第一节 物业安防属性
一、物业安防的概念
1.保安的概念
在《现代汉语词典》中，保安的词意解释，是指保护使之安全或是指维护某单位治安的人。中国的保安作为一种特殊的行业是在改革开放中兴起，并在改革开放中壮大起来的，它的出现，弥补了政府职能部门（如公安机关等)的某些不足，满足了社会不同层次的安全需要。从其行业归属看，属于社会第三产业范畴。它的服务内容是，与客户或当事人在双方自愿的基础上，以合同、契约的形式，为保护客户或当事人财产或人身安全，提供或承担各种有偿的安全服务活动。物业管理区域内的安全防范，也属于其职能范畴之一。但从物业管理实践看，在物业管理中使用“保安”这一称谓，似有不妥。其理由：一是物业行业保安人员没有法律赋予的执法资格，而没有执法资格，如何能承担保护他人安全的职能？二是物业管理的经营是一种企业行为，一个从事经营的民间组织，同样也无能力承担和胜任保护他人安全的职能；三是物业管理行业本身就是微利保本的行业，其能给予与支付的保安的薪酬是低薄而有限的，一般情况下仅能维持其基本的生存需要，在这种待遇条件下，要使从业人员尽“保安”的职责，保护当事人的安全，是脱离客观现实的要求；四是物业保安从业人员的准入门槛偏低，一般来源于复退军人、毕业学生和农村进城打工者，这些人存在着较大的素质缺陷，不仅缺乏系统、规范的保安教育和培训，也缺乏保安人员上岗必备的基本常识和基本技能，根本无法胜任和履行保护他人安全的职能；五是从物业管理实践看，使用“保安”这一称谓容易引发和形成客户或当事人思维与心理认知上的误解，当客户或当事人的财产或人身安全遭到不法侵害时，往往会迁怒于物业管理企业，认为自身受到的不法侵害是物业保安人员未尽职能所致，并由此导致物业冲突与物业纠纷的出现（这类案例在现实中不胜枚举)。为此，笔者认为在物业管理行业中，使用“保安”的称谓是不准确的，无法体现物业管理行业专有的特性。
2.物业的概念
本书中所指的物业，是结合本书所阐述的内容，从实用的角度给予的一个狭义上的界定，专指有使用价值、适合于人们工作与居住的房屋、附属市政、公用设施、毗邻场地等，主要包括：正在使用的各类供工作与居住的写字楼、住宅群，与其相连的场地、庭院、停车场，区域内非主干交通道路以及一切与之相关的场所。
3.安防的概念
在《现代汉语词典》中，安全的词意解释，是提供保护，免受危害或侵害；防范的词意解释，是防备、戒备以免不测。从物业管理实践看，若将这两个词汇并联使用，则较符合物业管理行业的实际，并体现了物业安全管理的本质属性。为此，在本书中我们用物业安全防范（简称物业安防)的称谓替代了物业保安称谓，使物业安全管理执行人员或操作人员在称谓上更加准确和合理。
物业安防是指在物业管理区域内，物业管理企业与物业所有权人（简称业主)的代表，在双方自愿的基础上，签订的委托合同中关于安全防范的具体条款，为全体物业所有权人的财产或人身安全，提供或承担各种有偿的安全防范服务活动的总和。
4.物业安防的特点
①约定性。物业安防服务的内容，是物业管理企业根据国家与地方政府相关的法律、法规，结合物业委托实际，与全体物业所有权人的代表，用合同或契约的形式，予以事先约定的，属于民间民事契约的范畴。
②特定性。物业安防的服务对象，仅限于物业管辖区域内的物业所有权人（含居住人和使用人)与物业承租人，超出此界定的人群或人员，不属于物业安防服务的范畴。
③有限性。物业安防仅对事先约定的服务内容，履行应尽的职责和义务，对未经事先约定的安全防范内容，物业企业不承担安全防范的责任。
④有偿性。物业管理企业提供的各项安全防范的服务，是要收取一定的费用的，收费的具体标准和额度，由政府的物价部门或在物业管理委托合同中予以明确和规定。
⑤风险性。物业企业在提供安全防范服务过程中，存在着一定的风险，但只要在物业管理委托合同中有着明确的要求和规定，物业管理企业及全体安防人员必须承担和履行相应的责任和义务。
5.安防与保安称谓内涵的差异
