神秘的“旅游地产大鳄”中坤投资集团在潜伏多年以后，也开始浮出水面。据了解，1997年，中坤投资集团开始对安徽省黄山市黟县进行整体旅游开发，下辖的黄山京黟旅游开发有限公司拥有综合型现代涉外宾馆“中城山庄”及宏村、南屏村、关麓村等国内外着名古村落风景区。2009年11月，宏村被联合国教科文组织列入了“世界文化遗产名录” 。几年来，《卧虎藏龙》、《菊豆》、《风月》、《大决战》、《芬妮的微笑》等数十部名片在宏村、南屏村拍摄。2003年8月，国家旅游局为宏村颁发了4A级旅游景区牌照。
近期，中坤投资集团又开始着手开发位于宏村旁的黄山宏村奇墅湖国际旅游度假村项目，该项目拥有山水面积近5009亩，风光秀美异常，被誉为“人间仙境” 。
奇墅湖国际旅游度假村将建设徽派村落式别墅面积19万平方米，四星级宾馆一座，并经安徽省政府批准，在景区内捐资恢复重建唐代寺庙——梓路寺，占地百亩，宏伟庄严，正在中国佛教协会领导和支持下进行设计、施工。度假村总计投资5亿元，2005年前建成。2003年中坤集团还向中国的大西北新疆拓展，将在5年内一期投入5亿元，整体促进以喀什、克州、阿克苏为主体的南疆帕米尔风光旅游、国际登山、探险及跨境游的特色旅游，全面发展旅游房地产项目。
第三节 休闲房地产的经营模式
在休闲房地产的发展过程中，分时度假将是其最主要的一种经营模式，从长远看，我国休闲房地产业得以发展的主体和经营模式应是分时度假产权酒店产品。
如果说我国分时度假发展得益于旅游业和房地产业的发展，那么分时度假产权酒店则是我国在探索分时度假如何本土化发展历时19多年来的经验产物。
一、分时度假
目前为止，国际上对此还没有统一的定义，但基本都涵盖了以下几个核心要素，即第一对某个分时度假产品的购买，消费者所购买到的是3年以上的使用某处房产或者某项设施的权利；第二消费者要获得未来的住宿权利，需要按照协约的规定提前支付所需要的款项；第三消费者购买的每年在某处设施住宿的时间不得低于7天，第四消费者可以通过交换系统对不同房产的使用权实行交换。
分时度假由德国人亚历山大·奈特首创，他将度假地房产的股份出售给消费者，然后给与每个购买者在度假地住宿的权利，所有购买者被称为股东或合伙人。
分时度假最早出现在美国，发展是在29世纪69年代晚期的佛罗里达地区。过度的房地产建设造成了大量在建或尚未销售的公寓、酒店以及汽车旅馆的空置。于是，开发商把这些财产通过完成的住宿单元合法地再分成52个周时段的形式转变为分时度假产品。在29世纪89年代初，分时度假在欧洲发展，并开始它在全球范围内的扩张。
目前，RCI即国际分时度假交换公司是全球最大的分时度假公司，总部设在美国印第安纳洲，在世界99个国家拥有3509个分时度假村，会员家庭超过259万个。
（一）分时度假产品分类
1.固定时间的标准产品
此类产品通常以预先固定的一周或者几周为销售单位，也就是说消费者每周购买一个或者几个单位的分时度假产品，就购买了在某住宿单元中的每年住宿一周或者几周的权利。
2.灵活选择时间
此类产品以不固定的一周或者几周位为销售单位，由于时间的灵活性，消费者选择分时度假产品的自主性就较大。如购买连续3个月的季度分时度假产品的消费者可以根据个人的时间安排享用分时度假的权利。但需要指出的是，这类产品的销售单位会受到季节的限制。如4周单位往往要求在一年四季中各选一周，而季度产品就是选择每年连续的3个月等。
3.购买使用权
此类产品中，消费者仅仅购买分时度假房产的使用权，而非所有权，一旦房产交付使用，顾客就获得了在某一特定年限内房产的使用权，一般为29年或者39年。
当年限到期后，开发商可以将房产的使用权重新出售。
4.度假俱乐部
作为购买使用权的形势之一，俱乐部的会员不需要购买固定的一周，也不需要确定住宿单元、房间大小、季节或者每年的天数。其购买的是俱乐部提供的住宿和旅游的综合服务单位。
5.签约所有权
通过签署合约的形式表明开发商与消费者之间的房产所有权的转移，以确保顾客的权益。
6.点数制
点数制作为最新的灵活度假观念，已经逐渐取代了原有的以购买固定时间段为特征的分时度假产品。购买点数的消费者可以随意选择任何时间、房间大小和度假地点。当然，点数也可以用来交换固定时间段的分时度假产品。
RCI成立名为RCIPoints 的全球点数体系，其成员可以用其拥有的、把固定时段折合后的点数交换成其他固定的或者分割的分时度假时段，也可以用来交换航空、租车、高星级饭店住宿、高尔夫等其他旅游产品。
（二）分时度假产品特点
1.实体化产品，虚拟化形式
因为客人追求的是度假，是一个实体概念，而不仅仅是网上的虚拟行为，所以总体来说，任何一个分时度假公司都必须以各类度假酒店、度假村和各类一般性的酒店，包括其他各类产品作为基础，其基础是实体化的。但是，它具体的表现形式可以说是虚拟化的，集中表现的形式是点数和点卡。
2.差异化产品，均质化形式
可以说目前各类酒店的差异很大，实际享受的也是各种各样的产品，但在分时度假公司体现出来的，是一种均质化的形式，这种形式把差异化集中起来，并且以均质化的形式进行销售。
3.时间分割、空间整合
分时度假，从产业的角度理解是“时间分割，空间整合”，从消费者的角度理解是“时间分享，空间共享” 。
