案例重现
李先生与一家房地产开发公司签订了商品房买卖合同，购买这家开发公司开发的商品房一套。合同签订后，李先生按照合同的约定支付了首付款。没多久，开发公司给李先生发了一封信，告诉他合同约定的土地使用权年限从原来约定的70年变更为40年。原来，开发公司预售给李先生的房屋，《建设工程规划许可证》审批的是商业性用房，而开发商却擅自改变了规划建起了住宅。在给李先生发函后两个月不到，当地的房地产管理部门就依法撤销了原先颁发给这个开发商的商品房预售许可证。李先生认为这家开发公司在售房时对自己有欺诈行为，于是把对方告上了法庭。
法院撤销了李先生与开发商签订的商品房买卖合同，责令开发商返还李先生已经支付的购房款及其利息，并向李先生支付他已经支付的购房款一倍的赔偿。
李先生虽然因为对方存在欺诈获得了双倍的赔偿，但原来花很多工夫挑选好、买好的房子却再也住不上了。事实上，如果李先生买房时，认真地查看一下开发商的规划许可证，这件事是完全可以避免的。
法律分析
普通消费者看房、选房的一般做法是在售楼处观看开发商展示的沙盘、楼书、样板间、宣传手册，听取售楼小姐的介绍，如果有机会再到售楼处看看展示的部分小区环境。但是，购房者应该意识到，上述的沙盘、楼书、样板间、周边环境的展示，和未来小区未必是完全一致的。比较规范的售楼处，在沙盘、样板间等展示现场，往往可以看到“仅供展示用，实际以政府批准的规划为建设依据”等类似说明。这样一来，购房者就应当意识到自己看到的和未来的实际情况可能是存在出入的。那么，作为购房者，如何使自己对未来的楼盘和小区获得更加清楚的认识，避免受到不当的误导呢？
购房时，不能单纯依靠楼书、沙盘以及销售人员的介绍，就认为对相关房屋的情况获得了全面和正确的认识。购房者应当学会利用《建设工程规划许可证》等相关法律文件帮助自己了解楼盘的情况。
《建设工程规划许可证》是证明具体的建设工程符合城市规划要求的法律凭证，也是建设单位进行建设工程的法律依据。开发建设单位必须获得《建设工程规划许可证》才能进行建设，在建设过程中必须以它为依据，否则工程无法获得政府认可，无法顺利领取到权属证书等重要文件。
《建设工程规划许可证》的内容大致包括：许可证编号，发证机关名称和发证日期，用地单位，用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型，容积率面积及各分类面积，附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。
由于《建设工程规划许可证》是一份政府审批文件，开发商必须按照它确定的内容进行建设，如果要进行变更，必须经过严格的政府审批程序。所以与售楼广告、沙盘、现场说明相比，许可证会更加规范和可靠。对规划证中相关数据、图纸的阅读，可以使我们对楼盘有一个相对全面、清楚的认识，比如楼盘整体的规划布局、房屋朝向、格局分布、楼盘周边环境、小区绿化、车位安排等。如果规划许可证说明的内容与在楼盘所见到的情况有所不同，那就要进行仔细的询问。这样，对我们购房、选房，无疑是一种十分重要的帮助。
法律链接
《城市房地产开发经营管理条例》
第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
《商品房销售管理办法》
第七条商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
《城市商品房预售管理办法》
第五条商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
