物权的设立与变更
★一物卖于两人，谁能取得所有权？
【案例】
2009年8月12日，熊某将自己的一个艺术花瓶出售给康某，双方约定到8月15日办完展览后再将花瓶交给康某。8月16日，熊某又将花瓶以更高的价格卖给了王某，而王某不知熊某先前已将花瓶卖给了康某。那么，康某与王某谁拥有这个花瓶的所有权？
【法律解析】
王某取得该花瓶的所有权。本案中，熊某将花瓶卖给康某，约定由熊某占有该花瓶至展览结束，属于占有改定。这种情况下，该花瓶的所有权从双方约定生效时起发生改变，此时康某是该花瓶的所有权人，熊某无权再将该花瓶卖给其他人。而受让人王某不知该花瓶已不属于熊某所有，属于物权法规定的善意取得。按照有关法律规定，王某最终享有该花瓶的所有权，至于康某的损失，则可以要求熊某赔偿。
【法条链接】
《物权法》第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
★通过判决、拍卖取得的房屋，何时取得所有权？
【案例】
债务人甲拖欠债权人乙100万元货款，甲无力偿付欠款，经乙申请，法院强制执行，将甲出资建造的10间房屋，交由拍卖公司公开拍卖，最终房屋被第三人丙以110万元价格购得。请问，丙何时可以取得房屋的所有权？
【法律解析】
通过买卖购得的房屋等不动产，必须要进行登记才能真正地取得权利，但如果是通过法院判决、强制执行、公用征收、继承，或依法律规定等情形而取得的房屋等不动产，不需要等到登记之后就能取得。本案中，丙在领取执行法院发给的房屋移转证书时，即取得上述10间房屋的所有权。
【法条链接】
《物权法》第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。
★抵押的房屋被损坏，所有权人和抵押权人都有权提出赔偿
【案例】
刘某因急需资金，不得已将自己的一套住房抵押给龙某，并依法办理了抵押登记手续。在房屋抵押期间，因史某曾与龙某发生债务纠纷，史某故意损毁刘某抵押给龙某的房屋，给其造成了损失。针对史某的行为，刘某和龙某谁可以提出赔偿？
【法律解析】
刘某与龙某都有权向史某提出赔偿。我国《物权法》规定，造成不动产毁损，给权利人造成损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案中，刘某是该房屋的所有权人，龙某是房屋的抵押权人，二人都属于法律规定的“权利人”，均有权向史某提出赔偿请求。
【法条链接】
《物权法》第三十七条 侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
★车辆买卖未过户发生交通事故，登记车主是否承担赔偿责任？
【案例】
某天，大军驾驶轿车造成重大交通事故，经有关部门认定，大军负事故的全部责任。后经查，该车是蔡某购买后转让给大军的，但未办理过户手续。事故受害人要求大军和蔡某赔偿经济损失，蔡某认为自己不应承担责任，遂拒绝。请问，车辆买卖未过户发生交通事故，登记车主是否承担赔偿责任呢？
【法律解析】
不需要。车辆买卖为动产的买卖，依有关法律的规定，其财产所有权从交付起转移。本案中，蔡某将自己的车转让给大军，该车所有权已发生转移，大军成为实际支配车辆运行和取得运行利益的收益者。发生交通事故，理应由大军承担赔偿责任，而原登记车主蔡某不应承担赔偿责任。
【法条链接】
《物权法》第二十三条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
★买来车辆未登记，不得对抗善意第三人
【案例】
马某将自己的轿车卖给李某，双方订立买卖合同，但是双方没有办理过户登记手续。李某付款后将轿车开回家。后来，马某又将这辆车卖给了杜某，并办理了过户登记。杜某到李某处取车，李某不给，双方发生了争执。那么，这辆车到底该属于谁呢？
【法律解析】
该车应该属于杜某所有。我国《物权法》规定，车辆的转让，须经登记才发生所有权转移的效力。也就是说，如果未经过所有权转让登记，即使你交了钱把车开回家，车也未必就是你的，一旦原车主把车再转让给其他人并经过登记，这辆车只能属于经过登记的受让人所有。本案中，虽然李某先把车开回家，但是因为没有登记，所以只能把车让给杜某，但他可以要求马某赔偿他购车款及因买车而进行的合理开支。
【法条链接】
《物权法》第二十四条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
★什么是指示交付？
【案例】
小李因急需用钱，与朋友小秦商议，把自己的汽车卖给他。秦某同意购买，二人签订了买卖合同，但是该车已经租给了孙某，还有一个月才到期。小李急着用钱，车又不能马上交出，应该怎么办呢？
【法律解析】
在取得小秦同意的情况下，小李可以要求孙某在租期届满时，直接把车交给小秦，以此代替自己的交付。这种情况在物权法上被称为“指示交付”，是指一方出卖动产，而该动产不在自己手中而在他人的占有之下，可以直接要求占有动产的人向买方交付，以代替物的实际交付。
【法条链接】
《物权法》第二十六条 动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
房屋权益
★交付“房产证”能否作为房屋所有权转移的依据？
【案例】
某大公司为了解决员工的住宿问题，向某房地产公司订购了一栋房屋。房地产公司仅仅交付了房产证，并为办理过户登记手续。那么，该大公司取得了房屋所有权吗？
【法律解析】
涉及到房屋等不动产的交易行为，只有在办理了房屋产权过户登记手续后，房屋的所有权才会由卖方转移给买方。本案中，仅有双方交付房产证的行为而并未办理房屋的过户登记手续，按照现行物权法的规定，房屋的所有权仍然没有发生转移，该大公司不能取得房屋的所有权。
