第二个条件，是市场竞争和资源的分配规律在起作用。规模大的企业自然会在市场竞争中占据有利地位，在经营中也容易获得规模经济效应，因此，很多企业都会去追求企业规模。而追求企业规模有两种方式，第一种是靠自己的积累而增长，第二种就是并购扩张。中小房企靠自己的积累而增长的压力越来越大，因此，引进外部资金、通过被并购而得到成长就会成为它们的最佳选择。
第三个条件，是土地出让制度的变革。土地出让制度的变革提高了拿地成本，使得企业进入房地产业的门槛大大提高。在这种情况下，如果企业规模小，就不大容易生存。这就迫使企业之间建立联盟，联合来控制它们共同的市场，提高双方进入市场的能力。这是土地出让制度的变革带来的资源分配方式的变化，而这种变化使得企业对并购行为的需求增加了。
行动指南
在国内，很多企业经营者有一个理念误区：总认为“被并购”是一件不太光彩的事情。其实，在国外被大型企业并购是一件非常风光的事情。“被并购”同样说明了企业的价值。如果没有企业愿意并购，那才是一家企业的悲哀。通过被并购或重组把企业一步步做大，是棋高一着的策略。
10月10日同类型并购更易成功
房地产企业在执行并购战略时，最好选择专业化的并购之路，即并购同一类型的项目。不是同一类型的项目，回报率再高，也不要去考虑。比如经济适用房，回报率再高，万通地产也不会去做。
——摘自2004年8月26日《新京报》文章《宏观调控加速地产并购时代到来》
背景分析
在一轮接一轮宏观调控的大背景下，中国的房地产业正在经历一场变局，主要表现在两个方面：第一是“大鱼吃小鱼”式的收购行为频繁发生；第二是“大鱼”之间的资本（或资源）联合，即强强联合现象增多。
在美国，最大的5家地产公司只占全国市场14%的份额，地产业的集中度比较低，垄断不大容易形成。在这种情况下，对一家地产企业而言，并购的对象一般是同类型的企业，这样比较容易成功。
行动指南
并购容易，整合难。在只有1/3的并购案例能成功的情况下，并购之前应该思考清楚即将进行的并购成功的概率有多大，企业是否具备并购成功的资源和要素。
10月11日要准确界定保障房范围
按照目前的国家政策，住房市场一分为二：30%中高收入者的住房要靠市场来解决，70%低收入者的住房由政府解决。
——摘自2008年3月22日《厦门日报》文章《冯仑：房产刚性需求不会减弱》
对政府来说，要维持房地产市场的充分竞争，就要用市场的办法来解决，适当界定保障房的范围，不要随意扩大保障的范围。因为把保障人群扩大到中产者，事实上会伤害到正常的房地产市场，而且会使房改这么多年所形成的住宅商品化意识、趋势、机制毁于一旦，所以从政府来说要特别注意保障范围。
——摘自2008年10月23日《钱江晚报》文章《冯仑：要准确界定保障范围》
背景分析
2007年，政府改变了保障用房的政策，保障面非常大，使很多准备在市场上买房的人持观望态度，更多的人希望能够加入两限房、经济适用房的购买行列。政府开了很大的口子，市场的需求量进一步萎缩。这种把保障和市场分开的举措，虽然为低收入人群有力地提供了供房保障，但也使中等收入人群开始迷惘。这样客观上抑制了当时商品房市场的发展，造成住宅领域价格整体低迷，交易量持续减少。
对于政府大规模参与低收入人群住房市场，冯仑表示了担忧，“举个例子来讲，最近几年北京每年销售住宅大约16万套，但是2008年政府就推出10万套。政府这样大规模的干预，造成中低档价位市场供过于求，并推动这个领域泡沫的形成；同时把这个市场的交易制度、交易规则都改变了，导致大量民营企业被排挤出去”。事实上，现在中国A股十大房地产企业名单中已经没有民营企业了。
行动指南
政府政策出台之后，企业一方面应该调整策略，积极应对，另一方面也应该主动呼吁，发出企业方的声音，从而在政府的后续政策（比如实施细则）中争取对企业更有利的条款。
10月12日房价涨得太离谱了，也不对
房价每年5%～10%的增长属于大家可接受的范围，等这个阶段结束之后，我认为肯定是5%～10%的缓慢上涨。
