5.2.1 酒店项目投资概述
酒店项目投资是指一种以特定项目为对象，直接与新建项目或更新改造项目有关的长期投资行为。
5.2.1.1 酒店投资项目
酒店投资项目主要分为新建项目和更新改造项目两大类。新建项目是以新增生产能力为目的的外延式生产。新建项目又可细分为单纯固定资产投资项目和完整工业投资项目。单纯固定资产投资项目简称固定资产投资。其特点在于：在投资中只包括为取得固定资产而发生的垫支资本投入而不涉及周转资本的投入；完整工业投资项目则不仅包括固定资产投资，而且还涉及流动资金投资，甚至包括其他长期资产项目（如无形资产）的投资。因此，不能将项目投资简单地等同于固定资产投资；更新改造项目是以恢复或改善生产能力为目的再生产或内涵式扩大再生产。
5.2.1.2 项目计算期
项目计算期是指从投资建设开始到最终清理结束整个过程的全部时间。即该项目的有效持续期间。完整的项目计算期包括建设期和生产经营期。项目计算期（n）、建设期（s）和生产经营期（p）之间的关系可表示为：
n=s+p
5.2.1.3 原始总投资及投资总额
原始总投资是反映项目所需现实资金的价值指标，是指为使项目完全达到设计生产能力、开展正常经营而投入的全部现实资金。
投资总额是反映项目投资总体规模的价值指标，它等于原始总投资与建设期资本化利息之和。其中建设期资本化利息是指在建设期发生的与购建项目所需的固定资产、无形资产等长期资产有关的借款利息。
从时间特征上看，投资主体将原始总投资注入具体项目的投入方式包括一次投入和分次投入两种形式。一次投入方式是指投资行为集中一次发生在项目计算期第一个年度的年初或年末；如果投资行为涉及两个或两个以上年度，或虽然只涉及一个年度但同时在该年的年初和年末发生，则属于分次投入方式。
5.2.1.4 现金流量
现金流量是指投资项目在其计算期内因资本循环而可能或应该发生的各项现金流入量与流出量的统称，它是计算项目投资决策评价指标的主要根据和重要信息之一。这里的“现金”是广义的现金，它不仅包括获得的货币资金，而且包括酒店持有的期限短（3个月以内）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。现金流入与现金流出之间的净额为净现金流量，即净现金流量=现金流入量——现金流出量。现金流量的计算只考虑实际的现金流入或流出，不包括非实际的现金收支（如折旧、应收及应付账款等），并要求按发生的时间记录现金流入及现金流出。
项目投资决策中的现金流量一般由以下三个部分构成。
（1）初始现金流量 指开始投资时发生的现金流量，一般包括：固定资产上的投资，包括固定资产的购入或建造成本、运输成本和安装成本等；流动资产上的投资，包括原材料、在产品、产成品和现金等流动资产上的投资；其他投资费用，指与长期投资有关的职工培训费、谈判费、注册费等；原有固定资产的变价收入，指固定资产更新时原有固定资产的变卖所得的现金收入。
（2）营业现金流量 指投资项目投入使用以后，在其寿命周期内由于生产经营所带来的现金流入和流出数量。这种现金流量一般以年为单位进行计算，现金流入一般是指营业现金收入，现金流出是指营业现金支出和缴纳的税金。如果一个投资项目的每年销售收入等于营业现金收入，付现成本（指不包括折旧的成本）等于营业现金支出，则
每年净现金流量（NCF）=每年营业收入-付现成本-所得税
或每年净现金流量（NCF）=净利+折旧
（3）终结现金流量 指投资项目完结时所发生的现金流量，一般包括：固定资产的残值收入或变价收入；原有垫支在各种流动资产上的资金收回；停止使用的土地的变价收入等。
5.2.2 酒店项目投资决策评价指标
酒店项目投资决策评价指标是指用于衡量和比较投资项目可行性、以便据以进行方案决策的定量化标准与尺度，是由一系列综合反映投资效益、投入产出关系的量化指标构成的。
5.2.2.1 评价指标的分类
评价指标按是否考虑资金时间价值分为静态指标和动态指标。静态指标是指在计算过程中不考虑资金时间价值因素的指标，又称为非折现评价指标，主要包括投资利润率和投资回收期。与静态指标相反，在动态指标的计算过程中必须充分考虑和利用货币的时间价值。动态指标又称为折现评价指标，主要包括净现值、净现值率、获利指数和内部收益率。
