摘要 法国的Viager系统，作为以房养老行为的一种变形，在其实际操作中是颇有趣味的，将此与反向抵押贷款做比较性研究，更有必要。本文谨对Viager系统的状况、特色、运作的机制、运营模式，以及与我国的遗赠扶养行为的对比等，给予较为全面的评析。
关键词 Viager系统 以房养老 遗赠扶养 博弈
杭州《都市快报》2002年5月30日的《金周刊》栏目，特别介绍了国内外有关房地产行业的一些典型做法。其中介绍了近几年来，在法国房地产交易市场出现的一种新的购房付款形式，即用支付养老金的方式购买房屋。具体做法是：老人出售自己的房产，并非立即取得全部款项，而是逐年领取养老金，售房虽已过让其住房产权，但本人还继续拥有该住房的使用居住权直到死亡。购房人购得这项房产不需要支付全部的房价款，只需在支付一定的首期费用，按月支付一定的月费，但购房人只能在售房人去世后，才能最终取得房屋的产权①。
一、Viager系统的介绍
在法国，与反向抵押贷款概念相近的交易，称为终身年金制房产交易，法语称为Viager。Viager俗称“关于死亡的思考”，并被比喻为关于个人生命预期在买者和卖者之间的一种“博弈”。这一词语来源于古典法语“viage”，其含义为“生命时光”，中世纪开始流行至今②。一般选择这种交易的是那些没有继承人的老人。对他们来说，与其等死后把房子赠送给慈善机构，还不如在去世前换些“未来钱”。
Viager是一种非常有意思的房屋交易法：法国报刊时报曾经对此做过报道。
其基本要点是：售房人出售自己的房产，并不是一次性立即取得房子售价的全部所得，而是以养老金形式分期取得款项，直至卖主去世为止；售房人出让其对住房的产权，但还将拥有对住房的居住使用权直到死亡。购房人购得该处房产，也不需要立即支付全部购房费，只需在支付一定的首期费用后，再按月支付一定的月费，但购房人只能在售房人去世后才能最终得到房屋的产权。Viager主要是双方私人交易为主，也只有普通合同法规适用，在法国并没有特殊的法规，政府鼓励此种交易，主要是为了减轻老年人对社会保障的依赖，在法国还存在许多中介公司专门从事此项业务，为有需求的买卖双方牵线搭桥。
“Viager”是一种基于买方、卖方与中间人三方相互信任的私人交易。在Viager合约下，买方须付订金及每月支付年金，直到卖方去世为止。卖方过世后，买方才可以正式拥有该房产。对于终生年金制房产交易的买卖双方来说，卖方希望通过这种方式补充低微的退休金，或解决因亲情冷漠而造成的生活拮据问题，以便能幸福地安度晚年，而不受金钱匮乏的束缚。
以Viager方式购买房产的交易，不仅是在法国，在欧洲也普遍流行。法国前总统夏尔·戴高乐曾以此方式，向住在Boisserie的一个寡妇购买位于Colombay的两座教堂，这名寡妇在合同签约两年后去世，戴高乐自然是非常合算。法国的另一个前总统基斯卡·德斯坦，也曾以此方式购买了他婶婶的城堡。
用这种方法交易，卖主不但在去世之前可以获得一笔稳定的收入，还可以继续住在自己的家里直到去世为止。但如卖主继续住在原有房子里，买主就可以从每个月付给的钱中按市价减去租金。比如，原定每个月买方向卖方付7000法郎，可因为卖方还住在房子里，这种住房市面上的租价是3000法郎，那么，买方每个月就只付给卖方4000法郎，而非7000法郎了。①如果购买者不能在未来的长时期里，如约支付房款，房屋产权将立即归还卖主，卖主可以再出售给别人。
卖方之所以会采用这种以房养老的方法，主要是基于以下四种原因：
1.法国经济不景气，退休金有减少的趋势，“提前”出售居屋，可增加养老金收入，肯定是一种好办法。
2.有些房主没有直接继承人，身后将房产赠送给慈善机构，还不如生前就变卖换钱使用，过上幸福的晚年。
3.有的老人既不想失去自己的房产，又想将房产变成现金，这种方式最有吸引力。
