房价是按照土地取得费用、前期工程费用、建安成本、附属公共配套设施费、公共基础设施费、期间费用、代缴的行政事业性收费和利润构成的。
而上述各项内容中，利润之高是惊人的。
下面是福州市有关部门测算的当地部分地块商品房价格成本对照表，在所列的23个楼盘成本目录中，商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等；销售均价从每平方米2500元至5500元不等。经测算，开发商的利润率平均约为50%，最低的约为20%，最高的超过90%。其中利润率超过50%的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点。
在全国35个大中城市中，福州市的房价位于中等水平。来自福建省统计局的数据显示，2005年上半年福州市商品房平均销售价格为3587元/平方米，同比增长11.64%，其中商品住宅销售价格为3228元/平方米。福州市物价部门对当地挂牌出让的101块地逐一进行了成本核算，结果显示，商品房的社会平均开发成本在2019元/平方米至2305元/平方米之间。
为清晰反映一个楼盘的真实成本和利润空间，这里选取福州市一个较有代表性的中档楼盘（福州××花园），按照地价、建安成本、配套建设费用和运营成本四部分，进行了较系统的“成本核算”。通过相关数据的交叉印证，测算发现这个楼盘的利润率达57.8%。
成本清单1
福州××花园（楼盘销售均价为3900元平方米）
1.地价：720元/平方米2003年9月，开发商通过竞拍以每亩112.6万元购得这一地块，面积320余亩，小区规划建筑容积率为2.27，规划建筑密度为23.7%，总建筑面积为48.4万多平方米，其中商业建筑面积为1.45万多平方米。将地价摊入小区住宅建筑面积，可得出商品房的地价成本。
2.土建和安装成本：875元/平方米这项费用主要包括：所有因建房而发生的建筑安装工程费，包括建材费、人工成本、机器使用费、公建用房建设费分摊、水电线路安装成本等。由于多层、小高层、高层等商品房类型不同，开发成本有相应差异。
3.配套建设费用：486元/平方米
这项费用项目较多，主要包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。前者包括勘察费、设计费、项目可行性研究、审图费、放样费等。后者包括小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通信工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等。这些费用大多为政府部门或指定单位收取，有较明确的收费标准。
4.开发商的运营成本：390元/平方米这项费用主要包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、贷款利息、纳税等。据业内人士介绍，虽然每个楼盘的运营成本有差异，但一般不会超过商品房销售价格的10%。
综上所述，保守计算该项目总成本约为：720+875+486+390=2471元。开发商利润约为：销售均价3900元-总成本2471元=1429元。1429元÷2471元=57.8%
开发商的利润率约为57.8%。
这不过是一个中等城市的房价，其利润率就高达57.8%。而如上海、北京等大城市的房价畸高，但开发成本除地价外，多与其他省会城市相同，因而利润率远远不止这些，有的甚至是一两倍。据一些业内人士说，沿海一带的房价每平方米卖到八九千元乃至数万元，其实成本高不了多少，利润最起码达到150%。
建设银行珠海市分行造价咨询中心负责人说，从建安成本看，各大、中城市差不多，多层、小高层和高层住宅造价一般分别为每平方米800元、1000元、1400元。说到其他成本费用，长宇（珠海）国际建筑设计有限公司负责人说，销售管理费用对开发商是个小数，摊到每平方米很小。至于税费等，大约是销售额的百分之几，有些是政策规定明确应该交的，有些是政策上不清晰的“灰色地带”，开发商可能拿出100万元“公关”，然后就可能节省500万元。
北京市朝阳区某楼盘商铺综合成本每平方米1.2万元，售价却高达3.8万元；而北京建国路有一块地，熟地价为3000元平方米，万泉河路也有一块地，熟地价为1100元平方米，二者物业档次、房屋造价相差不多，但他们当时出售房价均为9000～10000元平方米。
