39.将房屋抵押借款是否合法？
案例：村民蒋某经人介绍将私有房屋出典给某典当行。典价为5万元，估价为15万元，典期为6个月。双方签订当票一张，规定“超过期限未来本典当行办理手续，所当物品归本典当行所有。”同时又签订典当补充协议，规定“典当成交后，先扣2个月利息，每月利息为1750元，如不按时交息，利息加倍，如需续当，先交回本金和利息赎回后，重新办理典当手续。”随后，蒋某到公证处办理了公证手续。按照补充协议，典当行先扣了2个月利息，付给蒋某4.65万元，后蒋某又交纳了2个月利息，欠2个月利息。2009年3月17日典期届满，蒋某未办理回赎。次日，典当行通知蒋某当物已变成绝卖。蒋某要求回赎，典当行不允，并告诉蒋某只能用15万元回赎，蒋某遂起诉到人民法院要求回赎出典房屋。蒋某能回赎出典房屋吗？
解析：本案是一起因房地产典当而引起的纠纷。房地产典当的法律关系，表面上是房屋典当关系，实质上应认定为房屋抵押贷款关系。由于借贷双方未到房地产主管部门办理房地产抵押登记手续，本案中的房屋抵押关系应认定为无效，作民间借贷关系处理，即应认定借贷额为4.65万元，讼争房屋归蒋某所有，如蒋某不能清偿债务，则可将该房屋拍卖，典当行从拍卖所得价款中优先受偿。值得注意的是，典当行从事以房地产为抵押的典当业务，尽管当票上写的是房屋典当，但实质上都是认定为房屋抵押借款，不按房屋典当处理，而应按抵押贷款的有关规定处理，若未依法办理抵押登记手续，应认定抵押无效，作普通的债权债务处理。因此，从事房屋典当的典当行应注意依法办理抵押登记手续，以实现抵押权。
物业管理
1.遇到房屋买卖合同中有关物业管理服务的规定应该怎么办？
案例：2007年，余先生在某县城购得一套商品房。买房时，开发商搭售了物业管理服务。入住后，余先生感觉物业管理混乱，物管收费偏高，遂向开发商提出中止房屋买卖合同中有关物业管理服务的规定。开发商却认为，既然余先生已签订了合同，就不能单方面再毁约。余先生该怎么办？
解析：开发商在房屋买卖合同中指定物业服务单位，属商业搭售行为。在这种情况下，业主通常对物业管理公司及其服务质量不了解，处于被动状态，虽然形式上是自愿签约，但实质上并非自愿接受物业管理公司的服务。尤其有的开发商指定的物业管理公司依约可以为业主提供物业管理服务若干年，甚至长达10年，这实际上剥夺了业主选择服务者及服务内容的权利。开发商的行为，违反了《反不正当竞争法》有关不准违反购买者意愿搭售商品或附加其他不合理条件的规定。余先生可以以房屋买卖合同违反了《反不正当竞争法》为由，请求法院判决房屋买卖合同中有关物业管理服务的条款无效。
2.拖欠物管费，物业管理公司应该怎么办？
案例：2003年5月29日，朱某购置了某县阳光花园2号楼608室。同年6月11日，朱某委托阳光物业公司对该房进行物业管理，并与物业公司签订了房屋委托管理合同。合同约定：物业公司接受委托对朱某的房屋进行统一管理，朱某以管理费形式每月向物业公司支付人民币23.90元。2005年5月18日，阳光花园业主管理委员会成立，并代表业主与物业公司签订了物业管理合同。阳光花园的保洁工作原来由阳光花园居民委员会负责安排，每月收取费用5元。在阳光花园业主管理委员会代表业主与物业公司签订了物业管理合同之后，阳光花园居民委员会将保洁工作移交给物业公司。之后，保洁费每月调整至12元。自2004年7月起，朱某以物业管理不善为由拒付物业管理费。在保洁工作移交给物业公司之后，朱某还拒绝向物业公司支付保洁费。物业公司遂于2009年9月6日诉至法院，请求判令朱某给付拖欠的物业管理费和保洁费，并交纳滞纳金。物业公司的请求能否得到法院支持？
解析：朱某与物业公司就阳光花园2号楼608室所签订的房屋委托管理合同是双方的真实意思表示，是合法有效的。物业公司要求朱某支付拖欠的物业管理费及滞纳金，于法有据，应予支持。至于保洁费，双方在房屋委托管理合同中约定的管理费不包括这一项费用，在阳光花园业主管理委员会代表业主与物业公司签订了物业管理合同，阳光花园居民委员会将保洁工作移交给物业公司后，物业公司即享有了要求业主朱某支付保洁费的权利。鉴于物业公司一直向朱某催讨拖欠的物业管理费和保洁费，其诉讼请求不受2年诉讼时效的限制。可见，物业公司要求朱某给付拖欠的物业管理费和保洁费，并交纳滞纳金的诉讼请求可以得到法院的支持。
