购房签约
★开发商可以随意提高售房价格吗？
【案例】
2003年9月，某开发公司与乔某签订了商品房预售合同。2004年，开发公司遂与乔某多次联系，提出因建材价格上涨太多，房屋的成本提高，要求修改合同条款，提高房屋售价，乔某未同意。开发公司以“显失公平”为由要求解除与乔某的合同。开发商的要求合理吗？
【法律解析】
不合理。物价的涨落，对于房地产开发公司无疑是商业风险的一种，其选择了从事这一商业活动就应当考虑到此风险的存在，而其在商业利润的驱动下仍愿意承担．当然也要承担可能的风险损失。
【法条链接】
《全国民事审判工作座谈会纪要》第四条 关于房屋买卖价格问题。房屋买卖，除国家规定必须执行国家定价之外，对于双方当事人根据房地产市场价格议定的价格，应当予以保护。一定因市场价格变动而不履行或要求解除房屋买卖合同的，不予支持。
★买房子支付了首付及部分按揭还能退掉吗？
【案例】
侯先生于2007年5月购得一处商品房，并在支付了首付款后顺利办妥了银行按揭贷款。此后，由于工作调动，侯先生需去别的城市工作。侯先生欲退掉已购的房子，但是，侯先生不知如何处理已交纳了首付款和部分按揭的房子。他能否要求退掉房子呢？
【法律解析】
侯先生无法要求退掉房子，只能与开发商及银行协商解决。我国《合同法》规定依法成立的合同，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。侯先生与开发商签订了房屋买卖合同，又与银行签订了按揭贷款合同，就应当按照约定履行自己的义务，否则将承担违约责任。
【法条链接】
《合同法》第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
★售楼广告宣传不实，开发商承担违约责任吗？
【案例】
李某2008年购得一套商品房，等他拿到钥匙后发现，该房子与开发商售房广告上所说的相去甚远。广告上宣称的幼儿园、水池、凉亭等根本不见踪影。李某感觉上当受骗，遂要求开发商承担违约责任。
【法律解析】
开发商应当承担违约责任。我国相关法律规定，开发商的销售广告和宣传资料作为要约邀请，如对其相关设施所作的说明和允诺具体确定的，且对商品房买卖合同的订立及价格有重大影响的，即使该说明和允诺未载入买卖合同，亦应视为合同内容。所以，当李某按照开发商的销售广告购买该房屋，其广告内容上的说明和允诺应视为合同内容，开发商应按合同内容履行义务，否则应承担违约责任。
【法条链接】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 二人以上共同故意或者共同过失致人损害，或者虽无共同故意、共同过失，但其侵害行为直接结合发生同一损害后果的，构成共同侵权，应当依照民法通则第一百三十条规定承担连带责任。
二人以上没有共同故意或者共同过失，但其分别实施的数个行为间接结合发生同一损害后果的，应当根据过失大小或者原因力比例各自承担相应的赔偿责任。
★未写进合同的赠送内容有法律效力吗？
【案例】
2007年3月，胡先生与某房地产公司签订认购书约定，房地产公司送胡先生天台花园90平方米，双方同意此认购书在签订正式预售合同前有效。同年4月，房地产公司与胡先生签订了《房地产预售合同》，但合同中未约定赠送花园一事。要求房地产公司按认购书的约定赠送，被开发商拒绝。胡先生能否以认购书上的内容要求开发商赠送其天台花园呢？
【法律解析】
不能，但可以要求开发商给予一定经济补偿。天台属整栋楼的全体所有人共有，而不应属于某个业主所有，开发商称将其赠送给某个业主，构成了对其他业主对天台使用权的侵害，其赠送行为是无效的。其无效的赠与行为，构成对胡先生的违约。
【法条链接】
《物权法》第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
《商品房销售管理办法》第十五条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。
★购房后反悔了怎么办？
【案例】
2006年4月陈某与张某签订了购房合同，他将一处住宅以8万元的价格转让给陈某，并约定2007年8月份交房时付清余款。但是后来对方突然反悔不卖了。陈某可以要求法院判令张某继续履行合同吗？
【法律解析】
可以要求张某继续履行。对方中途反悔属于违约行为，《合同法》规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。
【法条链接】
《物权法》第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
★购房违约金应该怎样计算？
【案例】
2005年9月陈某与某房地产开发公司签订了约定：总房款40万，同年12月31交房，出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，并按买受人累计已付款的2％支付违约金。合同签订后，陈某即支付了首付款，并办理了按揭贷款手续。半年后，陈某才收到入住通知。于是，要求解除《商品房买卖合同》，并要求房地产公司支付总房款2％的违约金。
【法律解析】
房产商应该按总房款的2%支付违约金。在违约金的计算方式上，虽然该房款大部分为银行贷款，但开发商实际上已经得到合同约定的全部房款。
【法条链接】
《合同法》第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
★一房多卖怎么办？
【案例】
