当代物权法百科全书小辞典初稿18-1
不动产
一、基本概念
不动产，是指依自然属性、地理属性、人工改性或者法律规定不可移动的土地、土地定着物、土地附着物，以及与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地不能分离的其他物。因其具有不可移动性与易识别性、长久或者永久耐用性、物理异质性或自然构造特异性、数量有限性与难以再生性、用途特殊性与多样性、社会供给的有限性、物权受限性与物权交融性、容易保值增值和复合不动产的特性、弱窄的流通渠道特性等诸多特征，遂成为财产权中最重要最突出的一类相对固定的权利，亦成为财产权法与物权法中最复杂多态的一类严整型支配权。
土地、房屋等不动产，是国家、集体、私人和其他人最大宗或者最重要的财产，具有使用期长、用途多样、易保值增值和公益性、共益性、自益性、他益性容易交叉等特点，因此应当综合运用所有制制度、所有权制度、用益物权制度和担保物权制度统一规范与调整。不动产不仅仅是普通物权法和担保物权法重点控制的对象，而且还是制度物权法包括政策物权法重点控制的对象。登记生效和属地管辖与保护，是不动产权利设立、变更、转移、消灭的共同特点。
根据需要和可能，将不动产或者动产作为生产资料、生活资料以及收藏品、保值品等，由此产生动态平衡的或者静态平衡的物权关系、法锁关系、合同关系、信托关系、排他关系、对世关系和法律关系，使得物的保护与物的利用方面都有法律保障。其中，不动产物权比动产物权更加复杂而多态，受制度物权法规范与调整的范围和力度相当大，物权化方针是从严控制；大多数动产较易自由流通，受制度物权法禁止与限制的品种数量较少，物权化方针是从宽处理。
（一）不动产的自然特性
不动产的自然特性，是指不动产作为自然物或者明显存在物的特性，据此可以最直观地与其他种类的财产或者财产权区分开来。
1．不可移动性与易识别性。又称位置固定性或者区位明显性，即地理位置固定不可随意移动、物的大小棱角形状明显且易识别。这是区别于动产的最常见的判定办法。
2．长久或者永久耐用性。不动产一般而论不是一次性消费品，房屋一般是长久耐用品，土地一般是永久耐用品。土地不因使用或放置而损耗自然物，不污染破坏就不会毁损，绝大多数土地可以重复使用数十亿年；房屋不遭受地质灾害、人为破坏，也可以使用数十年至数百年。
3．物理异质性或自然构造特异性。不动产均具有一定的重力或者磁力、化学元素、面积、体积和位置上的差别，还有利用程度差异、权利差异和物权关系差异等。
4．数量有限性与难以再生性。虽然土地面积是广袤的和触手可及的，然而真正的有效供给量仍然是有限的。人口爆炸性增长而整个地球的土地面积是一定的，建设用地、农用地和荒地的供给总量及有效供给量难以满足人口增长、建设发展的客观要求。土地、河流等自然资源污染严重或者严重破坏后，就难以再生或者根本无法再生。
（二）不动产的社会特性
不动产的社会特性，是体现人们之间的社会关系、经济关系或者物权关系的特性。法律规范与调整的范围，是在尊重不动产自然特性的基础上再综合考量不动产的社会特性。
以土地为代表的不动产，社会总需求与社会总供给方面的宏观调控，公益的、共益的和私益的、他益的地产权的一般均衡，仅仅由普通物权法、担保物权法来规范与调整是远远不够的，很多时候需要由制度物权法来规范与调整。不动产极具独特的自然特性和社会特性，极具魅力的经济价值与物权价值，极具复杂的社会关系、经济关系或者物权关系，客观上需要一系列专门化的法律来进行统筹兼顾和严格规范。
1．用途特殊性与多样性。土地可以列为农用土地、建设用地和备用荒地，还可以列为公益土地、共益土地、私益土地、他益土地，还可以分为有偿使用土地和无偿划拨土地。其中，土地的公共特性或者共享权利的特性是主要的社会特性，在各类财产中最为出色。《全国土地分类（试行）》中分为一级、二级、****土地共168种，每一地种中也有多个用途。
2．社会供给的有限性。绝大多数土地是经过政府机构主导才供给社会的特定人员使用的，由于城乡土地的供应量不足，加上土地的沙漠化、贫瘠化、灾害化、荒芜化和污染化的不断发生，社会总供给不能满足社会的总需求。科学规划、合理利用土地，平衡建设用地与农用土地的用地矛盾，平衡各利益阶层之间的权利与义务关系，是长期一贯制的基本的国策和物权化方针。
3．物权受限性与物权交融性。以土地为基础的不动产，受法律限制条件最多并且是受限制程度最高的。基于土地资源共享及其公益性、共益性和地块衔接关联性考量，需要以各种政策物权或者制度物权来加以规范与调整，以便于运用系统工程原理和一般均衡原理来进行统筹兼顾。不动产具有经久耐用性、易识别性和不容易灭失性等特征，所有权成立后，根据具体情况选择性地设立用益物权、用益权、单一使用权、享用权，并且各级物权中亦可设立制度信托物权或者一般信托物权，从而实现不动产的合理利用和物权关系的纵横选择。
