对于智能物业，无论是住宅、商业楼宇，还是写字楼，物业设备是其不可缺少的重要组成部分，与之相对应的智能物业设备设施管理，也成为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分。它以保持业务空间高品质生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、准备和维护管理。
第一节智能建筑设备管理的基本理论及基础管理
一、设备寿命周期的概念
建筑物本体及其中的设备设施都是有寿命的，通常，建筑物本体的寿命在60~70年，而设施设备的寿命在6~25年。那么，如何延长设备的安全使用寿命、降低设备的运行费用和维护更新费用、提高设备的利用率是设备管理中最主要的解决问题。
设备寿命周期是指设备从开始投入使用时起，一直到因设备功能完全丧失而最终退出使用的总的时间长度。
衡量设备最终退出使用的一个重要指标是可靠性。可靠性是指设备在规定条件下和规定时间内，完成规定功能的能力。规定条件是指使用条件与环境条件，具体条件如负荷、温度、湿度、压力、振动、冲击、噪声、电磁场等，此外还包括使用、操作、维修方式及维修水平等有关方面。规定时间是指系统失效的经济寿命期，即在考虑到陈旧老化期和经济磨损期的条件下，能正常发挥功能的总时间。在实际中，规定的时间可指某一时间段或使用的次数等。规定功能是指设备系统的预期功能，即设备所应实现的使用目的。对不同类型的设备要有相应的具体规定，对于失效设备也应确切给定。
导致设备最终退出使用的原因很多，如磨损、功能落后、经济性差等，因此，从不同角度可以将设备寿命划分为物资寿命、经济寿命、技术寿命和折旧寿命。
1.物资寿命
物资寿命是根据设备的物资磨损而确定的使用寿命，即从设备投入使用到因物资磨损使设备老化损坏，直到报废拆除为止的年限。
2.经济寿命
经济寿命是指设备的使用费处于合理界限之内的设备寿命。在设备物资寿命的后期，因设备故障频繁而引起的损失急剧增加。购置设备后，使用的年数越多，每年分摊的投资越少，设备的保养和操作费用则越多。在使用期最适宜的年份内设备总成本最低，即是经济寿命的含义。
3.技术寿命
技术寿命是指由于科学技术的发展，不断出现技术上更先进、经济上更合理的替代设备，使现有设备在物资寿命或经济寿命尚未结束之前就提前报废。这种从设备投入使用到因技术进步而使其丧失使用价值所经历的时间称为设备的技术寿命。
4.折旧寿命
折旧寿命是指按国家有关部门规定或企业自行规定的折旧率，把设备总值扣除残值后的余额，折旧到接近于零时所经历的时间。折旧寿命的长短取决于国家或企业所采取的政策和方针。
设备的寿命通常是设备进行更新和改造的重要决策依据。设备更新改造通常是为提高产品质量，促进产品升级换代，节约能源而进行的。其中，设备更新也可以是从设备经济寿命来考虑的，设备改造有时也是从延长设备的技术寿命、经济寿命的目的出发的。
二、设备故障理论
(一)设备故障分类
设备故障是指设备(系统)或零部件丧失其规定的功能。维持设备的功能、确保设备的高效率、尽量减少设备的故障，是发挥设备投资效益的重要环节。
设备故障的分类方法较多，这里主要介绍以下几种。
1.按故障发生的速度分类
按故障发生的速度可分为突发性故障和渐发性故障。
突发性故障是由于各种不利因素和偶然的外界影响的共同作用超出了设备所能承受的限度而突然发生的故障。这类故障一般无明显征兆，是突然发生的，依靠事前检查或监视不能预知的故障。如因使用设备不当或超负荷使用而引起零部件损坏；因润滑油中断而使零件产生热变形裂纹；因电压过高、电流过大而引起元器件损坏而造成的故障。
渐发性故障是由于各种影响因素的作用使设备的初始参数逐渐劣化、衰减过程逐渐发展而引起的故障。一般与设备零部件的磨损、腐蚀、疲劳及老化有关，是在工作过程中逐渐形成的。这类故障的发生一般有明显的预兆，能通过预先检查或监视早期发现，如能采取一定的预防措施，可以控制或延缓故障的发生。
2.按故障发生的后果分类
按故障发生的后果可分为功能性故障与参数型故障。