【法条链接】
《物权法》第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
★未办理产权过户，房款付清能取得房屋所有权吗？
【案例】
赵某有一套房产，2007年10月，赵某将该房产以80万元的价格卖给小周，在合同约定的付款日期内小周将房款付清，同日小周入住，但没有办理房屋的产权过户。不久，赵某又将该房屋以100万元的价格卖给老孙，在老孙付清房款的第二天办理了产权过户手续。半月后，老孙准备搬家时发现小周住着该房屋，便以产权人的名义要求小周迁出，小周以房屋为自己所有拒绝迁出，双方为此发生争执。那么，谁应该取得该房产的所有权？
【法律解析】
老孙拥有该房屋的所有权。对房屋等不动产来说，要想对它们的归属进行确认或者对它们的归属进行变动，就必须通过登记的形式，这样才能发生效力。本案中，由于老孙先办理了房屋的过户登记手续，因此其取得了房屋的所有权，而小周尽管已经住进去了，但其未办理过户手续，因此不能取得房屋的所有权，应该搬出该房屋，其所受到的损失应当由赵某来赔偿。
【法条链接】
《物权法》第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
★签订合同却未办理登记，房屋属于买方吗？
【案例】
甲乙二人签订房屋买卖合同，甲把房屋钥匙交给乙，乙把全部的购房款给了甲，但双方没有办理登记手续。这种情况下，乙是否已经取得了房屋所有权？
【法律解析】
乙还没有取得房屋所有权。根据我国《物权法》的规定，房屋买卖如果没有进行登记，不影响买卖合同的效力。但不登记，买方就不能取得房屋的所有权。因此，在房屋买卖中，并非买方交了钱、卖方交了房，房屋的所有权就转移给买方。如果没有进行登记，即便双方钱货两清，房屋在法律上还是属于卖方所有。所以，买房者要记住，购买房屋只有依法进行登记，才能取得房屋的所有权。
【法条链接】
《物权法》第九条第一款 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
★买房没有办理过户登记怎么办？
【案例】
林某1988年在县城从亲戚手中买了一套房子，当时房价是1万元，现在已飙升至30万元。买房时房产证并未改名，现在林某想改成他自己的名字。请问，他该怎么办？
【法律解析】
根据有关法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灾不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，林某的房屋买卖合同已经成立并生效，他可以要求对方按合同要求，协助他办理过户登记。
【法条链接】
《物权法》第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
★一房两卖如何确定所有权，按照合同还是房产证？
【案例】
胡先生与某房地产开发公司签订了购买合同，合同规定，胡先生首付40％的购房款，余款三个月内付清。合同签订后胡先生及时交纳了首付款。谁知，段先生也看中了这套房子，而他并不知房地产公司与胡先生的购房情况，便以更高的价钱与房地产公司办理了购房合同，并很快办好了房产证。那么，这两份合同中，哪份有效？
【法律解析】
胡先生的房屋买卖合同有效。《物权法》规定：不动产的买卖、变更、转让等合同，自合同成立时生效，未办理物权登记不影响合同的效力。因此，胡先生的购房合同有效。但是《物权法》同时规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭只有经过登记才发生法律效力，未经登记不发生效力。因段先生办理了房产证，已取得了该房屋的所有权，所以，胡先生只能根据商品房买卖合同的相关规定要求房地产公司赔偿自己的损失，而不能根据买卖合同取得房屋的所有权。
【法条链接】
《物权法》第九条第一款 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
★有协议能否不办理房屋过户登记？
【案例】
小昭是一名公司职员，他决定购买朋友杜某的一处房产。因办理过户手续要缴纳的税数额过大，为了省掉税款，小昭想和朋友签订一个房屋转让协议，产权证上仍保留朋友的名字，协议签好后房子就由小昭处置，也就说依据这份协议小昭仍是房子的实际产权拥有者。请问，这样做可以吗？
【法律解析】
不可以。我国对不动产实行的是登记公示制度，是否为房屋的所有者，主要看房产证书登记的名字。小昭把房款支付给朋友后，为了不交纳契税而不办理房屋的过户登记，则该房屋仍为小昭朋友所有。所以，为避免日后引起纠纷，小昭应当在签订购房协议后，到房屋管理部门办理过户登记。
【法条链接】
《城市房屋权属登记管理办法》第五条 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。
★预告登记为购房者带来了什么？
【案例】
小冯与某房产开发商签订了期房买卖合同，并支付了首付款。其后，房价上涨，房产发商又将该房屋高价卖给了不知情的小李，并且办理了房屋登记手续。因小冯未办理房屋登记手续，其还未取得物权。而小李已经办理了登记手续，合法取得了房屋所有权。那么，小冯如何才能有效保护自己的权利呢？
【法律解析】
在本案中，为了防止开发商再次出卖房屋，小冯可以申请预告登记。因预告登记具有物权的排他效力，开发商未经甲同意，不能将房屋再次出卖给他人；再次出卖的，转让行为也无效，不能取得所有权。
【法条链接】
《物权法》第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
