【1】刘一、赵二和黄三等三人是好朋友。他们有一个共同的爱好，就是平时都喜欢到野外郊游。但由于三个人的经济条件都不是很好，所以每次去郊区都要坐公交车。他们都觉得这样很不方便，于是就商量一起买辆小汽车来开。经过协商之后，三人决定每人出资8万元，购买一辆别克小轿车。车买了之后，三人决定暂时登记在刘一名下。在三人共有该别克车的日子里，刘一经常开车出去办事儿。而赵二和黄三很少使用该车。
后来，因为刘一家里有急事要用钱，所以就和赵二和黄三商量，看能否把别克车给卖了。赵二不同意。黄三说：“如果你自己负担咱们的养路费、保险费和其他税费，我就同意卖”。但刘一认为，虽然自己使用汽车较多，但也并没有义务就多分摊相关的费用。因此，刘一不同意黄三的意见。三人为此发生纠纷。
【2】段星和余延一起租房而居。两人觉得生活无聊，就想养一个宠物。后来，两人商量了一下，决定买一条小狗儿养。双方各自出资了500元，买了条“巴西犬”。
某日，两人上班前忘记了给他们的“巴西犬”拴上绳子，致使“巴西犬”窜到楼下，咬伤了对面食品店店主的小儿子。店主要求段星和余延赔偿自己儿子的医疗费。但两个人互相推卸责任，段星说是余延忘了给狗栓绳子，应该由余延赔偿。余延则说是段星把狗的绳子给解开了，应该由段星赔偿。店主看两人推来推去，似乎说的都有几分道理，不知道该怎么办了。同时，段星和余延也在责任分担上无法达成统一的意见。
律师说法：
上述两个案例涉及财产共有的问题。我们先了解一下共有的基本法律知识。
共有，是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共同享有所有权，包括公民之间的共有、法人之间的共有以及公民和法人之间的共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有是指各共有人按确定的份额对共有财产分享权利和分担义务的共有。共同共有是指共有人对全部共有财产不分份额地享有权利和承担义务的共有。某一财产是共同共有还是按份共有，应该以共有人之间的约定为准。如果共有人之间没有约定或者约定不明确，则推定为按份共有。除非共有人之间是一家人。
在案例一中，刘一、赵二和黄三之间并未就别克轿车的共有事宜作出约定，因此应当认定为按份共有。在这种情况下，三人均有权使用和管理别克车。同时，三人也都有责任分摊管理、维护别克轿车的费用。关键是，应该如何分摊？是应该按照各自的实际使用情况来分摊呢？还是应该按照各自的份额来分摊？对此，物权法充分尊重人们的意思，首先允许共有人对此自由作出约定。在没有约定的情况下，才规定按照共有的份额来分摊。
那么，刘一、赵二和黄三三个共有人是什么一个份额比例呢？是否其出资额就是共有份额呢？在这个问题上，物权法同样是尊重人们的意思，首先允许共有人就共有份额作出约定。如果没有约定，则推定为按照出资份额而享有相应的财产份额。在本案中，三人没有约定轿车的份额，即应该按照其出资份额来认定，即每人占三分之一。三人即应按照此份额比例来分摊相关的维护费用。黄三要求刘一一个人全部负担所有费用，是没有法律依据的。
案例一中的第二个问题是，处分共有财产时，谁说了算？对此，我国物权法规定，在处分按份共有财产时，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意方可。因此，本案中刘一至少需要经过赵二和黄三之中的一人同意，才能将别克车卖掉。
在案例二中，也涉及到两个法律问题：动物致人伤害的问题；共有财产致人损害如何承担责任的问题。
首先，根据民法通则的规定，动物致人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担民事责任。本案中，段星和余延是“巴西犬”的饲养人，应当对店主儿子的伤害共同负责。两人应当对店主的损失负担连带赔偿责任。
其次，在内部关系上，由于段星和余延未约定对“巴西犬”是按份共有还是共同共有，应当认定为按份共有，各自按出资额占有二分之一的份额。在内部的责任分担上，由于双方没有就此作出约定，也应认定为是按照共有份额来承担责任。即各自承担二分之一的责任。
综上，店主可以要求段星和余延共同承担赔偿责任，也可以随便要求其中一人承担全部赔偿责任。当然，如果段星和余延其中一人在承担了全部或者超过二分之一的责任后，可以向另外一个人追偿其承担的超过二分之一责任的部分。
