附录二：投资获利的店铺
一、黄金地段选店铺七条标准
为什么有的偏僻小巷的店铺生意年年兴隆，而有的繁华地段的店铺生意却很难做。看来，所谓的黄金地段也有其“黯然”之处，至于产生这个现象的原因还需要具体情况具体分析。在这里，我们向寻找店铺“黄金市口”的投资者提供七点建议作参考。
①交通便利的地区，或者在几个主要车站的附近。可以在步行不超过20分钟的路程内的街道开店，通常以行人多的一边开店为好。
②接近人们聚集的场所。如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机关附近，一方面可吸引出入行人经过，另一方面易于顾客记住该店铺的地点，来过的客人可向别人宣传介绍，会比较容易指引人光顾。
③选择靠近人口会增加的地方。企业、居民区和市政的发展，会给店铺增添更多的顾客而使其经营上更具发展潜力。
④同类店铺聚集区域。大量事实证明，对那些经营耐用品的店铺来说，若能集中在某一个地段或街区，则更能招徕顾客。
⑤要选择较少横街或障碍物的一边。许多时候，行人过马路，因为集中精神去躲避车辆或其他来往行人，便容易忽略一边的店铺。
⑥与其选择现在被商家看好的店铺位置经营，不如选择那些现在不被人看好、但是在不远的将来会由冷变热的街道、社区。
⑦与其定好店铺经营方向再去寻找经营场所，不如先找一个地点适中、价格低廉的营业场所，再根据当地环境情况确定经营方向。
二、影响城市店铺定价的因素
店铺的价格到底由哪些因素决定，其定价的依据是什么？下面我们将从更为专业的角度来分析。虽然按照经济学的理论，开发商在土地成本基础上加上开发成本、相关的税金以及利润就可以得出销售价格，但实际情况并非如此简单。从店铺投资的角度看，投资者有自己的投资期望，对店铺投资风险、流动性、管理、税收、价值变化等许多因素都有自己的考量标准。因此，我们就需要从以下几个大的方面了解影响或决定店铺价格的主要因素。
1.城市的综合租金水平是影响店铺定价的直接因素
影响店铺价格的定性指标可能有很多，但是定量依据指标只有一个，那就是周边的租金水平。大多投资者在租店铺的时候，会首先调查项目周边的租金水平，根据这个城市店铺投资的资本化率(投资回报基本水平)来决定能支撑什么样的销售价格。该方法最适用于针对具体项目参考周边商铺的租金水平，由此可直接决定租店铺的性价比是否合适。
对任何一个城市而言，由于级差地租因素，城市中心商业区和其他区域的店铺租金肯定是有差距的，关键是差异大小的问题。对中小型城市而言，中心商业区只有1~2个，导致商业区与其他区域的租金差距非常大，从而使店铺的租金非常悬殊；对大城市来说，不仅有市级商业中心区，还有区域商业中心以及社区商业中心等，相对于小城市而言，其租金的差异不是特别大。因此可以说，开发项目所处位置的租金水平将直接决定项目本身的定价。
2.城市的流通力和经济发达程度是影响城市总体店铺价格的关键因素
在商业经济中有一个著名的论点：城市核心竞争力主要表现为生产力与流通力的乘数。即：竞争力=生产力×流通力。在生产相对稳定的条件下，流通力成为决定因素。流通力小于1，不仅本地生产能力无法实现，而且内外交流堵塞，这就大大削弱了城市的竞争力。如果流通力大于1，不仅可以弥补本地生产能力的不足，而且通过促进内外交流、优势互补、组合配置，可极大提高城市的辐射力和影响力。例如新加坡之所以取得举世瞩目的经济成就，并不在于它的生产优势，而在于强大的流通力；我国的香港之所以成为国际大都市，被评为亚洲最佳商业城市，也是因为其第三产业的发达。
流通力的发达程度和当地经济的发展状况，将直接影响当地商铺的租金和销售价格，浙江的温州、义乌、绍兴等地的店铺为什么卖得快、价格高，就是因为当地已经形成的各种规模市场。即使在同一个城市不同区域，因为流通力的差异，店铺租金的差异也非常大。如北京的雅宝路以吉利大厦、天涯大厦为代表，其租金远远高于西单、王府井、国贸，因为该区域是中国对苏联、东欧国家贸易的窗口；而中关村已经形成的电子市场，其市场覆盖华北、东北等市场，因此，小店铺才能卖出14万元/平方米(套内面积)的天价。