在不超过国内生产总值增速、收入增幅的背景下，房价稳步上升——这种上升甚至是不分区域的——增幅局限在两位数以下，这样才是健康正常的。在全世界的范围来看，在国内生产总值和人均收入同时增长的条件下，房价是下降的情况也是不正常的。但是，房价涨得太离谱了，也不对。
——摘自2008年3月25日《海峡都市报》文章《冯仑：房价将以每年5%至10%速度增长》
背景分析
冯仑在多个场合谈到过他的房价“缓慢上涨论”。
根据房地产市场规律，人均国内生产总值在6000～8000美元之间的房地产市场以住宅为核心，房价随着国内生产总值增速、收入增幅、汇率等因素不断攀升。在这个过程中，全世界没有一个地区例外。
行动指南
从宏观和长期来看，房价缓慢上涨是一定的，关键问题是房地产企业进入的是哪一类市场，是住宅，还是商业地产（又分为商铺和写字楼）？是工业地产，还是旅游地产？是哪一个档次的市场，高端、中端，还是低端？请三思而后行，谋定而后动。
10月15日未婚女青年推动房价上涨
现在大多年轻女孩没有房子是不嫁的，这些待嫁女孩的年龄在25～30岁之间。这样就把买房的年龄大大提前了，房价上涨与这些女孩的需求有很大的关系。
——摘自2008年3月22日《东南早报》文章《冯仑：未婚女青年推动房价上涨》
对于那些到了性冲动年龄的男青年来说，买房或者具备买房能力就成了搞对象的前提。因此，结论是，适婚女青年制造了大量市场需求，推动了房价上涨。
——摘自2007年6月21日新浪房产频道文章《冯仑：适龄女青年推动房价上涨？》
背景分析
冯仑在多个场合都抛出这个观点：“未婚女青年推动房价上涨。”风趣表达的背后，冯仑实际上向大家陈述了中国人的消费习惯带来的强大的住房刚性需求的事实。
过去农村的兄弟几个“分家”就是从结婚开始，兄弟中哪个娶了媳妇就搬出去，当然搬出去的前提是要有房子。所以，过去农村的老人家辛苦一辈子，最大的事就是给儿子盖房子。结婚的人叫“新人”，当然住的也得是“新房”。虽然时代已经进步了，但这种结婚住“新房”的传统观念并没有“与时俱进”。
在城市生活成本增加、压力增大的情况下，稀缺的女青年们选择“嫁个有钱人”也是对未来的一种保障。那些被婚姻逼迫的男青年们，有父母资助了首付的有幸成为房奴，没父母资助的连做“房奴”的资格也没有。
段子原声
上海女青年把男人分成四类，一是有房有车无房贷；二是有房有车有房贷；三是无房无车无房贷，但是马上就能有房有车有房贷，属于现金储备充足的一种；四是无房无车无房贷，很长一段时间也不会有房有车有房贷。对于第一类男人，可以马上谈婚论嫁，二、三类可以考察后谈婚论嫁，第四类免谈。
行动指南
实际上，冯仑是从消费者角度来解释房价上涨的，国内由结婚引发的旺盛的住房刚性需求的确是房价上涨的主要原因之一。而从企业角度来看，发现了市场需求就意味着发现了商业机会。
10月16日房地产市场“拐点论”不成立
我自己对（社会上的）“拐点论”存有异议，因为出现阶段性房价下跌、交易迟缓的仅仅是住宅市场，而房地产市场并非只包含住宅。中国的房地产行业前景一片光明。
国内房地产市场总体上仍然看好。事实上，住宅以外的市场近年来发展前景很好。2007年，北京市的写字楼市场、商用不动产市场都发展得很好。
——摘自2008年7月14日焦点网文章《冯仑：房价的阶段性下跌不代表整个市场走弱》
背景分析
2008年，国内房地产市场出现了“拐点论”。国内房地产市场出现了很大变化，很多房企诚惶诚恐，如惊弓之鸟。
“拐”，还是“没拐”？2007年末到2008年，这成了地产业争论不休的最大话题。王石的“拐点论”和社会上的“拐点论”有所不同，“王石讲得非常清楚，是从过分的、非理性的、过快的上涨，转到一个理性的调整。拐点拐到哪了？拐到理性的调整，调整是个中性的概念，有高有低”。
行动指南
当关于一个市场转折点的争论出现时，企业要冷静地分辨清楚：市场的确出现拐点了吗？是整体市场的拐点、局部区域市场的拐点，还是某个类别市场的拐点？分辨清楚之后再决定企业对策的选择。
10月17日“蜜月论”和“日子论”
