（1）进行编辑整理。把零碎的、杂乱的、分散的资料加以筛选，去粗取精，去伪存真，以保证资料的系统性、完整性和可靠性。在资料编辑整理过程中，要检查调查资料的误差，剔除那些错误的资料，之后要对资料进行评定，以确保资料的真实与准确。
（2）进行分类编号。把调查资料编入适当的类别并编上号码，以便于查找、归档和使用。
（3）进行统计。将已经分类的资料进行统计计算，有系统地制成各种计算表、统计表、统计图。
（4）对各项资料中的数据和事实进行比较分析，得出一些可以说明有关问题的统计数据，直至得出必要的结论。
6·撰写和提交调查报告
撰写和提交调查报告是房地产市场调查工作的最后一环，调查报告反映了调查工作的最终成果。要十分重视调查报告的撰写，并按时提交调查报告。撰写调查报告包括：①客观、真实、准确地反映调查成果；②报告内容简明扼要，重点突出；③文字精练，用语中肯；④结论和建议应表达清晰，可归纳为要点；⑤报告后应附必要的表格和附件与附图，以便阅读和使用；⑥报告完整，印刷清楚美观。
在作出结论以后，市场营销调查部门必须提出若干建议方案，写出书面报告，提供给决策者。在撰写调查报告时，要指出所采用的调查方法、调查的目的、调查的对象，处理调查资料的方法，通过调查得出的结论，并以此提出一些合理建议。
7·设计调查表及调查问卷
调查表是市场调查的一种常用的调查工具。调查表也称为问卷，是根据调查目的所设计的反映具体调查内容的问卷。调查表设计得是否科学、合理，直接关系到调查结果的质量，决定着市场调查的成效。调查表设计的总体要求是“四易”，即易于回答、易于记录、易于整理、易于辨别真伪。具体来说，调查表应当主题突出，紧凑关联；形式多样，易读易懂；设计严密，用语标准；编码规范，便于整理。问题是调查表的核心，在设计调查表时，必须对问题作精心的设计。在调查表中，同样一个问题，因提问的角度或作答的方式不同，其所表达的含义相差甚远。因此，提问和作答方式的设计，关系到调查人员与被调查者之间信息的相互传递是否明确。调查表设计应注意，提问要具体、客观、准确，备选答案要完整并互斥。
5·3·4房地产市场调研的方法
房地产市场调查可以采用多种方法，房地产企业必须依据自身的实际情况，正确地选择市场调查的类型和方法。调查方法是科学研究中最常用的方法之一。它是有目的、有计划、系统地搜集有关研究对象现实状况或历史状况材料的方法。它综合运用历史法、观察法等方法，以及谈话、问卷、个案研究等科学方式，对调查对象进行有计划的、周密的和系统的了解，并对调查搜集到的大量资料进行分析、综合、比较、归纳，从而为人们提供规律性的知识。按照调查范围和对象划分，可以分为全面调查法、重点调查法和抽样调查法。
1·全面调查法
全面调查法是指对调查对象总体所包含的全部单位无一例外地逐个进行调查。对市场进行全面普查，可获得全面的数据，正确反映客观实际，效果明显。如果对一个城市的人口、年龄、家庭结构、职业、收入分布情况进行全面系统的调查了解，对房地产开发是十分有利的。普查工作量很大，要耗费大量人力、物力、财力，调查周期较长，一般只在较小范围内采用。另外，有些资料可借用国家权威部门的普查结果。
2·重点调查法
重点调查法是在进行市场调研时所采用的传统方法之一。它是在调查对象中选择一部分对全局具有决定性作用的重点单位所进行的调查。这部分重点单位虽然数目不多，但就调查的标志值来说，它们在总体中占有很大的比重，调查这一部分单位的情况能够大致反映被调查现象的基本情况。重点调查常用于产品需求调查，如调查高档住宅需求情况，可选择一些购买大户作为调查对象，往往这些大户对高档住宅的需求量占到了整个市场需求量的绝大多数，同时对高档住宅功能的要求也具有较强的代表性。此外，市场调研中有关竞争楼盘、竞争对手问题的调查，也可以运用重点调查方式，选择在市场中占有重要地位，或者起较大作用的重点单位进行调查，以便对这些问题的基本情况作出估计。
3·抽样调查法