4.法国实行强制继承制度，有些老人通过Viager来惩罚那些忽视照顾自己，而在其死后会自动继承遗产的不肖子女。
5.在实行遗产税制的状况下，有些老人虽然有自己的子女，但也将参与Viager作为抵消遗产税缴纳的一种有效方式。
6.老年人通过这一方式，可被确保在自己的余生中有稳定的经济来源，并且能继续如愿地居住在自己多年居住的房屋里。在熟悉的邻居和朋友、同事之间度过自己的晚年生活。
买方参与此事，则是寻找到一种明智的房产投资方式，通过这种终生的年金制支付来参与房产交易，既可增加房产又不用费心管理（事实上也很难染指该住房的日常管理事项），不必由自己额外纳税，因为是随时按月支付款项，也无须为此向银行贷款。
二、Viager的运行机制
Viager与反向抵押贷款的依据原理、可发挥的养老保障的功用基本相同，但在运行机制上颇有自己的特色。
1.以养老金方式买卖房产的关键，是房产价格的评估。这种交易方式的价格评估应与其它方式售购房交易一样，但有其特点。首先卖主就其拥有住房的价值状况，通过权威的资产评估机构给予资产评估，通过对于周边范围的调查评估，再以同类地段的类似住房出售的价格为基础，得出欲出售房屋的所谓公平房价（thefair market value，FMV）。公平市价的确定还可以同类地段的类似住房出售的价格为基础。
2.买主自卖主支付的房价，依Viager确定的住房公平市价和卖主的年龄状况予以测定。根据出售者的年龄再计算出Viager的价格。一般而言，一个60岁卖主的房产给付价款，是公平房价的50%，70岁、80岁、90岁卖主的房产给付价款依次是公平房价的60%、70%、80%来确定。
3.月付费的高低应视卖主年龄而定，年岁越大，月付费金额应越高，年龄越小，付款金额也相应要少；卖方仍住在该物业内，那么房价要跌去20%～50%。另一种算法是从月付款中扣除该房出租的市场房租。养老金支付与房产价格、首期付款多少、卖主是单人还是双人等因素挂钩。
4.买卖双方对交易达成一致后，签约时，购买者会先给出售者大约0－30%的首付款，这笔钱在法国被称为“UN BOUQUET”（一束花）。剩余70%～100%的价款，则是按卖主预计寿命于整个寿命期间的每个月做平均支付。这个百分比是根据房主的年龄来确定的，房主年龄越大，“花束钱”的比例就越高；年龄越小，首期应付款就越少，首期最高付款额不超过房价的20%～30%。“花束钱”付过后，买方向卖方每个月付约定好的数额，直付到卖方死亡为止。每个月分期给付的这笔钱也是根据卖方的年龄来确定的。原则上，卖方的年龄越高，买方每个月付的钱越多，反之，卖方年龄越低，买方每个月所付的钱就越少。
5.Viager的付款中，还有一个特殊约定是，每个月的付款额度要按当年生活指数和通胀指数的变化进行调整，卖主则被保证获得与通货膨胀同步的收入。考虑到房价的涨幅高于一般通货膨胀的比率，故这一规定是合理的，出售者可以保证收入与通胀率挂钩，不致引起生活的困难。1949年，法国国家统计局开始研究因生活费用变化引起的消费者购买力下降的问题，每月出版的生活费用指数成为终生年金折算的参考。
三、Viager系统的博弈
Viager被比喻为关于个人生命预期在买者和卖者之间的一种“博弈”，是很有道理的。博弈的内容一是老年人的余存寿命尚有几何，二是在整个的款项支付期间，也就是该老年人余存的寿命期间，该住房的价格上涨的幅度如何。香港大学博士Wai Snm‐chan 在2002年4月撰写文章《为保障退休发展反向抵押贷款的海外经验》一文中，在介绍法国的Viager系统时，如此指出，“如果一个60岁的巴黎人通过Viager出卖他的财产并且一个月后死去，买主将用实得房屋的公平市价的15%，即可有效地获取全部住房资产的产权。相反的，如果卖主再活20年、30年或更多，买主支付的款项将合计该房产价值的好几倍。”这正说明了法国Viager系统的独特之处，真正体现了关于个人生命在买者和卖者之间的博弈。博弈的结果则取决于交易双方关于卖方实际寿命能否较好量度的预期。