法律依据：
《中华人民共和国物权法》
第九十八条 对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
第一百零二条 因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
第一百零三条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
第一百零四条 按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
《中华人民共和国民法通则》
第一百二十七条 饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担民事责任；由于受害人的过错造成损害的，动物饲养人或者管理人不承担民事责任；由于第三人的过错造成损害的，第三人应当承担民事责任。
11、楼上房主失窃，为何楼下邻居买单？
法律疑惑：
在日常生活中，人们在对自己的房屋或者其他财产进行修缮、维护的时候，一般是不会影响到其他人的。但是，有时候偏偏就因为自己非常“正当”的行为，却“不小心”给其他人带来了不利的影响。这时候，自己是否应该对其他人承担一定的责任呢？
典型案例：
王君和李静是北京市朝阳区某小区的两位业主，两人在买房时分别购买了11号楼四单元的三层和四层。从两个人搬到这个小区，他们认识了已经近2年了，双方的邻里关系尚可。但最近，两人却因为一件意外的事情而闹起了矛盾，几欲走上法庭。
原来，这天李静下班后，打开房门一看，不禁吓了一跳：屋子里衣柜、书桌等等家具均被翻腾的不像样。家里的相机、笔记本电脑、手表、项链和部分现金“不翼而飞”。李静立即意识到，这是家里招贼了。她立即报了警。警察到现场勘查后发现：李静的防盗门和门锁均无被撬动的痕迹。而且李静的家里只有后面一个没有安装防护栏的窗台。据此可以推断，小偷儿是从该窗台爬进来的。
那么，李静为什么不装防护栏呢？
原来是这样的，李静和王君一个楼上，一个楼下，两人觉得自己住三层和四层，应该算是离地面比较高了。而且，房屋后面也没有可以攀爬的大树等物体。所以，两人觉得即使不装护栏，小偷儿也没有本事能“飞檐走壁”爬到自己的屋子里。但是后来，楼下的王君看到自己的楼下【一楼和二楼】都装了护栏，就觉得自己也应该装一个，从而能显得美观和气派。而且，王君觉得自己将来可以在阳台上栽种一些类似爬山虎一样的蔓藤植物，就决定把防护栏装的大一些，以便自己将来栽种的蔓藤植物有地方盘绕。在这种想法之下，王君就把自己的防护栏装的特别大：下面几乎挨着二层阳台的防护栏，上面也快贴近了李静房屋的阳台。李静一看，心想你这样以来，我的房子可就不太安全了。于是，她也决定装个防护栏。但是，在她还没有来得及开始动手时，家中就失窃了。
警察再次对现场勘查后，进一步认为：小偷正是利用楼下王君家里的防护栏大而高的便利，才顺利的爬上了楼上李静家的阳台。由于该案的线索较少，警察很长时间也未能找到犯罪嫌疑人。李静非常难过。
难过之余，李静就想，如果警察一直找不到小偷儿，我丢的财物岂不是永远都不能回来了？小偷儿之所以能偷到我家里来，就是因为王君阳台的防护栏太大了，难道说王君没有一点儿责任吗？
于是，李静就找王君理论，但王君说，我的护栏是装在我的阳台上，装多大跟你没关系。而且，我装护栏是为了防小偷儿，而不是给小偷儿提供便利。再说了，一、二层楼都装了护栏了，你怎么不找他们去？
李静看到王君如此说，就不知道该怎么办了。自己也想不出来一个是非曲直。于是，李静就一纸诉状将王君告上了法庭，希望法院能给出个说法。
法院经审理后判决：王君赔偿李静丢失财物的十分之一的损失。
律师说法：
这个案子的现象可以说是法律中的“无意插柳柳成荫”。应该说，虽然王君有权对自己的阳台进行修缮和维护。但是，他在安装防护栏的时候，为了美观而安装一个特大特高的防护栏，这就给小偷儿从二楼爬上三楼进而爬到四楼提供了很大的便利。虽然，李静失窃是小偷儿的盗窃行为所致，但由于王君安装防护栏的行为给小偷儿的盗窃在客观上提供了一种便利。因此，可以说，王君虽然没有“帮助”小偷儿的故意，但却是存在过失的。而过失，也是一种主观的过错。因此，王君应当就其过错行为，根据其过错程度，向李静承担相应的责任。