评价指标按指标性质不同可分为在一定范围内越大越好的正指标和越小越好的反指标两大类。投资利润率、净现值、净现值率、获利指数和内部收益率属于正指标；投资回收期属于反指标。
评价指标按指标数量特征分为绝对量指标和相对量指标。前者包括以时间为计量单位的投资回收期指标和以价值量为计量单位的净现值指标；后者除获利指数用指数形式表现外，大多为百分比指标。
评价指标按指标重要性分为主要指标、次要指标和辅助指标。净现值、内部收益率为主要指标；投资回收期为次要指标；投资利润率为辅助指标。
评价指标按指标计算的难易程度分为简单指标和复杂指标。投资利润率、投资回收期、净现值率和获利指数为简单指标；净现值和内部收益率为复杂指标。
5.2.2.2 评价指标的计算
（1）静态指标
1）投资利润率 又称投资报酬率（记作ROI），是指经营期正常年度利润（P）或年均利润（P′）占投资总额（I′）的百分比。其计算公式为：
计算出的投资利润率越高其可行性也越大，一般最低标准为现行的市场资金利率。
“例题5-1”某酒店投资400万元，正常年度销售利润为100万元，如果现行资金市场利率为15%，则：
由于该投资利润率高于现行资金市场利率，因此该项投资从财务上是可行的。
2）投资回收期 又称全部投资回收期，是指以投资项目经营净现金流量抵偿原始总投资所需要的全部时间，一般以年为单位。其计算公式为：
不包括建设期的投资回收期原始投资额
投产后前若干年每年相等的净现金流量
包括建设期的投资回收期=不包括建设期的投资回收期+建设期
“例题5-2”某酒店预计投资购买洗衣设备需100万元，运费3 000元，安装费4 000元，预计可用8年，投资后每年增加收入40万元，增加费用12万元，所得税率33%，预测投资回收期为多少年？若建设期为1个月，则投资回收期为多少？
根据上述资料计算如下：
原始投资额=1 000 000+3 000+4 000=1 007 000（元）
年折旧率=1 007 000/8=125 875（元）
净现金流量 =（400 000——120 000——125 875）×（1——33%）+125 875
=229 138.75（元）
不包括建设期的投资回收期=1 007 000/229 138.75=4.39（年）
包括建设期的投资回收期=4.4+0.08=4.48（年）
该项投资额只需要4.39年（不包括建设期）或4.48年（包括建设期）即可收回。
如果是对一项投资方案进行评价，可将计算结果与标准回收期进行比较，小于标准回收期的在财务上就是可行的；如果是对多项方案进行比较筛选，则选择投资回收期最短的方案。
如果投资每年的净现金流量不相等，则用以下公式计算：
投资总额∑n
t1净现金流量t
其中：n-—投资回收期；
T-—投资年份。
此方法是将各年的净现金流量相加，直至和投资总额相等，计算出投资回收期的年限。
“例题5-3”酒店有一投资方案的投资额为100万元，预计4年内的净现金流量分别为30万元、50万元、60万元和80万元，则：
1 000 000=300 000+500 000+1/3×600 000
n=1年+1年+1/3年=2.33（年）
以上静态指标简明易算，但都没有考虑货币的时间价值，要对投资方案的经济可行性做出更加正确的评价，还应该使用动态指标。
（2）动态指标
1）净现值（NPV）是指特定方案未来现金流入的现值与未来现金流入和流出都按预定贴现率折算为它们的现值，然后再计算它们的差额。如净现值为正数，即贴现后现金流入大于贴现后现金流出，该投资项目的报酬率大于预定的贴现率，项目可行。如净现值为零，即贴现后现金流入等于贴现后现金流出，该投资项目的报酬率相当于预定的贴现率，项目仍可行，但属于边缘项目。如净现值为负数，即贴现后现金流入小于贴现后现金流出，该投资项目的报酬率小于预定的贴现率，项目不可行。
净现值的基本公式为：
净现值（NPV）∑n
t0NCFt·（P/F，i，t）
式中：i-—贴现率；
（P/F，i，t）——第t年、贴现率为i的复利现值系数；
NCFt-—第t年的净现金流量。
净现值法应用的主要问题是如何确定贴现率，一种办法是根据资金成本来确定，另一种办法是根据酒店要求的最低资金利润率来确定。
