【法条链接】
《城市房地产开发经营管理条例》第十六条 房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
★开发商能够以下雨为借口，延迟交房吗？
【案例】
程先生2007年9月与某开发商签订了房屋买卖合同。合同约定交房日期为2007年12月31日，不能按期交付房屋外，开发公司承担逾期交房的责任。2008年8月程先生才向其发了入住通知书。程先生要求开发商承担违约责任，开发公司以夏季多雨影响施工，属不可抗力为由拒绝。开发商的理由成立吗？
【法律解析】
不成立。不可抗力是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而在本案中，夏季多雨是季节特点，开发商应该能够预见，并能够采取相应的措施加以避免。
【法条链接】
《民法通则》第一百零七条 因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。
《合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
★房屋假层能否按实际建筑面积计算？
【案例】
江先生与某置业公司签订了《商品房预售合同》，合同规定：房屋为复式结构。房屋交付时以房屋土地管理局认定的测绘机构实测面积为准，并特别注明房屋的上层为假层，净高1．8米的部分计算建筑面积。后来，交房时，江先生以假层为阁楼，不应按实际建筑面积计算为由要求退还该部分房款。江先生的要求合理吗？
【法律解析】
不合理。本案中，当江先生与置业公司在签约时，双方在合同中已经就房屋的建筑面积的实际情况作了约定，而江先生也明知假层与建筑面积一并进行销售的事实，且双方均同意对于该房屋的建筑面积应以测绘中心的测绘结果为准。该约定合法有效，双方均应遵照执行。
【法条链接】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条
出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
★房屋配套的地下室，合同未约定的能否以实际面积计价？
【案例】
桑某2004年与某房产商签订了购买商品房合同，合同注明：总建筑面积为150平方米。桑某支付了全额房款。后桑某发现房屋面积为122平方米，遂要求房产商返还房屋面积差价款。房产商称差额面积为地下室，并不存在违约。但桑某称开发公司提供的格式合同在地下室部分的空格处打了个“×”，而双方未有其他约定，所以地下室是无偿的，不能按实际面积计算。
【法律解析】
桑某无须为地下室面积承担付款责任。《合同法》规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应本着诚实信用原则，确定条款的真实意思。本案中，桑某购买商品的目的显然是居住地上的房屋，而不是地下室。由于该地下室作为房屋的从属物，其不能独立存在，须随房屋一并转移，而房产商在出卖时并未就此另行约定，所以，该地下室应是无偿转移给桑某的。
【法条链接】
《合同法》第一百二十五条 当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。
★二手房买卖过程中出现质量问题该找谁？
【案例】
陈先生买了孙先生的一套两居室。一天下起了雨，雨水顺着阳台渗进了内墙，墙壁出现了很大的裂缝。原来，孙先生在卖房之前对其进行简单装修。陈先生要求其维修，孙先生认为房子已经交易完了，出现问题应该找开发商，而开发商却说，他们与陈先生之间没有合同关系。陈先生到底应该找谁呢？
【法律解析】
应该找孙先生。我国《合同法》规定了当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给当事人造成了损害，应当承担赔偿责任。孙先生在卖房之前对其进行简单装修，隐瞒了房子的质量问题，给陈先生造成了损害，应当承担赔偿责任。
【法条链接】
《合同法》第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十二条 当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
（一）假借订立合同，恶意进行磋商；
（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
★经过质量检查的房子只能要求维修不能退吗？
【案例】
唐某用自买了一套房子安度晚年，可是办完了各种手续后住进去不到半年屋顶出现了漏雨，墙面及地面多处开裂。唐某为此找到开发商要求退房，而开发商看后也承认是质量问题，并愿意进行维修，但不同意退房。理由是：交付给唐某的房子是经过质量检查部门检查合格的，也通过了验收。那么，唐某只能要求开发商对房屋进行维修，不能退房吗？