这种形式的房产交易对购售双方都有好处。对卖方来说，他可以出售房产，增加收入，而并未失去生前对房屋的使用权；对买方来说，他获得了住房的产权，又不必立即支付全部的购房用费。当然，利益与风险并存。对出售房屋的老人而言，如果他不幸很快过世，就不会得到剩余的购房费，购买者只支付了一小部分房款就获得了房屋产权。统计数字显示，卖房人大都是退休金相对较低的商人、手工业者、自由职业者。他们相对工薪阶层，尤其是对公务员来说退休金较低，因此较乐意于采用这种交易方式。买方则是富有投资眼光，兴趣主要在于赢利。买主并不要求立即得到房产的使用权，只要按月支付一定费用即可最终得到住房的产权。
对买主的好处在于不需要立即支取全部的价款，而是分期付款直到卖主去世为止。这对于那些富有家资，而又有居住，同时还乐于冒风险，敢于“赌一把”的人员来说，是很具吸引力的。房子的所有权是在卖方去世后才能转到买方的手上的。
所以如果卖主“有幸”提前去世了，买主很可能只付了一部分房款就获得了房子，是大大获利。这就是买方的动力所在。同样如果老人活得够长，那么购买者就得一直付下去了，很可能实际支付款项将超过或远远超出房屋的真正价值。所以，换句话而言，这种交易赌的就是房主的寿命。通常卖主都是上了年纪的老人，而买主自然是越年轻越好了。如果买主比卖主还老的话，可能就会比卖主先去世了，那这笔买卖就很没有意思了。
法国的这个做法，同这里讲到的以房养老，是基本相似的。只是这里的买卖双方，都是以个人的身份，一对一的形式出现。这一交易方式也发生了交易后种种不确定因素和双方间的博弈行为。退休金较少，不足日常用度时，出售所居住的房屋是维持晚年养老生活的好办法。一般选择这种交易的卖主是没有直接继承人的，对他们来说，与其等死后把房子赠送给慈善机构，将住房拱手让与不相干的人员或白白交给政府，还不如乘在世时就出售换些“未来钱”现在使用更为妥当。售房者大多都是已处于退休期的老人，虽有较大的住房可以居住，且该住所也颇为值价，但其用途也就仅此而已。日常生活中大量需要的现金收入却是日益匮乏，不足用度。需要指出的是，养老金的高低与卖主的年龄有关系。70岁以前就售房对卖主不利；而到70至75岁之间，养老金的给付额度就比较高。这种以房养老中的博弈现象是异常明显的，对双方都是风险与收益并存。一切的一切都最终取决于售房者存活寿命的长短。如果售房者较早亡故，他就得不到剩余的购房费；如果售房者是“长命百岁”，买方支付的养老费即房价，将远远超出其最终实际拿到住房的实际价值。
有的买主希望立即得到房屋的产权和同时得到使用权，应该寻找愿意立即让出房子的卖主。买房的利益驱动，是无需立即付清全部购房款项，就可获取对住房的产权，同时购房人还有可能在卖主较早去世而获利。
比如，有确凿文件证明的有史以来的世界长寿冠军，是一位法国老太太詹妮·路易·卡门（Jeanne Louise Calment）。她的出生证书表明她出生于1875年2月21日。1966年一个47岁的法国律师同这位年已90岁的老太太签了扶养协议，按月提供500美元生活费给老太太，以便在她死后能够继承她居住的公寓。当时大家都估计老太太年已高达90岁，来日无多，这笔交易对律师来说只能是稳赚不赔。
岂料该老太太于30年后依然健在，而且成为世界上的最长寿者，到1996年高龄120岁。这位律师在支付了184000美元、超过了该公寓市场价的一倍后，以77岁的高龄于1995年去世，却还未能将该公寓收为己有。而根据协议，律师家属必须继续在每月支付卡门夫人生活费。直到他逝世的前一天，老太太还在关心他的健康，听到他先走的消息后，感慨地说，“人生难免有失算的事。”1997年8月4日，卡门夫人在养老院去世，享年122岁164天。当然，这只是一个特例，一般状况下是不大会出现的。