3.对房屋面积有异议，可否拒交物业管理费？
案例：明月公寓是某县房地产开发公司的开发项目。2006年，郭某购得明月公寓2701室。入住时，郭某与明月物业公司签订了房屋管理、维修合同。经该县物价局审核同意，明月物业公司按每平方米1.3元的标准收取物业管理费。自2008年1月起，郭某认为房屋面积的测量数据不准确，明月物业公司多收了自己2.1平方米的物业管理费，要求退款。在遭到拒绝后，郭某不再支付物业管理费。明月物业公司多次向郭某催款未果，遂向法院提起诉讼。该诉讼请求能得到法院支持吗？
解析：郭某与明月物业公司签订了房屋管理、维修合同，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，明月物业公司作为明月公寓的合法管理机构，对明月公寓进行统一管理。全体业主应服从管理，支持配合物业公司的工作。物业管理费由物业管理公司按照物业管理服务合同的约定向业主收取，业主应该按时交纳。如果郭某认为明月物业公司多收了自己2.1平方米的物业管理费，那么应该提请国家房地产管理部门就房屋的实际面积进行鉴定，以权威的鉴定结果作为交纳物业管理费的依据，不能以房屋面积存在争议为理由拒绝交纳物业管理费。因此，物业公司向郭某催收物业管理费的理由成立，法院对物业公司的诉讼请求应予以支持。
4.邻居的行为影响了自己对房屋的使用权，应该怎么办？
案例：项某与杨某是隔壁邻居，2009年12月，杨某装修房屋时，用铁栅栏将朝南空调平台处围住，致使项某无法使用该平台，项某向项目开发商及物业公司反映了这一情况。开发商及物业公司认为空调平台系两户合用，任何一方不得单独侵占，两户之间不得安装铁栅等防盗门窗。杨某则认为，空调平台位于自己居室窗外，自己有权使用，并且安装铁栅栏是出于防盗安全的需要，不同意拆除。双方协商不成，项某遂于2010年1月29日诉至法院，要求杨某拆除铁栅栏，停止侵害，恢复原状。
解析：根据《民法通则》的规定，不动产相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理相邻关系。给相邻方造成妨碍的，应当停止侵害、排除妨碍。在本案中，从房屋设计平面图、结构图看来，项某与杨某所购房屋的朝南空调平台，是两家共同使用的部位，杨某擅自在该平台上安装铁栅栏，导致项某无法正常使用共用平台，影响了项某的正常生活，侵犯了项某对共用平台的使用权。法院判决对项某要求杨某拆除铁栅栏，停止侵害，恢复原状的诉讼请求应予以支持。
5.居住时，可以将没有防水措施的房间改为卫生间吗？
案例：甲是某县一处商品房的业主，在装修住宅时将北卧室改为卫生间。由于防水措施不当，卫生间台盆金属软管断裂漏水，积水渗漏到楼下乙家中。从2007年起，已发生了3次漏水事件。乙提出意见后，甲也对卫生间进行了维修，但仍然没有恢复北房间的卧室功能。近期再次发生漏水事件，致使乙家客厅西墙、北卧室屋顶墙面等处受损。乙无奈之下将甲告上法庭。乙可以获得赔偿损失吗？
解析：《住宅室内装饰装修管理办法》第五条第一款第（二）项规定，住宅室内装饰装修活动，禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。第三十三条规定：“因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品损坏等，装修人应当负责修复和赔偿。”可见，业主甲将北卧室改为卫生间，因积水渗漏损害业主乙利益的行为不当，甲应依法承担恢复原状、赔偿损失的民事责任。同时，《住宅室内装饰装修管理办法》第三十八条还规定，将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处500元以上1000元以下的罚款，对装饰装修企业处1000元以上1万元以下的罚款。因此，甲不但要承担民事责任，还应依法接受行政处罚。
