土地利用总体规划的修改，是指在土地利用总体规划的期限内，由于某些不可抗力或不可预料因素的出现以及其他原因，致使经批准的土地利用总体规划不能适应经济和社会发展的要求，需要对规划确定的指标和土地利用布局进行调整的行为。规划关系到国家的长治久安，统领各项工作的开展，必须具有稳定性、可靠性，不能朝令夕改。土地利用总体规划的修改，必须经原批准机关批准。不同级别的土地利用总体规划，原批准机关不同，有的是******，有的是省级政府，有的则是设区的市、自治州人民政府。属于哪级机关批准的，修改时也须经哪级机关批准。
【典型案例】
2010年6月11日，作为联建房屋业主的原告与作为联建发起单位的被告签订上海房屋联建合同。该合同约定，原告向被告认购位于本区某公路6700号项目名称为某销售中心的8幢底层19-22号及楼上39号202、302室联建房屋；上述房屋总价为704，865元，分别于同月14日前支付200，000元，余款504，865元于同年7月15日前付清；联建房屋建房手续由被告负责办理，产权证分割到户，本合同项下联建房的产权证书满足土地性质为国有工业等条件；被告在原告提供有关办证资料后的一年内将产权证办理交付原告，相关税费等由原告自理；如政府确定本项目土地改性，双方必须服从，因土地改性增加的费用按建筑面积分摊，因土地改性获得的增值按比例由各方共享，土地改性房地产权证办理时间顺延至土地改性手续办理完毕起算；被告统一组建公司进行统一招商、统一管理。该合同另对其他有关事项作了相应的约定。
上述合同签订后，原告按约向被告支付上述联建房屋房款704，865元。2010年7月15日，原、被告办理上述联建房屋交接手续并签署房屋交接书。该交接书载明，原告委托被告代为行使业主权利，相关产权亦委托原告代办；房屋钥匙等物品暂交上海某企业管理有限公司代管，待与上海某企业管理有限公司的租赁期满后返还等。同年8月27日，原告收取上述联建房屋租金75，252元。现因原告至今未对上述联建房屋取得房地产权证，遂以其诉称事由向法院提起诉讼。
另外，2003年10月15日，被告对本区松江1351号地块取得上海市房地产权证，其中载明土地状况用途为工业用地。上述地块即为本案所涉联建房屋所占用土地。2006年12月18日，被告对包括涉案联建房屋在内的52幢房屋取得上海市建设工程竣工规划验收合格证。2010年9月21日，上海市松江区规划和土地管理局向被告发出上海市国有建设用地土地核验整改通知书。该通知书称，被告在履行某房地（2003）出让合同第173号合同中，实际土地用途已用作商业，改变土地性质等。期间，被告对上述52幢房屋中的部分房屋取得了以幢为单位的上海市房地产权证，但不包括涉案房屋所在的第8幢房屋。
【专家评析】
民事活动应当遵守法律、行政法规的规定，当事人违反法律、行政法规效力性的强制性规定所实施的民事行为，应当确认为无效。我国土地管理法以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，国家实行土地用途管制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。
本案中，根据原、被告在上海房屋联建合同中约定的内容，支付联建房屋价款的原告不承担经营风险，只取得合同约定的联建房屋，故该合同的性质应当认定为房屋买卖合同。根据我国《城市房地产管理法》的规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地所有权同时转让。因此，原、被告之间买卖联建房屋的上海房屋联建合同必然会涉及其所占土地的一并转让。而另据查明的事实，涉案联建房屋占用的土地，其批准的用途为工业，而被告未按上述批准用途使用该土地，而是将土地用作为商业，期间又未办理用途变更手续。该行为明显违反了前述我国相关法律、行政法规关于土地用途管制的效力性强制性规定。因此，原、被告之间签订的上海房屋联建合同，应当确认为无效。
【法条指引】
《合同法》
第52条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《土地管理法》
第4条国家实行土地用途管制制度。
国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。
第26条经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。
