垄断竞争是一种介于完全竞争和纯粹垄断之间的市场形式，是一种不完全的竞争。在垄断竞争的市场上有许多卖主和买主，但各个卖主所提供的产品有差异，其需求曲线不是水平的，因此各个卖主对其产品有相当垄断性，能控制其产品价格。
3·寡头竞争型市场结构企业定价
寡头竞争是竞争和垄断的混合物，也是一种不完全竞争。在这种竞争条件下，一个行业中有少数几家大公司（大卖主），它们所生产和销售的某种产品占这种产品的总产量和市场销售总量的绝大比重，它们有能力影响和控制市场价格。
用一般性价格理论很难解释所有的寡头竞争状况，这使得这种市场结构的定价变得十分不确定。有的学者提出用一种转折需求曲线来描述寡头竞争条件下的定价。
4·纯粹垄断型市场结构企业定价
纯粹垄断（或完全垄断）是指在一个行业中某种产品的生产和销售完全由一个卖主独家经营和控制的市场条件。有两种纯粹垄断：一种是政府垄断，即政府独家经营的业务；另一种是私人垄断，即私人企业控制的业务。在这种条件下，一个行业中只有一个卖主（政府或私营企业），没有别家竞争，这个卖主完全控制了市场价格，它可以在国家法律允许的范围内随意定价。
以上分析了各种市场结构下的企业定价理论，从中可以看到价格理论的讨论在于明确价格与需求、成本之间的关系。应强调的是，在市场营销管理中，定价应与其他营销手段配合运用，以实现企业营销目标。
2·2房地产开发与经营策略分析
2·2·1产品策略
房地产开发与经营的最终目标是获取满意的利润。但是要达到这个目标，首先必须从产品本身着手，房地产产品是具有特殊性的生活耐用品，其价值量大、开发周期长、不可移动性等特性，决定了房地产项目的产品策略不仅在短期内影响项目本身的营销和收益水平，还会在长期内影响城市建设和上下游产业链上的相关行业，乃至宏观经济。因此，提供适合市场需求的产品，提高产品质量，是实现开发经营收益的第一个环节。成功的房地产产品策略包括树立品牌、提高质量、增加科技含量等方面。
1·树立品牌
随着市场的成熟，商品的品牌形象已成为消费者认知产品的一个重要因素。房地产产品也不例外，房地产产品的品牌对消费者起着重要的导向作用。品牌体现产品的质量，不仅表现为具体的、客观的产品质量，而且还包括产品为消费者带来的精神上的满意度。要树立房地产产品的品牌，在消费者心目中建立良好的品牌忠诚度，首先，必须在项目质量、服务、功能等方面进行全方位的提升。房地产项目对于消费者来说，投资量大、消费时间长，在购买时往往慎之又慎，会综合考虑地段、环境、价格、质量、物业管理等多方面因素，这些都是房地产开发商在树立品牌时要兼顾的。其次，还应当重视品牌的宣传，这是增强品牌效应的重要手段。房地产品牌宣传应当掌握适时、适当的原则，在营销阶段应当通过科学的定位、包装，重点对品牌形象进行宣传，强化购房者的品牌认知。在物业管理阶段应当通过客户信息反馈巩固品牌形象，提升品牌价值。
2·提高质量
房地产产品的质量是一个综合性的含义，既包括建筑物的建筑质量，也包括户型设计、区位环境、开发商和物业管理公司的服务质量等因素。开发商必须把握市场需求特征，不断改进项目功能，完善配套设施，从用户需求出发。在项目设计上，除注重建筑物造型、建筑风格的创新之外，还应当了解用户的其他需要。例如，在住宅项目开发中增加小区绿化、娱乐设施等环境建设，在写字楼项目开发中增加智能化办公设施，都能够提高项目的吸引力，使开发的产品在市场中富有竞争力。
3·增加科技含量
科技进步是现代经济各行各业努力追求的目标。在房地产项目开发中，运用新的设计概念、新的建筑材料、新的施工技术，不但能促进房地产及相关产业的技术进步，而且能增加项目的科技含量，满足消费者的需求。高科技含量在房地产项目营销中是一种有效的策略，如绿色建筑、智能化楼宇、生态居住区等新理念的推出，在房地产项目的营销和收益水平的提高中起到重要作用。
2·2·2市场开发策略
市场决定企业的生存。任何一个企业进入某一行业，都是从开发市场起步的，房地产企业也不例外。通常，企业的市场开发策略有市场开拓型、市场渗透型、产品开发型和多角型等几种类型。前两种主要是为原有产品在已有市场中扩大销售量，或者寻求新的市场；后两种主要强调开发新的产品或对原有产品进行改进，并占领新的市场。
从房地产产品的特征来看，新产品的开发对设计、施工、建筑材料等相关行业的关联度较大，开发新产品需要的时间也较长。所以，目前房地产企业开发市场以前两种为主，一种是在比较熟悉的地区开发更多的项目，利用其了解市场和消费者特点的优势，增加产品销售量，获取利润，如大多数房地产企业都会将自己的项目选择在有限的几个地区；另一种是在不同地区开发同种类型的房地产项目，利用专业化优势，加强营销，开发新的市场。例如，有些房地产企业专门开发住宅，有些企业专门开发大型商业广场，而他们的项目在地区分布上会比较广泛。
