3.房产税
房产税是根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，对在城市、县城、建制镇和工矿区的房产征收的一种地方税。房产税是以房产为征税对象，依据房产的计税余值或租金，向房产所有者或经营者征收的一种财产税。
小型施工企业、装修公司因为流动性比较强，除企业机关外，大多是租用房产或者建筑工地的临时性用房。对于机关办公用房以及职工住房，在房改之前者属于小型施工企业、装修公司的房产，都需要缴纳房产税；对于租用的房屋因为小型施工企业、装修公司不是房产所有者，则不需要缴纳房产税，特殊情况除外；对于建筑工地的临时用房，税法规定免缴房产税。
计税依据分为从价计征和从租计征两种形式。
（1）从价计征按房产余值计征，即房产原值一次减除10%～30%（扣除比例由当地政府规定）后的余值计征，年税率为1.2%。应纳税金=房产原值×（1-规定的扣除比例）×1.2%。
（2）从租计征按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。应纳税金=租金收入×12%。
【例10-15】中建公司自有办公楼一幢，原值200万元。2009年1月1日，将其中一间办公室租给A公司，面积占总面积的10%，年租金10万元，按照规定允许按房产原值一次扣除30%后的余值缴纳房产税，则中建公司2009年应缴纳的房产税计算如下：
（1）按房产原值应计缴的房产税：
自用房产原值=2000000×（1-10%）=1800000（元）
应纳房产税=1800000×（1-30%）×1.2%=15120（元）
（2）按租金计缴的房产税：
应纳房产税=100000×12%=12000（元）
合计应纳房产税=15120+12000=27120（元）
每月末应计提房产税额=27120÷12=2260（元）
借：管理费用。
贷：应交税金。
实际缴纳房产税时：
借：应交税金。
贷：银行存款。
4.车船税
车船税是根据《中华人民共和国车船税暂行条例》规定，对在我国境内拥有并且使用车船的单位和个人征收的一种税。小型施工企业、装修公司缴纳的车船税额应按车船的辆数或吨位数和规定的单位税额计算。各地规定税额不统一，不同车型税额也不同。
5.城镇土地使用税
土地使用税是根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人征收的一种税。小型施工企业、装修公司缴纳的土地使用税应按实际占用的土地面积和规定的每平方米年税额计算。各地规定的税额并不统一，必须根据当地的税务部门要求计算。
6.城市维护建设税
根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》规定，凡缴纳增值税、营业税和消费税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人。纳税人所在地在市区的，税率为7%；所在地在县城、镇的，税率为5%；所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。
7.教育费附加
根据《******关于修改《征收教育费附加的暂行规定》的决定》规定，教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%。
8.印花税
在中华人民共和国境内书立、领受《中华人民共和国印花税暂行条例》所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照规定缴纳印花税。其中，记载资金的账簿，按实收资本和资本公积的合计金额0.5‰贴花，其他账簿按5元贴花；权利、许可证照，包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证等其他账簿，按件贴花5元；银行及其他金融组织和借款人所签订的借款合同按借款金额0.05‰贴花；购销合同按购销金额0.3‰贴花；财产租赁合同按租赁金额1‰贴花。
9.车辆购置税
根据《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内购置本条例规定的车辆的单位和个人，为车辆购置税的纳税人。包括购买、进口、自产、受赠、获奖或者以其他方式取得并自用应税车辆。车辆购置税的税率为10%，但2010年1月20日至12月31日，对1.6升及以下排量乘用车减按7.5%征收车辆购置税。
二、纳税地点、纳税期限
1.纳税地点
个人所得税：一般向收入来源地主管税务机关缴纳。从两处或两处以上取得工资、薪金所得的，可选择并固定在其中一地方税务机关申报纳税。
土地增值税：房地产所在地主管税务机关。
房产税：纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理申报纳税。
车船税：在其所在地主管税务机关缴纳车船税。
城镇土地使用税：在土地所在地主管税务机关缴纳。
城建税和教育附加：代征代扣“三税”的单位和个人，纳税地点在代征代扣地。
