第一 我国房地产税改革的目标定位
自从党的十六届三中全会提出 “在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费”，对房地产税的探讨就成为热点问题，出现各种各样的观点和方案，但比较多的讨论是针对税种本身。笔者认为，房地产税改革涉及方方面面的利益，“牵一发而动全身”，怎样改应取决于我们的目标。只有目标明确，才能够设计出合理可行的改革方案。
一、关于房地产税改革目标的主要观点
鉴于现行的房地产税存在诸多问题，无论学术界还是决策层一致认为应该对现行的房地产税进行改革，对于其改革目标却众说纷纭，主要有以下几种不同的观点。
（一）平抑房价论
持该观点的人提出开征物业税（或房产税），取消土地出让金，将土地使用方一次性支付的土地出让金，在房产保有期间分批缴纳，从而降低开发成本，房价也会下降。有的学者认为，开征房产税后，房屋拥有者每年都要交税，对这些税收负担的预期将降低消费者的购买意愿，促使房价下降。北京大学中国经济研究中心宏观组等（2006）研究发现，如果对土地出让采取年租制，同时简并税种，把土地使用税、耕地占用税、房产税以及土地增值税合并，开征统一的物业税，对居民住宅也征税，这样的话，房价和地价都会下跌。
然而，也有学者认为，土地出让金与物业税是两个不同的范畴。从理论上看，土地出让金与物业税分属于两类不同性质的收入。土地出让金实际上是一种地租，是政府以土地所有者身份在出让一定年限的土地使用权时获得的租金收入；物业税则属于税收范畴，是政府为公众提供公共服务，实现公共管理职能而获得的收入。在实际操作上，将土地出让金并入物业税也会带来征收上的困难，如果土地出让金按年计征，开发商如何得到土地开发权呢？如果开发商或者住户拒绝缴纳年租金又如何处理呢？已经缴纳了土地出让金的房地产税收又该如何征收才能保证税收负担公平呢？由于土地的批租制与年租制并存可能带来的弊端，土地出让金与物业税分开收取比较适合中国的实际。
对于物业税能否抑制房价，经过学者们的研究和讨论，多数学者认为物业税对房价有一定的抑制作用，但不能期望通过物业税来稳定房价。刘尚希（2010）认为，物业税抑制房价不现实。无论是保有环节的税收，还是交易环节的税收，其作用是增大交易成本，包括持有成本和销售成本，但成本不决定价格。在需求旺盛的情况下，尤其是在预期房价不断上涨的情况下，所有的成本都是可以转嫁出去的，税收也不例外。现在的房产交易流行“净价”方式，所有税费由购房者负担，包括所得税在内。物业税调节房价的前提是税负不能转嫁，通过税收拿走炒房者的一部分收益，住房的投机性需求才会减弱；否则，税收所起到的作用是相反的，不是抑制房价，而是推高房价。尤其是在住房刚性需求旺盛的条件下，更是为炒房者提供了机会。况伟大等（2012）使用1980年—2009年23个OECD国家的住房市场数据，考察了房产税对房价的影响。其研究发现，房产税对房价具有显著负向作用，但过去30年23个OECD国家房产税率的均值为2.61%。尽管房产税能在一定程度上抑制房价，但政府也不大可能通过大幅度提高房产税率来抑制房价。因此，房产税对房价的抑制作用有局限性。
（二）财政需求保障论
在现行的分税制下，土地出让金的收入成为地方财政收入的主要来源，地方财政对土地的依赖程度越来越严重。许多地方财政收入的一半来自于土地收入，甚至有些地方财政收入的80％来自于土地出让金。土地是不可再生的稀缺资源，毫无疑问，土地出让金对地方财政收入的贡献将逐渐减少。为了保持地方财政的可持续性和维持税费改革成果，地方政府要有稳定的税收来源。房地产税就具有税源稳定的特征。
学者们对在我国征收新的房地产税能否解决地方政府的财政收入问题也有争议。有学者认为，房产税难以解决我国地方政府的财政收入困境，因为我国房地产市场具有某种特殊复杂性，房产税改革过程本身就步履艰难，再加上我国社会、经济、人口、城市化等因素可能使房价丧失持续上涨的动力，从而使房产税丧失其未来成为地方税主体税种的基础、前提，无法促进与增加地方政府的财政收入。也有学者认为，开征房产税会稳定增加地方政府的财政收入。 贾康（2010）认为，房产税是与分税分级财政体系相匹配的地方税收体系的重要财源支柱。开征房产税，可以使地方政府得到一种大宗、稳定、随自己职能的履行而不断“水涨船高”式增长的支柱税源，使其改进辖区投资环境、提升公共服务水平的努力，与自己的财源建设内在契合，从而内生地形成转变政府职能、行为长期化的可持续动因。庞凤喜（2009）提出，按照国际社会的房地产税实践以及我国当前面临的财政经济状况，房产税的开征主要是开辟税源，为地方政府增加稳定、可靠的财政收入。