所以，投资者在给店铺定价的时候，还应结合项目的实际情况，即使同一个项目隔一条马路，价格也许会差几倍。所谓“一步三市”就是这个道理。
3.投资渠道是决定一个城市店铺价格水平的重要因素
以山东东营的情况为例，当地投资者投资预期为“只要回报比银行利息高，我们就能接受”，意味着投资人的期望内部收益率在4%；而在北京，投资人普遍预期是在8—10年收回全部投资，期望的内部收益率在10%。这反映了不同城市店铺投资的资本化率和投资预期不相同的问题。
在这里我们讲的是资本化率，而不是内部收益率，虽然在某些时候它们可能表达了同一个意思，但有本质的不同。资本化率和内部收益率是比较专业的学术名词，但是对投资而言是很具有参考价值的。内部收益率是指将房地产投资未来现金流贴现为现值作为初始投资所使用的贴现率，也就是指每年投入的一元钱获得的利润百分比。而资本化率是指物业购买价格和营业净收入之间的比率，该值通过市场上的可比物业或市场数据资料来获得。一个城市在店铺的需求和供应相对平衡的状态下，资本化率是投资者购买店铺期望的内部收益率，投资者通过调查和比较同区域店铺的租金收入或营业净收入和购买店铺价格比率，就可知道资本化率，并将此比率作为期望的投资内部收益率。
近些年北京的店铺投资市场涌入了大量的外地投资人，如建国门外SOHO五次拍卖中有4套被外地人买走；中关村科贸开盘时，温州人提前10多个小时就开始排队；银科大厦01号店铺更是被所谓神秘山西买家以7500万元买走，创下中关村单笔店铺成交的最高纪录。这其中的主要原因是中小城市店铺投资的收益率比较低，而北京店铺投资的收益率比较高，这也符合经济学中资本流动性的原理。
如果从更深层次分析原因，中小城市投资渠道比较单一也是一个很重要的因素。在北京等大城市，人们可以投资股票、期货、邮币卡以及古玩、字画等，即使投资房地产还可以考虑公寓、写字楼，但是在中国的许多中小城市还没有形成这样的市场，有些城市甚至没有证券公司，至于投资古玩、字画也需要到北京来进行交易，何况投资该类市场，专业知识要求更高，风险更大。即使要投资房地产，店铺也是唯一的选择，因为这样的城市根本没有写字楼和公寓租赁市场。所以，店铺是中小城市投资者优先考虑的优良投资品种。
除了上述因素以外，影响店铺价格的因素还有很多，例如一个国家的经济发展水平、政治的稳定性、税收政策的变化等，但有一点可以肯定，住宅价格不是决定店铺价格的影响因素，以住宅价格来衡量店铺价格的做法不是绝对可靠的。
三、不看地段看“商机”
店铺投资流传这么一句金言：租、售店铺不看地段，看商机。
以前，投资住宅、写字楼等传统房地产形式，讲究“地段、地段、还是地段”，店铺投资也不例外。但如今，相差百米的店铺，租金的价格因为经营业种不同，已经开始出现巨大的差别。例如，以两家餐饮店为例，某甲鱼店与某烧烤店近在咫尺，但一个每天上午10点半之后就订不上台，另一个门前总是人少车稀。所以，有投资者不禁感慨：“租、售商铺不看地段，看商机。”
姑且不论这种说法对与否，但是从另一层面可以看出，人们已经开始考虑黄金地段的店铺是否都能达到预想的回报率。有专业人士进行了几处店铺样本调查，其中既包括了受“哄抢”的黄金商铺也有备受“冷落”的边缘商铺，结果发现：看似不佳的地段只要人气旺盛、商业繁华度高，也能产生不俗的经营业绩。
既然是店铺投资经商，那么“商”与“铺”就缺一不可。例如，有的店铺里生意十分火爆，每个月的营业收入十分可观，但是业主仍不高兴，因为店铺是从别人手里“顶”来的，租金加上“顶手费”分摊，实质上的租金成本是很高的；或者有的店铺的建筑形态看似十分亮丽，大理石的材质、大玻璃的橱窗、花纹雅致得可以，可就是生意做不好。
上述两种情形，留给店铺投资者一个必须作出选择的问题：买商，还是买铺？为了加深了解，我们翻开词典便知：商的一个意思，是商业，即贩卖商品，同样包含了商机。铺的一个意思，是实物形态的店铺。看来“铺”只是店铺价值的物质载体，“商”才是店铺投资的价值体现。