印花税：实行就地缴纳。
车辆购置税：纳税人购置应税车辆，应当向车辆登记注册地的主管税务机关申报纳税。
2.纳税期限
个人所得税：工资、薪金所得应纳的税款，按月计征，由扣缴义务人或者纳税义务人在次月7日内缴入国库，并向税务机关报送纳税申报表。
土地增值税：纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
房产税和土地使用税：按年征收，分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。
城市维护建设税、教育费附加：纳税人申报缴纳增值税、消费税、营业税的同时申报缴纳。
印花税的纳税期限是在印花税应税凭证书立、领受时贴花完税的。
车辆购置税：纳税人购买、进口、自用、自产、受赠、获奖或者以其他方式应税车辆的，应当自购买、进口、取得之日起60日内申报纳税。
三、各项税费的账务处理
根据《小企业会计制度》规定，各项税费主要通过“应交税金”科目，分各税种进行核算。该科目核算企业按照税法等规定计算应缴纳的各种税金，包括个人所得税、资源税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船税等。教育费附加、矿产资源补偿费则主要在“其他应交款”科目核算。
房产税、车船税、土地使用税和印花税统称为费用税金。它们是小型施工企业、装修公司营业费用的组成部分，发生时均记入“管理费用”或“营业费用”账户中。其中，前3种费用税金需要计提，印花税则不需要计提。除此之外的税费发生时均记入“营业税金及附加”账户中。
（1）按规定计算应缴的城市维护建设税、教育费附加、矿产资源补偿费等，借记“营业税金及附加”科目，贷记本科目或“其他应交款”（教育费附加、矿产资源补偿费）科目。实际缴纳时，借记本科目或“其他应交款”科目，贷记“银行存款”、“其他应交款”等科目。
【例10-16】中建公司2009年8月份实际缴纳的营业税税额为500000元。假设城市维护建设税税率为5%，教育费附加费率为3%。
该公司应缴的城市维护建设税为25000元（500000×5%），教育费附加费为15000元（500000×3%），计提应缴的维护建设税和教育费附加费时，作如下账务处理：
借：主营业务税金及附加。
贷：应交税金――应交城市维护建设税。
其他应交款――教育费附加。
缴纳时：
借：应交税金――应交城市维护建设税。
其他应交款――教育费附加。
贷：银行存款。
（2）企业转让土地使用权应缴的土地增值税，土地使用权与地上建筑物及其附着物一并在“固定资产”等科目核算的，借记“固定资产清理”等科目，贷记本科目（应交土地增值税）。土地使用权在“无形资产”科目核算的，按实际收到的金额，借记“银行存款”科目，按应缴的土地增值税，贷记本科目（应交土地增值税），同时冲销土地使用权的账面价值，贷记“无形资产”科目，按其差额，借记“营业外支出”科目或贷记“营业外收入”科目。实际缴纳土地增值税时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。
（3）企业按规定计算应缴的房产税、土地使用税、车船税，借记“管理费用”科目，贷记本科目。实际缴纳时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。
【例10-17】中建公司2009年有需缴纳房产税的房屋2000平方米，房产价值4000000元，则该公司应交的房产税为48000元（4000000×1.2%），计提应交的房产税时，作如下账务处理：
借：管理费用。
贷：应交税金――应交房产税。
缴纳时：
借：应交税金――应交房产税。
贷：银行存款。
（4）由于印花税不需要预计应纳税额，因此不通过“应交税金”账户核算。小型施工企业、装修公司按应缴纳的印花税购买印花税票时，借记“管理费用――印花税”账户，贷记“银行存款”账户。
【例10-18】中建公司2008年成立时，有账簿6本，其中记载资金的账簿1本，实收资本为80万元，资本公积20万元，另有其他账簿5本；取得房屋产权证2件，公司营业执照1件，则该公司应贴的印花税为540元[（800000+200000）×0.05%+5×（5+3）]，到税务局购买印花税票贴花后，作如下账务处理：
借：管理费用――印花税。
贷：银行存款。
（5）企业缴纳的车辆购置税应当作为所购置车辆的成本。由于车辆购置税是一次性缴纳，因此它可以不通过“应交税金”账户进行核算。在具体进行会计核算时，对于企业实际缴纳的车辆购置税，借记“固定资产”，贷记“银行存款”。
（6）企业按规定计算应代扣代缴的职工个人所得税，借记“应付工资”科目，贷记本科目（应交个人所得税）。缴纳的个人所得税，借记本科目（应交个人所得税），贷记“银行存款”科目。
【例10-19】中建公司2009年2月代扣个人所得税5200元，应作如下账务处理：
借：应付工资。
贷：应交税金――应交个人所得税。
四、新《会计准则》对“应交税金”的会计核算要求