这个案例告诉我们，作为相邻关系的各方，在行使自己对自己的财产的正当权利时，一定要充分考虑相邻他方的情况和便利，以及可能给相邻他方带来的不利影响。如果由于自己欠缺考虑而冒然进行了自认为“正当”的行为，但却给相邻他方造成了损害，则是要承担赔偿责任的。
法律依据：
《中华人民共和国物权法》
第九十一条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。
第九十二条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
第二、 房屋与土地
1、开发商“一女二嫁”，购房人该怎么办？
法律疑惑：
人们辛辛苦苦攒了些钱买房子，结果呢，却发现开发商卖给自己的房子，之后又卖给了他人。那么自己该怎么办呢？是找另一个买房人理论？还是要求开发商承担责任？
典型案例：
王某于06年与北京天华房地产公司签订《商品房预购合同》，预购房屋一套，该预购合同中包含了双方当事人、所购房屋及数量、价款、履行地点和方式等。合同签订后王某交纳了定金及房款10万元，天华房地产公司亦出具了收款专用收据。然而，交款后王某一直未收到所定购的房屋。后来一打听，才得知由于房价上涨，大华房地产公司于07年将该房以高价卖与赵某并办理了房产证。现在，这所房子已经被赵某实际居住了。王某非常生气，于是起诉赵某，要求赵某腾退房屋，归还自己的房子。但他的诉讼请求却被法院驳回了。王某于是又将天华房地产公司告上法庭，要求天华公司承担违约责任。这一次，法院支持了王某的诉讼请求，判决天华公司返还10万元购房款及利息，并另支付10万元的赔偿金。
律师说法：
在本案中，王某的合法权益受到侵害，是毫无争议的事实。但关键是，王某该如何去维护自己的权益？
我们看到，王某对赵某的第一次诉讼，以王某的败诉而告终。为什么呢？因为王某告错了对象，并且他的诉讼请求也没有法律依据。虽然王某与天华公司很早就签订了订购合同，但王某最终也没有取得对房屋的所有权。而赵某虽然签订订购合同的时间比较晚，但他却办理了房产证。而一旦办理了房产证，就意味着他取得该房屋的所有权了。所以，王某作为一个没有所有权的人，要求赵某这位有所有权的人腾退房屋，显然不能得到法律的支持。
王某败诉了一次后，可能是由于法官的指引吧，第二次他变得聪明了，转而要求追究天华公司的违约责任。天华公司一方二卖，承担违约责任是毫无疑问的。但是这个违约责任多大呢？是不是退了本钱和利息就行了呢？不是，由于天华公司的行为属于恶意的严重违约，因此他就要承担严重的违约责任--双倍返还购房款。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：【一】商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；【二】商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
2、未约定办证日期，开发商是否可以无限拖延？
法律疑惑：
人们知道，买了房子，拿到钥匙了还不行，还必须拿到房产证，才能算是你的。如果拿不到房产证，你就无法在法律上确立自己是所有权人的地位。并且，你想要转手卖出，也是比较困难的。那么，如果由于开发商的原因，致使自己无法顺利办下来房产证，能够追究开发商的多大责任呢？
典型案例：
王女士在京工作多年，终于攒够了钱买了一套郊区的期房。但由于王女士在购房时不了解相关的法律规定，也未咨询请教专业人士，致使合同签订的非常不规范。其中最重要的一条--办理房产证的期限未进行明确约定。
2007年冬天，王女士办理了房屋接收手续。但直到2008年5月，王女士仍未取得房产证。在此期间，王女士欲将房屋出租给他人居住，但租客一看没有房产证，都不敢承租。后经查询，乃是开发商在开发出售过程中存在违规情况，所以无法提供相应的材料配合王女士办理房屋所有权转移登记手续。终于又过了2个月，开发商补交了相应的材料，王女士才好不容易拿到了房产证。
王女士欲追究开发商的法律责任。但开发商却说：第一，我们的合同里没有写明办理房产证的日期。第二，我们的合同里也没有写明违约金的数额。因此，你追究我们的责任是没有法律依据的。王女士就蒙了，开发商的说法正确吗？
律师说法：