2007年，盛先生在县城里买了一个门市。这个门市比较大，由几十个人合买。盛先生只买了其中一间，但是卖房的人同时把一间房子卖给几个人。大家都只签了售房合同，没有办房产证，现在卖房的人跑了。盛先生该怎么办？
【法律解析】
要求开发商承担民事赔偿责任。如开发商携款潜逃，还可能涉嫌刑事诈骗，可向派出所报案，将其抓获后对盛先生的损失予以退赔。
【法条链接】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条
具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，二卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
★对于开发商隐瞒实情，能否要求其双倍赔偿？
【案例】
李某2006年购买某房地产公司一套预售商品房。后来，李某向房产公司交付了房款，房产公司也按合同约定将房屋交付李某使用。李某在办理房屋所有权证时得知购买的商品房并未取得商品房预售许可证，暂时无法办理房屋所有权证。李某要求房地产公司返还房款及利息，并承担双倍赔偿责任。李某的主张能否得到法院支持。
【法律解析】
不能要求双倍赔偿。李某可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。所以，对于出卖人的恶意程度、买受人的损失大小应由具体案情来裁量，而不能一概以双倍赔偿论之。
【法条链接】
《合同法》第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
★与开发商未达成购房协议，购房者能否要求返还支付的定金？
【案例】
2005年6月，姜某与某房地产公司签订了《×别墅交纳定金合同》，由姜某订购。合同规定姜某交纳30万元定金。半年后，由于房价上涨，该公司要求姜某再加付30万元。经过多次磋商，房屋合同仍未能签成。姜某要求开发商返还定金，遭到拒绝。
【法律解析】
可以要求返还定金。姜某由于房价太高无法接受，另外，姜某并没有与房地产公司签订正式的房屋买卖合同，但是，姜某已经履行了诚信磋商义务。
【法条链接】
《中华人民共和国合同法》第二条 本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第一百一十五条 当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的。给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
★双方未达成一直意见，认购房屋所交定金能否退还？
【案例】
2007年11月，蒋先生与某开发商签订了一份房屋认购书，并支付了定金3万元，7日内与开发商签署《商品房买卖合同》。买卖条件以双方所签合同书为准，如逾期未签订《商品房买卖合同》，定金不予退还。之后，双方就个别问题无法达成一致意见。蒋先生要求退还定金，但遭到拒绝。
【法律解析】
能够退还。导致合同未能签订的原因是双方未能就《商品房买卖合同》内容达成一致意见，这个后果不能归责于蒋先生一个人的原因，因双方都不存在过错，所以开发商应该退还蒋先生的定金。
【法条链接】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
★开发商延期交房，可以要求退房吗？
【案例】
邸先生于2007年购买了一套期房，已经交了房款的30%作为首付款。开发商承诺2008年6月份交房，但至今未通知交房。问售楼处说预售证未办好，预计9月底才能交房。邸先生能否要求退房并让开发商支付违约金？
【法律解析】
这要看合同中对此是如何约定的，如果有这方面的约定，则按约定处理。如果合同中没有约定，则需要具体问题具体处理。如果在宽限期过后，开发商仍不能交房，购房者有权解除合同，而且可以要求开发商返还所交的首付款和利息，并支付违约金。
【法条链接】
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 出卖人即开发商在房屋交付时间、房屋质量、面积误差、规划设计、权利瑕疵、虚假承诺、迟延办证等方面存在违约行为时，业主方可行使法定合同解除权提出退房或降价补偿。
★未交付使用的期房能否转让？
【案例】
2001年3月郑某与某开发商签订了《商品房预售合同》。2003年3月交房。半年后，郑某因工作原因可能出国几年，遂想将所购房屋转让给胡某，双方很快签订了《预售商品房转让合同》。但在与开发商协商时，开发商以双方在合同中约定房屋在交付前，不得转让，如有特殊原因，须征得开发商同意。那么，郑某能否转让自己的房子呢？
【法律解析】
无法转让未交付使用的房子。现实当中，我国法律并没有禁止商品房预售合同的预购人转让自己预购的商品房，但如果预购人自己与开发商在合同中约定预售商品房转让的条件或限制，则必须遵守合同约定。所以，当郑某与开发商在合同中约定了转让须征得开发商同意时，就必须遵守自己的约定，否则将承担违约责任。
【法条链接】
《合同法》第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
★房价下跌，是否可以退房？
【案例】
2008年7月，高先生购买了一套商品房，每平方米1.2万元，并付了30%的首付。谁知刚过半个月，同样的户型每平方米降为1.1万元。这样算下来，高先生的房子整整降了10万元。高先生是否可以退掉房子，重新以现价购买？
【法律解析】
无权要求退房。已购房屋价值的下跌并不构成开发商违约的法定事由，如业主没有确切证据证明开发商存在违约事实，那么无权要求退房。