抽样调查法是从调查对象全体（总体）中选择若干个具有代表性的个体组成样本，对样本进行调查，然后根据调查结果推断出总体情况的调查方法。抽样调查大体上可以分为两类：随机抽样和非随机抽样。随机抽样最主要的特征是从母体中任意抽取样本，每一样本有均等的机会，这样的事件发生的概率是相等的，可以根据调研的样本空间的结果来推断母体的情况。其又可以分为3种：①随机抽样，即整体中所有个体都有同样的机会被选作样本；②分层随机抽样，即对总体按某种特征（如年龄、性别、职业等）分组（分层），然后从各组中随机抽取一定数量的样本；③分群随机抽样，即将总体按一定特征分成若干群体，随机抽取其中一部分作为样本。分群抽样与分层抽样的区别是：分群抽样是将样本总体划分为若干不同群体，这些群体间的性质相同，之后再对每个群体进行随机抽样，这样每个群体内部存在性质不同的样本；而分层抽样是将样本总体划分为几大类，这几大类之间是有差别的，而每一类则是由性质相同的样本所构成。
非随机抽样是指市场调查人员在选取样本时并不是随机抽取，而是先确定某个标准，然后再选取样本数，因而每个样本被选择的机会并不是相等的。非随机抽样也分为3种具体方法：①就便抽样，也称为随意抽样调查法，即市场调查人员根据最方便的时间、地点任意选择样本，这在商业调查中是常用的方法；②判断抽样，即通过市场调查人员，根据自己以往的调查经验来判断由哪些个体来作为样本的一种方法。当样本数目不多，样本之间的差异又较为明显时，采用此法能起到一定效果；③配额抽样，即市场调查人员通过确定一些控制特征，对样本空间进行分类，然后由调查人员从各组中任意抽取一定数量的样本。
4·资料收集法
基本资料可分为一手资料和二手资料两类。一手资料是为特定目的而直接收集的资料；二手资料则为公司内部或外部现成的资料。研究策划人员在考虑是否有必要耗用资源，进行一手资料收集前，应先评估是否有现成的二手资料可以利用，并尽可能优先利用二手资料，因为二手资料具备成本低廉、取得容易的特点。
（1）一手资料。一手资料的收集是依据特定目的，遵循完整的研究设计和调研设计，并通过调研执行、资料处理与分析而得到所需的资料。例如，潜在客户购买力、选择区位评估因素、客户满意度、商业圈类型等均属一手资料。一手资料使用性高、目的明确，若配合二手资料使用，可使开发商作出更正确的判断。
（2）二手资料。这包括内部二手资料和外部二手资料。内部二手资料如初期的土地购买评估报告、产品定位报告、销售检讨报告、结案统计报告等，通常都是极有参考价值的资料来源。由这些资料可整理出项目个案的来人来电及购买客户群体的状况，对项目策划时的目标客户群的研究及产品策划构想很有帮助。外部二手资料来源主要包括官方、学术单位、产业三大部分。官方资料以统计类居多，学术单位以研究报告或论文居多，产业资料以房地产市场资料居多。
5·商业资料获取法
房地产市场上存在专业市场调研公司，它们作为中间商，具有促进交易行为的作用，在房地产市场上十分活跃。一般而言，这些公司对于地方市场具有相当程度的了解，具备专业的市场调研知识，能够提供资料给买卖双方参考，以促进交易成功。因此，企业市场调研人员可以向市场调研公司购买资料，增加市场调研的深度和广度。
5·4房地产市场分析
5·4·1房地产市场分析的概念
1·房地产市场分析的概念
无论是房地产开发投资还是房地产置业投资，或者是政府管理部门对房地产业实施宏观管理，其决策的关键是把握房地产市场供求关系的变化规律，而寻找市场变化规律的过程实际上就是市场分析与预测的过程。
房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者(开发商、投资者或购买者、政府主管机构等)与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。
房地产市场的风险很大，开发商和投资者有可能获得巨额利润，也有可能损失惨重。市场分析的目的是将风险降到最低，并尽可能通过及时、准确的市场分析，来争取最大的盈利机会。
2·房地产市场分析的必要性
房地产市场分析是理性的房地产投资者所做的必不可少的一项工作。投资于房地产，根本目的是获取预期利润，而能否获利及获利程度取决于房地产未来的实际收益。影响房地产未来收益的因素有很多，如市场竞争情况、市场氛围、投资者的经营管理水平，以及消费者需求偏好等。因此，即使运用最先进的定量分析方法也未必能作出可靠的估算。了解这一点，并不是让房地产投资者因此不再进行市场分析，而是要做好市场分析，从而使投资者的预期尽可能靠近实际结果，这样偏差或损失也就会相应减少。在房地产投资分析中，应该说，市场分析是其中最为困难又最为重要的一环。