从另一个角度而言，这个倒霉的律师又是以自己的牺牲，为人类社会做出了巨大贡献。如果没有律师对卡门夫人源源不断的款项接济，卡门夫人还会成为世界上最为长寿的老人吗！人类的寿命还会创纪录地一举达到122岁的高龄吗？可想而知。就此而言，以房养老与反向抵押贷款是具有重大贡献的。
四、Viager系统的运作
察看Viager的实际运作是必要的。某老年人甲今年70岁，其拥有住房经价格测定，其公平市价为60万元，有某中年人乙与该老年人签订Viager的售买协议。签约的Viager房价为60万元×60%＝36万元。现预计该老人甲的余存寿命还有15年，签约后，乙首先付给老人甲7.2万元，计20%的首付款，余款28.8万元则在未来的15年内，每年付给老人甲1.92万元，每月付给1600元。若生活成本每年上涨平均为2%，则乙应向甲的付款也以每年2%的幅率上升。
上例中，老人甲的实际存活寿命可能是恰好15年，但更可能是长于或短于15年。当老人甲的实际存活寿命正好为15年，中年人乙向老人甲的实际付款为首付款7.2万元，再加每个月付款1600元，15年共计付款28.8万元，共计36万元。
完全符合双方事先约定的各项要求。我们来观察一下双方在此交易中的实际盈亏状况为如何。应当说明，15年期间的存贷款利率为如何，利率调高调低的状况，在如上计算公式中并未加以体现。而在这长达15年的期间里，货币时间价值即利率的引入显然是一必备要求。应计利息通常会相当于甚至超出其本金的数额。还应当说明的是，上例的计算及款项计算，都是以业务开办当时的也即15年前的住房公平市价为据，这一公平市价在15年前计算确定每期的款项支付时，应当是十分公平的。但在最终的“盖棺论定”，秋后算账时，就应当是以15年后实际交付住房时房价的实际状况为据，以此计算买卖双方的交易公平与否。
为此我们还需要设定利费率和房价上涨率得到的到期房价两个因素。假设利率及必要的费率以6%计算，15年到期实际交房的房屋公平市价为70万元（略高于15年前的60万元），同时假定15年内贷款利率与费率未发生任何变化。据此可列出公式为：
7.2万元×（1＋6%）15＋1600×12×（年金终值系数，15年，6%）
＝7.2万元×2.3966＋19200×23.276
＝172555＋446899元＝619454元
从这个计算的结果可以看出，乙方的这一购房交易应是很合算的。15年期间总共支付款项为619454元，而得到住房的价值则为70万元，高出80546元。这可以视为乙方为此业务所收获的投资利润和风险报酬。
如再考虑如上计算的利率费率是以通常的银行贷款的利率计算，该中年人乙如将36万元是全部存入银行，再用存款利息收益来支付购房的价款，那么，存款利率通常只能以2%计算而非6%计算，那么，如上支付款36万元的15年后的终值就只有：
7.2万元×（1＋2%）15＋1600×12×（年金终值系数，2%，15年）
＝7.2万元×1.3459＋19200×17.293
＝969048元＋332025.6元＝4289304元
以2%的利率而言，则中年人乙的这项购房交易则更为合适。若考虑此项交易属于一种长期投资事项，利率以3%计，则中年人乙的实际付出房款也只有46.969万元，并不很高。
当甲方实际存活的年份不到15年时，乙方的这笔交易则更为合算。这笔好处表现在两个方面：（1）少付了若干年份的房款；（2）提早若干年份占有这幢房子并对这幢房子的打理、营运等，提前获取应有收益。
