选择。等额本金和等额本息还款法，都是针对本金和利息在每期还款中是否固定来进行分类的。一般的购房者完全可以根据自身的情况选择最适合自己的还款方式。
等额本息还款法
把按揭贷款的所借本金总额与未来需要额外偿还的所有利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，这样借款人在未来还款期限中的每个月还给银行的贷款金额就都是固定的。也就是说，每个月的还款金额中，本金和利息的总和是相同的，由此得名等额本息还款法。虽然每月还款总额相同，但其中每月还款中的本金和利息具体金额是不同的，所还本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。
优点：每月还款额相等，便于购房者计算和安排每期的资金支出。因为平均分摊了还款金额，所以还款压力也平均分摊，特别适合前期收入较低，经济压力大，每月还款负担较重的人士。
缺点：在每期还款金额中，前期利息占比较大，后期本金还款占比逐渐增大。总体计算下来，利息总支出是所有还款方式中最高的。
适合人群：家庭收入较为稳定的人群，特别是暂时收入比较少，经济压力比较大的人士。因为虽然每个月还款金额相同，但是所含本金和利息的比例不同，初期所还部分，利息占较大比例，而贷款本金所占的比例较低，不适合有提前还贷打算的人士。
等额本金还款法
将所借的本金平均分摊到每个月内，在每个月里面偿还的本金是相同的，故得名为等额本金还款法。在偿还平均分配的本金之余，再计算本期尚未偿还的时候，所欠本金总额实际在这个月需要支付的利息，将平均分配的本金叠加上本月应付利息，就得到当月需要支付的总金额。虽然每个月里面需要偿还的本金是相同的，但是利息随着所欠本金的逐渐减少而减少，也就是说，每月支付的总金额逐渐在减少，还款负担逐月递减。
优点：与等额本息相比，可以节省大量利息支出。
缺点：还款开始阶段每月还款金额比较高，前期压力比较大。
适合人群：因为最大还款压力来自前期，越往后利息支出越少，所以还款金额也跟着逐月减少。由于前期还款负担较重，比较适合购买房产的时候，已经具备一定经济实力，眼前偿还能力较强的人士。相比等额本息来说，等额本金付出的总利息较低。而且如借款人打算提前还款，等额本金还款法也不失为一个不错的选择。
我们以小周的贷款为例，如果小周需要商业贷款60万元，以年利率5.94%，还款年限20年计算，我们来比较一下等额本息与等额本金两种还款方式。
表7–3?等额本息商业基准贷款60万元还款计划表
还款期（年） 贷款利息 每月还款金额
2 5.4 26 430.45
3 5.4 18 090.49
4 5.76 14 025.09
5 5.76 11 532.84
6 5.94 9 926.75
7 5.94 8 747.88
8 5.94 7 867.34
9 5.94 7 185.66
10 5.94 6 643.17
11 5.94 6 201.88
12 5.94 5 836.49
13 5.94 5 529.45
14 5.94 5 268.26
15 5.94 5 043.71
16 5.94 4 848.93
17 5.94 4 678.64
18 5.94 4 528.75
19 5.94 4 396.01
20 5.94 4 277.84
21 5.94 4 172.14
22 5.94 4 077.20
23 5.94 3 991.59
24 5.94 3 914.13
25 5.94 3 843.83
表7–4?等额本金商业基准贷款60万元还款计划表
还款月份 还款本金 还款利息 当月还款额
1 2 500 2 970 5 470
2 2 500 2 958 5 458
3 2 500 2 945 5 445
4 2 500 2 933 5 433
5 2 500 2 921 5 421
6 2 500 2 908 5 408
7 2 500 2 896 5 396
8 2 500 2 883 5 383
9 2 500 2 871 5 371
10 2 500 2 859 5 359
11 2 500 2 846 5 346
12 2 500 2 834 5 334
13 2 500 2 822 5 322
14 2 500 2 809 5 309
15 2 500 2 797 5 297
16 2 500 2 784 5 284
17 2 500 2 772 5 272
18 2 500 2 760 5 260
19 2 500 2 747 5 247
20 2 500 2 735 5 235
21 2 500 2 723 5 223
22 2 500 2 710 5 210
23 2 500 2 698 5 198
24 2 500 2 685 5 185
25 2 500 2 673 5 173
26 2 500 2 661 5 161
27 2 500 2 648 5 148
28 2 500 2 636 5 136