“例题5-4”某酒店的一个投资项目一次性投资额为10 000元，以后3年的NCF分别为3 000元、5 000元和4 000元。假定资金成本为10%，酒店要求的最低报酬率为15%，则
按照资金成本计算时：
NPV =NCF0（P/F，10%，0）+NCF1（P/F，10%，1）
+NCF2（P/F，10%，2）+NCF3（P/F，10%，3）
=——10 000×1+3 000×0.926+5 000×0.857+4 000×0.794=239（元）
按照最低报酬率计算时：
NPV =NCF0（P/F，15%，0）+NCF1（P/F，15%，1）
+NCF2（P/F，15%，2）+NCF3（P/F，15%，3）
=——10 000×1+3 000×0.870+5 000×0.756+4 000×0.658=——978（元）
可见，酒店把资金投入该项目后，可以赚回资金成本，但达不到酒店最低报酬率的要求，如果酒店要求的投资报酬率不能降低，则该项目是不可行的。
2）净现值率（NPVR）是指投资项目的净现值与原始投资额的比率。净现值是绝对数指标，适合于互斥项目的评价，而净现值率是相对数指标，适于独立投资项目的评价。
净现值率的计算式为：
净现值率投资项目净现值
原始投资现值×100%
“例题5-5”某酒店有两个不同的投资方案：
甲方案一次性投资额为15万元，净现值为9万元，则该项投资净现值率为：
净现值率=90 000/150 000×100%=60%；
乙方案一次性投资额为18万元，净现值为10.5万元，则该项投资净现值率为：
净现值率=105 000/180 000×100%=58.33%
由于两个投资方案的投资额不同，仅比较净现值不易进行选择，此时用净现值率作为分析评价投资项目的补充指标是十分必要的。本例题中应该选择净现值率更高的甲方案。同时因为净现值率是相对数指标，可反映资金投入与净产出的关系，但无法反映实际收益，所以应该与其他方法结合综合评价。
3）获利指数 又称利润指数（PI），是投产后各年净现金流量的现值合计与原始投资额现值的比率，亦称现值比率、现值指数。计算获利指数的公式为：
获利指数（PI）投产后各年净现金流量的现值合计
原始投资额的现值合计
当原始投资在建设期内全部投入时，获利指数PI与净现值率NPVR有如下关系：
获利指数（PI）=1+净现值率（NPVR）
获利指数大于1，说明其收益超过成本，即投资报酬率超过预定的贴现率，投资可行；获利指数小于1，说明其报酬率未达到预定的贴现率，投资不可行；获利指数为1，说明贴现投资的报酬率与预定的贴现率相同，投资可行，但处于边缘状态。
“例题5-6”某酒店对企业的某项目进行固定资产投资，有A、B两个方案可供选择。其中：
A方案原始投资预算为10万元，投产后各年净现金流量的现值为12万元，则A方案的获利指数为：
PI=12/10=1.2
B方案原始投资预算为15万元，投产后各年净现金流量的现值为15.8万元，则B方案的获利指数为：
PI=15.8/15=1.05
两个方案的获利指数都大于1，因此都是可行的，但A方案的获得指数更大，所以应选择A方案。
获利指数法的主要优点是，可以进行独立投资项目能力的比较。这是因为获利指数是一个相对数，反映投资和效率；而净现值是绝对数，反映投资的金额。
4）内部收益率（IRR）又称内部报酬率，是指项目投资实际可望达到的报酬率，能使投资项目的净现值等于零时的折现率。内部报酬率法是根据方案本身内部报酬评价方案优劣的一种方法。
内部报酬率的计算，主要有两种方法：
一种是“逐步测试法”，它适合于各期现金流入量不相等的非年金形式。其计算公式为
此公式与净现值公式实际上是一样的，但使用净现值公式时，贴现率是已知的，要求出净现值，而在此则是令净现值为0，要求出使净现值为0的贴现率（即内部报酬率）。计算方法是，先估计一个贴现率，用它来计算方案的净现值；如果净现值为正数，说明方案本身的报酬率超过估计的贴现率，应提高贴现率后进一步测试；如果净现值为负数，说明方案本身的报酬率低于估计的贴现率，应降低贴现率后进一步测试。经过多次测试，找出使净现值接近于零的贴现率，即为方案本身的内部报酬率。如果找到令贴现率一个为正值、一个为负值的两个相邻的贴现率，则可用插值法计算出一个较为确切的报酬率值。其公式为：
