（4）物业管理：
物业管理是由专门机构及人员对物业的使用维护和对其环境卫生、公共秩序等依法按合同进行的管理，使之保持正常状态的监督与有偿服务的行为。它有两种类型：委托服务型和自主经营型。物业管理也可以说为物业管理公司受物业产权人和使用人的委托，按照国家法律和合同契约的规定，对被委托的物业行使管理权，以经济手段管理物业并运用现代化管理科学、先进的维修养护技术和先进的服务手段，为物业所有人或使用者提供综合的、优质的有偿服务，以满足使用者不同层次的需求，使物业管理发挥最大的使用效益。我们应选择具有以下这些特点的物业管理：
①产权明晰，管理集中。实行公司的统一管理，变多个产权单位、多个管理部门的多家管理为物业公司一家管理。这种特点可以克服各自为政、扯皮推诿的弊端。
②服务多层次。不仅负责房屋维修，而且对管理范围内建筑物、附属物、设备、场地、环卫绿化、道路、治安等专业化管理和养护及对使用人的全方位多层次的服务，发挥住宅小区和各类房屋的整体功能和综合治理效益。
③公司化管理，企业化经营。这样既减轻了政府的压力和负担，又使管理费用有了稳定的来源。
④管理单位合同聘用制，建立物业管理的竞争机制。在这种机制下可以提高服务质量、提高服务水平。
⑤业主自治与专业管理相结合。按市场原则理顺产权人、承租人、物业公司间的法律关系和经济关系。在新的体制下，小区居民自己的事情由自己来办，大家的事情大家商量，从被动地遵守小区管理规则走向主动地共同地维护集体的利益。
经过以上4个方面的考虑，在进行房屋投资时就一定能取得丰厚的回报。
3．如何选择房贷
在进行银行按揭买房时，房贷的成数是投资房地产者必须考虑的问题。办理房屋贷款时，贷款成数高比较划算，还是成数低比较划算呢？以下是常用的选择房贷的方法：
（1）分析贷款成数的影响。一般而言，贷款成数高的好处是所需自备款较少，但将来每个月的负担较重；成数低则自备款较高，但每个月的缴付额较低（假定年期、利率都一样）。所以衡量贷款成数的主要因素是购房时能拿得出多少自备款，将来能负担多少房贷支出。
如果都负担得起的话，那就要看当时的银行利率水准与把剩余的资金用来投资的获利水准哪个较高。
杨某看中了一栋80万元的房子，若贷款七成，需自备款24万元，贷款六成则需准备32万元；假定贷款为15年期，利率为10％，以“本息定额偿还法”的方式，前者每月负担约5992元，后者约为5136元，每月相差856元。
在这个例子里，贷款七成，自备款可以节省8万元，如果用这笔钱来投资，以年平均获利10％来计算，15年后（以每月复利的方式计算）会增为356313元，如果以贷款六成的方法，每月可省下856元，用这笔钱来投资，年平均获利率也是10％，则15年后，可有354786元的储蓄。两者相差1527元，因此，贷款成数多一成稍微划算。
如果投资获利率更高呢？以15％来计算，则8万元在15年后会变成748506元；每月投资856元，15年后会变成572241元，两者相差176265元。
归纳出来的原则是，当投资报酬率高于或等于贷款利率时，以贷款成数较高所省下的钱作为投资比较划算；反之，若投资报酬率低于贷款利率，则办理低成数贷款较划算。
（2）权衡贷款与投资的决策。有必要了解的是，将贷款成数较高所省下的钱进行投资时，获利率是以复利方式在利滚利，本金会越滚越多，贷款的利息则是以本利计算，每月摊还部分本金，所以贷款本金会越来越少，利息负担也逐渐减少，了解了这个概念就不难明白，即使投资获利率等于贷款利率时，还是以办理较高成数贷款划算。
判断投资获利率是不是高于贷款利率，涉及投资工具和投资时机的选择，各种投资工具都有不同的获利率和风险，在不同的时机介入，也会有不同的获利结果。
4．投资商铺和二手写字楼
普通投资者在投资商铺时，常问及这样的问题：这个商铺值多少钱？其实这个问题的答案不在任何专家或发展商那里，投资者应当自己去做一些思考，答案就在自己的手中。
