5.1 物流企业房产税的相关概述
5.1.1 房产税的相关概述及税收优惠
一、房产税的概念
房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。根据证券日报2010年7月22日报道，有消息称，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税的试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。
二、房产税纳税人
房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的产权所有人、承典人，由房产代管人或者使用人缴纳。另外，对于纳税单位和个人无租用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴房产税。
对于承租人使用房产，以支付房屋的修理费抵交房产租金，即承担人负责修理房屋，不再支付房租的，仍应由房产的产权所有人依照规定缴纳房产税。
综上所述，房地产的纳税义务人包括：产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。其中，产权所有人又可简称为“产权人”、“业主”或“房东”，是指拥有房产的单位和个人，即房产的使用、收益、出卖、赠送等权利归其所有；承典人是指以押金形式并付出一定费用，在一定期限内享受房产的使用权、收益权的人；代管人是指接受产权所有人、承典人的委托代为管理房产，或虽未接受委托而在事实上已代管房产的人；使用人是指直接在使用房产的人。
外商投资物流企业、外国物流企业和外国人暂不缴纳房产税。
【注】2009年1月1日起废止《城市房地产税暂行条例》，外商投资物流企业、外国物流企业和组织以及外籍个人，也依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。
三、税率房产税采用比例税率
依据房产计税余值计税的，税率为1.2%。
依据房产租金收入计税的，税率为12%。
从2001年1月1日起，对于出租个人居住用房仍用于居住的纳税人，其应缴纳的房产税暂减按4%的税率征收。新增：2008年3月1日起，对个人出租住房，不再区分用途，都是按4%的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
四、房产税特点
1.房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋。
2.征收范围限于城镇的经营性房屋。
3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。
【注】房屋出典不同于出租，出典人收取的典价也不同于租金。因此，不应将其确定为是从租计征行为，而应按房产余值计算缴纳。为此，《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）明确规定，产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税，税率为1.2%。
五、房产税征税对象和征收范围
房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。
由于房地产开发物流企业开发的商品房在出售前，对房地产开发物流企业而言是一种产品，因此，对房地产开发物流企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发物流企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
房产税的征收范围为：城市、县城、建制镇和工矿区。
城市是指经国务院批准设立的市。城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城，不包括农村。
县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地。县城的征税范围为县人民政府所在地，不包括所辖的农村。
建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。建制镇的征税范围为镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村。
工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。
六、房产税的计税依据
1.从价计征。
按照房产余值征税的，称为从价计征。
房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。
扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。这样规定，既有利于各地区根据本地情况，因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税收负担，简化计算手续，提高征管效率。
房产原值：应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风等，纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
2.从租计征。
按照房产租金收入计征的，称为从租计征，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
（1）房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税；对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。
（2）对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。
（3）新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。
七、房产税的计算
1.从价计征的计算。
