香港人最近的一个梦想是，能有一个内地傻瓜前来敲门，出价几千万美元买下他的公寓，这样他就能永远快乐幸福地生活下去了。这个梦想，连同低利率一起，已经使香港的房价定格在仅低于1997年最高峰时10%的位置上。
——谢国忠
为争夺投资人，媒体上的股市明星，以狂轰滥炸的营销方式，肤浅地强调一些表象，给大众一种只涨不跌的错觉；然而，事实上，他们未必抓得住股市的脉动。
——罗伯特·希勒
房地产市场具有类股市的特质，很多“异象”传统经济学、金融学无法加以解释。
比如房价上涨，远远超出了居民的收入，得不到基本经济面的支持；股价一再飙涨严重脱离公司价值面。
行为金融学里的“货币幻觉”等概念，则可以做出比较好的解释。
货币幻觉
“货币幻觉”是指人们只是对货币的名义价值做出反应，而忽视其实际购买力变化的一种心理错觉。
某些长期保险合同，就是利用了货币幻觉，保单持有人会更倾向于关心保险赔付或给付货币的名义价格，而不是保险赔付或给付货币的实际价值（实际购买力），致使保险保障的实际价值被通胀逐年蚕食而不受关注。
“货币幻觉”这个概念，是美国经济学家欧文·费雪在1928年提出的。费雪在1928年出版了名为《货币幻觉》的专着，揭示人们没有意识到通胀而存在货币幻觉的错误。
欧文·费雪（1867～1947）美国经济学家、数学家、经济计量学的先驱者之一。生于纽约州的少格拉斯。1929年，与J.A熊彼特、J.丁伯根等发起并成立计量经济学会，1931～1933年任该学会会长。费雪对经济学的主要贡献是在货币理论方面阐明了利率如何决定和物价为何由货币数量来决定，其中尤以贸易方程式（也作费雪方程式）为当代货币主义者所推崇。
有货币错觉的人在工资加倍，物价上涨也加倍，而使其在实际工资保持不变的情况下，仍有富裕了的感觉。
德国波恩大学的阿敏·法克教授，通过一系列实验，检验了不同薪水和不同物价对人类消费行为的影响。
18名被试的志愿者，被要求在电脑上执行一系列智力任务来获得他们的“薪水”。
薪水被分成两个标准，标准较高的薪水比较低的薪水多50%。他们可以在两类目录中选择商品并购买商品。两种目录除一种比另一种便宜50%之外其余相同。
不管获得薪水如何，这些志愿者的实际购买能力仍是一样。但对受试者的大脑扫描发现，在获得高薪想法的刺激下，大脑的奖赏中心更活跃。
法克教授说：“这一结论意味着奖赏所引发的大脑的活跃程度通常随收入增加，而且在薪水和物价都增加50%的时候，奖赏活性明显增加，这显然支持前额叶活性受货币幻觉支配的假设。”
从直观来看，货币幻觉暗示收入增加是一种价值的肯定，即使物价上涨的幅度与薪水上调幅度相同，而真正的购买力保持不变。经济学家对货币幻觉的这一概念一直表示怀疑，但是，新行为证据已改变了这一看法。
一个绝对理性的人是不应该有货币幻觉的，但在实际生活中，由于各种合同以及财务核算均是以货币的名义价格计量的，在持续性、低通胀的环境下经济人出现只关心货币名义数量而忽视实际价值的货币幻觉是常见的。
货币幻觉是对通货膨胀风险不知不觉或后知后觉。凯恩斯就认为人们对货币幻觉的免疫是脆弱的，所以他在解释收入分配时假设工人不会谈判工资增长以抵消通胀。费雪和凯恩斯都把货币幻觉称为“天真的信仰”。
财富幻觉
财富幻觉是指人们高估自己的借贷能力或波动性的预期收入，而出现比以前更富裕了的感觉，由此产生过度消费的冲动，并在实际生活中增加支出。
人类对未来总是满怀预期，但未来本质上是不可知的，充满了不确定性。
房地产具有居住和投资的双重属性，当房屋被用于投资时，房屋具有虚拟性质。房屋的预期价值就是“影子财富”，当预期房价进一步上升时，投资者的这种财富就增加。但只有将房屋变现后，才能得到实际上的财富。
影子财富与实际财富的差额称作“财富幻觉”。人们往往根据名义货币额的增加而增加消费支出，这就是典型的财富幻觉。
消费者的消费支出，不仅仅取决于劳动收入水平或一般物价水平，还取决于对资产增值的预期。
钞票、股票和房子是居民最重要的三种资产，而房地产总爱扮演“造梦”和“盗梦”角色。
20世纪末，日本GDP一度与接近美国，贡献最大的就是房地产。随后，日本人甚至发出了买下美国的豪言壮语。1989年，日本国内股票市场和房地产市场泡沫达到顶峰，日本人的财富随之大幅度增长。同时，由于日本的房地产价格非常高，使美国、欧洲等世界各国的不动产的价格在日本眼里显得非常便宜。于是，日本把大把大把的钱用于在美国和世界各国大量购买房地产。日本三菱地产公司更是收购洛克菲勒中心80%股权。
在财富幻觉中，日本人将工业制造所获得的利润，投入了大量的物业，泡沫最后随着日元的升值，出口利润的减少，以及流动性的紧缩而归于寂灭，日本经济进入衰退。
因此，房地产资产增值的预期越高，则影子财富或财富幻觉就越多，当期消费支出就越多，消费的增加刺激需求的增长，房价上涨的预期进一步增强。
