各地政府都有未来区域经济发展的板块蓝图，随着这个蓝图的实现以及诸如政府的搬迁，城市中轴线的移动，新板块体育经济、会展经济、招商经济的不断发展，这些板块就非常具有投资价值。而且这些板块的各种配套会逐渐成熟，板块的经济效应放大，会带动整个板块的房子保值和升值。
第四类：文化性板块物业
随着市中心的住房逐渐被商铺和写字楼等物业所取代，政府往往把这些原先在市中心的运动中心、大学、使馆和娱乐中心等逐渐迁出，到近郊规划一个文化区域或者大学区域等。随着这些文化区域潜力的不断挖掘，会逐渐形成一个极有置业潜力的板块，位于此板块的房子房价也会水涨船高。此类房子会被标上知识性、文化性标签，使得房价未来潜力不可限量。
第五类：经济型板块物业
随着经济的发展，在购房时，经济圈和商圈的选择越来越重要。商圈中心所在的城市板块形成的物业圈，会带动旁边商圈的形成和设施的完善，使此地区房子的置业价值越来越大。
第六类：信誉高的地产商开发的物业和管理完善的物业
对于期房而言，开发商的实力是我们需要着重考虑的。有实力，质量自然有保证，承诺往往也能兑现。如果开发商自己资金少，总是指望着销售回款支撑工程进度，其质量也就可想而知。
物业管理的好坏，直接取决于物业管理公司的专业程度，好的物业管理，不仅会让业主住得舒心，很多相关事情处理起来也会非常省心，比如有些物业管理公司就有代业主出租房屋的业务项目。
第七类：小区环境好的物业
与房产的投资价值高度相关的环境因素包括小区内外环境、配套环境、居住区景观及功能区环境四个方面。其中社区景观环境有自然景观的社区比人造景观的社区投资价值大。同时挑一个好的朝向、楼层、户型，对自己居住和未来出租都很有好处，这就看个人的眼力和喜好了。
第八类：投资回报率高的物业
值得我们投资的物业才是好物业。按照国际通用的专业理财公司的评判标准和中国实际计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：
如果该物业的年收益×20年=房产购买价，则认为该物业物有所值。
如果该物业的年收益×20年>房产购买价，则表明该投资项目有较大升值空间。
由于具有各种积极因素，这几类房子的置业价值上升空间较大，同时房价抗下跌风险的能力也比较强。在房价震荡的情况下，购置这八类房是首选。
远离“房奴”生活，精打细算过日子
当我们经过深思熟虑，选择好合适的房屋后，就可以下决心进行购买投资。买房特别是贷款买房，仅仅只是消费的开始，购买房屋后还有很多的后续消费，因此建立良好的消费房产规划理念，就显得非常重要。没有合理的事先规划，不仅不能改善我们的生活，还会一不小心变成“房奴”，使自己和家庭陷入长期的困境中。
购房规划的一般原则包括：
1.不盲目追求大面积。
房屋面积能够满足家庭实际居住要求即可。房子买得太大，会有部分面积闲置浪费，管理费、小区分摊费用也会很高，为不经常使用的面积买单是不明智的。另外从风水角度来说，卧室需要聚气凝神，太大的卧室会让人觉得很空旷，这样就很难休息得踏实，无法拥有好的睡眠质量。
2.不要求一次到位。
很多朋友初次买房的时候认为应该一步到位、一劳永逸，但事实上，我们在一套房子里住一辈子的可能性越来越小，每隔一二十年更换一套房的情况变得很普遍。而且从户型上看，即使目前最好的户型，过上10年或20年后也会显得陈旧和落后，变得跟不上时代。另外子女成家后会另择新居，一旦他们离开，家里闲置的面积会更大，造成更多浪费，这些都是可能造成我们需要更换住房的情况，应该加以考虑。
3.量力而行。
面积大的房子，总价高，首付多，贷款也多，贷款利息也多，月供负担过重。每月大部分的收入都得还贷，留给家庭实际生活的费用寥寥无几，不仅无法改善生活，还会让生活越来越困难。因房致贫致穷，这就是我们常说的“房奴”。因此我们购房一定要量力而行，购房的目的是改善生活，不要本末倒置。
4.综合考虑面积与地段。
房子面积大小的取决于居住的人数，而不同地段同等面积的房子价格相差很大。花同样的一笔钱，地段好的房子房价较高，面积也相应较小，而地段较差的房子房价较低，面积则相应较大。地段差的房子往往离工作地较远，生活较为不方便，交通成本会大大增加，消耗在路上的时间成本也相应增加，达不到最优的理财效果。
5．合理贷款、还贷，远离“房奴”生活。
包括合理选择贷款年限、首付额度和每月偿还额这三个方面。
