承包人在行使工程价款的优先受偿权应符合下列条件：①承包人应先履行催告程序。即承包人在发包人不支付价款的情况下，不能立即将该工程折价或拍卖，而首先应当催告发包人在合理期限内支付价款。如果发包人经催告后支付了工程价款，承包人只能要求发包人承担支付违约金、逾期利息和赔偿损失等违约责任。如果发包人在催告的合理期限届满后，仍不支付价款的，承包人才可以行使优先受偿权。一般认为，催告的合理期限不得少于2个月。②承包人对工程价款依法折价或者拍卖的，应当遵循一定的程序。承包人行使优先受偿权可以采取折价或者拍卖两种方式。采取折价方式的，承包人应当与发包人协商，参照市场价格确定工程价款。双方达成协议的，承包人在支付工程价款与折价款之间的差额后即取得该工程的所有权，从而使自己的债权得以实现。通过拍卖方式的，承包人应当向人民法院提出申请，由人民法院主持将该项工程依法进行拍卖，然后从拍卖所得的款项中优先受偿。如果拍卖所得款项数额超过发包人所应支付的工程款数额的，超过部分应返还给发包人；拍卖所得款额不足以支付工程款的，不足部分由发包人补足。承包人不得自己委托拍卖公司或自行将工程拍卖。③按照工程的性质不宜折价和拍卖的，承包人不得行使优先受偿权。如该工程的所有权不属于发包人的，或者是国家重点工程，具有特定用途的，均不宜折价或拍卖，承包人也就不能行使优先受偿权。
（六）及检查验收隐蔽工程
在工程建设过程中，有些中间工程需要随进行检查、验收，特别是一些需要隐蔽的工程，必须在验收合格后才能隐蔽。如地基、电气管线、供水供热管线等工程，需要在施工过程中覆盖、掩盖的，如不在覆盖、掩盖前进行验收，一旦覆盖、掩盖后发生质量问题，就会造成返工、停工等重大损失或者发生重大质量事故。因此，当隐蔽工程具备覆盖条件，承包人应当先自行检查，并在自检合格后，通知发包人进行检查验收。发包人接收到通知后应当及组织检查验收，经检查合格后，承包人方可进行隐蔽施工。如果发包人没有及组织检查验收的，承包人应当催告发包人在合理期限内进行检查，并有权暂停施工，工期顺延。发包人应当赔偿承包人因停工、窝工所造成的损失。
二、承包人的义务及违约责任
（一）勘察、设计人的义务和违约责任
在建设工程合同中、勘察人、设计人担负着为工程建设提供地质资料和工程施工的技术依据的任务。勘察、设计的质量是决定整个建设工程质量的基础。因此，在勘察合同中，勘察人应当按照国家规定或者合同约定的标准、规范、规程等进行工程测量、工程地质和水文地质勘察等工作，并按合同规定的进度和质量向发包人提供勘察文件等勘察成果。勘察文件一般包括对工程选址的测量数据、地质数据和水文数据等，是进行工程设计的基础资料，按约定的期限和质量提交勘察文件是勘察人的基本义务。在设计合同中，设计人应当按照国家规定和合同约定的标准和要求进行设计，并按约定的进度和质量提交设计文件。这些文件主要包括工程设计图纸及说明、材料设备清单和工程的概预算等。设计文件是工程建设的依据，设计文件能否按期交付并符合要求，直接关系到工程的进度和质量。所以，按约定的期限和要求提交设计文件，是设计人的一项主要义务。
勘察人、设计人的勘察、设计不符合要求的应当承担继续完成勘察、设计任务和减收、免收勘察、设计费，并赔偿发包人的损失。如果勘察、设计人不具备完成该项勘察、设计工作能力或者提交的勘察、设计质量严重不符合要求的，发包人可以解除合同，重新委托其他勘察、设计人。对由于勘察、设计不符合约定标准造成工程质量问题的，勘察、设计人应承担相应的赔偿责任。如果勘察人、设计人未按合同的约定期限提交勘察、设计文件的，发包人可以催告尽快提交，对迟延提交造成工期拖延给发包人造成损失的，勘察人、设计人应赔偿损失；如果勘察人、设计人在催告的合理期限内未能提交勘察、设计文件严重影响工程进度的，发包人可以解除合同，重新委托其他勘察、设计人完成勘察、设计工作。
（二）施工人的义务和违约责任
1.保证施工质量