当老人甲的实际存活年份超过15年时，按照双方的约定，中年人乙方应当保证在超出的年份继续按约定的金额向甲方支付房款供其养老之用。此时乙方就不可避免地发生了双重甚至是三重性的亏损：（1）多付了若干年份的房款，连本带息算下来是一笔很大的数字，倘若甲方比原约定年限多活了10年或20年，乙方的这笔损失会远远超出房子本身的价值；（2）推迟了若干年份才占有这幢房子，原计划对该房产的进一步投资、营运或居住等收益，也都变得无从打算；（3）最终拿到房屋的成新程度已大为降低，房子本身的价值也开始大幅缩水。
五、法国Viager系统的特色
法国Viager系统的特色之处，在于如买主在卖主之前死亡（尽管这种事例不大见到，但“白发人送黑发人”的特例还是时有发生），买主的家人有责任子继父业，保证每月持续支付房款给卖主。但如买主未能履行契约很好地偿付剩余款项时，这一契约即宣告结束，买主已经支付的房款即全部地付之东流。而卖主则可以将这种Viager协议再次向他人出售，重新获得晚年生活的保障。这一事项的出现尽管不多，但对买者而言则是100%的损失。此种情况的改善措施是，买者是否有可能寻找其它买者，将此笔未竟的事业经双方清结后延续下去。原买者至少是不会再发生已付出的房款全部“石沉大海”般的损失。买者因死亡而使合约不能顺利延续，是属于不可抗力的因素所致，并非买者有意不履行自己的职责所致。
按照一般道理而言，买者签订了Viager协议并予以执行，一般情况下是不会发生有意不履行条款的事项出现。至于说买者死亡而致使合约的履行中断，也应允许买者的家人子女继续这一未竟事业或有偿转让给其他有志于此的人员，当然，这一有偿转让的方式及最终结果等，则由双方在合理公平的基础上予以协商。
这种特殊购售住房的方式，应当注意的事项有：（1）养老金支付需由买方担保，停止支付养老金则意味着买方将失去产权，卖方即可收回其产权；（2）全部交易过程需公证；（3）买方不能垫付首期应付款；（4）手续费和房产税由卖方支付，但房屋大修费则由买方承担；（5）养老金收入享受减免税的优惠。
使用这种方式进行交易，究竟对那方更有利，得看卖方的寿命而定。法国有部轻喜剧讲述的就是这样的故事：有个人用这种办法进行房屋交易后，就开始整天指望卖方早日归天，无奈卖方整天都活得很健康快乐，使得买方无限烦恼，因此引出了一大堆笑话来。我想这种独特的房屋交易方式也只能存在于西方社会里。这种交易显然是不符合中国的国情的，中国人凡事讲究吉利，有谁愿意自己在卖房子的同时，还要时刻受到诅咒呢？而对买房子的人来说，明明知道自己现在入住的房主是在昨天刚刚去世的，心中难免也会别扭。可见，各国自有各国的国情和风俗，外人担心毕竟是很多余的。事实上，这种买卖房产的方式在法国房屋交易市场上是很常见的。
西方经济学理论的一个基本支点，就是“经济人”假说。这一假说认为人都是理性地考虑、判断周边的一系列行为，并做出合理的决策。这一假说还认为人都是“经济人”，是要以效用最大化或个人经济利益最大化为最终追求目标。个人行为的一切都会从经济合理性、利益最大化的角度考虑问题。如为什么要做这件事，这件事的运作可以为自己带来多大收益，又需要花费多大的代价，然后来判断该行为的发生是否有益。用养老金支取的形式来买卖房产，其关键因素之一是房产价格的评估，房价评估与其它交易方式的价格评估应没有太大的差异。
也有相当人员认为，人并不是充分理性的，而只能是有限度的理性。所以，单纯从“经济人”的角度来观察人的一切行为，并非明智之举。如个人即使预见到将来可能发生的风险，也不愿意牺牲当前的消费为以后的事项做出事先安排。再如个人信息资料短缺，信息获取不充分，获取成本过高，也是个人有限理性的基本原因。为此这就需要有一个国家强制计划，像父爱般地为个人的一生提供最低保障”。在这种Viager系统的实施中，显然已经蕴含有相当的伦理道德的色彩，再加上“赌一把”的感觉，是超越了经济学的一般理念的，故此无法简单地套用所谓的“经济人假设”予以理性地判断。
六、Viager与遗赠扶养的联系与区别