商铺属于生财工具，把自己的商铺出租，一定要保证承租人能在这个地方赚钱，这样才能保证自己的回报长期稳定可靠。没有人愿意赔本租场地，所以必须研究各种行业的成本模型。
假设投资者在一个适于经营服装业的地段考察一个铺位，他首先应当去了解周边服装商铺的经营状况，比如衣物的档次（平均单件价格）、每周的出货量、顾客的种类等。
一般而言，场地成本占商铺总成本的1／5或1／4。对于一个10平方米的服装铺而言，若平均单件价格为100元，每周出货约30件，那么每日的营业额为430元，考虑每年4个月的淡季营业额对折，所对应的单位营业额为每天36元／平方米。按照1／5的场地成本、8年的物业投资回报期计算，净售价应当为21024元/平方米，这里还没有考虑税收、空租、佣金等问题。所以，投资者只要知道该地区每平方米的平均营业额，就不难算出合理的商铺投资价格。
在评估商铺价格的同时，也要选择好的商业旺铺，那么该如何选择呢？有钱人认为，选择优秀的商业旺铺应考虑以下特征：
（1）人流量大。一些甲级商厦的低层商铺是最佳的商铺，商业街带来天然的人流量，甲级商铺的大量人流代表巨大的消费力量。但是，一些含金量高的商铺物业往往被发展商保留作为长期投资，能够进入市场流通的较少。
投资者应当认识到，能够在市场以出售形式换现的商铺，往往已经属于第二流的品种了，投资的时候应当慎之又慎。
投资的同时，要区分人流的种类，休闲人流的价值要远远高于交通人流．．前者如商业中心、娱乐中心，后者如地铁通道等。另外，人气也是一个重要指标，要看看周边商业是否已经或者预期成势，周边是否有重要的商铺顾客来源等。值得提出的是，狭窄街道形成的双边型商铺结构比宽阔马路造成的双单边商铺结构有利得多；商铺平面结构也很重要，一方面要有较宽的门面，另一方面也要争取有方正的格局，便于店堂布置。
（2）避免商厦内部分割铺位。目前，较多出售位于商厦内部的分割铺位，这是商铺投资中风险最大的一种。因为位于商厦内部，商铺经营者多半会受到商厦管理者经营思想和经营水平的制约，还会受到商厦内其他经营者的影响。
因此，投资者应该选择临街或者尽量靠近出入口的铺位，形成商厦内部和外部左右逢源之势。而一旦有空租，总是位置不佳的首当其冲。
学会了投资商业旺铺，接下来谈谈如何投资二手写字楼。要想投资二手写字楼，首先要学会计算投资回报，在确知回报率的基础上，做好二手写字楼的投资。
一般计算房产年回报率的公式是：年回报率=月回报率×12。其中，月回报率=每平方米的租金÷每平方米的售价。一般来说，如果某个二手写字楼单位年回报率达到8％—10％，则可投资购买。超过10％的年回报率，则属上乘产品，不要错过。
①物业地点要选好。投资二手写字楼，要会选地段。二手写字楼的租售与其所在位置有很大关系，哪些地段的二手写字楼投资升值空间最大呢？
通常每个城市的中心商务区及周边的写字楼较有潜力，其物业的地点比较好。
②公共交通要便利。写字楼所处的交通位置非常重要，如某个二手写字楼地处偏远、交通不便，或交通拥挤，就不适合投资；如二手写字楼处于地铁旁，价格又合适，就可以投资。
写字楼所拥有的停车位的多少，也很重要，必须列入考察范围。
③硬件配置很重要。写字楼的硬件通常决定了写字楼的租金水平，比如电梯数量的多少，决定了上下班时的便利程度，电梯容量则决定载运货物时是否便利，以及载人的多少等。
至于周边配套设施，就更重要了。选择投资某个二手写字楼时，一定要周密考察周边配套设施，像银行、商店、餐饮、公寓等，功能是否齐全很重要。
如广州一些新建的写字楼，虽然整体面积、地理位置比不上一些老牌写字楼，但它的租金却是可以与之媲美的。原因就是其本身具备了老写字楼所没有的更现代化的硬件。
④周边自然景观也是一个重要的参考因素。人工作到一定时候，就会疲惫，写字楼楼层里设置的公共小花园及小花园里的植被，可以达到放松身心的目的。而写字楼外的自然景观，则可以让人凭栏远眺，使人心旷神怡。如果某个写字楼周边全是高层建筑物，其视线必然被挡，就谈不上什么自然景观了。