新准则将“应交税金”科目改为“应交税费”科目，核算内容稍有变化，除原本核算的税金外，还加入了部分税法等规定计算应缴纳的费用，比如教育费附加、矿产资源补偿费等，“其他应交款”科目不再核算相关费用，此外矿产资源补偿费不在“营业税金及附加”科目核算。该科目可按应缴的税费项目进行明细核算。
（1）企业按规定计算应缴的资源税、城市维护建设税、教育费附加等，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费”相关科目。实际缴纳时，借记“应交税费”相关科目，贷记“银行存款”等科目。
（2）企业按规定计算应缴的房产税、土地使用税、车船税、矿产资源补偿费，借记“管理费用”科目，贷记“应交税费”相关科目。实际缴纳时，借记“应交税费”相关科目，贷记“银行存款”等科目。
（3）企业转让土地使用权应缴的土地增值税，土地使用权与地上建筑物及其附着物一并在“固定资产”等科目核算的，借记“固定资产清理”等科目，贷记“应交税费”（应交土地增值税）。土地使用权在“无形资产”科目核算的，按实际收到的金额，借记“银行存款”科目，按应缴的土地增值税，贷记“应交税费”（应交土地增值税），同时冲销土地使用权的账面价值，贷记“无形资产”科目，按其差额，借记“营业外支出”科目或贷记“营业外收入”科目。实际缴纳土地增值税时，借记“应交税费”科目，贷记“银行存款”等科目。
（4）企业从应付职工薪酬中扣还的个人所得税，借记“应付职工薪酬”科目，贷记“应交税费（应交个人所得税）等科目。实际缴纳个人所得税时，借记”应交税费“科目，贷记”银行存款等科目。
10.2 应交税金主要税务问题
应缴税费核算小型施工企业、装修公司应缴纳的各种税金，如营业税、增值税、所得税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船税、个人所得税等。在会计核算中，涉及应缴税费的税务问题主要表现在各项税收计税是否准确、是否足额缴纳、是否存在偷漏税的行为等方面。
10.2.1 预收工程款的问题
【例10-20】2009年2月1日中建公司与A公司签订建筑施工合同，工程造价共150万元，工期为6个月。合同规定：由中建公司承建A公司生产线土建项目，合同签订10天内A公司付10%的工程款，然后按照工程进度交付工程总额的70%，工程完工验收并交付使用2个月后交付剩余的20%。合同订立后，2009年2月10日中建公司收到15万元的工程款，中建公司不仅将收到的预收款未作纳税申报，在工程建设的6个月内按照工程进度收取的款项也未申报缴纳营业税，而是在完工后的收到剩余的30万元后，申报缴纳营业税。
分析：
根据规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。”
营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。
取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
也就是说，建筑工程双方在签订建筑合同是规定了工程款交付、结算时间的，应当按照合同规定的工程结算时间申报缴纳营业税；如合同明确按工程进度付款的，小型施工企业、装修公司应当按照工程进度，按月申报缴纳营业税。如合同未明确付款日期的，小型施工企业、装修公司则应当在工程完工之日申报缴纳营业税。
另外，根据规定：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”因此，小型施工企业、装修公司在收到工程预收款时就应当申报缴纳营业税。
10.2.2“营业税”新旧规定的问题
【例10-21】2009年1月中建公司为A公司装修生产车间，同时由A企业提供相应的设备材料价款100万元，中建公司从A公司取得装修收入50万元。对于设备材料价款100万元，中建公司不知是将设备价款100万元计入了安装工程产值，还是仅以取得装修收入50万元的营业额申报缴纳营业税。
分析：
根据原《营业税暂行条例实施细则》第十八条规定，纳税人从事建筑、修缮装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原料及其他物资和动力的价款在内。纳税人从事安装工程作业，凡所安装设备的价值作为安装工程产值的，设备价款应计入营业额。该企业应以劳务费用50万元加上设备价款100万元作为安装工程总值，即以150万元为计税依据计缴营业税。
财政部、国家税务总局《关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知》（财税〔2006〕114号）明确了纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额。
新《营业税暂行条例实施细则》规定，自2009年1月1日起，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。
10.2.3 价外费用的问题
