3.无意违规
有些物业业主在装修过程中，忽略了自身对聘用装修人员的监管，致使装修人员不时产生一些违规行为。当物业管理人员出面劝阻或制止时，若能做到晓之以理，动之以情，绝大多数物业业主一般都能虚心接受，及时整改；但若物业管理人员方法简单，态度恶劣，就会激起物业业主心理上的逆反，引发双方间的纠纷或冲突。
三、装修违规冲突的案例
【案例一】为了增加新家的安全系数，陈先生违反了与物业的约定，给新家装上了防盗网，被物业公司告上法庭。市中院审结了这起案件，支持物业要求业主拆除阳台防盗网、恢复原状的诉请。
2005年4月，陈先生拿到了自己在某小区置下的新房。交接房时，陈先生与管理小区物业企业签订了《房屋装饰装修管理协议》，约定禁止业主在阳台或露台安装防盗网，或以其他形式封闭阳台，如需安装防盗网，也只能选用隐形防盗网。2005年10月，陈先生在向物业企业提交的《二次装修申请表》和与物业企业签订的《承诺函》中，都表示按约定装修房屋。但后来，陈先生装修阳台时采用了可封闭性玻璃，物业企业多次劝阻，并委托律师和陈先生交涉，要求其拆除玻璃窗，将阳台恢复原状，但都未果。于是该物业企业以陈先生违反《房屋装饰装修管理协议》约定和建设部《住宅室内装饰装修管理办法》规定为由，向法院提起诉讼。庭审中，陈先生辩称，阳台的产权是其个人所有，他有权决定如何使用阳台，并且自己的房屋在一楼，安装玻璃窗是为了提高防盗系数。物业企业只是业主委托的管理者，不应该限制业主所有权使用。而物业企业认为，他们制定了详细的安全防范措施，并配有闭路监控进行防盗。
业主是阳台所有者，但安装玻璃窗违反了先前的约定，同时也破坏了小区外观整体立面。法院经审理认定，陈先生违反了《房屋装饰装修管理协议》约定和建设部《住宅室内装饰装修管理办法》规定，遂判决其在指定期限内拆除防盗窗，恢复原状。（案例摘录节选自福州新闻网）
解析与启示：从诸多相类似的装修案例来看，装修违规冲突与物业业主对有关装修的法律规定知之甚少和个人权益没有约束地人为扩大有着直接的关系，这就要求物业企业在物业业主装修前，要耐心细致地做好有关装修的法律规定的宣传解释工作，并加大装修的监管力度，只有这样，才能在发生装修纠纷或冲突时，提供有利的免责证明，同时，还能最大限度地减少物业业主的装修损失。
【案例二】兰州市某物业企业管理人员为拆除业主家阳台上的窗户，组织人员搭梯子进入二楼业主家，业主见状拿起菜刀，让物业管理人员离开，为此，双方发生冲突，业主被物业人员所带领的安防人员打伤。
当记者赶到事发地某住宅小区21号楼3单元201室时，看到该住户家阳台的一扇玻璃已经破碎。女主人李女士告诉记者，当日上午10时许，他丈夫陈先生外出，自己还没起床，突然，她听见阳台上有响动，便穿着睡衣去查看，只见七八个男子已经从阳台上翻进客厅。其中一人告诉她，他们是兰州市某物业管理有限公司下属分公司的，现在要强行拆除阳台上的窗户。此时，从外面赶回的丈夫要求他们出去，没想到遭到七八名安防人员的暴打，暴打后，还将丈夫扔在了大门外。她立即拨打110报警，后在警方的督促下，物业企业的人才将丈夫送往医院。众多住户表示，他们都看到了安防员动手打陈先生的一幕。而就陈先生砍人一事，李女士说，当时很多人闯进他们家，她丈夫拿刀逼他们出去，是在没有办法的情况下的正当防卫，但绝对没有伤人。
就此事的起因，兰州市某物业管理有限公司下属分公司的负责人告诉记者，小区本来要统一安装阳台窗户，但有些住户却私自安装了阳台窗户，影响了小区的美观和整体效果，为此，小区在21日向住户发放了限期三天拆除的通知单，但他们仍没有拆除。这位陈先生拒不配合拆除工作，还将他们关在了门外，于是物业只好找来梯子强行拆除。几名住户告诉记者，他们在购房时小区的阳台就没有封闭，为了阻挡户外的灰尘和风沙，在征得某建设指挥部同意的情况下，有十几家住户安装了阳台窗户。但是，某建设指挥部却在没有向住户征求意见的情况下，要统一安装窗户，并且价格昂贵，需要3000多元。众多没有安装阳台窗户的住户纷纷表示，建设方统一安装窗户要价高，他们希望自己安装。（案例摘录节选自物业律师网）