还款月份 还款本金 还款利息 当月还款额
29 2 500 2 624 5 124
30 2 500 2 611 5 111
31 2 500 2 599 5 099
32 2 500 2 586 5 086
33 2 500 2 574 5 074
34 2 500 2 562 5 062
35 2 500 2 549 5 049
36 2 500 2 537 5 037
37 2 500 2 525 5 025
38 2 500 2 512 5 012
39 2 500 2 500 5 000
40 2 500 2 487 4 987
41 2 500 2 475 4 975
42 2 500 2 463 4 963
43 2 500 2 450 4 950
44 2 500 2 438 4 938
45 2 500 2 426 4 926
46 2 500 2 413 4 913
47 2 500 2 401 4 901
48 2 500 2 388 4 888
49 2 500 2 376 4 876
50 2 500 2 364 4 864
51 2 500 2 351 4 851
52 2 500 2 339 4 839
53 2 500 2 327 4 827
54 2 500 2 314 4 814
55 2 500 2 302 4 802
还款月份 还款本金 还款利息 当月还款额
56 2 500 2 289 4 789
57 2 500 2 277 4 777
58 2 500 2 265 4 765
59 2 500 2 252 4 752
60 2 500 2 240 4 740
72 2 500 2 091 4 591
84 2 500 1 943 4 443
96 2 500 1 794 4 294
108 2 500 1 646 4 146
120 2 500 1 497 3 997
132 2 500 1 349 3 849
144 2 500 1 200 3 700
156 2 500 1 052 3 552
168 2 500 903 3 403
180 2 500 755 3 255
192 2 500 606 3 106
204 2 500 458 2 958
216 2 500 309 2 809
228 2 500 161 2 661
240 2 500 12 2 512
合计 600 000 357 885 957 885
表7–5?等额本息、等额本金基准贷款60万元还款对比表
等额本息还款 等额本金还款
每月还款金额 4 278
合计还款金额 1 026 684 合计还款金额 957 885
本金 600 000 本金 600 000
利息 426 684 利息 357 885
可见，同样是60万元的房贷，两种还款方式每月及总计还款金额和压力都有不同：等额本金还款法，每月还款从5 470元逐渐过渡到2 512元，前期压力大，之后压力逐渐减少。等额本息还款法，每月还款固定为4 278元，压力均衡。
等额本金还款法，20年累积还款金额为957 885元，其中利息支出为357 885元。等额本息还款法，20年累积还款金额为1 026 684元，其中利息支出为426 684元。两种还款法，最终支付利息相差68 799元。
总结：
公积金贷款最省钱，尽量多使用。
商业贷款手续简单，可补充所缺房款。
等额本金利息支出最少，前压力大，便于提前还贷。
等额本息能分摊压力，适合年轻人和眼前经济压力较大之人士。
我们可以通过公积金和商业贷款成就我们的购房梦想。这两种贷款都需要办理抵押担保手续。在贷款还款中，公积金贷款基本集中在等额本金和等额本息两种还款法上。而商业贷款可以到期一次性还本付息或是按月分期偿还本金和利息，除此之外贷款人还可以利用银行新推出的各种更为灵活和方便的房贷还款方式。
随借随还
“随借随还”是一种全新的贷款偿还模式，申请人在银行办理个人住房抵押循环授信后，再办理关联活期账户用于还贷，将平日闲置不用的资金存入该账户，并设定账户金额大于多少即用于还贷，银行每天扣除这部分资金用于还贷。这样贷款人在月供不变的情况下，可以减少一部分利息支出。因为还贷以后银行将当日结息，月息变成了日息，其余的贷款第二天按新的贷款余额计算，从而减少还款总额。
优点：所谓“随借”是指，在贷款购买了住房后，银行根据住房价值提供相应的授信额度。当偿还了部分贷款后突然急着要用钱，随时都可以通过网上银行或电话银行，在授信额度范围里，马上获得银行提供的现金支持。不仅省去了很多中间环节，手续简便，而且贷款利率也可按房贷合同签订时的利率执行，比普通商业贷款还优惠。
“随还”是指，如果想提前偿还贷款，不用约定时间，也不受次数的限制，随时都可以，从而减少不必要的利息支出。“随借随还”可最大限度地满足贷款人对贷款手续的便捷性和资金使用及时性的
需求。
缺点：过于随意还款，有时会有不能及时还贷的风险。
适合人群：有稳定的经济收入，并已购入房产的投资者。
双周供