将法国的这种售房养老行为，与我国民间社会广泛流传的遗赠扶养行为做出比较说明，应当是非常需要的。
（一）Viager与遗赠扶养的联系
Viager安排通常发生在个人与个人之间，这是Viager系统的一大缺陷。这一模式类似于我国民间社会广泛流传的遗赠扶养，但又有相当的区别。两者的共同点是：
1.都是老人拥有住房的私有产权却没有继承者或后代，或后代不愿意继承这笔房产，以房产养度晚年生活，为养老寻找稳定持续的经济来源。
2.都是老年人对自己拥有房产价值的一种特殊处理方法，使同一幢住房能同时达到居住、养老保障的双重目的。
3.都是老年人将自己死亡后因无人继承的房产的价值，通过一种制度安排来21 2提前变现套现，以在自己的有生之年做提前享用的可行思路。
4.都是有收入却无房产的中年人通过长期对他人的付款，以最终获取对方拥有房产的产权，在运用得当时，还是一种效益颇高的房地产投资。
5.两种制度是一种经济物质行为，是以长时期的钱财给付和住房产权的最终转移为事件的实质，同时又是一种伦理情感现象，双方长期的经济往来中，不可能完全脱离伦理情感等超经济行为的一种干预。
6.都是卖者和买者就买者的尚存余命的一种理性的判断和预期，是双方间就此预期同现实状况的博弈。
7.都是一种长达数年、十数年乃至数十年的长期行为，长期的运作中极易发生种种不可预知的风险需要予以防范。
8.都是一种个人之间的“一对一”式的行为，个人的寿命、年龄、身体状况及经济收入等，将对整个事件的成功与否有着很大影响，这也是Viager模式同反向抵押贷款相比较的最大缺陷。后者是机构与个人之间“多对一”或“多对多”的运作机制，风险即要小得多。
（二）Viager与遗赠扶养的差异
两种模式的对比中，法国的Viager系统与我国的遗赠扶养模式，两者间也有较大的差异，对此差异的评析同样是饶有趣味并有特殊价值的。大致可表现为：
1.遗赠扶养具有浓郁得多的伦理情感的色彩，扶养与被扶养的双方一般都限于有一定亲情和亲属关系的人之间；Viager系统则更多地属于一种经济物质的行为，行为的双方并不局限于亲属之间而可以扩展至任何人员之间。
遗赠扶养行为因其过多的伦理情感因素的掺杂入其间，对此行为的约束和可能发生的风险防范，仅仅限于传统习俗和社会舆论，而无法将其上升到制度层面。
从制度条款的约束中给予事前的和事中的防范，这同目下的商品经济社会是格格不入，同目下人们已经达到的思想观念也有较大的距离。在这种遗赠扶养行为中，扶养人有可能花费了很大的精力，很长的时间，很多的钱财支付，最终得到的遗赠品的回报，已经是微不足道、毫无价值，也可能是花费时间、精力、金钱都很少，就凭空占了一大笔遗物的继承。像赵本山主演主导的电视连续剧《马大帅》，马大帅迫于生活无着落，去给一位久病卧床不起的老人做护工。终于用自己的真情换得双方的真情，该老人于临终时将自己的房产和货币30万元遗赠给了马大帅。这种事例只限于电视剧中出现，在生活中是少之又少。
2.遗赠扶养行为实施中，每期应当支付的货币额度、最终可遗留的房产、被扶养者的年龄、身体状况等，似乎都没有任何必然的联系，只是一种被笼罩在温情脉脉的亲情关系的氛围之内，处于一种“糊涂账”的状况，大家不去探究其间的必然联系，也无一定的标准给予一定的规范和限制。Viager系统则有着一不定期的标准和执行规范，每月应支付的货币同将来要收回住房的房价、同卖主的年龄、身体及预期存活寿命等，都建立了一种有机的联系。因遗赠扶养的权责利不清，行为发生与否及发生的状况及结果的评判标准的认定不一，扶养中出现纠纷者也是比比皆是。一方认为自己完全尽到了应尽的职责，对方却对此评价甚低，另一方认为即将遗赠财产的价值甚高，对方对此又不一定看得很重。遗赠扶养行为有必要向Viager学习，以有效地改造自己。