从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：
应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率1.2%
【例5-1】某物流企业2009年度自有生产用房原值5000万元，账面已提折旧1000万元，已知房产税税率为1.2%，当地政府规定计算房产余值的扣除比例为30%。问该物流企业2009年度应缴纳的房产税税额为多少万元？
本题考核房产税的计算。根据规定，从价计征的房产税，以房产余值为计税依据。该物流企业2009年应缴纳的房产税=5000×（1-30%）×1.2%=42（万元）
2.从租计征的计算。
从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：
应纳税额=租金收入×12%
没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间：将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。其余均从次月起缴纳。
【例5-2】上海市某物流企业某年有如下业务：（1）1月1日将价值150万元的自有房产一座出租给A物流企业，每年租金50万元；（2）3月1日开始修建车间一座，9月27日该车间建成并投入使用，造价300万元；（3）5月28日将自有房产一座价值100万元投资给B物流企业，双方约定每年支付该物流企业固定收益30万元；（4）除上述情况外，该物流企业财务账簿1月1日还记载有房产原值3000万元，其中包括正在为基建工地使用临时房屋500万元，单独记账的中央空调100万元，连续停用4个月的车间600万元（已经恢复使用）。（该地区扣除比例是30%）
[要求]计算该物流企业本年应纳房产税。
（1）出租房产应缴纳的房产税=50×12%=6（万元）
（2）新车间应缴纳的房产税=300×（1-30%）×1.2%÷12×3=0.63（万元）注意：只需要缴3个月的房产税。
（3）投资房地产应缴纳的房产税=30×12%÷12×7+100×（1-30%）×1.2%÷12×5=2.1+0.35=2.45（万元）
投资房产部分注意只需要缴7个月的房产税，另外5个月按余值缴纳。
（4）其余应纳房产税=（3000-500）×（1-30%）×1.2%=21（万元）
正在为基建工地使用临时房免征房产税；根据规定单独记账的中央空调也要缴房产税；连续停用6个月以上的房产，大房屋大修期间免房产税。
（5）本年共应纳房产税=6+0.63+2.45+21=30.08（万元）
【例5-3】江南公司2008年实际占用土地面积共计12万平方米，其中生产经营用地7万平方米，非独立核算的销售部分占地0.5万平方米，职工子弟学校占地1万平方米，幼儿园占地0.5万平方米，职工宿舍占地3万平方米，生产经营用房产原值4600万元，2008年6月30日起出租其价值600万元的生产场地2年，当年收取租金10万元。房产税计算余值时的扣除比例25%，城镇土地使用税每平方米单位税额为3元。要求：根据上述资料，按照下列顺序回答问题：（1）计算该公司当年应缴纳的房产税；（2）计算该公司当年应缴纳的城镇土地使用税。
（1）应缴纳的房产税=[（4600-600）×（1-25%）×1.2%]+[600×（1-25%）×1.2%÷2]+10×12%=36+2.7+1.2=39.9（万元）
（2）应缴纳的城镇土地使用税=（12-1-0.5）×3×10000=315000（元）=31.5（万元）
解析：职工子弟学校和幼儿园占地，土地使用税条例明确规定可以免税。
八、房产税的纳税时间、期限、地点、纳税申报
1.纳税时间。
（1）纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。
（2）纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。
（3）纳税人委托施工物流企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。
（4）纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。
（5）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。
（6）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。
（7）房地产开发物流企业自用、出租、出借本物流企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。
2.纳税期限。
房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。
3.纳税地点。
房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。
4.纳税申报。
房产税的纳税人应按照条例的有关规定，及时办理纳税申报，并如实填写《房产税纳税申报表》。
九、房产税的优惠
1.国家机关、人民团体、军队自用的房产税免征房产税。但上述免税单位的出租房产不属于免税范围。
2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税。但如学校的工厂、商店、招待所等应照章纳税。
3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但经营用的房产不免。
4.个人所有非营业用的房产免征房产税。但个人拥有的营业用房或出租的房产，应照章纳税。
5.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行所属分支机构自用的房地产，免征房产税。
6.从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。
7.经财政部批准免税的其他房产：
（1）老年服务机构自用的房产免税。
（2）损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。
