【法条链接】
《城市房地产抵押管理办法》第三十四条 抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记，抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。抵押房地产转让或者出租所得价款时，应当向抵押权人提前清偿债务并办理抵押注销登记；超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
★夫妻双方其中一方不同意能把房子抵押出去吗？
【案例】
吴小姐结婚5年了，婚后吴小姐和她先生买了一套两居室的房子，产权证上写的是夫妻俩的名字。现在因为她先生做生意需用钱，他想用房子作抵押向银行贷款，但吴小姐不同意。如果吴小姐坚持不同意，他先生可以把房子单独抵押出去吗？
【法律解析】
不能。他们居住的房子是夫妻共同共有财产。而根据相关规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。她先生若想将该房屋设定抵押，必须得到她的书面同意。如果吴小姐坚决不同意，则他单独抵押房屋是无效行为。
【法条链接】
《物权法》第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
房屋产权与登记
★已卖出的房子能再要回吗？
【案例】
2007年5月，徐某与张某签订了一份房屋买卖合同，合同约定：徐某将自有的一套商品房卖给张某。徐某须在当年12月底前协助张某办理产权过户手续。徐某付清了房款，张某也交付了房屋。此后徐某反悔并表示愿意退还张某房款。张某未同意，在要求徐某按约办理过户手续遭拒后向法院起诉。
【法律解析】
不能要回。但是，徐某与张某之间的买卖合同体现了双方的真实意思，且房、款两清，徐某拒绝为张某办理产权变更手续的行为侵害了张某的合法权益．必须为其办理房屋过户手续。
【法条链接】
《城市私有房屋管理条例》第九条 买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋。严禁以城市私有房屋进行投机倒把活动。
《合同法》第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
★已经登记的买卖合同是否可解除？
【案例】
2007年5月，孙先生将自己的一处商品房卖与马先生，并办理了房屋登记手续。后来，由于孙先生的儿子要结婚没有房子可住，孙先生欲将卖与马先生的房子要回，解除双方的买卖合同，并愿意退还马先生购房款。孙先生能否将已作登记的房子要回呢？
【法律解析】
可以解除合同，只要孙先生与马先生能够协商一致。我国实行房屋产权登记制度，一方当事人反悔要求解除合同，一般法律不予支持。但是，只要不违反法律，不损害国家和社会公共利益，经双方当事人协商一致，就可以解除合同。合同解除之后，房屋返还出卖人，并须办理产权变更手续；出卖人返还买受人相应的价款。
【法条链接】
《合同法》第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《城市私有房屋管理条例》第六条 城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证；房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。数人共有的城市私有房屋，房屋所有人应当领取共同共有或按份共有的房屋所有权证。
★开发商拖延，业主拿不到房产证该怎么办？
【案例】
2006年5月赵小姐在某社区购买了一套房子，开发商承诺在交房之日起三个月内为其办理房产证，逾期未办理，将向其支付购房款1％的违约金。2006年12月赵小姐拿到了房子钥匙，可直到2008年1月赵小姐仍未拿到房产证。赵小姐多次与开发商协商此事，均未果，而开发商也未按照承诺向其支付违约金。那么，赵小姐该怎么办呢？
【法律解析】
赵小姐可以要求开发商退房返款，并赔偿其损失。我国法律规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。开发商在交房后的一年时间里都未为赵小姐办理房产证。我国法律规定，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。
【法条链接】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
★买了夫妻共有的房子过不了户房产中介有责任吗？
【案例】
李某在某中介看中了一处房产，后与卖方段某及中介公司签订了三方房屋合同。后来，李某了解到该房产是段某婚姻存续期间的夫妻共有财产，其离婚协议中未明确该房属谁，无法办理过户手续。李某要求中介退还收取的服务费并向段某追回定金，而中介认为责任应由段某承担，与己无关。那么，李某该怎么办呢？
【法律解析】
李某应向段某依法主张自己的权利。要回所交购房定金。根据我国《婚姻法》规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理。本案中所交易的房屋是段某婚姻存续期间的夫妻共有财产，但双方在离婚协议中并没有明确规定该房屋归谁，因此，该房屋的所有权存在瑕疵，此类房屋是不能进行交易的。
【法条链接】
《合同法》第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
物业纠纷
★物业管理公司可以随意提高物业管理费吗？
【案例】