（三）调节贫富差距论
房产税改革的第三种观点是把改革目标定位于调节贫富差距。伴随着改革开放的步伐，我国的贫富差距不断拉大。贫富差距包括收入差距和财产差距，而且两者具有联动效应。收入差距是一种即时性差距，主要反映社会成员之间年收入的结构变化；而财产占有带来的收入差距则具有累积性特征，反映社会成员的贫富差别。我国贫富差距已经到了相当严重的地步，其中财产性收入差距对总收入差距的影响日趋明显。以房产为主体的财产性收入在整个家庭收入中的份额以及对贫富差距的影响呈上升趋势，超过了工资性收入对贫富差距影响的增长速度。由于财产占有不均等带来的收入分配不均等问题正上升为社会分配不公的主要现象。据国家统计局公布：1978年，我国居民的基尼系数是0.18，1994年就达到0.46，超过了0.4的国际警戒线； 2008年，基尼系数曾达到0.491。
为促进和谐社会的构建，需要发挥税收调节贫富差距的作用，建立一个完整的税收体系，应包括个人所得税、 社保税 （费）、 财产税 （主要是房地产税或物业税）、遗产税和赠与税等税种。其中，个人所得税和社保税，属于调节当年收入流量的税种， 而物业税 （房地产税）、 遗产税和赠与税属于调节收入（财富）存量的税种。由于没有开征遗产税和赠与税，其他具有财产税特征的税种都还不是真正意义上的财产税，如现行的房产税是依据原值或房产租金收入征税，没有体现房产的真实价值；城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，也没有真正对财产的价值征税。改革现行的房地产税将成为我国财产税制建立和完善的重大举措。对居民住房征税，是缓解目前社会因财产占有不均而导致贫富差距拉大的趋势及共享改革发展成果的重要政策手段。另外，征收房产税可以有效弥补个人所得税在调节收入分配的差距方面的局限性。建立和规范在收入与财产两个层面全方位调节贫富差距的税制体系，将会有效地改善我国分配领域中的不公平状况。
（四）完善税制论
我国现行的房地产税存在诸多问题，如税制过时，税基狭窄，税种重复，税收集中在房地产的开发和交易环节，保有环节少，不能适应社会、经济的发展状况，不能在地方政府的财政收入中起重要作用。因此，房地产税改革势在必行。
应当尽快将现行的房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税和某些合理的房地产方面的行政性收费合并为统一的、与各国普遍开征的房地产税基本一致的房地产税，将城市维护建设税和印花税并入增值税、消费税、营业税，将土地增值税并入企业所得税、个人所得税，并取消不合理的房地产方面的行政性收费。通过上述简化措施，不仅可以减少与房地产有关的税收和收费的数量，减轻纳税人的经济负担，而且可以优化税负结构，即减少房地产转让、出租环节的税收，增加房地产持有、使用环节的税收。
二、我国房地产税改革目标定位
笔者认为，应将我国房地产税改革目标定位于筹集财政收入。从理论上讲，房地产税具有筹集财政收入、调节收入分配和调节房地产市场等作用。这些作用能否发挥以及发挥到何种程度，则取决于房地产税制本身的设计和制度环境，如收入状况、房产供给与需求、征管模式等。如前所述，房地产税对房价的上涨有一定的抑制作用，但不能对房价的上涨起到釜底抽薪的作用，因此，不能寄希望于房地产税调控房价。考虑到房地产税的功能和我国的现实情况，把房地产税改革的目标定位于筹集财政收入，理由有如下几点。
（一）规范地方财政收入有助于调控房价