解析与启示：在本案中，管理该小区的物业企业错误有三：一是违反了《中华人民共和国宪法》第三十九条规定：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”物业管理人员未经物业业主允许，擅自从阳台进入业主家中，不仅属于越权行为，而且还属于违法行为，情节严重的，还可根据《刑法》的有关规定，追究其刑事责任。二是违反了《中华人民共和国宪法》第三十八条规定：“中华人民共和国公民的人格尊严不受侵犯。禁止用任何方法对公民进行侮辱、诽谤和诬告陷害。”物业安防人员将物业业主打伤入院，是对物业业主人格尊严的侵犯和侮辱。三是违反了《物业管理条例》第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”该条款明确规定了物业企业的服务特性，但在该事件中，物业企业却造成了业主人身安全受到伤害，于法于理都解释不通。
根据《中华人民共和国宪法》第五条规定：“任何组织或者个人都不得有超越宪法和法律的特权。”而在该案中，物业企业竟然三处违法，足以说明其法制观念淡薄到了何种程度。
【案例三】业主郭某因擅自在北露台搭建阳光棚，违反了《业主临时公约》，被管理该小区的物业企业告上法院。一审法院判决郭某应拆除在北露台上搭建的阳光棚。郭某不服而上诉。二审法院经审理认为，物业公司向法院提起诉讼，要求业主郭某拆除阳光棚的诉讼请求，于法无据。故撤销了一审法院的民事判决，驳回了物业企业的起诉。（案例摘录节选自物业律师网）
解析与启示：针对业主违章搭盖，产生两种截然不同的判决结果，不少专家认为，是由于法院所掌握的尺度不同。但笔者认为，《物业管理条例》第四十六条明确规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”若物业企业与物业业主未在《物业管理委托合同》或《业主临时公约》中明确约定，根据此条规定，物业企业不具备本案原告的诉讼主体资格，故没有诉讼的权限。因此，物业企业对物业业主的违章搭盖的行为，应当及时地制止或劝阻，并向有关行政管理部门报告，由房屋行政管理部门或城市市容监管部门履行执法权力。
【案例四】某住宅小区内业主张某购得该小区一套小高层商品房住宅后，遂进行房屋装饰装修，在房屋装修过程中张某擅自改变该房屋主体结构，并且经常在休息时间进行施工，影响到周围邻居的生活休息。管理小区的某物业企业找到张某，告知其应当立即停止在其他业主休息时间里的施工，同时又告知张某根据该小区制定的管理公约规定，张某的行为应当受到罚款的处罚，限张某一周内到物业企业交纳罚款。张某认为其已购买了该房屋，怎样装修别人管不着，并且到法院起诉物业企业要求排除妨害。（案例摘录节选自物业律师网）
解析与启示：根据我国《城市新建住宅小区管理办法》有关规定，房地产产权人、使用人不得实施四种禁止性行为：1.擅自改变小区内土地用途的；2.擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施、设备，危及房屋安全的；3.私搭乱建，乱停乱放车辆，在公共部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化，污染环境，影响小区景观，噪声扰民的；4.不照章交纳各种费用的。并规定了物业企业对发生的违禁行为有权制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失。
同时，建设部《建筑装饰装修管理规定》中明确规定：房屋装修时，凡涉及拆改主体结构和明显加入荷载的，房屋所有权人、使用人必须向房屋所在地的房地产行政主管部门提出申请，并由房屋安全鉴定单位对装饰装修方案的使用安全性进行审定。经批准后，申请人还要向建设行政主管部门办理报建手续，并领取施工许可证。如果张某的装修行为危及到房屋的安全，构成改变房屋主体结构的行为，物业企业有权制止张某继续装修。但是，物业企业提出的根据自己制定的管理公约对张某进行处罚是不合理的。根据我国《行政处罚法》的规定，只有法律、行政法规和规章才能设定行政处罚，小区管理公约这种自律性规章是不能设定行政处罚的，只可以规定责令其恢复原状、赔偿损失等民事责任的条款。