①物业安防隶属于正在兴起和发展的中国保安行业，是保安行业的一个分支，是保安职能确定与实施，在物业管理专业上的具体细化。其在组织领导、服务性质、服务宗旨以及职责的履行上，与不同类别的保安专业大致雷同，没有较大的差异，仅仅只是称谓上的不同。在物业管理行业使用安防的称谓，能较好地体现和反映物业管理的特性。
②在物业管理中，安全防范的目的是为物业管辖区域内的全体物业所有权人或物业承租人提供一种特定的保护，这种保护突出强调和体现的是防范的功能和作用，也是与其他行业保安在功能与作用上最显着的差异之一，这是由物业管理行业特性所决定的。
③物业安防管理与服务的范围，一般仅局限于物业管辖区域内，即仅在这一特定的区域内履行管理与服务的职能，并承担相应的责任和义务，若无特殊情况，一般不涉及其他，避免产生越界、越权的行为。
二、物业安防的性质
1.物业安防是物业管理企业下属的特种专业
物业企业一般是以营利为目的，具有明确法人地位的独立经济实体，其整个经营活动是围绕企业经济效益获取展开的，但其下属的物业安防专业的工作任务，则突出强调和体现了社会安全效益的实现。明确这一点十分重要，否则，物业安防管理与服务就会迷失方向，步入歧途。这是因为，一是物业安防专业不仅肩负着维护物业管辖区域内的安全与稳定的责任，同时，它还肩负配合与辅佐公安机关，维护社会治安秩序，预防打击违法犯罪活动，应付和协助处理各种突发事件的责任，这种肩负“双责”的客观事实，要求物业管理企业对其检测与评估，必须使用双重标准。二是物业安防专业虽隶属于物业管理企业，并从企业领取薪酬，但在安防队伍的建设、工作业务的开展以及工作技巧的学习上，必须接受公安机关的指导和监督，这种接受双重领导的现象是由物业安防的工作特性所决定的。三是物业管理企业对其所属的各专业一般实施的是企业化管理，但对安防专业则应采取企业化与准军事化管理相结合的模式。只有这种双重管理，才能把物业安防建设成为一支作风顽强、英勇善战，具有较强战斗力和突击力的队伍，胜任其肩负的责任和义务。
2.物业安防的执法权限有着明确的界定和限制
这里所说的权限是指国家法律、法规赋予物业安防人员为履行其职责而行使权力的范围。物业安防人员的权限与其履行的职责紧密联系，赋予其履行什么样的职责，就应有着与该职责相应的权限，职责有多大，相应的权限有多大。职责是权限的前提和基础，权限是实现和履行职责的保证。两者存在着一种相互配套、相互支持的均衡关系。（有关职责和权限的具体内容将在本书第二章内予以详细阐述。)
这里要着重指出的是物业安防人员不是执法人员，其在岗位执勤、履行职责过程中拥有的权利，如正当防卫权等，并未超出一般公民的权限。换言之，物业安防人员的职权与一般公民拥有的权限并无太大区别。从物业安防管理实践看，有不少安防人员因为不清楚或把握不住权限的界定和尺度，常常产生越权之举，如对有违法犯罪行为迹象的嫌疑人，原本只有监视、盘问、报告的权利，但时有扣押、搜查的越权行为的发生，这就违反了国家宪法的有关规定，侵犯了当事人的合法权益。为此，国家公安部曾作出规定，下列内容不属于物业安防人员的职权范围：一是扣留、关押、审讯违法犯罪分子；二是对违法犯罪分子实施罚款等处罚行为；三是查处治安刑事案件；四是参与企业、社团之间的经济纠纷、劳动纠纷的调查处理。凡有上述行为之一者，都将视为超越安防人员职责的越权行为。
3.物业安防人员履行职责存在着一定的风险性
物业安防人员在物业管辖区域内履行职责时，具有一定的风险。这种风险不同于企业的投资风险或是经营风险，而是一种个人生命安全上的风险。
如在物业安防管理与服务的过程中，经常出现因安防人员履行职责不被当事人所理解，而引发的各类物业纠纷与冲突，而这些纠纷与冲突，不可避免地会给物业安防人员的人身安全带来某种风险。特别是安防人员在预防和制止违法犯罪行为过程中，稍有不慎，就会遭到不法之徒的侵害。据公安部“2006年国际保安研讨会”通报的信息资料显示，2005年全国各行业的保安人员在维护国家和人民财产安全，与违法犯罪分子搏斗中，共有34名保安人员牺牲，3018名保安人员负伤。特别是2006年7月20日，广西桂林市一名物业安防员刘发龙同志，不顾个人安危，勇擒歹徒，壮烈牺牲。上述统计数字和典型案件的发生，可以清楚地表明这种风险的客观存在。尤其值得一提的是，物业安防人员承担的职业风险与其职业收入不成正比，存在着巨大的反差，如牺牲的刘发龙同志，生前月工资仅为600元。这种反差现象若不引起足够的重视，势必影响物业安防队伍的稳定和安防管理与服务的质量，同时，对维护社会公共秩序的稳定，弘扬社会见义勇为风气，也会带来不良的负面影响。
