智能物业设备大修理费用由于不在物业管理费用范畴之内，故由物业公司自行承担的设备大修理项目费用包括：参加大修理的专业技术人员和修理工人的工资及福利、备品配件费、材料费、外委加工费、调试能源费、公司管理费、利润、税费。若对外委托设备大修理，则费用为委托合同费、调试能源费、公司管理费。
智能物业设备大修理费用一般由设备大修理基金或设备专用基金支出，当基金费用不足时由全体业主分摊。
1.设备大修理基金
设备大修理具有间隔期长、费用支出大的特点，而且不是每月、每年均衡进行的。如果把每次发生的大修理费用，直接计入修理期的成本，必将引起成本水平的波动，不利于经济核算。为了保证大修理资金的正常供应，通常是将设备在预期使用年限内所有大修理费用之和，平均计算到整个预期使用年限，逐年提存这项费用形成专用基金，以供设备大修时使用，以避免一次性向业主收取设备大修理费用的困难。
设备大修理费用基金按各地政府主管部门的不同管理政策，有由建设单位一次性按比例划拨而进入建设成本的方式，也有由物业管理公司逐月按具体预算向业主收缴的方式。不管哪种管理方式，都应该明确的是，设备大修理基金是保持设备功能在规定的使用年限内的正常使用所必须采取的补偿措施。否则，设备将可能未到使用年限就由于严重的有形磨损而不能正常使用。从设备开始使用就逐年提存设备大修理费用，是为避免在设备将要大修理时，再向业主用户全额收取给业主带来经济上的困难。
大修理基金的计算公式如下。
设备大修理基金年提取额=设备预期使用年限内大修理费用之和/设备预期使用年限(8-9)
设备大修理基金月提存额=设备大修理基金年提存额/12(8-10)
要计算设备大修理基金年提存额，首先应确定每台设备的预期使用年限，一般可取设备的分类折旧年限作为预期使用年限。再确定该设备在预期使用年限中需要大修的次数和每次大修理的预测费用，大修次数可由各类设备的修理周期结构或技术经济分析得出，而大修理费用则有较多不确定因素。一般物业公司都将大型的、较复杂的设备委托给专业公司进行大修理，这时委托合同费(可事先调查或查询得知)加上公司的管理费和维修能源费就是该设备的大修理费。
另有一种计算大修理基金的方法是先计算大修理基金提存率，再用提存率乘以设备资产原值求出年提存额，具体计算式为：
大修理基金年提存率=预计使用年限内大修理费用总额/设备预计使用年限×设备原价×100%(8-11)
大修理基金月提存率=大修理基金年提存率/12(8-12)
设备大修理费用月提存额=设备原价×大修理基金月提存率(8-13)
上述大修理基金提存率，是按照单一固定资产项目计算的，较能符合各项固定资产的具体特点。但是工作量较大，而且大修理基金在使用时，也不是按项提存、按项使用的。所以它的实用意义不大。企业一般都采用按固定资产类别计算分类提存率，或按全部固定资产计算的综合提存率，其计算公式是：
年大修基金综合(分类)提存率=历年来平均每年的大修费用/历年来平均每年提存的折旧额×固定资产年折旧率(8-14)
大修理基金一旦确定，物业公司就不得任意提高或降低，以免影响大修理需要资金的正常供应。计算设备在预期使用年限内的大修费用之和时，是将设备未来需要支出的费用平均折算到各年限，因而应考虑计算资金的时间价值，为了简化计算工作量，本文在问题叙述和举例中未提出考虑了资金的时间价值后设备大修理费用之和的计算公式。
对于整幢楼宇全部设备的大修理基金年提存额之和就是该楼宇的设备大修理基金年(月)提存额，再按建筑面积(计入容积率的建筑面积)分摊到业主用户，按月收取，立专用账户保存即可。
2.智能物业设备大修理费用计划
智能物业设备大修理费用计划是楼宇设备大修理计划内容中的一部分，包括对单台设备提出的年度费用计划及对全部设备提出的年度总费用计划。所以，智能物业设备年度大修理计划及大修理费用计划是一项计划中的两个内容，是由设备管理人员一并完成的。
编制智能物业设备年度大修理费用计划，一是为了衡量智能物业设备大修理基金是否能满足设备大修理费用需求额度，以便采取适当的补偿措施；二是为了管理控制智能物业设备大修理项目和费用，安全合理地使用设备。
