一、我国城市土地资源配置的现状
目前我国城市普遍为单中心圈层式紧密结构。通过对我国1990年176个人口超过20万的大中城市的分析，发现结构紧凑型城市占52．3％，较为紧凑但已有若干分散发展态势的城市占42％。由于长期城市土地使用的“三无”（无偿使用、无限期使用、无流动性）制度，城市土地开发呈外延平面扩张趋势，忽视了内涵立体的综合开发与利用。据有关部门对全国55个城市统计表明，生产用地平均占城市用地的63％，其中工业用地占27．5％。上海市中心城区，住宅用地占28．1％，工业仓储用地占24．8％，商业金融等占12．2％。南京市工业用地占34％，50．6％的大专院校集中于老城区，市中心新街口地段商业、服务、文化娱乐、行政办公用地仅占26％。
1．公共产品土地资源配置现状。（1）城市路网密度低，交通用地比例偏低。城市交通是城市最主要的基础设施之一，是城市发展规划和城市增长的基本要素，在城市经济和社会发展中发挥着重要作用。经过多年努力，我国城市交通建设取得了显著成绩（据1998年年底统计：全国设市城市道路长度14．5万公里，人均拥有道路面积8．3平方米）。同时，随着城市化进程的加快，城市规模不断扩大，城市交通需求剧增，汽车数量迅速增长（80年代初，北京的汽车不到10万辆，1998年已达140万辆），城市交通堵塞严重。据有关部门统计，全国因城市交通堵塞造成的经济损失每年高达上千亿元，严重影响了城市经济和社会的持续发展。（2）公共绿地少，文化娱乐场地缺乏且分布不合理。根据对全国设市城市统计，截至1998年底，城市建成区绿化覆盖率达到26．6％，人均拥有公共绿地面积6．1平方米，与80年代和90年代初的2至3平方米有了很大的改观，但与国家环保局下达的建城区绿化覆盖率≥35％，人均公园绿地≥25平方米的标准还相差甚远。同时文化娱乐场地缺乏且分布十分不合理，从全国大专院校来看。占全国近16的分布在北京、西安，而落后地区很少，而大专院校很少的兰州，虽然大部分大专院校分布在安宁区，但却没有建立成科教文化区。
2．行政事业单位土地资源配置现状。（1）分布不合理。由于城市缺乏统一规划，行政事业单位拥挤在商、埠黄金街道，不但造成土地资产的浪费，使土地资产不能变现，而且与生产区、生活区、商业区交错分布，形成行政办公区包围工厂、住宅，住宅、工业包围行政办公区等，给生产、生活带来诸多不便，严重影响了办公环境和阻碍了办公高效率的提高，既影响了人民的健康和工作，又限制了城市中心商务功能和发挥。（2）利用效率低，存在“宽打窄用”的现象。行政事业单位由于历史原因，占据着城市的黄金地段，且大部分占地面积大。国务院55号令规定，划拨土地使用权必须签订土地使用权出让合同，向当地政府交土地出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金后才能转让。转让国有土地使用权，必须依法进行土地权属变更登记，并缴纳土地增值税。这种划拨土地使用权流转的复杂手续和土地使用权人受益不大，造成行政事业单位宁可让土地闲置，长期处于低效利用状态，也不愿进行土地置换。
3．工商企业土地资源配置现状。（1）分布不尽合理，容积率低。商业是满足人们物质文化生活，直接将工业和其他各业产品输送给消费者的服务业，因而，商业用地适应方便生活的要求，集聚于市中心，交通路口，繁华街道两侧，大型公共设施周围。而工业区主要要问市区边缘迁移，自动集结成团，寻求交通方便的低平地带。而我国城市土地工商企业土地资源配置不够合理，土地利用效率不高，容积率较低，城市中许多黄金地段被大量的工厂、机关占据，土地价值得不到充分体现。（2）土地大量闲置与低效利用。根据原国家土地管理局对部分城市用地情况的调查，我国城市土地约4％～5％处于闲置状态，40％被低效利用，若认低效利用相等于1／4闲置推算，空闲地将占城市用地的15％。1990年我国城市建成区面积1．28万平方公里，其中空闲地就多达0．19万平方公里，同时，还存在企业办社会，“大而全，小而全”的重复建设的现象。
4．居民用地现状。（1）大量商品房闲置、积压。商品房空置，实质上是城市土地隐形闲置。目前，我国城市空置房面积很大，而且呈现出增加的趋势。据建设部统计，1995年底全国累计商品房空置面积为5040万平方米，其中商品住宅占了7％；1996年底为6620万平方米。其中商品住宅占81％；1997年底高达7038万平方米．其中商品住宅占83％。从1995年到1997年，全国商品房空置面积增长了39．62％，平均每年增长约20％。（2）普通住宅供不应求。目前，我国城镇普通住宅需求量很大，市场呈现出供不应求的局面。主要反映在以下几个方面：全国城镇人均居住面积小于4平方米的还有325万户，而且还在以每年40万户的速度增加；目前尚有3340万平方米的危旧房急需改造；全国住房成套率仅为55％，尚有45％的住房有待配套；每年有210万对新婚夫妇需要住房；全国城镇水平由目前的30％上升到2010年的45％。这潜在的住宅需求一旦转化为有效需求，将导致城市住宅用地需求大幅度增长。