工程的施工是指根据工程设计文件和施工图纸的要求，通过施工作业最终形成建设工程实体的一系列活动。整个建设工程的质量最终取决于工程的施工质量，包括各类工程的土建工程的质量以及与土建工程配套的线路、管道和设备的安装质量。施工方应对工程的施工质量负责，这是建设工程合同施工人的主要义务。为此，施工方必须严格按照工程设计图纸和施工技术标准施工，严把质量关，做好工程施工的各项质量控制和管理工作。工程设计图纸和施工技术标准是指导施工作业的直接依据和施工人员进行施工操作的技术依据，施工人员的各项施工活动，包括土建工程、给排水系统、供热供暖系统等工程的施工，都必须严格按照相应施工图纸和技术标准进行施工，不得偷工减料。在实践中，偷工减料是造成许多工程质量事故的重要原因。所谓“偷工”是指不按施工技术标准所规定的施工工艺流程进行施工作业，擅自减少工作量的行为；“减料”是指施工人员违反设计文件和施工技术标准的规定，擅自减少建筑材料的数量和降低用料质量的行为。工程施工中的偷工减料行为，已成为引发工程质量问题的一大积弊，因此，为保证工程的施工质量，必须严禁施工中的偷工减料行为。
因施工的原因致使建设工程质量不符合约定的，施工方应在合理的期限内无偿修理或者返工、改建，以使工程达到约定的质量要求。经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，应承担相应的违约责任，包括减少工程价款、执行定金罚则、支付违约金、赔偿损失等。
2.接受发包人对工程进度和质量进行检查
为了提高工程建设水平，保证施工的进度和质量，保障工程承包合同的实施，《合同法》赋予了发包人在不妨碍承包人正常作业的情况下，有随检查作业进度和质量的权利。发包人既可以委派企业管理人员作为工地代表执行监督检查任务，也可以委托监理公司作为代理人实施监督检查任务。因此，发包人在委派工地代表或委托监理公司后，应及通知施工人。施工人就有义务随接受发包人的合理检查。在发包人委派的工地代表或委托的监理公司检查，施工人应当为检查提供方便和协助，并应及向检查人提供月份作业计划、月份施工统计表、施工进度报表、工程事故报告等文件和资料；发包人或其委派的代理人对施工中的质量问题提出改正要求的，施工人应当立即改正，不得拒绝。
当然，发包人或其代理人的检查应当是合理的，即以不妨碍施工人的正常作业为前提。如因发包人或其代理人的检查不当致使施工人无法正常作业，施工人有权要求顺延工期，因此而停工、窝工、返工造成损失的，发包人应赔偿损失。
3.隐蔽工程隐蔽前的通知
隐蔽工程在覆盖前，必须经发包人检查验收。在发包人检查验收确认合格前，不得覆盖。因此，施工人在工程隐蔽前，应当及通知发包人检查。通知的内容包括承包人对隐蔽工程的自检记录、隐蔽工程的有关情况及检查的地点和间。承包人只有在发包人或其派驻工地的代表检查合格并在检查记录上签字后才能进行隐蔽施工。如果施工人未通知发包人检查而自行隐蔽工程的，发包人有权要求施工人重新剥露工程的有关部分进行检查。施工人应当按要求进行剥露，并在发包人检查后重新隐蔽或者修复后隐蔽。对重新剥露检查的有关费用，如返工费用、材料费用等，由施工人承担。同，施工人还应承担工期延误的违约责任。
4.工程保修
工程项目在交付验收后，施工人在一定期间内仍负有对工程进行保修的义务。具体的保修期由当事人双方约定，当事人未有约定的，按有关法律规定执行。
（三）建设工程承包人的人身和财产损害赔偿责任
建设工程的勘察、设计、施工，不仅影响到工程本身的质量，而且关系到人民群众的生命健康和财产安全。因此，《合同法》第282条特别规定了建设工程承包人的人身财产安全责任。
建设工程合同订立后，承包人应对整个工程质量负责，当然也应当对建设工程在合理使用期内的质量安全承担责任。工程的勘察人应当按确定的质量要求进行勘察，为工程提供准确无误的地质资料，工程的设计人应当严格执行有关的设计规范，保证工程的设计安全可靠，工程的施工人应严格按工程设计和技术标准施工，保证工程的施工质量符合设计要求和有关的技术标准。任何一方不履行法定的质量保证义务，致使工程在合理使用期限内出现质量问题，并造成他人人身财产损害的，对工程质量事故负有责任的勘察人、设计人、施工人应赔偿损失；如果情节恶劣、后果严重，构成犯罪，应依法追究刑事责任。
应当注意的是，与其他产品责任一样，建设工程产品的质量责任也是有期限的。即承包人只在工程合理使用期限内对工程质量负责，如果建设工程已过合理使用期限，原则上不允许继续使用。如果用户继续使用已超过合理使用期限的建设工程，造成人身财产损害的，承包人不承担损害赔偿责任。这里的关键是何谓“合理使用期限”。根据国务院建设主管部门发布的《民用建筑设计通则（试行）》规定，各类民用建筑的耐久年限按建筑的主体结构不同，分为四级。