⑤带租约的写字楼马上有收益。一般来说，带租约的二手写字楼升值潜力大。据统计，租约长达3～5年的二手写字楼，哪怕售价与附近写字楼相比高出2000～3000元/平方米，也划算。
因为大城市高档写字楼普遍管理费高，管理费加中央空调费已高出租金的一半以上，如有几个月空置，管理费的损失对写字楼整体租金收入影响会很大。
因此，投资者在投资二手写字楼时，对上述几个影响因素必须综合衡量，才能选中理想的投资对象。
炒外汇赚取差价
赵小姐研究生毕业以后，开始考虑自己的财务问题。她省吃俭用攒了一些钱，先是投资定期储蓄，接着是外汇，不幸的是汇率一降再降，收益微乎其微。失望之余，她深感成为一个富裕的人很难。
2002年年底，单位发放年终奖，且数目不少。赵小姐把年终奖金全都买了外汇，买定之后，她心里一直忐忑不安，每天担心自己买的外汇汇率降下去了该怎么办。后来，赵小姐耐不住了，在汇率没跌也没升的时候，原本收回了。那段时间赵小姐的心情一直很不平静，她又决定全部投入外汇，恰巧那时的汇率往上升了一点，她赚了几千元，心中一阵窃喜。然而，好事不久，汇率往下跌了一点，赵小姐就像失恋了一样。
可世上没有卖后悔药的，痛定思痛，经过反思，赵小姐决定再买，长期持有不动摇。经过谨慎的选择，赵小姐认购了外汇。可是不幸的是，股市动荡，整个经济都受到影响，汇率也受到影响，跌下了不少。
但这次赵小姐没有赎回。苍天不负有心人，赵小姐终于等到了赢利的时候。年底，股市转牛，整个经济都在复苏，汇率也一样，同时也上涨了几个点，赵小姐尝到了甜头，获利颇丰。外汇最基本的功能是：作为国家间交易的媒介，它代表着一国货币的购买力，它可以是现钞，可以是汇票，也可以是存款。对于目前国内绝大多数外汇投资者来说，外汇投资就等于购买了一些货币，用于防范本币贬值。外汇市场投资在国外是许多投资者所喜爱的投资工具之一，我们也可以从外汇中投资理财，以获取更多的收益。
外汇主要包括：外国货币、外币有价证券、外币支付凭证和其他外汇资金。
外汇必须是以外币计值，能够得到偿付，可以自由交换的外币资产。因此，并不是所有外国钞票都是外汇。
外汇作为国际间商品、劳务交换的中间媒介，同时也为开展国际信贷、国际资金转移和国际投资等一些与国际贸易相关的活动提供了便利条件，它是连接各国经济的纽带。
就一个国家的经济发展而言，该国的经济越是开放，外汇对于经济生活的影响就越重要，因为外汇汇价的波动，往往会改变一国货币的价值，对其物价、生产、就业、投资、贸易、财政等方面产生影响。现在各国政府都将外汇作为重要的政策工具之一，对国民经济实行宏观调控。
1．如何做好外汇投资的准备
投资人进入外汇市场参与外汇投资活动，都要对参与外汇市场活动的程序有所了解，做到心中有数。
个人外汇投资不同于办实业、经营公司，虽然没有那么复杂和劳神，但也并不是轻而易举的事。个人进入外汇市场投资之前，必须按有关规则做好投资前的准备。
首先要做好本金的准备。个人进行外汇投资，筹足本金是很重要的条件。一般情况下，外汇投资本金以保证金形式投放，然后由金融公司以融资方式向银行买卖各种外汇。
一般而言，除交足你的基本保证金外，还要凑上一些投资用的外汇本金，便于运作。
由于外汇买卖活动带有一定的投机性，赚钱多少几乎不直接或不完全取决于个人的辛勤程度。因此，本金准备的背景，对你的心理影响和压力是不一样的。如果本金属于你个人自由支配的生活结余款，就不会有较重的思想负担，比较容易轻装上阵，赚了可以自喜，赔了也无关大局。这种本金的准备，是个人外汇投资的最佳本金准备，没有具备这种条件时，可暂时做些别的生意，待赚得足够的资金，再搞这项活动。
其次要做好资格准备。要在外汇市场上进行投资交易，唯一的途径是委托经纪人及办理个人外汇投资服务业务的金融公司，由他们代理自己交易，使自己成为间接进入外汇市场的投资者。所以，．你在入市前，必须进行与有关方面的联络和办理可以入市交易的有关手续，取得真正的投资资格。