由此可见房地产的利润究竟高到了何种地步。
另有广西一位房地产开发商解剖了一个楼盘的真实运作过程。2003年底他与朋友合股开发某城市楼盘，楼盘并没有建在市区繁华路段，确定的均价为2600元，看上去价格并不算高。目前楼盘一期已售罄，二期顺利开建，每平方米也就挣个600元吧！600元和房地产暴利似乎距离遥远。而开发商却得意地说：每平方米挣600元，看起来发不了财，但他的楼盘是36万平方米，全部卖出去之后挣多少，快2个亿！于是这里又产生了一份建筑成本清单。
成本清单2
项目开发用地：180亩（12万平方米），具备以下条件：
1.地价：80万元/亩
2.技术指标：楼盘类型为小高层电梯公寓（12层）；容积率为3；绿化率为36%；建筑密度35%
3.策划公司全程代理，代理费及广告费为总销售额的4%
4.设计费15元/平方米（按总建筑面积计）
5.土建造价1300元/平方米，园林绿化硬化造价80元/平方米，市场销售均价2600元/平方米
6.几项主要税收：土地增值税按销售额1.5%；营业税按销售额5%；契税按总地价3%；企业所得税按销售额2%（此项我们楼盘免交，因高新区有优惠政策）
开发商提供的成本测算如下：
1.项目总建筑面积：180亩×666.67平方米×3（容积率）=36万平方米
绿化面积：180亩×666.67平方米×36%=4.32万平方米
硬化道路：180亩×666.67平方米×29%=3.48万平方米
2.销售总额：36万平方米×2600元/平方米=9.36亿元
3.180亩土地成本：180亩×80万/亩=1.44亿元
4.工程土建总造价：36万平方米×1300元/平方米=4.68亿元。此数据为土建总造价，实际只要四五千万元即可启动开建楼盘，建好一栋卖一栋，并不用一次性投入这么多钱。
5.各种配套费用合计3663万元
设计费：36万平方米×15元/平方米=540万元
园林道路绿化：4.32万平方米×80元/平方米=345万元
硬化道路：3.48万平方米×80元/平方米=278万元
水电及三通一平、报建等费用约2500万元，三通一平费用各楼盘的差异较大，凹地或沼泽地成本要高些。
6.营销策划及广告投入：9.36亿元×4%=3700万元
7.需交的主要税款合计6516万元：
增值税9.36亿元×1.5%=1404万元
营业税9.36亿元×5%=4680万元
契税1.44亿元（总地价）×3%=432万元
还有一些小的税费和公司日常开支，没有计入。
8.项目总投入：1.44亿元+4.68亿元+0.3663亿元+0.37亿元+0.6516亿元=7.5079亿元
9.利润（粗算）：9.36亿元-7.5079亿元=1.8521亿元
理论利润率：1.8521亿÷7.5079亿=24.67%
实际上的利润率远不止这些，没有哪个房地产商那么傻会把总投入砸下去搞一个项目，都是分期滚动开发的。因为前期只需投入1.4亿的土地成本加上四五千万元左右土建资金就可启动楼盘，当然，这部分费用我们基本是自有资金，所以相对那些向银行贷款启动的开发商，我们的成本要低些。再加上通过预售实现资金滚动，所以如果算实际的利润率，应该是100%甚至更高的回报。
其实一些房地产商手上都有猎头公司招来的资深会计，可以将楼盘账目上的成本金额加大，如明明赚1亿元的楼盘，可以处理成只赚4000万元。对外界造成楼盘成本高，不得已提高售价的假象。当然，有的还善于利用城市高新区、开发新区的税收优惠政策，想办法在销售新楼盘时注册一个新公司，仅这一项也可以省下数百万甚至上千万元的税款。
楼盘开建后也暗藏着一些省钱的“猫儿腻”。像外墙涂料、塑钢门窗、铝材、防水作业等诸多土建环节，开发商都可以想出办法节约成本，最常见的就是采购便宜的原材料，有的甚至直接减免一些程序。
“平地拔高楼，利润成倍长。”目前规划和城建部门批准的市区内楼盘的容积率一般不超过2.而有“实力”的房地产商会通过特殊的途径，打通有关关系，把楼盘的容积率调高到3或者5，这就意味着在同样一块土地上可以开发3倍甚至5倍于土地面积的商品房。
我知道数字是枯燥的，但是面对上述“成本清单”时，我还是在枯燥中感到了清醒与刺激。利润如此之丰厚，恐怕就是造成房地产火爆的终极原因。
可是，导致房价高企只是简单的高利润的原因吗？还有很多其他原因同样也在左右着房价的疯涨。
土地，也是导致房价高企的一个重要原因。