内部报酬率 =估计的较低的贴现率+高低两个贴现率的差额
×低贴现率计算的净现值（正值）
高低两个贴现率计算的净现值的绝对值之和
另一种方法是“年金法”，它适合于各期现金流入量相等，符合年金形式，内部报酬率可直接查年金现值系数表来确定，不需要进行逐步测试。其计算公式为：
年金现值系数=原始投资额/年现金流量
“例题5-7”某酒店有一个项目需一次性投资100万元，有两种投资方案可供选择。A方案预计投产后三年内，每年的净现金流量为40万元、50万元和30万元，B方案预计投产后每年的净现金流量均为40万元，求两方案的内部报酬率。
A方案：假定贴现率为12%，计算出每年净现金流量的现值合计为
40×0.893+50×0.797+30×0.712=96.93（万元）
假定贴现率为10%，则计算出每年净现金流量的现值合计为100.22万元。再以11%计算，则每年净现金流量的现值合计为98.57万元。因此，方案A的内部报酬率在10%-11%之间。以插值法计算
内部报酬率 =10%+（11%-10%）×（100.22——100）/（︱100.22——100︱+︱98.57——100︱）
=10.13%
B方案：年金现值系数=100/40=2.5
查年金现值系数表，在3年一行中，10%对应的现值系数为2.4869，9%对应的为2.5313.两数相比，前者更接近2.5，因此，B方案的内部报酬率近似等于10%。如果需要更精确的比率，可以使用插值法计算求得。
内部报酬率和获利指数法有相似之处，都是根据相对比率来评价方案，而不是像净现值法那样使用绝对数来评价方案，在评价方案时要注意到，比率高的方案绝对数不一定大，反之也一样。如果两个方案是互相排斥的，要使用净现值指标，选择净现值大的。如果两个方案是相互独立的，应使用内部报酬率指标，优先安排报酬率较高的方案。
内部报酬率与获利指数也有区别，在计算内部报酬率时不必事先选择贴现率，根据内部报酬率就可以排定独立投资的优先次序。
5.2.3 酒店固定资产项目投资管理
固定资产项目投资决策是酒店的一项重要决策，是由投资决策的基本程序和整个决策过程中各种不同的评价方法及决策的不确定性分析综合反映的。其决策指标很多，其中贴现现金流量指标考虑了资金的时间价值，是一类比较理想的指标。
5.2.3.1 酒店固定资产项目投资的分类
（1）根据投资在再生产过程中的作用可把固定资产投资分为新建企业投资、简单再生产投资和扩大再生产投资。新建企业投资是指为一个新企业建立生产、经营、生活条件所进行的投资。简单再生产投资是指为了更新生产经营中已经老化的物质资源和人力资源所进行的投资。扩大再生产投资是指为扩大企业现有的生产经营规模所进行的投资。
（2）按对企业前途的影响可把固定资产投资分成战术性投资和战略性投资两大类。战术性投资是指不牵涉整个企业前途的投资。战略性投资是指对企业全局有重大影响的投资。
（3）按投资项目之间的相互关系，可把企业固定资产投资分成相关性投资和非相关性投资两大类。如果采纳或放弃某一项目并不显著地影响另一项目，则可以说这两个项目在经济上是不相关的。如果采纳或放弃某个投资项目，可以显著地影响另外一个投资项目，则可以说这两个项目在经济上是相关的。
（4）从增加利润的途径来看，可把企业固定资产投资分成扩大收入投资与降低成本投资两类。扩大收入投资是指通过扩大企业生产经营规模，以便增加利润的投资。降低成本投资则是指通过降低营业支出，以便增加利润的投资。
（5）从决策的角度来看，可以把固定资产投资划分为采纳与否投资和互斥选择投资。采纳与否投资决策是指决定是否投资于某一项目的决策。在两个或两个以上的项目中，只能选择其中之一的决策，叫互斥选择投资决策。
5.2.3.2 酒店固定资产项目投资的特点
（1）固定资产的回收时间较长。固定资产投资决策一经做出，便会在较长时间内影响企业，一般的固定资产投资都需要几年甚至十几年才能收回。
（2）固定资产投资的变现能力较差。固定资产投资的实物形态主要是建筑物和机器设备等固定资产，这些资产不易改变用途，出售困难，变现能力较差。
（3）固定资产投资的资金占用数量相对稳定。固定资产投资一经完成，在资金占用数量上便保持相对稳定，而不像流动资产投资那样经常变动。