近几年来，房地产产品无论是建筑风格，还是平面布置、环境景观、建筑技术，都在不断地发生变化，房地产开发中的新产品也层出不穷。例如，在我国兴起的大型商业广场就属于新的类型，而绿色建筑、生态建筑等就属于采用新技术、新材料、新设计，对原来的建筑类型进行改进，这些新产品的市场开发就可以采用产品开发型或多角型策略。
2·2·3价格策略
价格是一种很重要的竞争手段。企业为了实现自己的经营战略和目标，经常根据产品特点、市场需求和竞争状况，采取灵活多样的价格策略，使产品价格与其他策略更好地结合，以促进和扩大销售量，提高企业的整体效益。市场竞争中常用的价格策略可以分为高价策略、低价策略和均衡价格策略等类型。高价策略适用于新产品，由于具备独立市场的垄断优势，在短期内采用高价策略，可以尽快收回投资，获取较多的利润；低价策略适合于以扩大市场份额为主要目标的竞争，通过降低单位产品的利润而增加市场占有率，从而扩大总利润；均衡价格策略是以市场供给量和需求量相等时的均衡价格为指导的定价方式，随着市场供求关系的变化调整价格水平。
对房地产开发商来说，价格直接关系到市场对其产品的接受程度，影响着市场需求和开发利润。房地产价格反映的是建筑物价格、使用价值和收益能力等方面的综合信息。因此，房地产的定价远比一般商品复杂得多，相同的建筑会由于所处地区的不同而具有不同的价格，相同地区、相同的建筑在不同时期会有不同的价格。房地产定价应当在目标市场和市场定位的基础上进行。对于一般商品住宅，为了追求市场占有率，适合采用低价策略。而对于高档楼盘，采用高价策略往往会吸引追求品质的消费者。目前，大多数房地产项目的定价则是将低价和高价两种方式相结合，采取“低开高走”的策略，尤其是分期开发的项目，首期先以低价吸引顾客，汇聚人气，从第二期开始逐步加价，增加收益。
2·2·4营销策略
由于房地产的不可移动性和高价值特征，房地产的营销不同于一般商品。根据开发商的实力、项目品质和市场供求状况，可以选择开发商直接销售或委托代理商销售。
1·开发商直接销售
开发商直接销售是由开发商自行设立营销部门，负责项目的营销策划、宣传和销售工作。一般大型的房地产开发公司都设有销售部门，专门负责公司开发的项目销售工作。直接销售的优点有3个方面：①开发商能够通过与消费者直接接触，了解消费者对项目的评价，掌握第一手市场资料，有利于未来的项目开发中改进建筑设计、施工质量，进一步适应市场需要，提高竞争能力；②对项目有深入的了解，开发商自设的营销一般会从项目投资决策阶段就开始参与项目开发的整个过程，熟悉项目每一部分的特征和功能，在营销宣传中能突出项目独特之处，在推介项目时更容易给顾客以信任感，营销成功率较高；③公司自设的营销部门员工在推介项目时会比委托代理公司的员工更加专注于所推介的产品，工作效果比较好。
开发商直接销售可能面临的问题是营销成本可能会高于委托销售。一方面，项目销售是阶段性工作，在没有项目销售时，公司仍然要支付营销人员的工资，会增加公司的运行成本；另一方面，公司内部的营销人员在营销技能方面可能不如专业营销公司全面，需要支付专门的费用，用于营销人员的业务技能培训。因此，如果开发商规模较大，项目较多，或者房地产市场表现为供不应求的卖方市场，或者开发商确信自己的项目品质特别优良，信誉度很高，就可以采用直接销售的方式。
2·委托代理商销售
房地产代理商是接受房地产开发商的委托，以代理人的身份负责某一项目的营销工作的公司。随着房地产市场竞争越来越激烈，信息对于一个项目的成败越来越重要，营销代理商是专业的营销公司，有机会接触大量的信息，并且有专业的营销知识和丰富的销售经验，能够使销售工作进展更为顺利。专业的代理商并不是简单地接受开发完成的项目，然后推销出去，而是在项目开发初期就可以介入，利用专业知识和市场信息，在市场定位、建筑设计、设备和设施方面，从营销的角度为开发商提出建议，使项目更加接近市场需求，为后期销售打下良好的基础。
2·3房地产开发与经营决策
2·3·1房地产开发与经营决策问题的类型
1·构成决策问题的基本条件
决策是对需要处理的事物作出策略上的决定。房地产经营决策就是按照事先确定的经营目标，在占有大量信息的基础上，借助现代化手段与分析方法，通过定性的推理判断和定量的分析计算，对经营方案进行选择的过程。
从决策的含义可以看出，构成决策问题要具备以下基本条件。
（1）有明确的目标。所有的决策都是为了解决确定的问题，达到明确的目标。没有目标的决策是盲目的决策。因此，确定目标是决策的第一步，是决策的基础。决策的目标应明确、具体，而且应当可以定量描述，有具体的衡量标准。
