俗话说得好，商场如战场。在战争中学习战争，是提升个人商战能力的重要组成部分。
“上兵伐谋，下兵伐交。”绪超认为，伤敌十指不如断敌一指。虽然长沙房地产2003年末开发量不是特别大，也就五六百万方，但要在众多楼盘中做到脱颖而出，也绝非一件易事。
“大家刚从深圳、上海考察回来，应该有所启发，我们马上就要启动项目二期，各位有什么好的建议。”周总决定要让项目二期上一个大的台阶。
“我们一期是经济适用房标准，二期要上升为品质商品房，估计很有难度。”严总认为，实现一个大的跨越，有风险。
“二期要上升一个台阶，就必须实现人车分流；项目一期人车没有分流，所以二期要上升一个台阶，不仅物业管理难度加大，而且操作也不容易。”黄总认为还是按一期的思路进展比较好。
“项目提升品质当然是好事，但一期已在长沙建立了普通住宅的形象。如果要提升形象，就得换个名字，单独做成一个项目，以区分一期。”营销老总认为一期市场地位已定，可以另辟途径。
“项目名称不变，坚决升级，提升品质。我们要以战略为引导，用品牌来推动。我们学深圳楼盘做法，引进品牌服务公司，并由销售代理公司进行销售，进行专业化运作。”
周总这一大胆决策，出乎所有人意料。虽然深圳早在一两年前就已专业化运作了，但周总提出引进品牌公司、专业销售代理公司，在长沙地产界还是第一位。
最后，公司以合同价一百万元一年的代价，引进了品牌运作第一人的深圳某品牌公司；同时也引进了一家排名全国前十名的专业销售代理公司；当然，也聘请了万科一高管担任公司总顾问。
都说人有多大胆、地就有多大产，看来一点不假。周总一个果断的决策，创下了长沙后来住宅楼盘2004年一月上涨1000元/平方的奇迹；有意思的时，当时长沙有一个楼盘则创造了一月下降1000元/平方的笑柄。
“绪超，你协助我抓品牌运营，这也是个难得的学习好机会，希望你多学点东西。”周总这样一个安排，的确让绪超感到意外。
“房地产项目的品牌运作，说简单点，就是高举高打策略，即无限拨高企业与项目的形象，然后在宣传上进行落地。”品牌公司董事长冯总，在与全公司高管交流品牌运营。
“无限拨高企业形象，得有前提，即公司要有明确的发展战略。象我们万科集团，战略很清晰，就是做中国房地产的领跑者。”总顾问在把万科的经验引进企业。
“那我们就做湖南房地产的引领者。”黄总开了个玩笑，引起大家哈哈大笑。
“都说学习万科好榜样，我们有些东西完全可以学习万科。”严总举例，在户型研究方面，值得向万科学习。
“周总，我建议你们先把企业战略制定下来，以后企业的形象、项目的形象与推广，全部围绕战略这一核心来展开。这样，冯总在实施品牌运营上，也容易落地。”总顾问的高度，就是完全不一样。
“我们项目位于体育新城板块，去年非典时开盘，正是因为打了“健康”这一明确的主题，所以项目销售得很好，一期一抢而空。”周总抽了一支烟，对去年非典时期的关键之战很满意。
“现在国家倡导全民健身运动，国民健康是国家健康的基础，健身又是健康的基础。所以，我们的战略很清晰，就定位为“健身地产”，在项目具体落地时，实现健身园林化、园林健身化。”
好一个周总，提出了“健身地产”这一与众不同的主题地产概念。当然，概念还需指导思想才能落地。后来，公司又花巨资，与国家体育总局合作，设计了公司的全民健身指导手册。
“健身地产这个概念我个人非常认可，建议公司的园林景观设计与施工，加入健身元素，我们在品牌落地上，也围绕健身地产这一主题进行开展。”品牌公司冯总认为有了健身地产这一主题，实行品牌运作，事半功倍。
在围绕项目二期如何实现升级上面，大家又展开了一场激烈的大讨论。最后，达成了一致意见。
项目以整体形象出现。一期已销售完毕，是把双刃剑，如果二期做的没有宣传的好，会带来巨大的负面影响；但若二期的实际效果超越预期，则会通过一期的老业主，实现以老带新。因此，关键是如何把二期做好。
在二期规划方面，也展开了一场激烈的大讨论，烟头、槟榔等，扔了一大堆。
周总示意大家安静，要绪超对会议讨论做一个总结。
“各位：公司以“健身地产”为主题，以倡导健康生活为目标，建筑美好生活；以园林景观、户型、居住文化为核心竞争力；在园林景观方面，以健身长廊为纽带，以室内装修标准来打造五米高的居住文化架空层，我们的架空层，也是湖南首个楼盘里面有架空层的；力求户型零缺陷；通过开展系列居住文化活动，加强业主与公司的互动。”
“在园林景观方面，要以大的、有几十年树龄的桂花树与银杏树为主要树种，营造公园式的景观感觉。”绪超说完总结后，周总特意强调了园林景观的重要性。
周总是认真的，也是执著的。他在园林景观几乎是苛求的，小到树的形状与外观，大到景观建设的实施等，都有非常严格的要求。
为此，园林景观老总半年驱车二十多万公里，南至贵州、广西，北至江西、湖北等地，到处找景观树种，车都跑坏了两台。