【案例五】施女士是某高档住宅区19楼的业主。因其在海外生活多年，对卫生设施要求很高。由于施家卫生间较小，施女士于是别出心裁地将北卧室改为浴室，并安装了一个三角大浴缸。施女士在装修浴室时，由于采取的防水措施不当，致使台盆金属软管断裂漏水，积水渗漏到楼下的陈某家中。从1999年起，已发生了3次漏水事件。陈某提出意见后，施女士也对浴室进行了修理，但仍没恢复北房间的卧室功能。近期再次发生的漏水事件，致使陈家客厅的西墙北角、北卧室屋顶和墙面及窗帘等多处受损。管理该住宅区的物业企业向施女士发出了整改通知，施女士置之不理。陈某无奈，只得将施女士告上了法庭。
法院认为，房屋设计功能不同，设计要求也不同，尤其是厨房和卫生间，地面须加设特殊的防水层以免渗漏。施女士在没有防水层的部位安装洁具，给相邻方造成隐患，其行为违反了《住宅室内装饰装修管理办法》第五条第二款规定：“住宅室内装饰装修活动，禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。”根据《住宅室内装饰装修管理办法》第三十三条规定“因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品损坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业负责的，装修人可以向装饰装修企业追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿”和第三十八条规定“将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处500元以上1000元以下的罚款，对装饰装修企业处1000元以上1万元以下的罚款”。因此，施女士的行为侵害了陈某的合法权益，不但应依法承担恢复原状、赔偿损失的民事责任，还应依法接受行政处罚。故法院判决施女士在规定期限内，拆除安装在北卧室的卫浴设施，重新粉刷墙面，铺设地板，恢复卧室的设计用途，并负责修复陈某家的受损部位，赔偿损失。（案例摘录节选自中国物业管理协会网）
解析与启示：业主作为物业的所有人，原则上有权利处分自己的专有部分的物业，当然包括装饰装修物业的权利。但是由于专有物业部分与其他业主的专有部分及共用部分紧密结合或者相邻，业主进行装饰装修时会影响到其他业主的利益。因此法律规定业主在装饰装修时应当遵循一定的原则，禁止严重影响其他业主利益的行为。
在本案中，虽然没有涉及物业管理企业的责任问题。但是如果物业管理企业没有尽到这方面的义务，就应当承担相关的责任。《住宅室内装饰装修管理办法》第四十二条规定：“物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费1倍至3倍的罚款。”
《物业管理条例》第三十六条第二款也规定：“物业管理企业未能实行物业服务合同约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”通常来讲，如果物业管理企业已按照合同的约定，尽到自己的责任且不存在管理上的缺陷，则物业管理企业不应为此承担责任；相反如果物业管理企业存在明显的过错，则应当承担未履行合同或者履行合同存在瑕疵的赔偿责任。
但需要着重指出的是，物业管理企业毕竟是一个民事主体而非行政管理机关，不具有行政执法权力，其所能做的仅仅是接到物业业主装饰装修房屋的事先告知后，将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主，并及时发现房屋装饰装修过程中的问题，向业主及施工单位提出意见或者向有关行政管理部门报告，而不能直接采取任何的强制措施，否则，就是越权行为。