反之，在经济萧条时，房价预期下跌，居民的影子财富缩水，由于财富幻觉的作用，居民消费支出减少，消费的减少导致经济的进一步衰退，房价下跌的预期进一步增强。
同样的方法可以用来分析房地产价格降低引起的财富缩水的幻觉导致的消费减少。房价的降低通过财富幻觉引起消费降低。
楼市“只涨不跌”的神话
世界上没有只涨不跌的商品，房地产也是。
上世纪90年代，香港房地产泡沫破灭。
在美国，21世纪初就发生过一次住房价格的巨大泡沫破灭——次贷危机。
在中国，也曾经经历过一些局部的房地产市场泡沫，但人们似乎并未从前泡沫中吸取任何教训。谢国忠认为，很多香港人的不幸都可以归因于对房地产的痴迷。可能有人会认为，在1997年房地产崩盘之后，香港人会像日本人一样摆脱对房地产的痴迷。可事实完全不是这样。
信心乘数、作弊、货币幻觉以及都市传说，依然在房地产市场中发挥巨大的精神作用。
“你不能再给香港的房价一个价格标签，”香港一名房地产行业老手说，“它就像是一个宋朝的花瓶，或是毕加索的画作。我们有13亿内地人想要来收集。你怎么能给它贴上价格标签？”
阿克洛夫和希勒教授在《动物本能》一书中这样写到：
很多人似乎都有一种强烈的直觉，无论什么地方的房价都只涨不跌。他们似乎真的确信这一点，因此对持有不同意见的经济学家的观点充耳不闻。如果要他们拿出论据来，他们通常会说，因为土地只有这么一点，房地产的价格一定会持续上涨。人口压力和经济增长不可避免地会强劲地推高房地产价格。
人们并不总是认为房价只涨不跌，尤其是在房价连续数年或数十年没有上涨的时候。虽然土地面积固定、人口和经济都在增长的故事长期以来一直很有吸引力，但只有在房价迅速上涨时才引人注目。
房价“只涨不跌”论调的吸引力在于，它往往伴随着房地产繁荣的故事，被人们口口相传，为房价暴涨推波助澜。在房地产市场繁荣时期，房价只涨不跌论广为流传，并且被它背后的直觉进一步放大。
楼价只涨不跌不是神话，而是一种人为制造出来的繁荣。
在某些城市，“背房游戏”曾经是一种隐蔽的作弊游戏。即过商品住房的按揭，房地产开发商、炒房者将大量的资金从银行套出，从而成为它们的“合理利润”。
几年前，A先生买进一套100万的房子，找了个老实巴交的乡下穷亲戚B，给他点好处，借B的身份证来“背房”。也就是以150万的价格，名义上卖给B。
A首次购房首付20万，其余80万银行贷款，1年后把房子当二手房子卖给B（自己）。
二手房子继续贷款，B再首付30万，银行返还给甲首付20万和差额50万，这时甲净赚20万。同时，还用“马甲”B拥有了一套房子（首付30万，欠120万贷款）。
接着，假如楼市急转直下，A可以申请破产，把房子扔给银行，此时，已经套出了20万的利润。
如果楼市欣欣向荣，还可以再找马甲C，再把房子以150万卖给C，又可以拿回30万的首付，共获得利润50万.
当然，减去给B、C的“好处费”，以及各种杂费，能获得大约40万的利润。
一些开发商在开盘前，会搞一个“内部认购”。通过这一举措，开发商可以非常清楚地了解到，市场上有多少人要买房子，房子能卖到多高的价位。
由此，开发商就根据认购的反馈信息，留下一定数量的房子用来炒作。假设有500套房子，市场上有400多个真正的买家想要买，开发商就卖掉350套，留下150套来炒，炒作的原理和“背房游戏”一致。
纸上富贵，终是浮云
楼价暴涨的时候，尽管民怨沸腾，鲜有人会因为买不起而“跳楼”。
楼价暴跌的时候，却一定会有高位套牢者因为心理承受不住而跳楼自杀。
行为金融学认为，房价正负财富效应具有非对称性，人们对于亏损的沮丧程度往往超过同等盈利带来的快乐。
行为金融学，弥补了传统金融学研究方法的一些缺失。行为金融学能够很好的从消费者主观因素和心理因素，对房价变动影响消费的财富效应进行解释。
财富效应又称实际余额效应。简而言之，就是指人们资产越多，消费意欲越强。财富效应又称实际余额效应。这一概念是哈伯勒提出来的。
在研究非充分就业的均衡状况的可能途径方面，哈伯勒把注意力集中在货币财富上，并指出在价格下降时，这种财富的实际价值会增加；因此货币财富的持有者会通过支出过多的货币，来减少他们增加的实际货币余额，从而提高趋向于充分就业的总需求水平。这种价格诱致的财富效应在理论上的正确性，已被各种类型的货币财富所证实。
戈特弗里德·冯·哈伯勒（1900——1995）出生于奥地利，卒于美国。1937年他为国联所撰关于商业循环的专题研究《繁荣与萧条》，充分显示出其综述经济文献中重要因素的出色才华和能力。
前景理论的更能解释房地产价格上涨和下跌对消费的不同影响，即房价上涨的正财富效应小于房价下跌的负财富效应。
过度反应理论
当牛市来临时，股价会不断上涨，涨到让人不敢相信，远远超出上市公司的投资价值；而当熊市来临时，股价会不断下跌，也会跌到大家无法接受的程度。
这就是“过度反应”现象，它描述的是一种典型的投资行为非理性偏差，表现为对信息权衡过重，行为过激等现象。