房价上涨过高的根源在于现行的财政体制。1994年的分税制改革使财力向中央政府集中，而支出责任没有相应地调整，财政收支的差异化使地方财政一直处于收不抵支的困境之中。地方政府只好依赖于土地和房地产，企图通过投资拉动经济增长，通过房价上涨和出售土地筹集到更多的房地产税收和土地出让金，以弥补事权与财权不对称而带来的财政收支缺口。2010年，全国土地出让金收入2.7万亿，全国财政收入8.3万亿，土地出让金占财政收入的比重高达32.5%。一次性收取几十年的土地出让金，大大提高了地价和建设成本，是导致商品房房价居高不下的重要原因。如果房价不上涨，地方政府就面临资金瓶颈。房地产业现在已成为地方财政重要的税源和财政收入来源，以至于有些地方官员认为，敢于拉动房价是负责任的一种做法。因此，要有效地调控房地产，提高土地的集约利用程度，促进社会财富公平分配的根本途径在于规范中央与地方政府的财政关系。只有赋予地方政府一定的税收权限，使地方政府有稳定、透明的财政收入来源，才能促使地方政府着眼于长远利益，搞好本地的基础设施建设，提供更好的公共产品和服务，保持财政的可持续发展。因此，我国房地产税改革的目标应是为地方财政提供一个稳定、透明的税收来源，进一步完善中央和地方的财政关系。
（二）房地产税调节贫富差距的功能弱
房地产税能否起到调节贫富差距的作用，学者们对此作了很多的实证研究，研究结论不一，没有充分的证据说明房地产税是累进的，能够调节贫富差距的。
美国50个州的地方政府都征收房产税，有34个州的州政府征收房产税。房产税是美国地方政府的主体税种，同时，房产税也是企业经营、消费者住房消费的主要成本之一，在美国是最不受欢迎的税种之一，常常被引述为在地方辖区、房产价值、房产结构之间税负分配不公平。在一段较长的时间里，经济学家们普遍持有房产税是累退的观点，他们认为房产税是对住房征收的消费税，房产税税负与住房消费是成比例的。穷人当前收入中用在住房支出的比例高于富人。从这个角度看，房产税占穷人收入中的比例高于富人，因此，房产税是累退的。尽管房产税的设计在地方税收辖区之间是相同的，但制度特征不一样。有些州实施一套统一的房产税制度，适用于所有的地方政府，如标准的减免数额。有些州的地方政府，如德州，可在州政府规定的最低减免数额范围内，自行决定减免数额。Plummer(2003)利用特殊的房产数据研究居民房产税的归宿情况，检验房产税的制度特征，如家庭减免、65岁及以上老人的自有住房的减免、税率对房产税归宿的影响。他从德克萨斯州达拉斯县的2000个合格的评估师工作档案里获得357264个自有住房的样本，这些房产的市场价值大约为447亿美元，2000年支付的房产税为8.5亿美元，其中，学区房产税大约占59%，县属房产税占18%， 市属房产税占23%。研究发现，税率对县属房产税和学区房产税的归宿几乎没有影响，但是对城市房产税的归宿是累退的，低收入城市比中高收入城市倾向于更高的税率；家庭减免影响城市和学区的税收归宿，但影响是相反的，家庭减免使城市房产税更具累退性，因为中等收入的城市比低收入或者高收入城市享有更少的减免。与之相对照，家庭减免使学区房产税更具累进性，因为减免的数额是房产价值的一定比例，房产价值越高，减免的数额越少。65岁及以上老人的自有住房的减免提高了城市、县属和学区房产税的累进性，因为65岁及以上、有住房的老人的收入分布是不成比例的，以及房产价值越高减免额越少。
研究者检验房产税的归宿常常使用Suits 指数衡量累进程度（Suits，1977）。Suits 指数是根据税负累积的百分比与总收入累积的百分比之间的关系来衡量税制的累进程度。Suits 指数在-1与+1之间变化，-1表示最大程度的累退，+1表示最大程度的累进，指数值为0表示比例税。Phares(1980)也使用了国家收入账户上的房产税数据，他把550亿美元的房产税收入分摊到大约20万个分层样本家庭，据此，他测算出1977年美国50个州的Suits 指数范围是-0.23到-0.06之间，平均值是-0.13，德州的Suits 指数范围是-0.06。他的研究结论与Suits(1977)的相反，Phares的研究结果表明房产税是累退的。Suits(1977)根据国家收入账户报告上的居住和商业房产税收入检测了房产税归宿，1966年的Suits 指数是0.23， 1970年的Suits 指数是0.18。这些指数说明了房产税是累进的，但在 4年期间累进程度是下降的。
20世纪70年代的研究成果说明了房产税归宿的复杂性，对收入的衡量是采用当前收入还是生命期间的收入对结论有较大影响。研究者采用当前收入指标发现，住房支出比例随着收入增加而下降，因而认为房产税是累退的；采用生命期间或永久性收入指标发现，住房消费与永久性收入大致成比例，说明房产税既不是累退的也不是累进的，而是比例税。特别的，采用长期收入指标测算出的住房需求的收入弹性几乎是单位弹性，大于用当前收入指标测算出的收入弹性。