林先生于2006年9月份买了一套商品房。2007年3月交房时，物业管理费为每年0.96元/平方米。但2008年收到物业管理公司书面通知要求按每年6.54元/平方米缴纳。对此，林先生不能接受。他该怎么办？
【法律解析】
物业公司的做法不对。该公司如要涨价，应与业主对该物业服务合同进行协议补充，并应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。如果对该收费有疑议，除双方协商外，也可向县级以上人民政府价格主管部门或同级房地产行政主管部门申诉。
【法条链接】
《物业管理条例》第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照******价格主管部门会同******建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
★家中被盗，物业公司是否要承担责任？
【案例】
2008年3月3日孔先生早上醒来发现家中被盗了，小偷是从客厅窗户爬进房间的，手提电脑、手机、现金都被偷走了，大概价值2万元。之前小区也多次发生被盗事件。孔先生认为物业公司疏于管理，未尽职责，导致盗窃案件屡次发生，应承担赔偿责任。孔先生可以向法院起诉物业公司吗？
【法律解析】
是否获得赔偿由《物业管理服务合同》本身决定。业主在和物业公司签订合同时，应对委托管理的事项、标准、权限、违约责任等明确约定，一旦双方在合同履行过程中发生纠纷，就可以根据合同规定，依法追究其相应的法律责任。
【法条链接】
《物业管理条例》第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身，财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
★业主向物业公司缴纳停车费，轿车被盗物业公司应否赔偿？
【案例】
2007年1月贾某入住某小区，并按规定每季度向物业公司交纳停车占地费600元。当年5月的一天，贾某的轿车被盗，于是向物业公司反映，并报案，但公安机关未查出犯罪嫌疑人。后来，贾某要求物业公司承担赔偿责任。物业公司以双方未签订保管合同为由拒绝。那么，物业收了停车费是否构成保管关系呢？
【法律解析】
物业公司理应适当予以赔偿。物业公司作为小区的实施管理者，应当负责小区的安全工作，但其却在小区的安全管理上存在漏洞，导致贾某的车丢失。
【法条链接】
《合同法》第三百六十五条 保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。
《物业管理条例》第三十六条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
★物业管理费是从业主入住才开始交吗？
【案例】
2006年李小姐购买了一套房。当年11月进行房屋验收，李小姐发现有多处装修质量问题，拒绝收楼。2007年1月初，物业公司要其再次验收。李小姐发现仍有3处问题存在。当年6月问题解决后她才入住。物业费应以何标准开始起交呢？
【法律解析】
应以购房人验收合格之日起算，李小姐应交纳自2007年1月起的物业费。虽然在2007年1月物业维修结束，李小姐仍发现有3处未达到自己满意，但房屋已经不存在影响实现合同的质量瑕疵，也就是说，李小姐应按照《商品房预售合同》的约定接收房屋而不得拒绝。
【法条链接】
《物业服务收费管理办法》第十五条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
★物业服务合同未签订，业主可以拒交物业费吗？
【案例】
2008年初，物业管理企业对小区进行物业管理，进行口头协定，未签订物业服务合同。当年7月，因狂风袭击，导致小区内花草树木受到严重损坏。物业公司为此花费了大笔的维护费用，随后贴出公告称要增收物业服务费，而业主以没有委托物业管理这么多事项为由拒交增收的服务费。业主的做法有法律依据吗？
【法律解析】
不能拒交服务费。对于未以书面形式签订物业服务合同的法律后果，我国《合同法》规定，当事人未采用书面形式订立合同，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。也就是说，合同形式违法并不必然导致合同无效。所以，物业管理企业实际上已经履行了服务，而业主也已接受。
【法条链接】
《合同法》第三十六条 法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
《物业管理条例》第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
★业主与前物业公司的约定对新物业公司还有效吗？
【案例】
2006年乔某与A物业公司签订合同，不接受其负责的小区供暖服务。2007年，换了由B物业公司接手小区的供暖服务。B公司要求乔某支付自2006年起的供暖费被拒。乔某称B物业公司不是供暖单位，无权要求其支付供暖费，且自己在入住之初已经约定不接受小区供暖。乔某的理由能否成立呢？
【法律解析】
只需交纳2007年B物业公司共有部分的供暖费即可。乔某与A物业公司约定自行供暖，实际也未接受供暖，所以可不支付其房屋专有部分的供暖费，但对共有部分仍需交纳。乔某与A物业公司的约定虽对B公司不具有约束力，但实际上乔某专有部分未接受供暖。
【法条链接】
《物业服务收费管理办法》第十五条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