5．土地资源流失严重。随着我国城镇化战略的调整，我国城镇化进程加快，城镇化水平持续提高。1986—1995年。我国城市数量由321个增加到640个，增长近1倍。城市人口和城市非农业人口分别增长65．1％和51．6％，城市用地面积和建成区面积分别增长42．5％和90．2％，建成区每年扩大1015平方公里。中国城市规划设计院通过对我国近几十年的城市化研究认为，城市扩展的合理性系数为1．12，即城市非农业人口每增加1个百分点，建成区面积应增加1．12个百分点左右。此值过小，会导致城市建设用地紧张；此值过大，势必造成城市建设占地过多，土地利用效率过低的现象。1986—1995年，我国城市建成区面积年均增长7．41％，城市非农业人口年均增长4．70％，城市扩展系数为1．58，远远超过1．12的合理扩展水平，可见，我国城市建设用地扩张过快。从分地区来看，东、中、西城市扩展系数皆远高于1．12，其中东部地区高达1．73，西部地区1．53，中部地区1．46。“房地产热”和“开发区热”对土地合理利用产生巨大冲击。1992年，全国出现前所未有的“房地产热”和“开发区热”，当年，全国建立各种开发区2700多个，而1991年只不过117个，新建立的开发区总面积约为15000平方公里，是正常年份各项非农建设年度占用土地面积的3．5倍左右。1993年，全国清理开发区，查出在新设立2804个各级各类开发区中，有28％属于滥设，涉及土地面积高达7620平方公里，且大部分是平地、好地、耕地。1995年底，全国房地产行业待开发土地达450平方公里，相当于当年实际开发面积的两倍。据调查，广东、北京、上海三地的房地产投资接近全国该项总投资的一半，仅广东省的投资就比中西部17省区的投资总和还大。而开发区广东省一年度达到313个，划出1400平方公里土地，相当一部分是高产稳产农田，占而不用，圈而不种。严重浪费耕地资源。
二、城市土地资源配置中存在问题的原因分析
1．缺乏科学的城市土地配置理论的指导。在计划经济体制下。城市土地利用中，没有也不可能引进西方先进的城市土地利用理论——圈层说与级差地租，更没有科学、合理的城市土地资源配置理论来指导城市合理、集约用地，所以行政无偿划拨作为配置各项用地的基本手段，“需多少，供多少”。改革开放以后，我国大量引进西方的先进经验和理论，学者、专家们也在城市土地资源配置方面进行了大量的探索、研究，但由于我国的体制不同和无有成功经验可供借鉴，虽然在这方面取得了长足的进步，但一直未能形成完整的城市土地资源配置理论体系，依然是在“控制大城市规模，合理发展中等城市，积极发展小城市”的主导思想下。各个城市根据自身情况自行发展，自成体系，在一定程度上造成城市土地利用效率低，盲目扩张和用地结构不合理。
2．现行土地配置方式存在弊端和问题。《房地产管理法》和修订后的《土地管理法》确立了我国新的土地使用制度的基本法律框架，提出了新的国有土地使用权配置方式。国有土地使用权出让，即国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。《房地产管理法》将其等同于国有土地有偿、有期限使用制度，是土地使用权配置的主要方式。国有土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准。在土地使用者缴纳土地补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。在《房地产管理法》中，这种方式的适用范围受到严格限定，第二十三条规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的资源、交能、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地。修订后的《土地管理法》与《房地产管理法》的规定有所不同，主要是对土地的有偿使用作出了更为宽泛的规定。该法第五十四条规定“建设用地单位使用国有土地。应当以出让等有偿使用方法取得……”，第五十五条第一款规定：“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设用地单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有法使用费和其他费用后，方可使用土地。”