房地产项目的市场分析是在投资决策确定之前，调查市场情况、了解项目背景资料、辨识投资风险、选择投资机会的过程。诸如房地产项目的建设是否与宏观政策的要求相一致；产品的结构设计、内部设计是否适应用户的要求；房地产租金或售价是否与目标受众的承受能力相适应；房地产开发技术、成本是否恰当；对投资和回收期的正确估计，以及利润测算等问题，都是市场分析所要解决的，这些是确保目标实现的基础。
随着市场化程度的提高，市场分析在房地产投资决策中的作用将日益突出，而市场分析的必要性大致表现在以下几个方面。
1·房地产投资决策需要市场分析
在以下几种情况下，市场分析工作更为重要，尤其是对房地产开发投资决策而言：①开发商对拟开发的项目没有或很少有相关的经验；②一般拟开发的项目要持续几年的时间，在这段时间内，市场环境可能发生较大的变化；③市场情况不确定因素较多；④开发商拟进入一个特殊的市场，该市场上没有前人的经验可以借鉴。
市场分析是获得正确资料最主要的工具，可以帮助投资者掌握房地产市场需求变化的态势，预见拟投资开发项目技术是否可行；房地产产品变现能力如何；市场竞争力如何；投资绩效如何；预期获利程度如何等，从而减少投资决策的盲目性。然而，也应该注意到，这种资料的收集、记录和分析必须客观与准确，否则将造成极大偏差。
2·房地产经营管理需要市场分析
房地产经营者总是处于不同的经济环境，应该对这一环境的趋势有基本了解，并估计这种形势对房地产经营市场有什么影响。市场分析反映了收入水平、消费方式和工作实践的变化，以及这些变化将会给房地产租赁需求带来的影响。这就可能需要对租金水平和营销渠道作出相应的调整。例如，掌握了互有竞争的各公司的租金情况，就有助于制定合理的租金结构，并确定最佳的广告方法，从而增强经营管理的主动性。市场分析也提供科学的方法与程序，使得公司在经营管理上存在的问题获得符合逻辑的、全面的、令人满意的解决方法。
另外，市场分析有助于对管理过程进行控制。市场分析可以及早地提醒人们哪些管理环节出现了问题或存在潜在的麻烦，可以帮助人们对物业当前的运转质量和各种变更方案作出评价。例如，对具有可比性的租金水平和出租率进行比较，可以显示市场营销的管理水平。租户周转率的高低则反映了租户对某一楼宇或楼宇管理的满意程度。具有可比性的楼宇的运营支出比率（即运行成本占总租金的百分比）反映了运行效率的高低，帮助人们及时纠正不足之处。租户周转率和楼宇出租率的情况帮助投资者评价自己的管理水平，找出其中需要改进之处，使经营目标更加接近原订计划。当然，这些信息也可能要求人们对计划本身作出修改。
3·房地产价格策略的制定需要市场分析
对于以盈利为目的的投资者来说，决定售价和租金高低的重要因素就是市场。市场分析可以显示房地产市场上物业的单位售价和租金水平的变幅范围。而对于买方和承租者来说，也可以通过市场分析确定价格，以判断在某个特定的市场区域内某一售价或租金水平是否合理。市场分析有助于制定价格策略。
当确认了市场分析对于投资者的价值时，同时应注意房地产市场分析的特殊性。
5·4·2房地产市场分析的基本方法
1·市场数据的收集
市场数据的收集是房地产市场分析的开始。市场分析中经常涉及的原始数据包括企业内部和外部两个来源。企业内部数据是指企业从事房地产经营过程中所产生的信息，主要包括会计报表与财务报告、销售业绩报告、顾客反馈意见等方面所记载的数据，是市场分析的基本信息，市场分析人员应充分利用这些内部信息。外部数据主要包括加工信息和通过市场分析人员的市场调查所获得的原始信息。加工信息的来源包括政府统计和房地产主管部门发布的统计资料、学会或商会组织提供的报告、报刊、企业或非营利机构的年度报告、计算机网络信息，以及咨询机构的市场研究报告等。原始信息则需要由市场分析人员根据市场分析的目的，通过专家访谈、座谈会、问卷调查、电话访问、现场勘查等方式自行调查收集。
2·对原始数据的加工分析
（1）列表分析。在进行市场分析时，经常要借助于表格的形式进行，对分类房地产市场的供求状况和价格水平进行简明扼要的介绍。表52～表54分别给出了土地市场分析、写字楼（或其他物业）市场分析和竞争性开发项目分析用表。通过对某一时间点或某一时间段的房地产市场信息进行必要的编辑处理，并以表格的形式反映出来，也可以初步判断市场状态和发展趋势。
（2）运用数理统计方法进行分析。运用统计学上的基本分析方法，通过计算所收集到的原始数据的频率分布、均值与百分比、相关分析指标、多变量分析指标、假设检验结果等，判断所收集的原始数据的质量及其所反映的内在规律。