一级建筑耐久年限为100年以上，适用于重要建筑和高层建筑（指10层以上住宅建筑、总高度超过24米的公共建筑及综合性建筑）；二级建筑的耐久年限为50～100年，适用于一般建筑；三级建筑的耐久年限为25～50年，适用于次要建筑；四级建筑的耐久年限为15年以下，适用于临性建筑。因此，临建筑以外，民用建筑的合理使用年限至少在25年以上。但各类建筑的具体的合理使用年限还应根据各类建筑物的结构、功能及所处的自然环境等因素，由有关技术部门根据上述的规定作出具体判断。
【本章小结】建设工程合同是指建设工程发包人与承包人签订的，由承包人完成工程建设任务，发包人接收该工程并支付工程价款的合同。建设工程合同的标的只限于基本建设工程项目，合同主体只能是法人组织，合同具有较强的国家管理性，并且必须采取书面形式。合同的类型包括勘察合同、设计合同、施工合同、工程监理合同。
建设工程合同一般在履行招投标程序的基础上订立。合同的形式可分为总承包合同和分项工程承包合同。在经发包人同意的情况下，也可以订分包合同，但承包人不得对工程进行转包。国家重大建设工程合同，还应当按照国家规定的程序和国家批准的投资计划、可行性研究报告等文件订立。
建设工程合同的发包人、承包人应依法律规定或当事人约定履行义务。工程发包人应履行在施工前按约定提供原材料、设备、场地、资金、技术资料的义务，在施工中按约定提供施工所需条件的义务，按约定提供勘察、设计所需的基础资料、技术要求并对其可靠性负责的义务，及组织隐蔽工程的检查验收、工程的竣工验收并按支付工程款的义务。工程的承包人应承担按约定的间和质量提供勘察、设计文件，保证施工质量，接受发包人对施工质量的监督、检查，通知发包人检查隐蔽工程，对工程负责保修及对合理使用期限内由于工程质量问题造成人身财产损害负责等义务。否则，发包人和承包人均应承担相应的违约责任及其他法律责任。
思考与训练
1.什么是建设工程合同？建设工程合同有哪些特点？
2.建设工程合同有哪几种类型？
3.什么是建设工程总承包合同和分项承包合同？订立分包合同应具备哪些条件？
4.在建设工程合同中，发包人和承包人的义务有哪些？
1.某百货公司欲建造一座商贸大楼，遂与某市第三建筑工程公司签订了商贸大楼的建设工程合同，双方约定工程造价为360万元，建设工期为10个月，工程款分三期支付。合同签订后，百货公司即按约定将第一期工程款打入建筑公司账户。但在施工开始后，百货公司有关人员发现在工地施工的并非合同承包方的人员，而是某县建筑公司，遂向三建公司提出质询。市三建公司解释说，由于同承包了几个工程，难以按完成，为保证按竣工，故将该商贸大楼工程转包给某县建筑公司，但他们会保证大楼的工程质量。百货公司并不认可三建公司的这种做法，要求某县建筑公司立即停工，撤出工地，由市三建公司继续施工。但双方未能达成一致意见。百货公司遂向法院起诉，要求解除与市三建公司的合同，退回预付的工程款，并承担违约责任，赔偿由此造成的损失。
问：百货公司的请求能否得到法院的支持？为什么？
2.某市洗衣机厂（甲方）为扩大生产决定投资260万元建造一所新厂房，并与市某建筑公司（乙方）签订一份建设工程合同。合同约定，工期为8个月，工程款分四期支付。施工开始后，甲方按约定将首期工程款支付乙方。但建筑公司完成地下部分工程，洗衣机厂却未能按支付到期的工程进度款，经催告未果，工程被迫停工。在工程停工期间，洗衣机厂被改制为某某电器有限公司，改制后的电器公司决定将建设中厂房改建为公司办公楼，对工程重新进行设计，并要求建筑公司按照新的设计施工。建筑公司则表示，由于此前甲方已经违约，并给乙方造成损失，只有在甲方承担违约责任的情况下，才能与电器公司继续合作。但双方在工程欠款及损失赔偿问题上未能达成一致意见。建筑公司遂向法院起诉，要求法院判决电器公司向其支付拖欠的工程款，并赔偿因工程停工造成的损失。
问：某建筑公司的请求能否得到法院的支持？为什么？
推荐书目
1.郭明瑞、王轶：《合同法新论·分则》，中国政法大学出版社1997年版。
2.刘景一着：《合同法新论》，人民法院出版社1999年版。