三、物业安防的服务范围
物业安防的服务范围一般是在物业管理委托合同中事先做出明确约定的，主要包含以下几个方面的内容：
1.安全护卫服务
这是物业安防的主要服务内容之一。包括：门卫值班；盘查进出人员和物品；做好各种进出的登记统计；禁止无关闲杂人员进入物业管辖区域；定时进行巡逻执勤，及时发现和消除安全隐患，发现问题及时反馈并妥善处理；确保辖区治安秩序和公共秩序的正常与稳定。
2.车辆管理服务
这是物业安防的另一项重要服务内容。包括：认真盘查进入辖区的车辆，不得将无关车辆放入辖区；维护辖区车辆行驶和停放秩序；充分发挥车辆管理系统的功能和作用，预防各种车辆的被盗或受损；展开各类宣传教育，提醒车主自觉做好车辆安全工作；对于疏于防范的各类车辆（如忘记取走钥匙，车门或车窗未关)，要采取妥当的保管防范措施，并及时通知车主等。
3.电子监控服务
配备有电子监控设备的物业管辖区域的安防人员，要充分利用电子监控设备的功能，对辖区进行24小时的监控，发现可疑情况，及时通知有关人员前去排除与检查；对即将发生或正在发生的各类违法、违规、给辖区安全秩序带来破坏的行为以及违法犯罪行为等，一经发现，应迅速按规定程序发出报警信号，通知有关人员迅速赶往现场，并协助做好善后处置工作；加强对配置的各类电子监控设备的管理，定期进行保养维护，使之始终处于良好的工作状态。
4.协调调解服务
主要内容包括：对发生在辖区公共场所的各类民事纠纷或冲突（如邻里纠纷等)，安防人员应及时赶到现场，在职责和权限的范围内，迅速查明原因，采取有效的措施或方法，予以排解或劝阻，并做好善后工作，避免纠纷或冲突的扩大或蔓延，影响辖区工作与居家的和谐氛围；对出现的各类违规、违法行为，应以维护社会安全秩序、维护辖区公众利益为原则，认真履行安防职能，以理相劝，以理服人，做好劝阻与化解工作，并视情及时上报等。
5.消防安全服务
主要内容包括：消防知识的普及教育；做好消防群策群防工作；定期进行消防安全检查和消防各种预案演练；及时发现和消除消防安全隐患，确保公共楼道和消防通道的安全.通；定期对各类消防设备和设施进行检查与维护，使其随时处于良好状态；发生火灾应迅速报警，并立即疏散人员，组织灭火，并对火灾现场进行保护，协助公安机关做好各项调查工作等。
6.防范犯罪服务
主要内容包括：对物业管理辖区内可能发生的各类违法犯罪，物业安防人员要坚持预防为主的原则，把违法犯罪行为扼制在萌芽状态之中、严重后果造成之前；当接到违法犯罪报警时，安防人员应迅速赶到现场，以英勇顽强的大无畏精神，见义勇为，奋不顾身，坚决果断地制止各类违法犯罪行为，抓获违法犯罪分子，交予公安机关处置；当自身安全受到威胁时，应采取有效的正当防卫措施；要保护好犯罪现场，协助公安机关做好各项刑事侦查工作等。
7.突发事件服务
物业安防管理中经常出现的突发事件有：违法犯罪、火灾火警、暴力冲突、自然灾害、偷摸盗窃、意外事故、聚众群殴等。对此，物业安防服务内容主要包括：做好各种突发事件的应急方案和明确启动程序；警钟长鸣，明确责任，提高快速反应和应变能力；做好应付突发事件的人力与物力准备；发动群众，做好群策群防工作等。
8.专项预约服务
主要内容包括：帮助孤寡老人；照顾妇女儿童；抢救危重病人；处置随机事务等。（备注：专项预约服务一般是收费的有偿服务。)
第二节 物业安防原则
物业安防基本原则是指物业安防管理与服务应当遵循且具有普遍指导意义的规则和标准，主要包括安全原则、预防原则、综治原则、诚信原则、法制原则和服务原则。