4．容易保值增值和复合不动产的特性。不动产有着良好的自然特性、物理特性、显形特性和经济特性、物权特性，很适合于投资、消费、收藏和保值增值。所谓保值增值，是从不动产的使用价值、利用价值、作用价值和物权价值的各个方面的价值来保值增值的，不是单纯地从经济价值来单方面衡量的。很多不动产实际上是双重不动产，房屋不动产和土地不动产往往是联系在一起的复合不动产，土地与地上的定着物、附着物、构建物和作物，形成了使用权与地上权、地表权、地下权、地役权等一整套权利，每一种权利都可以在一定的条件下保值增值。
5．弱窄的流通渠道特性。受制度物权法诸多条件限制和交换代价过高、难以变现、不可移动与区位固定、经久耐用、以租代售等条件影响，导致不动产的买卖流通渠道弱小狭窄。目前，商品房的流通渠道没有多少限制的，集资房、农民在宅基地上的自建房和公寓房、政府解困房等房屋的流通渠道受到限制，划拨地上的房屋、建筑物的流通也有一定程度上的限制。至于土地使用权的抵押、转让，受制度物权法限制的范围更加广泛。
6．价值量大与奇货可居。与一般物品相比，不动产不仅单价高，而且总价大。有时候，经过开发商的盘活，可以将不毛之地变成黄金宝地，甚至于炒作成寸土尺金。城乡土地开发利用大潮中，各地公开拍卖、出让的地王不断涌现，地方政府因此而获得非常可观的土地出让收入，但无疑大大加重了开发商和消费者的负担。
7．地方保护主义与长期保护。不动产的设立登记、变更登记和注销登记都在不动产的所在地登记机构进行，发生权属争议的仲裁、裁决也在不动产所在地的司法机构进行。总之，不动产权益的保护，按辖地实行地方保护主义程序。不动产的合法权益，很多是长期保护和永久性保护的，或者是不受或者少受诉讼时间限制的，这一点也与动产的法律保护有明显的差异。
二、其他类别的不动产
关于不动产的划分，各个国家是基本相同的，但也有例外情形。另外，在后现代社会中，可能存在一些特殊的不动产，往往有更高的物权价值或者文化价值，应当引起人们高度重视。
1．特定的动产拟定为不动产
国际上并不是单纯地把是否可移动、移动是否造成价值的贬损作为界定动产与不动产的唯一标准，而是以是否属于登记与重点保护对象、所有权主客体是否紧密统一，综合考量物的价值大小、物权变动的法定要件等因素，对于特定的动产拟定为不动产。譬如，航空器、船舶、机动车辆等，国际上通行将其界定为不动产。
2．可变的不动产
可变的不动产，亦称之为反不动产，指某些地上附着物、定着物在人的主观能动性作用下，能够由不动产变成动产，但不影响到物的价值或者物权的价值。果园果树上的果实摘下后，地上成熟的林木竹木砍伐后，庄稼地里的作物收割后，均由不动产改变为动产，实指农作物由不动产改变为动产。
3．派生性不动产
人的智慧作用于含有知识产权的不动产，赋予该不动产以某种加权的方式来提升经济价值、文化价值、科学价值、观赏价值或者物权价值，就称之为派生性不动产。由知识产权法等专门法规范与调整。所谓派生，就是某一事物在人的智慧作用下产生新的不同凡响的新事物，能够满足人们某种特殊需要，因而创造出高、新、尖、奇、特、优、异的新产品新工艺。
派生性不动产，是无形资产外加有形资产的双重财产权，重点是无形资产的财产权。财产关系人，除了知识产权人以外，还有信托或者下家知识产权人、生产商、经销商和消费者。这种特殊不动产的财产权关系与物权关系更加重要、更加复杂。各国物权法并没有专门开辟“派生性物权”的篇目，仅仅靠著作权法、专利法、注册商标法等专门法来规定，显得很呆板、乏味，没有层次感、立体感，其法律效力肯定是不尽人意或者大打折扣的。
派生性不动产，一般是指外观设计、实用设计、专利设计等知识产权在建筑物、构建物上产生的新型实用技术产品。拥有知识产权的雕塑、纪念性建筑、标志性建筑、宗教文化建筑、文物建筑等不动产，均为派生性不动产。主要侧重于文化价值、科学价值、观赏价值或者物权价值，兼顾经济价值。若干年后，某些派生性不动产可以升级为文物不动产，身价骤增。
4．文物不动产
文物不动产，即不动产文物。指具有一定考古价值、复古价值、纪念价值、科学价值、人文价值的古建筑物、古构建物、古窑址、古墓园、古文化遗址，由国家和地方的文物保护法等专门法规范与调整。
5．不动产别称产业权
在宋代，不动产主要指田宅，谓之产（田产）、业（宅业），所有权人为业主。除此之外的就是动产，动产所有权又称物主权。及至现在，新词汇有“物业”、“物业公司”和“物业管理（处）”等，专指居民小区（小院）的不动产与动产管理以及居住人员的安全保护。
相关法律：物权法第2条
相关名词：【物】
字数：3888字
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