第一节 休闲房地产的界定
一、旅游房地产
旅游房地产发源于法国地中海沿岸。29世纪69年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村开发以分时销售的方式招揽客户项目，标志着旅游房地产的开始。
目前国内对旅游房地产概念存在不同的理解。有些认为旅游房地产就是景观房产，在景区内或周围建房子；有些认为应利用已有的或开发新的度假景区，对此区域进行综合利用开发；还有一种观点，认为用“休闲房地产”代替“旅游房地产”的概念更为确切。时至今日，业内对旅游房地产还没有一个准确和公认的概念。
目前文献研究中出现频率较高、认识较为一致的旅游房地产概念表述如下：旅游房地产是指与旅游度假为目的的房地产开发营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。
旅游房地产业在国内尚处于起步阶段，其经营和管理方式尚需进一步探索和完善，因此国外很多该领域中的经营管理经验非常值得我们借鉴。Con Sarah Rezak在《从客户调研看产权酒店业的若干方面》一文中提到销售成本的控制是旅游房产项目经营成功与否的关键所在，而控制这些成本的关键又在于灵活地使用客户调研的数据。在项目管理方面，要采取一些措施平衡淡旺季客流量和设施设备的使用率。
二、休闲房地产
（一）休闲房地产的概念
随着人们收入水平的提高，可自由支配时间的增多，一个休闲时代正在来临。
5＋2的生活工作方式，两个黄金周假期、5个小长假，不同程度的带薪休假，私家车的普及，高速公路网的建设，时尚的假日消费，人们的休闲需求不断膨胀，旅游作为休闲的一种方式，也在从单纯的观光向度假转变，结合了休闲与旅游房地产开发的休闲房地产正酝酿着新一轮旅游和地产经济的兴奋点，成为中国休闲市场和房地产市场消费的新时尚。
休闲房地产是休闲度假旅游和房地产业相结合的产物，由于从国外导入了分时度假的经营方式，这种度假旅游房地产比不进入度假权交换网络的固定度假地的休闲度假产品更具有发展潜力和魅力。
休闲房地产主要是指满足城市居民短期居住，作为置业者第二居所的可售物业，它以满足客户休闲、度假或部分商务活动需求为主要功能。因而，休闲房地产不仅仅是给旅游者使用的，主要是针对于休闲市场。
（二）休闲房地产的类型
从休闲、度假、旅游三者的关系来看，休闲是一个大概念，旅游是休闲的一种方式，而度假又是旅游的一种形式，同时也是休闲的一种形式。所以“休闲房地产”的概念应该大于“旅游房地产”，它包括休闲度假村、旅游（休闲）培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、养老型酒店公寓、海景住宅、景区住宅（风格别墅）、民俗度假村、国际休闲度假中心、酒店公寓等旅游置业项目。
1.休闲度假区住宅（别墅、度假村）
主要是房地产商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。如景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村（风格别墅）、民俗度假村等旅游置业项目。
2.时权酒店
主要是将酒店的每个单位分为一定的时间份（如一年51周），出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（或一周）的居住权。
3.产权酒店
主要是将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。
4.养老型酒店
主要是投资人（往往是最终消费者），在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。委托管理公司经营管理直至退休后自用。管理期间将获取一定的投资回报，一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购再出售，收益归其家人所有。
5.高尔夫、登山、滑雪运动度假村
主要是在高尔夫球场，登山、滑雪等运动场地附近开发的度假别墅项目。
6.旅游（休闲）培训基地、国际休闲度假中心
主要是具有集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发项目。