贷款年限方面不要一味地从表面的还款利息来考虑。虽然还款时间越长，需要支付的利息越多，但是太短的还款期，也会让我们背负过大的还款压力。消费者可以根据自己的承受能力，综合考虑还款年限。从生活压力和投资回报来说，贷款期限越长越好。因为从投资回报来看，房屋贷款需要支付的利息率为5%~7%，但是如果房屋投资获取的投资回报超过了利息率，比如达到8%~10%甚至更多，我们就可以尽量充分利用银行提供给我们的相对比较低的贷款利息，特别是公积金贷款。目前理想的还款年限应该在20年左右，这只是参考值，我们可以根据自己的偿付能力来选择。
至于首付额度，按照不同时期政府的相关规定，在首套或者首套之后的住房等都有不同的首付比例限制。原则上来说，我们可以选择较低的首付比例。但是延缓消费支出，花未来的钱办今天的事，不等于未来不需要还钱，所以首付也并非越低越好，还是要综合考虑。对于目前手头紧，但急于买房，后续收益来源比较有保障的群体，首付比例可以尽量低。
每月偿还额一般来说，房屋月供款占税后月总收入的比率不应超过25%~30%，所有贷款的月供占税后月收入应该控制在35%~40%。我们可以以此指标来判别我们的偿还能力和压力。所谓的“房奴”就是房屋月供款比例远超过以上数字，使自己的日常生活深受影响，最终可能因为购买房屋而大大降低了原有生活品质的一群人。
贷款小贴士
贷款是指借款人根据国家政策以一定的利率向银行借款，借款人须按约定时间归还所借本金，并支付利息。
根据《贷款通则》的贷款期限分为：
1.短期贷款：指贷款期限在1年以内（含1年）的贷款。
2.中期贷款：指贷款期在1年以上（不含1年）5年以下（含5年）的贷款。
3.长期贷款：指贷款期限在5年以上（不含5年）的贷款。
根据贷款方式又分为：
1.信用贷款：指凭借款人的信誉发放的贷款。
2.担保贷款：指由借款人或第三方依法提供担保而发放的贷款。
（1）保证贷款：指以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担一般保证责任或者连带责任而发放的贷款。
保证贷款需要提供担保人，无法还款的时候则由担保人负责偿还。通常因为户籍的影响，有时候外地人士需要由拥有本地户口的人提供担保。
（2）抵押贷款：指按《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）规定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押而发放的贷款。
（3）质押贷款：指按《担保法》规定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。
抵押贷款和质押贷款的区别主要在于是否转移抵押物品的所有权和控制权。如果转移，那就是质押；如果不转移，仅仅是作为担保，那就是抵押。因为质押将整个担保物品放在借款机构，相应可以获得的贷款额度更高些，大多数可以贷到所押物品价值80%的款，而抵押只能贷到70%的款。
而对于抵押和质押的选择，通常房地产属于不动产，难以转移标的占有权，需通过抵押完成。而像保单等可以移动的金融资产，可以选择质押的方式，直接将保单放于保险公司，以换取一定数量的贷款，贷款期间保单价值不变。
我们也可以根据贷款期间，实际抵押或质押物品是否需要使用来决定选择何种贷款方式，需要使用的，比如住房，就用抵押；如果不需要实际用到，就可以暂时转移占有权，用质押获取更多贷款。
玩转公积金贷款
前文介绍的小周，如果想贷款80万元，按现在的商业贷款利率计算，贷款20年，在没有任何利率折扣的情况下每月需要偿还5 703元，还款压力比较大。不过因为小周所在的公司很早就参加了公积金计划，所以可以充分考虑多利用公积金的低息贷款，减少还款压力。
“全款购房钱不够，商业贷款成本高”，这是小周这样手头比较紧的购房者常发出的感叹。即使是手头比较阔绰的购房者，也可以利用政策上的优惠，尽可能地多用公积金贷款购房，以使成本支出更低。
目前公积金贷款不仅广泛应用于新房的购买，而且在二手房购买上的应用也十分普遍。由于公积金贷款年利率比现行的商贷利率低了近两个百分点，对于广大工薪阶层来说，住房公积金贷款成为现代都市人在住房贷款上的首选。目前利用公积金建设保障型住房的地区越来越多，投资者也可以多加留意。
由于各地的相关政策略有不同，我们可以在了解当地的公积金贷款政策后，再结合自身情况进行选择。
什么是住房公积金贷款？
住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用个人以及其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。