店铺投资是一个长期性的投资活动，既不能过于追求商业的现时效益，又不能只注重店铺的稳定性，选择房地产价值大而商业价值小的“铺”，只有选择那些既有“商”又有“铺”的双重价值的店铺才是一种比较理想的选择。
四、投资店铺除了地段还要看消费群体
几乎所有的地产投资者都熟知房地产内一个不变的法则：投资店铺看地段。这个法则是否也适用于商业地产项目呢？未必！其实很多人在投资店铺时都走入了一个误区：过分追求地段而忽视了人群。
投资店铺时，地理上的好位置不是绝对的，还要考虑其能否留住顾客群，毕竟，消费群体的存在才决定了店铺价值。虽然好的地段是投资成功的绝对前提，但盲目相信地段而忽略了其对应的消费群体，也是选择店铺的大忌。
所以，投资者在投资一处店铺前，首先要对当地的消费者水平和层次进行一个深入的考察，以确定未来经营的方向和主要消费群体。这种考察，其实判断标准很简单，因为每一个投资者本身也是最普通的消费者，自己买东西会去什么地方？自己的消费习惯是怎样的？这些可以自己回答的问题实际上也传达了一个真实信息。建议投资者可以通过多向亲戚朋友了解他们的习惯，这样可以很便捷地了解到不同年龄层、不同文化背景的人群的消费习惯，这也是投资的一个实用小技巧。
对于一般的投资者来说，如果不想一次性投入太多的资金，可以考虑与普通市民生活最为密切的社区商业。在20世纪国家进行房改之前，我们对于社区商业、住宅底商的概念几乎是空白的。但随着房地产业的不断市场化，社区商业成了房地产商开发住宅产品必备的业态。与商场里的铺面相比，社区店铺无疑更具优势，它意味着拥有更多稳定的客流。而商场里的铺面则更多地依赖发展商的规划和管理能力，设计和管理上的一点失误都会直接影响到投资收益。
但有一点要注意，社区商业由于和社区有着密切的联系，在投资前一定要考察清楚社区的入住率、业主的收入水平以及和周边同等店铺、商业配套设施的距离等问题。
五、八大指数决定店铺投资价值
房地产是最具投资价值的商品之一，这样的事实已经被无数城市发展的经验所验证。然而在一个城市中什么样业态的房地产产品投资收益率最大，却是一个相对专业和复杂的话题。下面总结的“八大指数”，可以称得上攻玉的他山之石。
1.方便生活
无论是投资商业还是住宅，拥有方便的生活环境是投资能否稳当的一个基本要素。
尤其是商业地产，方便生活意味着人气旺盛，人气旺盛自然价值就大。如今，在商圈附近的生活区域已经非常成熟，如果在这些成熟区域合理投资，将拥有良好的投资回报。
当然，这些成熟区域的问题在于：投入资金的门槛不低，转手的门面房数量不多，同时购房者的竞争大。因此，投资者也可以到一些新区域寻找更多的投资机会。不过，投资者在投资前，应尽可能地了解新区域未来的发展前景和投资潜力。如果未来发展是值得肯定的，那么即使这个区域现在生活不方便，若着眼长远，就意味着将有更高的收益回报，投资者一定要有前瞻性的投资眼光。
2.时尚活力
一个有时尚感的社区环境首先来自建筑本身提供的时尚外观，在目前大部分情况下，通常是现代风格、简洁的材料、透明的空间和体型，也许有明快的色彩穿插其中。在如今的一些房地产市场上，这样的小区很多，快节奏的生活让人们越来越喜欢简单同时有特色的建筑小区，有的项目的外立面有让人过目不忘的建筑风格。
从长远来看，传统风格、有特色的建筑尽管不容易让人心潮澎湃，但是其流行的时间也许更为持久。例如在重庆，类似庆隆·南山高尔夫、保利国宾上院、金科10年城这样的项目尽管外立面是传统的风格，但是其流行的持久程度却可能更加久远，其在市场上的热销也证明了这一点。
3.自然环境
美丽自然、灿烂阳光、清新空气、休闲环境，一直是在繁华都市里生活在逼仄居室里的人们的居住理想。
一个享有优越自然环境社区的形成无非是两种可能，一种是在山川湖泊、森林公园等自然风景区旁边得天独厚占据了一个好地块；另一种是从无到有地造一个好环境，没有天然山水，可以积土成山、挖地成池。
在一个幽雅的环境中投资店铺，不仅可以迎送顾客，而且可以说是一种享受。