6.不当装修影响了自己的生活，物业管理公司应该承担什么责任？
案例：钱先生是某县一处高档住宅区的业主，在进行住宅装修过程中，将储物间改为厨房，厨房排气管道散发的大量油烟严重影响了邻居孙先生一家人的正常生活。孙先生找到住宅区物业管理公司，希望物业管理公司出面请钱先生恢复储物间的储物功能。物业管理公司向钱先生发出了整改通知，但是钱先生置之不理。于是，物业管理公司向孙先生表示歉意，称物业管理公司无能为力。那么物业管理公司应该承担什么责任？
解析：对住宅室内进行装饰装修活动，禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间，这是《住宅室内装饰装修管理办法》第五条第一款第（二）项的明确规定。根据《物业管理条例》第五十三条第二款规定：“物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。”同时，《物业管理条例》第四十六条第一款规定：“对物业管理服务区域内违反有关治安、环卫、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政部门报告。”在本案中，如果该住宅区物业管理公司没有对钱先生尽到房屋装饰装修禁止行为和注意事项的告知义务，对钱先生的不当装修行为没有制止和未及时向有关行政部门报告，就没有尽到物业管理义务。根据《住宅室内装饰装修管理办法》第四十二条的规定，可以由房地产行政部门对物业管理公司给予警告及罚款处理。
7.管理公司可以强行制止业主改变房屋用途的行为吗？
案例：2007年6月，吴某在某县城中心购买了一套三居室商品房，房屋位于楼房的第一层。入住后，吴某发现小区的各种配套设施还不完善，娱乐场所也不多。于是，吴某将住房改成了一个小酒吧。物业管理公司认为，吴某改变房屋性质的行为不当，多次出面强行制止。吴某则认为，房屋是私人所有，开酒吧也是为大家服务，有利于提高小区业主的生活质量，物业管理公司不应该干涉。为此，双方发生纠纷，诉诸法院。那么物业管理公司可以强行制止业主改变房屋用途的行为吗？
解析：本案的核心是业主是否有权擅自改变房屋用途。无论是业主还是使用人，都不应当擅自改变房屋在建筑设计时规定的用途，如果擅自改变物业的使用性质，不仅可能妨碍社会管理秩序，而且还有可能对相邻权造成侵害。房屋所有权人虽然可以自由地使用、支配自己的房屋，但必须依据建筑设计规划的用途来使用，否则就可能滥用权利，构成不当使用。在本案中，业主吴某擅自将住房改成了酒吧，可能影响到邻居的休息和生活，侵犯他人的权益，吴某的行为是不恰当的。另一方面，物业管理公司毕竟是一个民事主体而非行政管理机关，作为民事主体的物业管理公司不具有行政权力，因而物业管理公司不能对吴某采取任何强制措施。物业管理公司应尽的义务只是履行告知义务，发现问题，向业主及施工单位提出意见，并及时向有关行政管理部门报告，而不能直接采取强制手段对业主进行行政处理。
8.必须与开发商指定的物业管理公司签订物业服务协议吗？
案例：某县商贸有限公司于2006年7月8日与某县房地产开发公司签订了明光花园房产买卖合同书，约定于2003年10月30日前交付明光花园3楼建筑面积为1379.93平方米的商场，成交价为3247375.79元。2008年1月8日。开发公司通知商贸公司，在交付商场时，必须一次性交付管理费、维修费、水电费合计710339元，并与佳美物业发展有限公司签订为期10年的物业服务协议，接受该物业发展有限公司单方面制定的收费标准。商贸公司认为开发公司的行为违背了双方的约定，构成合同违约。2008年4月26日，商贸公司向法院提起诉讼，要求开发公司承担违约责任。那么，商贸公司的诉讼请求能够得到法院的支持吗？
解析：在本案中，存在着房屋买卖和物业管理两个不同的法律关系。