经******批准的大型能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，根据******的批准文件修改土地利用总体规划。
经省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限内的，根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总体规划。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第18条土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
6.宅基地范围外的排水沟由谁管理？
【宣讲要点】
政府组织挖的排水沟，若不在双方的宅基地范围内，则应由政府处理。政府对排水沟的管理涉及到土地利用的动态监测，《土地管理法》第30条规定，国家建立全国土地管理信息系统，对土地利用状况进行动态监测。土地管理信息系统，是以计算机为核心，以土地资源详查、土地普查、规划、计划、各种遥感图像、地形图、控制网点等为信息源，对土地资源信息进行获取、输入、存储、统计、分析、评析、传输和应用的大型工程系统。
土地管理信息系统是进行土地动态监测的前提，也是保证科学管理的前提。土地利用监测的目的，一是可以推算全国某一地区的土地利用现状情况，二是可以核查下级上报的土地统计数据是否真实，三是能监督土地利用总体规划和年度计划的实施，四是能及时发现乱占滥用土地、闲置、荒芜土地的违法行为。
【典型案例】
原告李琦与被告张法银均是齐齐哈尔市龙沙区大民村9组村民，原、被告系毗邻邻居。原告的父亲李贵于1980年建造房屋（坐北朝南，东至张法银住宅），并取得了土地证及房照。被告张法银于1983年建造房屋，并办理了宅基证。被告建房后，在紧靠原告房屋墙壁的一侧房檐高于原告家的房檐。
2003年李贵将该房屋赠送给原告李琦，原告李琦在修缮房屋时，其房檐超出自家院墙范围深入被告家院墙内，被告张法银于2008年4月20日、7月14日两次将原告家深入被告院内的房檐上砖瓦打掉。被告张法银在自家院内建院心房一座，从该房上排水流入原告李琦家的仓房内。
1990年大民镇政府在距离原、被告家5米远的位置上（原、被告宅基地北侧）东西方向挖有排水沟，由于无人管理已经堵塞，被告张法银将其栽种上榆树墙。
原告诉至法院，要求：1、拆除被告位于原告房屋上面的房檐，2、恢复原告被被告损毁的房檐，并赔偿损失5000元，3、拆除被告私建房屋，恢复原告家仓房的原状，并赔偿损失1000元，4、恢复被堵死的排水沟原状。
【专家评析】
原、被告作为不动产的相邻权利人应当按照方便生活、团结互助、公平合理的原则正确处理双方的相邻关系。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，对自己的主张未提供证据或提供证据不足以证明自己的主张事实的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果，被告张法银辩称原告李琦家有其2米宅基地使用权，但未提供相关证据，故不予采信，故原、被告均是合法取得的宅基地使用权，依法应当予以保护。
因张法银家在1983年建房时，房屋即是现在的状态，是历史形成，故原告要求被告拆除该房檐，不符合方便生活、公平合理的原则，不应予以支持；李琦家的房檐超出了其宅基地的使用范围，占用了张法银家的宅基地使用范围，故李琦要求张法银恢复其家的房檐没有法律依据。公民的合法私有财产神圣不可侵犯，被告有权利将其清除；被告在自家院内建设房屋，属于行政管理范围内，该房排水流入原告家仓房内，侵犯了原告家的合法权益，所建房屋应留出排水口，不能将水排到李琦家院内。
关于排水沟问题，因该排水沟不在双方的宅基地范围内，而且排水沟是政府组织挖的，其信息记载于全国土地管理信息系统，故应由相关部门处理。被告在排水沟内所栽种的榆树墙，阻碍了排水沟的正常使用，侵害了原告及其他村民的合法利益，但是该排水沟由政府统一管理，故被告应将其种植的榆树墙拆掉，其余事项由政府负责管理。
【法条指引】
《土地管理法》
第30条国家建立全国土地管理信息系统，对土地利用状况进行动态监测。
《民法通则》
第83条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
《民事诉讼法》
第64条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