“这个施工标准不行，园林上不了档次，把它们全部挖掉，重新进行施工。”周总来到园林景观施工现场，路面、造型、水景等细节没达到他的要求，出不了他需要的感觉，要求景观公司把施工完的全部挖掉，堆土重来。
“周总，挖掉要损失两百多万元，再说，现有的标准已经非常不错了，别说第一，至少能进长沙楼盘园林景观前十了。”园林景观老总希望周总考虑保留，适当进行优化。
“不行，我们一定要做长沙园林景观最好的楼盘。如果我们景观做不到第一，那我们的战略、品牌实施，就会成为一句空话。”
在周总的坚决要求下，没有任何余地可以商量。园林景观推土重来，中间改了又改，几经周折，终于达到了周总的要求。
“真有乡土气息，很有农村田园风光的感觉。”走在健身长廊里，感受整个小区的园林，绪超有种在乡下大自然的感觉。
与此同时，中国提出构建“和谐社会”，以及“推进全面建设小康社会事业”。房地产开发与时俱进，园林景观自然也少不了这两大元素。
又一场品牌落地、二期开盘讨论会在架空层里进行了。五米高的架空层，室内的装修标准，让整个二期楼盘的品质，提升了几个档次。坐在里面，有种身在深圳豪华楼盘的感觉。
“品牌有四个维度，但站在客户的角度来说，只有一个维度，那就是消费者对产品的感受。”品牌公司冯总无论是格局、胸怀、高度，还是见识、经验，都是超一流的。
当然，聘请的万科总顾问也是身手不凡，每句话直中要害。
“品牌从客户的感受上来说，要的是美誉度，而不仅仅只是知名度。美誉度是加分，知名度不一定是加分。好的宣传，让好的产品销得更快；好的宣传，让差的产品，死的更快。”
“今天走进小区，我觉得项目一点都不比深圳的高档小区差。从现在的体验感上来说，完全具备了创造美誉度、打造品牌的条件，因此，二期项目是可以对外地行推的时候了。”总顾问给了项目高度的评价。
经过讨论，最后周总决定集中进行一个月的宣传，然后开盘。大家兴高采烈，都想期待这场战役的战果。
“长沙，向东看！”一句简单的广告语，把购房者的眼光，全部引向了体育新城板块。
“倡导健康生活，做健身地产的领跑者。”一句企业定位语，引发无数购房者对健康的关注。
“一期最后一批的售从为1500元/平方，二期的售价，我们建议为1950元/平方米。”代理公司当然是从快速销售的角度出发，希望定价越低越好。
“我们的各项成本都超过1800元/平方米了，我们不可能不赚钱吧；如果只买1950元/平方，那我们还不如不提质。”严总认为代理公司给的价格太低了。
“项目的定价，要从两方面结合起来考虑，一是品质，二是市场。市场向上时，要优先从成本角度考虑；市场向下时，先从市场价格考虑。现长沙楼市处于温和上涨阶段，属上升期，应站在品质角度考虑定价。”在周总边上潜伏半年多的绪超，此时也开始发表观点了。
“现在周边房价均价也才1600元/平方，如果一下子突破2000元/平方，估计市场接受不了。”代理公司坚持均价不能突破2000元/平方。
“我们的成本，如要加上税收，要突破两千，我们不可能亏本。你们是专业的销售代理公司，代表中国最一流水平的销售公司。1950元/平方的均价，我们自己闭着眼睛都能卖掉，那花高代价请你们来，还有什么意义。”周总对代理公司的表态，非常不满意。
代理公司是希望快速销售，好拿提成，在定价上反复与周总讨价还价。
“如果你们没有信心，那你们退场，我们自己销售。”周总不喜欢在价格上含糊，二期十万方的量，少卖一百平方米，就少一千万元的收入。
见周总发了火，代理公司马上软了下来，说先定个合理价格，先试试看。
“销售是龙头，是确保企业资金运转的关键。所以不是试试看，是一定要完成销售目标任务。”在销售方面，周总态度坚决，毫不含糊。
最后，周总将销售分两步走，先开五万方，定的价格为2600元/平方起，均价为2800元/平方。也不搞集中开盘仪式，就直接宣传对外卖。
事情比想象的顺利多了，根本没有任何阻力。
“我们小区第二期对外销售了，好漂亮的园林景观，好时尚的架空层，你们快来买啊，不然没房了。”消息一放出去，第一时间帮忙宣传的，竟然是一期的老客户。
“这期比我们一期好多了，我决定在二期再买两套，一套自己住，一套投资，现有的房到时也卖掉。”许多一期的老客户，看见二期的景观、户型，都是一期无法相提并论的，尤其是那美妙的绝空层，以及众多的健身器材，让他们心动，他们根本就不考虑价格，直接付款买房。
不出两周，五万方的面积销售过大半。周总见状，果断封盘两周，然后又以均价3000元/平方对外推。
这下可好，项目二期一下创下了长沙楼市三个奇迹：一个是同月内价格上升超1000元/平方；二是成为周边率先突破均价3000元/平方米大关的楼盘；三是一个月内，房价连续突破2000元/平方、3000元/平方的唯一楼盘。
“买房如同买车。买豪华车的人，首先考虑的绝对是车的品牌与品质，而不会是价格；买低端车的人，首先考虑的绝对是车的价格，而不是车的品牌与品质。”看到销售火爆，绪超对这次的销售，进行了举一反三的总结。
项目二期的成功，直接带动了体育新城地价的攀升，促进了区域板块房价的上涨。
