从物权法律理论出发，参考其他国家和地区相关法律，如日本《有关建筑物区分所有权法》、香港《多层大厦条例》、台湾《高楼集合住宅管理维护法》、澳门《分层所有权法律制度》等，结合我国房地产的实际情况，笔者认为建筑物区分所有权的权利范围应包括以下三个部分：
（一）专有所有权
1.专有所有权的概念
专有所有权系指区分所有权人对于专有部分予以自由使用、收益与处分并排除他人非法干涉权利。其中最常见的就是对区分所有权建筑物专有部分修缮、改良装修的权利。任何人购买房屋首先看中的就是自己对于专有部分的权利，所谓“专有部分”，简单地说就是业主自己单独享有的或者说私人享有的那一部分，即一个单元中户门以内的空间。
2.专有部分的范围
对于专有部分的范围则有着多种不同的看法：
（1）中心说。此说认为，专有部分应到达墙壁、柱、地板、天花板的厚度的中心。这种学说在目前的实务交易中被广泛采用。在购房人所购买的房屋建筑面积计算上，专有部分应是其与邻居墙壁厚度的一半，而不应是全部墙壁的厚度。但该说却不利于建筑物的整体维护与管理，因为一幢楼房中难免会有公用的管道或电线穿过墙体、楼板，如果墙壁等为相隔两户分隔，那么，从中而过的管道、线路又如何处理呢？
（2）空间说。这种学说认为，区分所有权人所购买的房屋的专有部分不过是由建筑材料所围成的空间罢了，而墙壁、天花板等分隔部分都是全体或部分区分所有权人共同拥有的。该说深刻道出了区分所有权与一般所有权的重大区别，即权利指向不是构成建筑物的土木砖石，而仅仅是一个“空间”而已。这个道理并不难理解，若是一幢楼房中每一个住户都可以随意移动自己房间的建筑材料的话，那么对于公众安全将会构成重大威胁。但该说也存在一个明显的缺陷，如果每个人拥有的只是房屋的空间而已，那么在自己房间的墙壁上钉一个钉子是否就侵犯了其他所有权人的权利呢？更有甚者，难道自家铺设地板、瓷砖也要其他人同意吗？可见，显然区分所有权的专有部分的指向不仅仅是空间。
（3）最后粉刷表层说。依该说专有部分包含至墙壁、柱等分隔部分表层所粉刷的部分，即墙体等属于共有部分；而专有部分是最后粉刷的表层。此说可以较好地解决前面二说的缺陷，因为最后粉刷表层属于专有部分，就很好地解决了房屋装修问题。而墙体等隔离物的共有，就使得穿过墙壁等的公用管道、线路不受侵犯。但在交易习惯中，人们都以墙壁中心线作为界限，这一点却是该说所无法解决的。
（4）壁心和最后粉刷层面说。该说认为，专有部分之范围应分内部关系与外部关系分别而论，与邻居之间尤其是在有关建筑物之维持、管理关系上，专有部分仅包括墙壁、柱、天花板、地板等部分表层之粉刷部分。但对于外部关系，尤其是对第三人（如买卖、保险、税金等），专有部分则包含墙壁、柱、天花板、地板等部分厚度之中心线。这种学说基本上顾及了所有区分所有权人之间及与第三人之间的权益，符合社会情势，近年来以这一种最为大家认可。
3.专有所有权的内容
专有所有权的内容是指建筑物区分所有权人对专有部分所享有的权利与承担的义务。
综合起来，专有所有权人对专有部分的权利主要有以下两项：
（1）所有权。房主作为专有部分所有权人，其权利与一般所有权人的权利相同。房主可以使用、转让他的住房，也可以在房屋上设定抵押。
（2）相邻使用权。一幢楼房中，各房主的房屋紧密地排列在一起，形成了立体的相邻关系。各房主为了保障自己的专有部分的使用，往往不得不使用其他人的专有部分，如自己房屋中漏水，必须从楼上人家的地板中维修；同一楼洞中上下水管的维修需于某一房主屋内进行，这些情况发生时，负有义务的房主必须容忍他人对自己房屋的利用，不得拒绝他人的合理要求。
专有权人的义务也就是对专有权人行使专有权的限制，这主要体现在两个方面：
（1）专有权人行使建筑物专有部分的专有权时，不得损及其他人权利的行使及共有人的公共利益。
（2）其他人行使其权利确需利用该专有部分时，专有权人得给予必要的便利。
（二）共有所有权
1.共有所有权的概念
共有所有权是指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约之规定，对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。依据不同的标准可对其作出不同的分类：有法定共有权和约定共有权，全体共有权和部分共有权之分。法定共有权是指在性质和结构上属于维持建筑物本身牢固安全和完整的部分和必然属于区分所有权人共同使用的部分。约定共有权指区分所有权人的全部或一部依规约将原具有构造上和利用上独立性的建筑物部分设定为共有权，如车库、仓储库等。全体共有权是指由建筑物的全体区分所有权人对共用部分的共有。部分共有权即全体共有人中的一部分人对共用部分的共有。