由于智能物业设备大修理费用是由楼宇设备大修理基金支出，故智能物业设备年度大修理费用计划一定要以建筑物为单位编制，不能将几栋楼宇费用混合在一起，一般可在本年度末编制来年设备大修理计划。智能物业设备年度大修理费用计划可按下述程序编制。
①汇集整理楼宇所有设备以往年度和本年度全年运行台数时，核算出各台设备上次大修理后到本年度末累计运行台时，没有大修理过的设备则统计出投运以来累计运行台时。
②参照各类设备保修周期结构规定，按本楼宇设备运行班制转换得出相应的设备大修理周期时间间隔，并核对各台设备是否达到大修理年限要求。达到年限要求的设备编入楼宇年度大修理设备表。
③查阅楼宇所有设备计划修理、故障修理和二级保养记录，分析考虑某些已接近大修时间周期且故障相对频繁的设备是否也应实施大修理。对那些已达到大修时间周期，但故障频率较低的设备，也可考虑适当延长大修周期。
④编制出楼宇设备年度大修理计划，测算各台设备大修理费用，并汇编出总费用计划。
⑤按相关规定提出资金来源及资金分配。
⑥按规定程序审议报批。在实际工作中，一般是将某栋楼宇需要实施大修理和改造的设备一并在楼宇设备年度大修改造计划中提出，并预测出单项设备费用和总费用，交楼宇业主委员会(实行社会化物业管理的楼宇)或建设单位行政主管部门(由建设单位下属物业管理公司或部门自行管理的楼宇)审议批准，并审批设备大修改造费用来源，然后由物业管理单位实施。经审议批准的设备大修理费用计划应交楼宇业主委员会和物业公司及公司财务部门各执一份存档。
3.设备大修理费用运作管理
设备大修理费用运作管理主要是指对费用筹备、费用控制和费用核算过程的管理。
(1)费用筹备
智能物业设备年度大修理项目费用计划按管理程序批准后，物业公司管理处即开始计划资金的筹备工作。根据建设部和各地政府行政主管部门发布的相关政策法规、规定、办法等，智能物业设备年度大修理费用可从楼宇公用设备设施专用基金中支出，当设备设施专用基金不足以支出计划费用时，其不足费用部分可经核算分摊到整栋楼宇业主用户，费用分摊核算表也应经业主委员会或上级行政主管部门审议批准后方可公布向业主用户征收。
(2)费用控制
当设备大修理项目委托给专业公司实施时，其费用控制关键在于委托修理合同的签署，这时应注意下述几个环节。
①做好专业公司的资信能力调查，且应选择多家公司作比较竞价。
②合同洽谈应有对修理设备的构造及修理内容比较熟悉的专业工程师、技师参加，便于提出比较详细的委托修理项目内容和质量要求。
③合同中应详细提出更换件、修理件及主要材料细目和质量，各单元体的修理质量，验收程序要求。
④提出整机外观要求，应达到的各项技术性能指标和试运转验收程序要求。
⑤提出达不到修理质量要求的各项违约罚则和保修期保修规定。
⑥提出双方同意的付款方式及预留保修期押金。
⑦委托修理合同应经业主委员会审核签字同意后方可由物业公司签署。
当设备大修理项目是由物业管理公司自行承担实施时，其费用控制应注意以下几个环节。
①首先应制定设备大修技术任务书，设备解体清洗擦拭检查后，应对大修技术任务书中提出的更换件、修理件及材料明细表作相应的修改。
②严格按现场实际修改后的备品配件、材料表发料、购件、计划外增加的备品配件和材料须经主管工程师列表、签字后方可购置领用。
③合理组织施工，减少待工和窝工损失。
④多采用修复技术，节约备件费，但应注意修复后的设备的使用寿命是否能达到大修周期要求。
⑤加强管理，避免返工、废品损失。
⑥回收可修理再用的旧件。
⑦实行修理质量、进度、成本与经济利益挂钩的综合指标承包管理办法。
(3)费用核算与报告
对外委托大修理的费用核算只需按委托合同办理相关财务费用手续即可。由物业管理公司自行承担的大修理项目费用核算，应统计汇总以下几项。
①大修开工及交验完工单。
②大修消耗各类备品备件、材料单。
③大修费用核算单，项目包括：备品配件、材料费、人工费、管理费、外委加工费、能耗费、法定税费、利润等诸项费用。
④计划费用与实际发生费用的差额单。