7.时权度假型酒店
主要是指消费者购买一定数量的“分数”，这些分数就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”，在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其“分数”所能负担的住宿设施，消费者不拥有使用权或产权。
（三）休闲房地产的特点
1.综合性
休闲房地产是综合性十分强的项目，其重要功能不仅仅在于居住，而是一个居住、商用、投资于一体的混合项目，并且要满足消费者“旅游、度假、运动、健身、康体”等多方面的需求链，因此休闲房地产项目的首要特点就必须具备综合性。
2.复合性
复合性就意味着对应旅游有观光功能，对应度假游有度假功能，对应各类特种需求就有特种的功能，所以要形成一个复合性的产品。
3.创新性
休闲房地产是一项边缘性的产品，因此模仿和照搬旅游或者房地场等领域是没有出路的，只有在经营中创新才能凸显特色，而休闲房地产正因为其边缘性，因此可以充分利用其“杂交”的优势，取众家之所长，采用发散性思维，不断拓宽视野，汲取国外经验，结合中国实际，融合其他产业思路，开发创新性休闲房地产产品。
第二节 休闲房地产现状及发展前景
一、休闲房地产的现状
（一）国外现状
29世纪初，地中海沿岸开发了大量的海滨别墅，欧洲、北美的贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为欧洲的度假中心。69年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先采用以分时销售（即出售以酒店为主的物业使用时间段）的方式招揽客户，标志着旅游房地产市场的开始，今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅，将旅游房地产市场引向了休闲房地产的领域。
在国外，休闲度假房地产的发展已经从量的增长阶段发展到了质的提高阶段。
Randall S．Upchurcha和Kurt Gruberb在《沉睡的巨人——分时度假的演化》一文中提到：目前在美国，不仅产权酒店等旅游房产的数量增加很快，而且产品和服务的广泛性也在不断地加强。现今，如果你在一些分时度假网站上搜寻一些产品和服务的信息，你会发现适合不同细分市场的休闲和娱乐需求的广泛信息。
（二）国内现状
目前，我国北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目已达近百项；以高尔夫、滑雪、野外运动为主题的休闲度假项目超过80家。从1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发和在全国营销推广后，先后有几十个旅游房地产项目在改造、规划和建设当中。由于一级大城市房地产开发已经非常激烈，现在很多开发商开始向二级旅游城市拓展，休闲旅游地产项目成为开发商关注的焦点。
但是，休闲房地产尽管在国内蓬勃兴起，但依然属于起步阶段。在这样一个发展过程中，出现一些问题是不可避免的。从站在行业发展的角度来看，目前中国距离真正的休闲地产还有一定距离。
二、休闲房地产的发展前景
我国休闲房地产潜力巨大、前景广阔。广阔的发展空间和市场潜力，使旅游物业开发成为未来十年中国地产业最亮丽的风景线，主要表现如下。
（一）国家政策扶持，提供广阔发展平台
从国家政策上，党中央、国务院及各级政府，相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的新政策，无形中为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔发展的平台，这是我国旅游房地产可持续发展的坚实基础和动力保证。
（二）消费水平提高，消费群体日渐壮大
正在形成的旅游强国地位和强大的消费群体，为我国休闲房地产市场开发提供了巨大的发展空间。
据统计，到2008年，我国入境旅游人数达到1.39亿人次，其中过夜海外旅游者5309万人次，旅游外汇收入409亿美元；国内旅游人数达到17亿人次，旅游收入8709亿元；出境人数达到4609万人次。我国要从亚洲旅游大国走向世界旅游强国。这种旅游假日经济持续增长的行业必将会吸引大量投资，其中很大一部分会投入到旅游物业建设上，为休闲房地产开发提供契机。