综合来说，分时度假是伴随全球一体化，按照时间分割、空间整合的理念，赋予不动产以流动特征的网络化经营模式。作为一个新兴的萌芽产业，其组成部分是：由公寓、酒店、度假村等不动产构成的物业网络；由完整产权、共有产权、星期产权、时段使用权、点数制等概念和规则设计的产品系列；由购买者、会员、家庭、继承人及业主委员会等构成的消费群体；由发展商、营销商、交换商、俱乐部、物业管理、信托公司、咨询公司、行业协会等角色构成的组织结构；由行业规则、法律规范、消费者权益保障系统等构成的规范体系。
4.高度分散的产权
分时度假产品的房产所有权是高度分散的，分属于加入该系统下的千千万万个具有一定度假房产所有权的个人，并且同一房产在不同时段的产权所有者不同。
这种产品所有权高度分散的特点，是分时度假交换系统产权结构、产权模式的创新。
5.网络性基础
网络性是分时度假的基础，正是在这个基础上，才产生了交换性消费这种特殊的形式，使交换性的消费成为可能。网络和电子商务是分时度假产品进行交换的支点。
（三）分时度假交换网络保障机制
分时度假交换的含义是拥有度假房产使用权的消费者，可以将自己的度假房产使用权，通过全球交换网络系统换取同等级单位与其他地区的度假房屋的使用权。分时度假交换网络系统是基于网络电子商务技术的分时度假得以发展的基础和平台。
分时度假交换系统一般由分时度假交换公司经营，以提供交换服务为主，在技术上，它需要有大型的计算机网络支持；在经营上，它则注重分时度假产品资源的集结，以满足系统中交换的需要。交换系统所拥有的网络度假村或度假饭店资源越多，分布面越广，就越容易吸引消费者，促成交换。成功的分时度假系统往往从开始就形成规模，为旅游者提供充分的选择余地。
1.国际主要交换系统
（1）RCI交换系统
国际分时度假交换公司（Resort Condominiums International，RCI）于1974成立，总部设在美国印第安纳州，是世界首家分时度假交换公司，也是为全球分时度假行业提供相关产品和服务的最大供应商。
RCI在度假物业交换、出租和度假村管理方面具有市场领导地位。对合作顾客来说，RCI是发展极快的伙伴，对品牌、网络及合作等方面的核心收入起着重要影响。而这些方面又与假期拥有者、房地产服务行业旅游等资产最大价值的释放有着密切的联系。RCI全球在近109个国家拥有3709多个加盟度假村，会员家庭已超过309万个，在39年的发展过程中，RCI已为全球5409多万人提供了度假交换服务。
不过RCI只为分时度假拥有者提供度假交换，RCI绝不拥有任何度假村，不销售也不代理销售任何加盟度假村的产品。RCI是Cendant Corporation （NYSE：CD）集团的全资子公司。该集团主要是为全球旅游业和房地产业提供服务产品的供应商。
（2）II 交换系统
1976年组建的II（Interval International）公司也目前世界上实力最雄厚的分时度假交换公司之一。自组建起就一直以卓越而且高标准的服务质量在同行业中处于领先地位。目前它已拥有分布在全世界各地的2009个度假村和超过159万个会员。
目前，我国加入国际分时度假交换网络体系的度假村或者饭店还为数不多。
但从29世纪99年代分时度假进入中国后，很多大型的旅游和饭店集团都做了新领域的尝试和创新，为我国本土化的分时度假开辟了先河。
2.国内五种交换模式
（1）华夏之旅模式
华夏之旅模式，即营销、酒店及交换“三权分离”，它的利润来源于发展会员的会员费和交换费。
华夏之旅的范围是中国境内的大中城市及旅游风景区，服务的对象是家庭、个人和社会团体。加盟者是全国范围内的三至五星级的饭店或者度假村，或者与此等级差别不大的管理物业。目前华夏之旅经营同一标准的双标房市场，按天数的时段，根据国际公平的方式，时间7天。每间客房最多可以出售59个，时间为两周。
年限可以是29年或者39年。交换时段和交换单位，可以是3、4、7天，甚至某些地方可以缩短到1天，如海南地区。
（2）爱特乐模式
爱特乐是专业的分时度假销售公司，它所代理的产品是广州花园酒店，营运成本较大。
（3）云南太阳模式
云南太阳是组建了29多家酒店的度假俱乐部，销售对象是俱乐部成员。
（4）康乐园模式
它是按照产权式酒店的方式来实施分时度假营销的。
（5）房东卡模式
房东卡模式指的是5年有效的免费住房卡，网络中不同酒店以不同的会员价格结算。
二、产权酒店
产权酒店作为分时度假产品的一种特殊模式，是指将酒店或者度假村每一个单位按房地产的方式出售给投资人，投资人一次性或者交纳首付后余款按揭买断物业产权，从而拥有全部产权。
产权酒店最早源于欧洲29世纪79年代，风行于世界着名旅游城市和地区，如美国夏威夷、佛罗里达、亚利桑那，澳大利亚黄金海岸等地，经数十年发展，此种模式已成为一种被社会广泛接受的房产和旅游投资品种。
投资者可自主选择使用方式：一是长期自住，只需支付相应的物业管理及物资消耗，就可以得到酒店的全套规范的客房服务。二是委托经营，与酒店签订一份《委托经营协议》，几年续签一次，该类投资者除了每年享有若干天（2至5个星期）的免费入住权，其余时间（47至59个星期）则交由酒店代为经营，收取平均回报或者固定回报用于交纳按揭月供款或者作为投资收益。三是较长期自住与委托经营混合，没有固定的入住天数和年终回报，视实际使用情况和经营情况而定。