【例10-22】2009年3月1日中建公司与A公司签订一项建筑工程，合同规定：合同金额为100万元，工期为90天，若中建公司提前10天完工，可额外获得提前完工奖励费5万元；若中建公司提前20天完工，可额外获得提前完工奖励费6万元。中建公司用了80天完成工程，2009年6月取得了105万元工程款。中建公司2009年6月以100万元的工程款申报营业税。
分析：
根据规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。”
价外费用包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。
因此，小型施工企业、装修公司在收到建设方支付的各种价外费用，都应当合并到营业额中申报营业税，中建公司应当将100万元的工程款收入、5万元的提前完工奖励费合并为营业收入，按照105万元的营业额申报营业税。
10.3 应交税金主要审计问题
10.3.1 个人所得税的问题
【例10-23】中建公司在“应交税费――个人所得税”科目中核算代扣代缴的个人所得税。税务人员在对科目明细账进行审计中发现，2009年“应交税费――个人所得税”科目，年初贷方余额为1.2万元，而2009年年末该科目贷方余额为1.8万元，当年借方累计发生额为0.8万元，贷方累计发生额为1.4万元。当年借方累计发生额为什么小于年初贷方余额，是否存在少缴个人所得税的情况经核实，公司计提的个人所得税是正确的，但是存在应缴未缴的情况。该公司老板证实，由于资金比较紧张，每年代扣的个人所得税只有部分上缴，而其余部分则长期挂账。
在检查中还发现该公司2009年外聘讲师对员工进行两次培训，付给外聘讲师的培训费共计20000元，由公司负税，未代扣代缴个人所得税；2009年1月发放给员工的节日礼金30000元，未并入当月工资计算缴纳个人所得税；2009年8月发放给员工的防暑降温费50000元，未并入当月工资计算缴纳个人所得税。
分析：
中建公司存在代扣税金长期挂账不缴的现象。根据《个人所得税法》第九条规定，扣缴义务人每月所扣的税款，自行申报纳税人每月应纳的税款，都应当在次月7日内缴入国库，并向税务机关报送纳税申报表。工资、薪金所得应纳的税款，按月计征，由扣缴义务人或者纳税义务人在次月7日内缴入国库，并向税务机关报送纳税申报表。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定，纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收税款0.5‰的滞纳金。因此，该企业不仅应及时缴纳应缴未缴的个人所得税资金，而且应就欠缴的税金缴纳相应的滞纳金。
10.3.2 分包涉及营业税的问题
【例10-24】中建公司是一家小型施工企业、装修公司，除自身承揽的建筑施工业务外，公司还经常作为分包方承揽部分业务，由于规模有限，公司还将部分自身承揽和分包承揽的业务向外分包。2009年，中建公司自身承揽的业务取得收入200万元（含再分包收入），分包业务取得收入300万元（含再分包收入）。向外分包取得收入200万元，其中自身承揽业务向外分包100万元，分包业务再分包100万元。中建公司当年缴纳的应纳税营业额为（200+300）-200=300（万元），应纳营业税为300×3%=9（万元）。税务部门在稽查时，发现了该公司少缴营业税的情况。
分析：
该案例涉及分包营业税的问题。根据新《营业税暂行条例实施细则》第五条第二款的规定：“纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额”，说明建筑业取的收入可以差额征收。但是，需要强调的是，只有总包方发生分包业务可以差额纳税，其他企业的再分包业务应按取得的收入全额缴纳营业税。根据《中华人民共和国建筑法》的规定，只有建筑工程总承包人才可以将工程承包给其他具有相应资质条件的分包单位，而不能分包给个人，同时禁止分包单位将其承包的工程再分包。因此，只有总承包人才有可能差额纳税，而分包单位不能再分包。所以，上述案例中，中建公司对于分包取得收入不能进行抵减，而应就其分包收入全额缴纳营业税。当然，对于其自身承揽的业务进行分包则可以抵减。当年应缴营业税应为：[（200+300）-100]×3%=12（万元），少缴3万元。
10.3.3 自建自售涉税的问题
【例10-25】中建公司2009年自建商务楼并对外销售，中建公司仅按“销售不动产”申报缴纳了营业税。税务机关在对该企业进行纳税检查时，提出其自建行为还应按“建筑业”缴纳营业税，并做出补税和罚款的处理。该企业财务人员对此表示不解，认为这是重复征税。
分析：
该案例涉及自建自售建筑物的问题。根据《营业税暂行条例实施细则》规定：单位或个人自己新建建筑物后销售、其自建行为视同提供应税劳务。因此，该公司销售自建建筑物，其销售行为应按“销售不动产”税目缴纳营业税，其自建行为应按“建筑业”税目缴纳营业税。需要强调的是，如果该中建公司是找的其他建筑公司进行建造的，那么也就不属于自建行为，而属于委托建筑行为或者代建行为，也就不需要缴纳建筑业营业税。