同时，在北京、上海等大都市，“5＋2”和“11＋1”的生活方式越来越流行，5天工作在市区，2天大休在郊区，或者11个月在大城市工作，1个月的长假（元旦、春节、清明、五一、端午、中秋、国庆休假总和）跑到另外一个城市休闲。调查表明，长三角、珠三角、环渤海湾地区及中西部城市居民都表现出较为成熟的出行氛围，并且旅游经验也日益成熟，对旅游休闲住所也有了较大的认知，甚至对郊区住宅和异地房产有较强的购买欲望。
（三）交通网络完善，自驾车日益兴起
从城市基础设施尤其是高速路的发展来看，北京、上海、广州、深圳等大城市路网系统发展迅速；从人均汽车的拥有量来看，北京已达到8个人一辆车的水平，上海12个人一辆车，深圳、广州约19个人一辆车。对于建立在车轮上的休闲旅游房地产而言，这无疑是一个利好消息。
（四）房地产市场日趋成熟
市场日趋成熟，可利用资金相对充足，强势投资商、房地产开发商利用自己的资金优势、营销优势已捷足先登，划地为界，抢占先机。
市场经济向来遵循“先介入，早开发，先受益”的原则。我们有理由相信，未来几年我国休闲房地产领域发展前景广阔，旅游与房地产横向结合的创新模式必将带来旅游与房地产业的美好明天。
【案例分析】
我国一些地区的休闲房产
1.北京地区休闲房产
北京房地产经过十年发展，有许多迹象表明，传统投资领域已基本饱和，特别是主流房地产开发领域的机会越来越少，销售出现滞胀现象。大量的房地产资金不得不开辟新的领域，包括旅游、休闲、度假置业等非主流市场。
金海湖地区是北京市最大的一片自然风景区，根据规划，金海湖将划分成旅游度假区、公社庄园区、国际会议度假区和工业园区等四大功能区，总面积133平方公里，最终将把金海湖建成高起点高品位的投资平台、世界级的国际会议中心、绿色生态人居新城、国家级旅游区。
2.南京地区休闲房产
与相关城市比较而言，南京市在旅游房地产的开发和推进上相对滞后。但开发旅游房地产已具备了许多成熟的条件。首先，作为一个六朝古都，从一个文化古城的概念来看，南京有太多的地方值得游人去慢慢地观赏和品位，关键问题是如何留住游人。
随着基础设施的不断完善，高速公路得到了迅速的发展，“一小时都市圈”应运而生。南京山水城林的特点为旅游房地产的发展提供了殷实的硬件条件。除了一些大家耳熟能详的知名景区外，南京还有许多极具魅力的景观。特别是周边郊区、县一些正在开发的旅游项目，其深厚的文化底蕴和优美的自然风光都令人叫绝。
如浦口区的老山森林公园和温泉、江宁区的杨柳村和将军山等。不过，景区的开发却显得形式单一，江心洲也好，八卦洲也罢，虽然景区整体包装策划都较为成功，但如能开发能够留住人的、与之相匹配的旅游度假项目，必然会有着广泛的市场前景。
如何将风景优势、文化优势、交通优势、区域优势、经济优势有机地结合起业，采用租售结合等灵活的营销方式推向市场。届时，除投资商在短期内取得骄人的业绩之外，作为一个集旅游、休闲、娱乐为一体的综合度假村，必定会吸引大批游人，从而为南京旅游业的整体发展注入新的活力。
3.西南地区休闲房产
四川、云南、西藏正计划联合创建“中国香格里拉生态旅游区”，总投资为500亿～809亿元，并在旅游规划、开发、促销等诸多方面进行全方位合作。至2019年，三省区交界处将成为世界最大的高原生态旅游区。根据初步的规划，未来的“香格里拉”区域初步界定为川西南、滇西北、藏东南的范围内，具体行政辖区为三省区相邻的9个地州、59个县域范围。包括四川的甘孜州、凉山州、攀枝花；云南的迪庆州、大理州、怒江州、丽江地区；西藏的昌都地区和林芝地区。这里具有独特的高原雪山、湖泊、草原、森林、野生动植物等自然景观，正是举世闻名的“香格里拉”描绘的写照。
同时三省区计划分别以康定、迪庆、昌都为核心，每年开展一个“香格里拉”节庆，联合制作宣传资料，联合对外促销。在2003- 2004年，主要筹措项目建设资金，加大招商引资，加大开放力度，加大整体对外促销。在2004- 2019年，进一步完善各项设施建设，实现该区域的生态建设和旅游资源综合开发上规模、上档次，使其成为符合国际标准的一流旅游度假胜地。