【法律解析】
是的，不能退房。唐某在入住时收到开发商提供的《住宅质量保证书》，且在其入住一段时间后才发现质量问题，不能就此认定房屋本身质量不合格。如果唐某坚持退房，只能委托工程质量检测机构重新检验，若经检验确实属于房屋主体结构质量不合格的，才可以退房。
【法条链接】
《商品房销售管理办法》第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
★公摊面积被重复销售怎么办？
【案例】
2006年万某购买了某住宅小区的一套房子，并按合同对公用设施、公用面积进行了认购。后来，顶层的牛某把顶层的走廊给封了起来并称开发商将走廊卖给了自己。万某找到开发商，开发商称这是开发公司的权利，愿卖谁就卖谁。万某很纳闷，自己花钱买的公摊面积怎么成了开发公司的？
【法律解析】
万某和其他住户可以要求开发商和牛某恢复走廊的原样。开发商在出卖房屋时已经将公用面积出售，此时全体业主才是该公用面积的所有权人。而开发商已不具备对其进行处分的资格。因此．开发商将走廊出售给牛某的行为是不具有法律效力的。
【法条链接】
《物权法》第三十六条 造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
★办理过户手续后，原房主还能拆走原来的空调吗？
【案例】
张某与李某签订《房屋买卖合同》，约定：李某购买张某住房一套，李某付清全款，办理过户登记手续。双方按时支付了房款并交付了房屋。但是，当张某交房后欲将屋内的空调拆走时遭到了李某的反对。那么，此时空调到底应归谁呢？
【法律解析】
有权拆走空调。当事人双方对屋内的空调价款在房屋买卖合同中未作出明确的约定，又未达成补充协议，此时应当按照有关条款或交易习惯确定。从双方签订的房屋买卖合同条款可知，房屋的售价是根据房屋的面积与每平方米的售价而得出的，显然，房屋的售价中并未包含屋内的物品。
【法条链接】
《合同法》第六十二条 当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法的规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
房屋贷款与抵押
★贷款买房提前还贷：是守信还是违约？
【案例】
卫小姐于2007年贷款买了一套房子，由于连续加息，她感到了还款的压力。后来，卫小姐将自己的一处店铺出售后欲办理提前还款。当她去银行办理相关手续时，银行人员说：贷款未满一年不能办理提前还款，否则将以违约追究其责任。卫小姐很疑惑：提前还款还违约？
【法律解析】
是一种单方违约行为。一般来说，当购房人与银行依法签订了抵押贷款合同后，自合同成立时即已生效，双方应按规定履行。作为银行，在为购房者做房贷时付出了一定的人力成本，如果购房者在一年之内提出提前还贷的申请，无疑会打乱银行的正常计划。因此，银行要求购房人承担一定的违约责任是合法的。
【法条链接】
《合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《贷款通则》第三十二条 贷款归还：借款人应当按照借款合同规定按时足额归还贷款本息。贷款人在短期贷款到期1个星期之前、中长期贷款到期1个月之前，应当向借款人发送还本付息通知单；借款人应当及时筹备资金，按期还本付息。贷款人对逾期的贷款要及时发出催收通知单，做好逾期贷款本息的催收工作。贷款人对不能按借款合同约定期限归还的贷款，应当按规定加罚利息；对不能归还或者不能落实还本付息事宜的，应当督促归还或者依法起诉。借款人提前归还贷款，应当与贷款人协商。
★房屋买卖合同解除，按揭贷款怎么办？
【案例】
周女士购买了一套房屋，合同签订后，并按照约定交了首付款，在指定的银行办理了按揭手续。之后她发现该楼盘有问题，于是与开发商交涉，最终他们同意解除合同，返还首付款，并给她一定的补偿。房屋买卖合同解除，按揭贷款合同是否也随之解除？
【法律解析】
按揭贷款合同并不是房屋买卖合同的从合同，房屋买卖合同解除，贷款合同并不随之解除，只有购房者或者银行提出解约主张，才能解除。
【法条链接】
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
★抵押贷款买房，产权证应押在银行吗？
【案例】
2007年5月汪先生购得住房一套，并办理了房屋抵押贷款。产权证作为银行的抵押证明由银行保管。然而，有一次汪先生听同事说办理了抵押登记，但产权证应该由自己保管。那么，产权证到底应该由哪一方保管呢？
【法律解析】
证应由汪先生保管。依法取得房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。也就是说银行应当在房屋所有权证上载明权利种类为“抵押”，等购房人还完全款后再为其办理抵押注销手续。但房屋的产权证应当由购房人保管。