申请住房公积金个人购房贷款的注意事项
一、贷款对象应当符合以下4个条件：
1.只有参加住房公积金计划的职工才有资格申请住房公积金贷款。
2.申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于6个月。
3.配偶申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款。
4.贷款申请人在提出住房公积金贷款申请时，必须具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力。
二、贷款用途必须专款专用。
住房公积金贷款用途仅限于购买具有所有权的自住住房，并且所购房屋须符合当地公积金管理中心规定的建筑设计标准。
三、须具备一般住房贷款应具备的条件。
住房公积金贷款申请人应当备有相当于购买住房总价20%或以上的自筹资金。
住房公积金个人购房贷款的本息怎样偿还？
除现金支付外，借款人可以提取本人公积金账户储存余额用于归还贷款。在本人公积金账户储存余额不足时，可以提取其配偶、参贷人的公积金账户储存余额，但需征得被提取人的书面同意。
需要提取公积金账户储存余额的借款人，应向受托银行提出申请，经审核同意后签订《提取住房公积金偿还个人住房贷款授权书》，并由受托银行以转账方式代为办理提取手续。提取公积金账户储存余额的申请审批手续，在正常还款以后办理。
住房公积金优势和使用诀窍大解密
贷足额度尽享利率优势
我们就以小周购买住房选用公积金贷款为例。假设小夫妻各自所在公司都有参加公积金计划，之前两人住房公积金缴存正常，从未申请过任何贷款。现在计划购置一套100平方米价值100万元的住房，首付款预计40万元，这样按照当地的规定，他们两人最高可以申请20年的公积金住房贷款为60万元，这样以后每月归还公积金住房贷款的本金和利息和约3 595元。
住房公积金贷款作为政策性贷款，其最明显的特点就是利率低。从目前5年期以上贷款来看，商业贷款的年利率为5.94%，而住房公积金贷款年利率仅为3.87%，两者相差2.07个百分点。
按照贷款60万元、20年计算：
公积金贷款，每月支付3 595元，合计支付利息：3 595×20年×12期–600 000=262 800元。
商业贷款，每月支付4 278元，合计支付利息：4 278×20年×12期–600 000=426 720元。
即公积金贷款比商业性贷款，每月少支付683元，合计利息节省163 920元。
这种利息差还会随着贷款期限的延长而进一步拉大，公积金贷款大大降低了我们的还贷压力。而且公积金贷款是国家政策给予我们的优惠，只要符合贷款条件，就应尽可能贷足公积金贷款。
还款方式灵活，提前还款方便
公积金贷款的还款方式极为灵活，借款人只要每月的还款额不低于“最低还款额”，就可以随意确定月还款数额，非常便于借款人的资金安排。商业贷款提前还款，如果是非一次性提前还款其数额必须为1万或5万的倍数，而公积金贷款则无具体规定，只要大于“最低还款额”的，全部视为提前还款金额。商业贷款对于提前还款次数有明确规定，而公积金贷款则是每月都有三次提前还款机会，贷款人甚至可按月随时调整自己的提前还款额。
借款人可提前归还部分或全部公积金所贷本金和利息，目前不需要支付违约金。部分或全部提前还款的，按日计息，以放款日为计息起点。商业贷款提前还款，所冲金额包括部分本金及部分利息。而公积金贷款提前还款，其金额全部冲抵贷款本金。
贷款成数高，期限长
商业贷款最高一般只能贷到七成，购房人首付压力较大。而公积金贷款最高可贷到八成，购房人首付压力较小。公积金贷款年限较长，相应每月还款金额较少。商业贷款的贷款年限最高只能贷到25年，而且大多数二手房最高只能贷到20年，无形中造成月供压力较大；而公积金贷款的年限最高可达30年，月供压力较小。
表7–2?各城市住房公积金政策比较
城市名称 确定贷款限额方式 贷款限额 单笔贷款最高额度
北京 按户确定 60万元 按户最高限额为78万元
杭州 按人确定 30万元 按户最高限额为50万元
天津 按户确定 40万元
广州 按人确定 40万元 申请人为两个或两个以上的最高额度为65万元
南京 按人确定 20万元 申请人为两个或两个以上的最高额度为40万元
上海 按配偶(或参贷人)分别计算额度 每户家庭最高贷款限额为40万元 若有补充住房公积金的，每户另增加补充住房公积金贷款限额10万元
注：以上数字仅供参考，会随着各地政策的变化而有所调整。
各项限制少，选择余地大