（4）固定资产投资的实物形态与价值形态可以分离。固定资产投资完成，投入使用以后，随着固定资产的磨损，固定资产价值便有一部分脱离其实物形态，转化为货币准备金，而其余部分仍存在于实物形态中。在使用年限内，保留在固定资产实物形态上的价值逐年减少，而脱离实物形态转化为货币准备金的价值却逐年增加。直到固定资产报废，其价值才得到全部补偿，实物也得到更新。
（5）固定资产投资的次数相对较少。与流动资产相比，固定资产投资一般较少发生，特别是大规模的固定资产投资，一般要几年甚至十几年才发生一次。
以上特点决定了固定资产投资具有相当大的风险，一旦决策失误，就会严重影响企业的财务状况和现金流量，甚至会使企业走向破产。因此，固定资产投资不能在缺乏调查研究的情况下轻率拍板，而必须按特定的程序，运用科学的方法进行可行性分析，以保证决策的正确有效。
5.2.3.3 酒店固定资产投资决策的程序
（1）投资项目的提出 企业的各级领导者都可提出新的投资项目。
（2）投资项目的评价 投资项目的评价主要涉及如下几项工作：一是把提出的投资项目进行分类，为分析评价做好准备；二是计算有关项目的预计收入和成本，预测投资项目的现金流量；三是运用各种投资评价指标，把各项投资按可行性的顺序进行排队；四是写出评价报告，请上级批准。
（3）投资项目的决策 投资项目评价后，企业领导者要作最后决策。最后决策一般可分成以下三种：接受这个项目，可以进行投资；拒绝这个项目，不能进行投资；发还给项目的提出部门，重新调查后，再做处理。
（4）投资项目的执行 决定对某项目进行投资后，要积极筹措资金，实施投资。在投资项目的执行过程中，要对工程进度、工程质量、施工成本进行控制，以便使投资按预算规定保质如期完成。
（5）投资项目的再评价 在投资项目的执行过程中，应注意原来作出的决策是否合理、正确。
5.2.3.4 酒店固定资产投资的现金流量
固定资产投资可以根据项目计算期不同阶段上的现金流入量和现金流出量具体内容，直接计算各阶段净现金流量。净现金流量是指在项目计算期内由每年现金流入量与同年现金流出量的差额形成的序列指标。可表示为：净现金流量=现金流入量——现金流出量。
（1）新建企业完整投资项目的现金流量 若完整投资项目的全部原始投资均在建设期内投入，则建设期净现金流量可按以下简化公式计算：
建设期某年的净现金流量=-该年发生的原始投资
或：
NCFt-It（t=0，1……，s，S≥0）
式中：It为第t年原始投资额；s为建设期年数。由上式可见，当建设期s不为0时，建设期净现金流量的数量特征取决于其投资方式是分次投入还是一次投入。
如果项目在经营期不追加投资，则完整企业投资项目的经营期净现金流量可按以下简化公式计算：
经营期某年现金净流量= 该年利润+该年折旧+该年摊销额+该年利息费用
+该年回收额
或：
NCFtPt+Dt+Mt+Ct+Rt（t=s+1，s+2……，n）
式中：Pt为第t年利润；Dt为第t年折旧额；Mt为第t年摊销额；Ct为第t年在财务费用中列支的利息费用；Rt为第t年回收额。
（2）单纯固定资产投资项目的现金流量 若单纯固定资产投资项目的固定资产投资均在建设期内投入，则建设期净现金流量可按以下简化公式计算：
建设期某年的净现金流量=-该年发生的固定资产投资
经营期净现金流量可按以下简化公式计算：
经营期某年现金净流量=该年因使用该固定资产新增加的净利润+该年因使用该固定资产新增加的折旧+该年回收的固定资产净残值
（3）更新改造投资项目的现金流量 如果更新改造投资项目的固定资产投资均在建设期内投入，建设期不为0，且不涉及追回流动资金投资，则建设期的简化公式为：
建设期某年的净现金流量=-（该年新增加的固定资产投资-旧固定资产变价净收入）
建设期末的净现金流量=因固定资产提前报废产生净损失而抵减的所得税
显然，如果建设期为零，第二个算式无效。
如果建设期为零，则经营期净现金流量的简化公式为：
经营期第一年净现金流量=该年因更新改造而新增加的净利+该年因更新改造而新增加的折旧+因固定资产提前报废产生净损失而抵减的所得税
经营期其他各年净现金流量=该年因更新改造而增加的净利润+该年因更新改造而增加的折旧+该年回收新固定资产净残值超过假定继续使用的旧固定资产净残值之差额