⑤大修理项目完成后，应编制费用核算报告，提交业主委员会核算签字后，张贴通知楼宇全体业主用户。
在设备大修理项目实施过程中，应控制实际支出费用不超出计划费用，若因某单元部件需要更换或作特殊处理需超支，应事先提出申请报告，经管理处及业主委员会批准方可实施超支项目。当实际发生费用少于计划费用，其“盈额”应返回智能建筑设备设施专用基金，以继续用于以后的设备大修理。
二、智能物业各子系统设备正式运行阶段的管理
(一)给排水管道和设备的维护管理
给排水系统的设备能否正常运行，关系着住户的切身利益，因此必须加强日常运行中的检查和维护管理工作。管理人员应事先全面了解设备的性能和用途、各管线走向和位置与相互关系等。建立正常供水、排水的管理制度，严格执行操作规程。
检修人员在检查过程中，应对重点部位进行检查，通常应注意以下几个方面。
①对供水管道、水表、水泵、水箱、水池、阀门进行经常性维护和定期检查，确保供水安全。定期对排水管道进行养护、清通，防止堵塞。
②重点检查厕所、厨房，看地面是否干净，地漏附件有无污物，洁具是否经常冲洗，管道是否刷防腐材料。水箱、脸盆、水龙头是否安稳好用，有无漏水现象。
③楼板、墙壁、地面等处有无滴水、积水等异常情况，发现管道滴漏要及时修理。
④给水阀门井和排水检查井封闭是否严密，防止杂物下落井中。
⑤雨水井及其附件有无石灰、沙子、碎砖、碎石等建筑材料，防止它们被雨水冲入管道而造成管道堵塞。
⑥露在空间的管道及设备须定期检查，补刷防腐材料。
⑦冬季前应做好室内、室外管道和设备的防尘保温工作。对室外盖子不严的阀门井、水探井都要在井中填入保温材料，对设在室外的冷水龙头、水箱、阀门、管道、消火栓等应有保温措施。
⑧每年对使用设备进行一次使用试验(如控制阀门每年至少进行一次开关试验，防止启动时打不开或关不紧等)。
⑨对使用期限已到或残旧设备应及时更换，防止重大事故的发生。
⑩制订突发事故的处理方案，当发生跑水、断水等故障时，能及时处理，防止事故范围的扩大。
1.室内给水设备的管理
(1)室内给水设备管理的基本内容
①建立正常的供水、用水管理制度。
②进行节约用水、计划用水宣传教育，提高全体用户节约用水意识。防止跑、冒、滴、漏。杜绝日常生活中的长流水现象。每月要对每户用水进行分析，发现用水异常应进户查询，帮助用户防止便器水箱长期跑水而造成浪费。发现阀门漏水、水龙头关不严等现象应及时修理。
③对供水系统管路、水泵、阀门、水表等进行日常维护和定期检修。
④保持水箱、水池的清洁卫生，防止二次污染，定期进行水箱消毒工作。
⑤停水应预先告知业主，以便业主(使用人)事先做好安排。
⑥制定行之有效的管理制度。用图表形式记录维护、保养、检修的情况。检查维修的项目登记表，包括检查时间、检查出的问题、负责人、维修人、维修的时间等。
(2)水泵的维护管理
水泵的保养分为一级保养、二级保养和大修理3种。一级保养以日常维护为主，主要内容有：设备清洗、擦扫、检查轴承温度、检查设备振动情况、检查紧固件、设备加油换油情况等。二级保养以拆修为主，包括清洗泵体、清洗叶轮、更换轴套、更换衬垫等易损件，修理更换泵轴，修理更换叶轮，作静平衡检查，组装，油漆。
(3)水箱的维护管理
根据环境和卫生部门要求，为确保水箱水质符合标准，必须定期对水箱进行清洗。通常操作要求如下。
①准备阶段。
清洗水箱操作人员须有卫生防疫部门核发的体检合格证。
通知住宅小区的居民，以免发生不必要的误会。
关闭双联水箱进水阀门，安排临时通风设施、临时水泵、橡皮管，打开水箱进口盖。
②清洗工作阶段。
当双联水箱内水位降低到一半或1/3时，将待洗水箱出水阀门关闭，打开底部排污阀，同时打开另一联进水阀以确保正常供水。不允许一只水箱排空清洗，另一只满水箱工作；否则，因受荷不均，造成水箱壁受压变形，产生裂纹。
清洗人员从进口处沿梯子下至水箱底部，用清洁的布将水箱四壁和底部洗擦干净，再用清水反复清洗。
水箱顶部要有一名监护人员，负责向水箱内送新鲜空气，防止清洗人员余氯中毒，并控制另一水箱的水位。