功能故障是指设备不能继续完成自己规定功能的故障。这类故障往往是由于个别零件损坏造成的。
参数故障是指设备的工作参数不能保持在允许范围内的故障。这类故障属渐发性的，一般不妨碍设备的运转，但影响产品的加工质量，如动力设备出力达不到规定值的故障。
3.按故障的损伤程度分类
按故障的损伤是否可以容忍分为允许故障和不允许故障。
允许故障是指考虑到设备在正常使用条件下，随着使用时间的增长，设备参数的逐渐劣化是不可避免的，因而允许发生某些损伤但不引起严重后果的故障，如零件的某些正常磨损、腐蚀和老化等。
不允许故障是由于设计时考虑不周，制造装配质量不合格，违反操作规程所造成的故障，如设计强度不够造成的零件的断裂，超负荷使用设备造成的设备损坏等。
4.按故障的危险性分类
按故障的危险性的高低可分为危险性故障和安全性故障。
危险性故障，例如，保护系统在需要动作时发生故障，丧失保护作用，造成人身及设备损伤的故障。
安全性故障，例如，牵引系统不需要发生制动而发生制动时造成的故障。
(二)故障的发生规律
设备故障的发生、发展过程都有其客观规律，研究故障规律对制定维修对策，以至建立更加科学的维修体制都是十分有利的。设备在使用过程中，其性能或状态随着使用时间的推移而逐步下降，设备故障率随时间推移的变化规律称为设备的典型故障率曲线，其形状像一个浴缸，因此称之为“浴槽曲线”。
坐标纵轴表示故障率，横轴表示经历的时间，从时间变化看，曲线明显呈现3个不同的区段，即初期故障期、偶发故障期和损耗故障期。
1.初期故障期
初期故障期又称磨合期，是指设备安装调试过程至移交试用阶段，这一阶段一般故障率较高。造成初期故障的原因主要是由设计、制造上的缺陷，包装、运输中的损伤，安装不到位，工人操作不习惯或尚未全部熟练掌握其性能等原因所造成的。随着设备使用时间的延续，故障率将明显降低。初期故障期时间的长短随设备系统的设计与制造质量而异。
2.偶发故障期
经过第一阶段的调试、试用后，设备的各部分机件进入正常磨损阶段，操作人员逐步掌握了设备的性能、原理和机构调整的特点，设备进入偶发故障期。在此期间，故障率大致处于稳定状态，趋于一个较低的定值，故障的发生是随机突发的，并无一定规律。这段时间产生的故障一般是由于设备使用不当与维修不力，工作条件(负荷、环境等)变化，或者由于材料缺陷、控制失灵、结构不合理等设计、制造上存在的问题所致。
3.损耗故障期
由于设备随着使用时间的延长，各零部件因磨损、疲劳、老化、腐蚀逐步加剧而丧失机能，使设备故障率逐渐上升，且故障带有普遍性和规模性，设备的使用寿命接近终了，此阶段称为损耗故障期。在此期间，设备零部件经长时间的频繁使用，逐渐出现老化、磨损及疲劳现象，设备寿命逐渐衰竭，因而处于故障频发状态。
(三)故障的分析与管理
了解了故障发生的规律，就可以根据故障率的变化曲线在故障发生的不同时期，制订和实施相应的故障分析与管理的计划、办法，减少设备故障的发生。
在初期故障期发生的故障，主要是由设计、制造上的缺陷，安装、调整或使用环境的不当所造成的。此期间出现的故障，一般都是不可预见的，但它对日后设备的维护、维修等工作起着重要的作用。管理人员要在维修各种不同类型的设备，研究发生故障的机理和原因时，根据设备的使用、管理及维修等相关工作的信息，建立完备的数据库系统，详细记录，以便了解设备的性能指标、使用环境、故障率、维修费用等。只有通过长期的使用和经验积累，总结出这些最基本的数据，并对这些数据进行分类和统计，才能对设备的系统综合性和整体性有全面的了解和评价。
故障信息的主要内容包括如下几个方面。
①故障对象的有关数据，包括系统、设备的种类、编号、生产厂家、使用经历等。
②故障识别数据，包括故障类型、故障现场的形态表述、故障时间等。
③故障鉴定数据，包括故障现象、故障原因、测试数据等。
④有关故障设备的历史资料。
故障信息的来源包括以下内容。
①故障现场调查资料。
②故障专题分析报告。
③故障修理单。
④设备使用情况报告(运行日志)。
⑤定期检查记录。
⑥状态监测和故障诊断记录。
⑦产品说明书，包括出厂检验、试验数据等。
