但并非所有的公共空间都能计算进公用建筑空间，在相关法规中规定了的不应计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。
（第589节）公用分摊建筑面积
公用建筑面积和公摊面积是形似而有细节）差异的概念。公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积，是属于公用建筑面积的一部分。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
总的来说，商品房应分摊的共有建筑面积包括如下所列：
1．各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。
2．套(单元)与公共建筑空间之的分隔墙，以及外墙（包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
不应公摊的共有建筑面积包括下面所列的位置的面积：
1．从属于人防工程的地下室、半地下室。
2．供出租或出售的固定车位或专用车库。
3．幢外的用做公共休憩的设施或架空层。
共有建筑面积分摊原则为：产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊；无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。这些详细的归属在购房合同当中都有，购房者应当及早询问开发商，并且在签订协议时注意有关条款。
一般而言，公有建筑面积的公摊方法根据不同的建筑性质是如下两种：
1．多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。
2．多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。
那么，公摊建筑面积怎么计算呢？其计算公式如下：
分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
公用建筑分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和
公用建筑面积=整幢建筑的建筑面积－套内建筑面积之和－不应分摊的建筑面积
公摊建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现行的有关文件规定为准。一般来讲分摊面积是整栋楼的公用面积，当然房屋楼体的墙壁也在里面，带电梯的房子公摊相对大点，所以在目前小高层盛行的房地产市场上，事先了解注意公摊面积的大小是对于购房者的保证。购房时应当对这些做到心中有数，才能保证自身权益。
（第590节）居住面积
一套房屋，在概念上有好几种面积，除了上面谈过的公用建筑面积和公摊面积之外，本节）我们说的是房屋的居住面积。
居住面积是什么呢？顾名思义，住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。而所谓净面积就是要除去墙、栏等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。当分户门内的厅和过道的面积超过6平方米时，可按其面积的二分之一计算在居住面积内。那么，一套房屋的居住面积又该怎么计算呢？
根据房屋建筑面积测算的规定《房产测量规范》，纳入房屋面积计算的范围分别为：
1．计算全部建筑面积的范围
（1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
（2）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。
（3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。
（4）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道等均按房屋自然层计算面积。
（5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
（6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
（7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
（8）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。
（9）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。1
（10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。
（11）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。12、玻璃幕墙等作为外墙的，按其外围水平面积计算。
（12）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
（13）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。
（14）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
2．计算一半建筑面积的范围
（1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。
（2）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积一半计算。
（3）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。
（4）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算。5、有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积一半计算。
3．不计算建筑面积的范围
（1）层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。
（2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
（3）房屋之间无上盖的架空通廊。
（4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
（5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
（6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
（7）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
（8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。
（9）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
（10）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
在计算房屋居住面积时，以上的这些界定范围一定要弄清楚，不然面积计算不准，吃亏的可是自己哦！
（第591节）使用面积
住宅的使用面积，是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。这一点需要注意。
例如，某楼盘开盘销售时打出的广告既是在每套商品房建筑面积的基础上送一定的平方数。这个赠送的平方数是可以通过测量算在使用面积里的，但是并不纳入建筑面积中，当这种二手房进行买卖时，依然按照两证上写的建筑面积进行交易。
但是计算使用面积时还有一些特殊规定需要注意：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。
下面是我们提供的几个计算公式，投资者可以参考来计算：
建筑面积=有效面积+结构面积=使用面积+辅助面积+结构面积。
使用面积=建筑面积-结构面积-辅助面积；有效面积=建筑面积-结构面积。
通常部分人容易把使用面积和有效面积混淆。我们在这里特别作出解释，希望读者能分清楚两者的关系，使用面积=建筑面积-结构面积-辅助面积，也就是说是建筑面积减去房屋混凝土、砖砌体结构等结构构件所占面积，再减去厨房、卫生间等辅助用房所占净面积所剩下的面积；而有效面积才是建筑面积减去房屋混凝土、砖砌体结构等结构构件所占面积，这个面积才包含厨房、卫生间所占面积。
但是使用面积这个概念，在其他定义中依然有不同的解释，例如：使用面积是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。
在一些学术文献中“使用面积”被解释成：使用面积住宅在计算面积时，使用面积是指房屋的室内净面积，不包括墙体.建筑面积是指房屋外墙中心轴线之间的面积。还有些是这样定义的：使用面积是指住房中为生活使用的净面积.每套楼房内使用面积包括居室、门厅、客厅、走道、厨房、卫生间、储存室、立式壁橱、阳台等面积.建筑面积包括楼房的使用面积、结构面积和辅助面积。也有这样定义的：使用面积是指每套住宅卢门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜(不包括吊柜)、卢内楼梯(按投影面积)。还有一些资料是这样说的：使用面积是指从各户内墙算起的净面积它直接满足每户家庭的吃、住、玩等所有居住需要。所以我们认为应用使用面积作为衡量各住户实际可以享受到的排他性的全部居住条件的标准，因为它具有全面性这个主要的优点。
但是不管怎么解释，使用面积都是房屋面积概念中重要的一环，看完这一节）之后，你对它的了解加深了一些没有呢？
（第592节）建筑面积
“建筑面积”是一个房地产的专有名词，与实用面积及实用率计算有直接关系。因为国家地区不同，其定义和量度标准未必一致。但是，建筑面积一般来说都是要大于使用面积，但在上一节）中举出的例子，如开发商赠送面积使得使用面积大于建筑面积的情况除外，建筑面积是建设工程领域一个重要的技术经济指标，也是国家宏观调控的重要指标之一。
建筑面积也被称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。在它的概念里包含着三项要素，即使用面积、辅助面积和结构面积。