3.遗赠扶养虽受到国家法律的承认并纳入法律调整的范围，但主要还是遵从一种约定俗成和传统习俗的制约。而遗赠扶养行为实施中的种种不确定性，日常行为的频繁及琐细也使得“清官难断家务事”，除较大的不公或因此引起较恶劣的后果外，也难以由法律给予较准确的宣判。Viager系统则有着明确的计量和计算的标准和方法，在交易的双方之间有着较为明确的权责利机制。在出现问题时，也能够得到相关法律的约束和规范。它通过Viager系统的特殊安排，买者对卖者在未来长时期的存活年份中，每期都要持续不断地付以一定的钱财供其日常开销使用。每期支付钱财的数额，则又是在考虑卖者的年龄、尚存寿命、身体健康状况等，将遗留财产主要是房产的价值，再加当时的市场利率等因素，予以全面细致地计算，以得到最终的结果。
4.Viager系统的最大好处，就在于将双方的交易关系简单化并理性化，从过于浓郁的伦理亲情中得以解脱，而辅以商业、利益计算与评判的成分，以适合今日商品经济社会的基本法则。对扶养与被扶养两方的关系，也进化为一种买者和卖者之间的商业交易行为，然而又是一种期限长达数年乃至数十年的关于期房与现款之间的交易行为。买者长时期的不停顿付出，换来的是对卖方未来遗产传承的一种权利；卖者则是将自己身故后仍会保留的若干遗产的价值，通过Viager这种特殊制度，转化为自己生前源源不断的现金流入，可谓是两全其美的大好事。
不论是法国的Viager，还是我国的遗赠扶养行为，应当承认都有着较大的缺陷，原因就正在于这两种行为都只是交易双方或扶养与被扶养双方之间的一种“一对一”的行为。然而，如果一个行为具有长期性、复杂性、且涉及事件的重大性，显然都不大适合这种一对一式的运作模式。为此，大规模、专业化的由特定机构对老年人个人的“一对多”、“多对多”的反向抵押贷款、售房养老等行为，就有必要花大力气快速推出。
七、法国Viager系统的趋进——反向抵押贷款
2004年6月18日《论坛报》披露：“与其留给子孙，不如自己享用？”称为老年人的融资新时尚。该报道很有鼓动性：一种不动产贷款新品种即将登陆法国。它堪称不动产贷款的一次革命！这个贷款新品种来自英、美国家，名叫反向抵押贷款（reverse mortgage，译成法文是pret hypothecaire inverse）。这种贷款可使退休者以获取终身年金的形式出售房产，同时继续住在抵押出售的房屋里。反向抵押贷款颇似法国人熟悉的终身年金制房产交易（viager），但将不是个人与个人两厢同意进行的，而是通过银行进行的。
银行贷款专家指出，今后大批法国人要退休，他们拥有房产，但收入不高。其中一些人可能决定以终身年金形式出售并享用他们的房产，而不把房子留给继承人。而许多继承人由于平均期望寿命的延长，届时可能已经购买了房子。专家指出，这实际上是一种集体终身年金制房产交易。法国政府请数家单位研究将引进“房产抵押养老”，探讨这种技术嫁接到法国的可能性。消息灵通人士透露，递交给财政部的初步报告很令人满意。最终报告将于6月30日呈交。财经部将用一个夏天进行研究。在法国采用这种新贷款技术需在立法上和规章上进行修改。
政府可能会考虑设立一个机构，管理这个新市场，以便互助承担贷款机构的风险。银行的作用虽未厘定，但可能是这种终身年金房产交易管理公司与房主之间的中介人。如果这种不动产贷款创新形式被政府采纳，将属于抵押贷款改革计划的一部分。财经部长萨科奇5月份就宣布打算简化规章死板、费用过高的现行抵押贷款体制。
改革的关键是修改“专一性原则”（principe de specificite）。按此原则，不能用同一种抵押品申请数种不同贷款。这个禁忌打破后，就可以开发多种新产品，如反向抵押贷款、消费抵押贷款、开创企业贷款等。在此情况下，贷款将由一件已经用于购买房地产的抵押品作保障，此举可给银行提供保障，使顾客获得更低的贷款利率。
