【专家评析】
本案中，李某与孙某对涉诉土地的使用权存在争议时，应该先确定土地使用权人。
依据《房地产管理法》第32条的规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权同时转让。案件中，孙某将房屋转让给李某时，未将该房屋占有范围内的土地使用权同时转让，出现了房屋所有权与土地使用权分离的现象，因此，应当首先解决土地使用权归属问题，确定真正土地使用权人。拆迁管理办公室不是权利归属的确认部门，不负责土地使用权人的查找与确定工作。李某与孙某土地使用权争议应当协商解决，协商不成，通过提起权属确认之诉加以解决。
被征收土地的补偿是征收人补偿土地使用权人的，因此，在土地使用权人不明确时，确定权利归属至关重要。本案中，李某与孙某解决完权利归属问题后，再由真正权利人与某公司签署院子面积补偿协议。若二者对补偿达不成协议，由拆迁办公室进行裁决。
综上所述，拆迁办公室作出的裁决，由李某与孙某通过司法认定真正的权利人向某公司主张补偿，并无不当。法院作出的判决正确。
【法条指引】
《房地产管理法》第32条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
28..在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议怎么办？
【宣讲要点】
房屋征收中，当事人可能由于对补偿方式和补偿金额、用于产权调换房屋的用房面积和地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项持有不同看法，从而导致补偿协议一时无法达成。
我国法律规定，征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定。房屋征收部门报请作出补偿决定的时间，应当是在征收补偿方案确定的签约期限之后。在征收补偿方案确定的签约期限内达不成协议，这时才可以作出补偿决定。
【典型案例】
某旅游开发建设有限公司经有关部门批准，对某地实施拆迁改造，刘某在该区域有住房一处，建筑面积67.2l平方米，经评估该区域新建商品房销售价格为每平方米6600元，刘某与旅游开发公司在规定的期限内就补偿数额等问题没能达成拆迁补偿协议。2007年7月10日，房屋拆迁管理办公室根据某旅游开发公司的申请，作出行政裁决书，刘某对裁决不服，提起诉讼。
【专家评析】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定，补偿应包括：(1)被征收房屋价值的补偿；(2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。第25条规定，补偿协议应包括：补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。因此，只有包含了上述规定项目的补偿才是公平的、合理的，缺少其中一个都是不公平的补偿。
本案中，刘某未能与征收方达成补偿协议，因此对房屋拆迁管理办公室作出的行政裁决书不服，提起诉讼。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。也就是说在征收方与被征收方达不成补偿协议的情况下，征收方可以按照本条例的规定制定补偿方案，并在房屋征收范围内进行公告，并且该征收补偿方案包含了《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定的公平的补偿的项目范围就视为合法。
【法条指引】
《宪法》
第13条第3款国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第26条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
29.被征收人对补偿决定不服怎么办？
【宣讲要点】
被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
一、依法申请行政复议
被征收人可以依照《行政复议法》申请行政复议。《行政复议法》第六条规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关违法征收财物的，可以申请行政复议；第九条规定，公民、法人或者其他组织可以自知道该具体行政行为之日起60日内提出行政复议申请；第十三条规定，公民、法人或者其他组织对地方各级人民政府的具体行政行为不服的，向上一级地方人民政府申请行政复议；第十六条规定，公民、法人或者其他组织申请行政复议，行政复议机关已经依法受理的，在法定行政复议期限内不得向人民法院提起行政诉讼；公民、法人或者其他组织向人民法院提起行政诉讼，人民法院已经依法受理的，不得申请行政复议。
二、依法提起行政诉讼
被征收人可以依照《行政诉讼法》提起行政诉讼，人民法院应当作为行政案件受理。《行政诉讼法》第十一条规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关侵犯其财产权的，可以提起行政诉讼；第十九条规定，因不动产提起的行政诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；第二十五条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出具体行政行为的行政机关是被告；经复议的案件，复议机关决定维持原具体行政行为的，作出原具体行政行为的行政机关是被告；复议机关改变原具体行政行为的，复议机关是被告；第三十七条规定，公民、法人或者其他组织可以先申请复议再提起诉讼，也可以直接向人民法院提起诉讼；第三十八条规定，公民、法人或者其他组织对行政复议决定不服的，自收到复议决定书之日起15日内向人民法院提起诉讼；第三十九条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起3个月内提出。
【典型案例】
何某等五人收到某市政府市府房发字(1985)1号《关于处理私改房遗留问题的通知》(以下简称《通知》)，认为该《通知》侵犯其合法权益，向多个上级申诉和反映情况、要求解决问题。后何某等五人向某省行政复议办反映情况。同年6月13日，何某等五人正式向某市政府提出复议申请。某市政府以其不能作为本案的复议机关对自己作出的具体行政行为进行复议为由，作出不予受理决定行为书。二个月后，何某等人又两次向省政府提出复议申请，要求撤销《通知》。同年9月8日，省政府作出行政复议不予受理决定书。何某等5人向法院提起诉讼。
【专家评析】
就本案的情况而言，首先，何某等人应该向省政府申请复议。
根据《行政复议法》的相关规定，对地方各级人民政府的具体行政行为不服的，向上一级地方人民政府申请行政复议。本案中，行政行为是由某市政府做出的，理应向省级政府申请复议，某市政府不予受理复议申请是合理的，不对申请人的复议申请期限是否逾期问题进行审查并作出结论也是不违法的。
其次，在何某等人向省政府提出复议时，已超过了法定期间。
本案中，在何某等人向省级政府进行复议申请时，确已超过了复议期间60天的规定，也没有法定的延长期限的理由，因此，有复议管辖权的省政府以申请人提出的复议申请过了法定期限为由作出不予受理的决定，也是合理的。此外，虽然本案中，何某等人在正式提出复议申请之前，曾向多个部门申诉和反映情况，但不是行政复议行为，不能成为复议申请期限中止或者延长的理由。因此在实务中，当事人一定要在规定的期限内行使复议权利，否则复议的权利将丧失。
【法条指引】
《行政复议法》
第9条公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请；但是法律规定的申请期限超过六十日的除外。
因不可抗力或者其他正当理由耽误法定申请期限的，申请期限自障碍消除之日起继续计算。
第13条对地方各级人民政府的具体行政行为不服的，向上一级地方人民政府申请行政复议。
对省、自治区人民政府依法设立的派出机关所属的县级地方人民政府的具体行政行为不服的，向该派出机关申请行政复议。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第26条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议.也可以依法提起行政诉讼。