（3）纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中做相应说明。
（4）在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工物流企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位减收的次月起，照章纳税。
（5）为鼓励地下人防设施，暂不征收房产税。
（6）对高校后勤实体免征房产税。
（7）对非营利性的医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。
（8）从2001年1月1日起，对按照政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括物流企业和自收自支的事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。
（9）对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产，应当依法征收房产税；对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外的尚在县邮政局内核算的房产，在单位财务账中划分清楚的，从2001年1月1日起不再征收房产税。
（10）向居民供热并向居民收取采暖费的供热物流企业的生产用房，暂免征收房产税。这里的“供热物流企业”不包括从事热力生产但不直接向居民供热的物流企业。
5.1.2 物流企业房产税的概述及案例
盘活存量资产、提高资产使用效率，这是许多物流企业都面临的任务。对于闲置的房屋，将其出租给其他单位或个人经营使用，不失为一条解决问题的较好途径。但改变了资产使用主体后，也产生了相应的税收问题，我们可借下面一个例子进行分析。
一、从租计征
【例5-4】A公司为一内资物流企业，拥有一处闲置库房，原值1000万元，净值800万元。乙公司拟承租该库房，初步商定年租金为80万元。A公司的管理层发现，对每年的租金收入除了要缴纳5%的营业税和相应的城建税、教育费附加以外，还要缴纳12%的房产税，即80×12%=9.6（万元）。A公司认为税负较高，因此谋求节税。A公司与乙公司协商，将房屋的租赁行为改为仓储业务，即由A公司代为保管乙公司原准备承租房屋后拟存放的物品，从而将原来的租金收入转化为仓储收入。在此方案下，A公司缴纳的营业税、城建税和教育费附加不变，但消除了9.6万元房产税的纳税义务，显然是一个值得采纳的“节税”方案。
二、从价计征
【例5-5】A公司为一内资物流企业，在当地一所谓“开发区”内投资一处房产，拟经营仓储业务，其原值为5000万元。由于A公司所在城市规划后来发生重大调整，向着与该处房产相反的区域发展，且“开发区”被清理下马，故其经营的仓储业务甚为冷清，每年收入均不足100万元，且在可预计的将来也难以超过这一水平。现有一专业物流公司需租赁该房产，双方约定年租金收入为100万元。A物流企业所在省份规定“从价计征”房产税时的减除比例为20%。在这种情况下，即使远洋公司能获得等于租金收入的仓储收入，光是从税收的角度分析，可以发现：在经营仓储业务时，该处房产每年应缴的房产税为：5000×（1-20%）×1.2%=48（万元）；在对外出租时，该幢房产每年应缴的房产税为：100×12%=12（万元）。显然，此时远洋公司“仓储改租赁”就是明智之举了。
三、财务分析
1.让利润最大化。
纳税筹划是物流企业理财活动的一个分支，因此也应着眼于物流企业的财务目标――税后利润乃至物流企业价值最大化，然而目前我们见到的许多“纳税筹划”方案往往忽视了这一点。事实上，一个成功的纳税筹划方案不但要比较税收成本的高低，而且要对不同方案下的收入、成本等方面进行综合权衡，这里的成本包括经营成本，也包括风险成本。
如上所述，一个纳税筹划方案很可能会改变纳税人的涉税行为，进而产生新的经营成本。例5-4中，即便是“租赁改仓储”后纳税人的税收成本得以降低，但是，纳税人为他人仓储货物，必须安排相应的保管、装卸人员等，从而发生相应的人工费用；此外还要承担仓储期间的水电费等经营费用。在考虑这些成本费用因素之后，由节税而相应增加的税后利润就大打折扣了。
纳税人的生产经营活动总是风险与报酬并存的。我们通过纳税筹划改变了纳税人的经营决策，而任何决策都是面向未来的，其中或多或少都蕴涵着一定的风险和不确定性，所以必须加以谨慎评估。由此我们会发现，在诸多情况下的风险大小也是影响财务目标、左右经营决策的重要因素。
2.税收成本分析。
（1）多数纳税筹划方案都是以改变或调整纳税人的涉税行为特别是生产经营行为为前提的，而不同的行为下存在着不同的税收成本。我们要恰当地在不同方案间进行取舍，就必须正确计算和比较不同行为方案的税收成本。例5-4中，如果误以为“租赁改仓储”后就不存在相应的房产税纳税义务，则不但会虚夸该方案的节税效果，甚而可能导致纳税人的税负增加。例5-4、例5-5都说明，由于影响税收成本的变量不同，不同的行为方案的优劣之势可能发生逆转，“租赁改仓储”可节约房产税的观点并不完全准确。
（2）纳税人可能涉及多个税种的纳税义务，而这些税种之间又可能存在着互动关系。如果通过纳税筹划使得某些税种的税负得以降低，而同时又使某些税种的税负增加，会在一定程度上抵消总体上的节税额。可见，只有兼顾各税种之间的关联关系，才能正确评估纳税筹划方案的综合税收成本。
（3）我国税法在界定纳税人特定纳税义务时（包括立法和执法两个层面）通常设置一系列的形式要件。如果纳税人要将租赁收入改为仓储收入缴税，主管税务机关会检查相关合同，以证明交易事项的真实性；该纳税人营业执照和税务登记证中是否有“仓储企业”的经营范围；该纳税人能否开具仓储企业发票；等等。如果本不具备这些条件而临时去“创造”条件，显然又会增加办税成本。
3.专家点评。
计税依据是变量：上述“租赁改仓储”的筹划方案实际上是将房屋的使用权出租给别人使用改为仍旧自用。而我国《房产税暂行条例》等相关法规规定，如果物流企业将房屋出租，则应按租金收入缴纳12%的房产税，此为“从租计征”；如果房屋自己使用，则按房产原值一次减除10%～30%后的余值缴纳房产税，此为“从价计征”。
在房产税的计税方法中，税率是固定的，而计税依据则是一个变量，我们再针对该计税要素进行分析，又可得出不同的结论。