⑧设备安装、调试记录。
⑨修理检验记录。
收集故障数据资料时，需注意以下几个方面的问题。
①按规定的程序和方法收集数据。
②对故障要有具体的判断标准。
③各种时间要素的定义要准确，计算相关费用的方法和标准要统一。
④数据必须准确、真实、可靠、完整，要对记录人员进行教育、培训，健全责任制。
⑤收集信息要及时。
做好设备故障的原始记录包括以下内容。
①跟班维修人员做好检修记录，要详细记录设备故障的全过程，如故障部位、停机时间、处理情况、产生的原因等，对一些不能立即处理的设备故障也要详细记录。
②操作工人要做好设备点检(日常的定期预防性检查)记录，每班点检要求对设备作逐点检查、逐项记录。对点检时发现的设备隐患，除了按规定要求进行处理外，对隐患处情况也要按要求认真填写。以上检修记录和点检记录定期汇集整理后，上交企业设备管理部门。
③填好设备故障修理单，当有关技术人员会同维修人员对设备故障进行分析处理后，要把详细情况填入故障修理单，故障修理单是故障管理中的主要信息源。
三、智能物业设备的技术状态检查、监测与诊断
(一)智能物业设备技术状态检查
1.智能物业设备技术状态检查的含义
智能物业设备技术状态检查是根据设备的规定性能和有关标准，对它的性能、精度、润滑情况、运行情况及安全情况进行检查。设备技术状态检查的目的是判断智能物业设备是否正常，发现设备故障，以便采取措施及时排除，保证设备正常运行。因此，设备检查是设备状态管理中一项基础性的工作。
设备的损坏和劣化，多数是逐渐发生的。如果能够跟踪设备的磨损或劣化情况，在它们发展到出现事故之前采取措施就可以避免重大事故的发生。
2.智能物业设备技术状态检查的类别
设备的检查按间隔时间长短可分为日常检查和定期检查。
(1)日常检查
日常检查又称日常点检或巡检，由设备的操作人员施行，是日常维护保养的一个重要内容。日常检查是检查人员根据事先编制好的检查标准项目，依靠其五官感觉，利用其技术知识和经验来检查设备有无异常现象，能否正常运转。通过日常检查发现的问题，如果是经过简单调整或修理即可解决的，可直接由操作人员解决；如果发现必须立即处理的问题，而检查人员无法自己处理时，应向设备管理部门报告，及时处理，防止突发故障；如果维修工作量较大，则由设备部门安排计划维修。
(2)定期检查
定期检查是专业维修人员在操作人员的参与下，对日常检查无效果(或效果不明显)或无法进行日常检查的设备或设备的某些部位，按照一定的时间间隔所进行的检查。定期检查的周期应根据下列情况来确定。
①根据设备制造厂家的设计书和使用说明书，听取有关人员意见，结合个人经验，初步拟定检查周期，边试行边连续填写维修记录。
②对维修记录、运行情况、故障的部位和故障原因等进行全面分析，并结合其他楼宇同类设备的使用情况，对初步拟定的检查周期进行调整。最佳的检查周期应定在临近下一次故障发生前。
③按照维修记录所反映的设备劣化倾向、劣化损失、检查和修理费用等，加以全面综合考虑后决定检查周期。检查周期一旦确定之后，就应该按照设备的定期检查计划施行。
由于定期检查的深度与广度同日常检查不一样，所以除了依靠检查人员的五官感觉外，还要借助一些仪器进行监测，以期取得正确的测定结果。
3.智能物业设备检查的实施
实施设备检查并要取得实际效果，有两个问题是很关键的，即制订切实可行的检查大纲和实施计划。
(1)设备检查大纲
设备检查大纲是指导检查工作的技术文件，内容包括检查部位、检查重点、检查内容、检查方法和判定标准。为了使检查大纲切实可行，制订时必须遵循一定的程序，充分吸取各方面人员的经验。首先由设备管理部门提出一个初稿，经维修人员、质检人员及操作人员共同研究，广泛征求意见。与此同时，还必须拟定各种必需的表格，培训检查人员，然后在实际运行中使用。根据使用情况，检查原来制订的大纲是否合理，作出必要的修改和补充，最后定案。
(2)实施计划
实施计划是实施设备检查的保证。计划中应包括下面内容。
①职责分工。明确每一项任务的执行人员。
②检查对象。一般来说，实行定期检查的只限于精密、大型、稀有和关键设备，对一般设备只实行日常检查。