2.共有所有权的客体
共有所有权的客体即共有所有权人的权利义务所指向的对象，毫无疑问，非建筑物的共用部分莫属。那么这共用部分到底包括哪些呢？各国规定不太一致，但归纳起来有以下三点是相同的：
（1）共用部分为全体或一部分区分所有权人共同所有。
（2）共用部分是专有部分以外的建筑物部分，即采用排除法和推定的方式来确定共用部分的范围。
（3）共用部分包括法定共用部分和约定共用部分。
3.共有所有权的法律性质
共有所有权的法律性质是指建筑物的各区分所有权人对共用部分的共有是属于按份共有还是共同共有。弄清这一问题对区分所有权在共用部分上的权利、责任具有重要意义。各国在此问题上的分歧较大。
有的学者主张：纵割式区分所有建筑物的共有部分比较单纯，各区分所有权之间的结合状态较弱，宜解释为按份共有；横切式或混合式区分所有建筑的共用部分较为复杂，各区分所有权之间的结合状态较强，宜解为共同共有。我认为这种观点比较切合实际，使区分所有人对共用部分的权利享有和义务承担方便明确。
4.共有所有权的内容
共有所有权的内容是指建筑物区分所有权人对共用部分所享有的权利与承担的义务。
综合起来，共有所有权人对共用部分的权利主要有以下两项：
（1）对共用部分的使用权。共用所有权人对共用部分有权按其性质、用途进行使用的权利，他人不得干涉和妨碍。同时共有所有权人在使用共用部分时，也不得侵害和妨碍其他共有人的利益和使用权。多个共有人同时要对共用部分使用时，可同时使用，不能同时使用的，可轮流使用。
（2）对共用部分的收益权。共有所有权人对共用部分有权按其共有持分和规约分得其收益。
权利与义务是一致的，共有所有权人在对建筑物的共用部分行使权利时必须承担以下义务：
（1）在使用共用部分时要遵循共用部分的本来用途。不得把共用部分挪作他用，如把仓库用来堆放垃圾等。
（2）分担共同负担和费用。分担的标准按所有权人所有的专有部分的价值占整个建筑物总价值的比例执行。
（3）合理注意义务。即共有权人对共用部分要合理注意，防止个人对共有的财产漠不关心，例如电线漏电，悬挂物即将掉落等。这样既可避免对他人造成侵害又可防止给共有人造成损失。
（4）禁止义务。禁止义务即共有权人不得对共用部分为某些行为，例如不得无故设置障碍，不得侵占他人应有的份额等。
（三）成员权
1.成员权的概念
建筑物区分所有人的成员权是指建筑物区分所有人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物管理团体的一个成员所享有的权利和承担的义务。成员权是独立于专有权和共有权以外的权利，基于区分所有人的共同关系而产生。成员权与专有权、共有权一起共同构成了区分所有权制度的完整内容。
2.成员权的内容
区分所有人作为成员权人所享有的权利主要有以下几项：
（1）表决权。是指区分所有人参加建筑物管理团体的集会，对大会讨论的事项所享有的投票表决权。这是最重要的一项成员权。各国立法大都依据共同管理事务的重要性程度不同，规定表决所需要的票数也不相同：在最重要的管理事项上实行全体区分所有人一致决定原则；在普通的共同管理事项上，实行过半数的多数决定。但在关于表决票数的计算方式上，各国立法有所不同，德国实行每个所有权人有一均等投票权；日本则以专有部分地板面积大小来定；法国则视其所有部分与全部建筑物价值比率而定。
（2）订约权。是指区分所有人参加建筑物管理团体的集会订立规约的权利。关于规约的订立、变更或废止所需的表决票，各国立法不一，但在规约的内容上均规定不得违反法律、法令、公共利益及区分所有权的本质。
（3）请求权。是指区分所有人作为管理团体成员对公共管理事项及公共利益的应得份额所享有的请求权。其内容十分广泛，主要包括：A。请求召集集会的权利；B。请求正当管理共同关系的事务；C。请求收取共同部分应得的利益；D。请求停止违反共同利益的行为。
（4）选举、监督权。是指区分所有人作为管理团体的一个成员，有权选举管理人和对管理人的管理行为进行监督。
区分所有人作为成员权人应负担的义务主要有：
（1）执行区分所有人大会所作出的决议的义务，此为最基本的义务。
（2）接受管理规约的义务和接受管理者的义务。