房地产的第一个蜜月在海南，1991年开始，1993年结束。第二个蜜月从2000年开始，到2007年结束。
由于蜜月太长，我们已经形成蜜月思维了。政府也是蜜月思维，房地产还没有预售就要收税。全中国只有住宅一个行业“没有生孩子就收人头税”。
——摘自2008年9月16日《中国房地产报》冯仑文章《房产业下一个蜜月在哪里》
目前房地产业有一个思维定式是蜜月思维，大家把蜜月当日子过了。蜜月就一个月。人一生能有几次蜜月？我们都希望有很多次蜜月，天天都蜜月，但遗憾的是大部分都是日子，蜜月结束了就是日子。所以你不能拿蜜月的观点来分析日子。旅行度假回来，接下来就是日子。蜜月的时候大家都是超凡脱俗的，一到日子就见婆婆了，就是油盐酱醋了。蜜月是短暂的，日子是长久的。蜜月是无忧无虑的，而日子是酸甜苦辣咸五味俱全的。
——摘自2008年10月1日搜房网冯仑文章
背景分析
中国的房地产经历了2000～2007年的又一轮蜜月期。在冯仑眼里，2008年对房地产市场而言，只是平凡的日子而已，2008年以前的市场才是非常态的，他喻之为“蜜月”，“过去20年来，房地产行业从来都是蜜月很短，日子很长。2000～2007年这个蜜月的时间有点长，使得在这个蜜月当中的人忽视了日子本身的存在”。
一般来讲，一个经典的商业周期在7年左右，7年需要完成萧条、复苏、繁荣、衰退4个环节，繁荣好比是蜜月，萧条、危机、复苏好比是日子。但是国内房地产市场的第二个蜜月期从2000年开始，到2007年时繁荣已经持续了7年，持续了这么长时间，总是要有一个调整。哪能一直有这么好的日子？
如今国内房地产公司的70%以上都是在这七八年繁荣期间成立的，没有危机和萧条意识，所以它们不知道周期会让一家公司死掉。而过去的商业历史表明，让一家公司死掉的最大元凶不是社会革命，也不是技术进步，更不是自然灾害，而是商业周期波动，这种波动会淘汰一个行业内的大部分企业。
行动指南
一家公司在蜜月里要想到日子之艰难，生活之不容易；而在过日子时，又要为下一个蜜月的来临作好准备。只有经历过商业周期的低谷，做到既会“度蜜月”，又会“过日子”，企业才能活得长久，在未来的“蜜月”中才能活得更好。
10月18日不赞成放松银根救房企
我不赞成放松银根挽救房地产企业，因为能救房地产企业的（根本因素）是市场不是贷款，是客户不是银行。
政府真正的救市，是推动房地产市场化的改革，扩大房地产特别是住宅的市场化范围。不大力推进住宅市场化，银行给贷再多的钱也不行。
——摘自2008年8月8日新浪博客文章《冯仑：政府可以换一种方法救房市》
背景分析
2008年，在国家对房地产市场进行宏观调控、紧缩银根之后，围绕要不要“救市”，各方展开了激烈的争论。冯仑作为“反对救市”的代表，是媒体关注的焦点。
冯仑公开不主张政府救市，不希望给开发商后路，认为无须在贷款方面挽救企业。因为他认为，从海南的经验教训看，房地产行业渡过波动和周期的关键不是简单的放松还是收紧银根问题，而是扩大和缩小市场的问题，所以企业应该争前途，而不是谋后路。
所谓争前途，就是推动房地产市场化的改革，扩大房地产特别是住宅的市场化范围，积极支持政府在房地产市场的发育和规范等方面多下工夫。
不把高收入的教师纳入保障范围，不把高收入的公务员纳入保障范围，这就等于扩大市场。应该推动住房制度进一步的市场化。因为只有这样，房地产才有未来。这才是真正的政府救市。
“市场大了，缺钱也能活，”冯仑说，“1993年宏观调控时，贷款的回收比今天来得还要快。当时我们有一笔贷款才贷了一个月，可银行却马上要收回，我们马上就还掉了。事情来得虽然凶猛，但我们活下来了。那时银根比今天要紧得更厉害，我们为什么活下来了？因为市场开放了。”
“从这个角度看，房地产行业不应该呼吁松绑贷款，而应该呼吁政府更大、更深、更广地开放房地产市场，不走回头路。要让非低收入的教师、公务员和25岁的年轻人都按照自己的能力购买合适的市场住房，或者租赁合适的住房。这样比简单说贷款的问题，对中国房地产市场更具有战略性意义。”冯仑再次强调。
