H1N1流感来了、韩国前总统自杀了、朝鲜试爆核弹了、法航客机失事了、经济危机了、通用申请破产保护了…..坏消息是一个接着一个的考验着人们的心灵和神经。房地产行业从来不是一个靠天吃饭的行业，早就陷于被动的房地产行业料想也不会出现什么好转迹象，但是老天爷仿佛给我们开了一个小小的玩笑——2009年初的一个意想不到的“小阳春”到来了。截止到2009年5月3日的统计数据显示，富力地产2009年首季协议销售额达83亿元。各地楼市也纷纷出现回暖迹象，“五月的鲜花”开遍大江南北。
春天的气温总那么无常，昨天还是冬装紧裹，今天就可能得一身短打。我们的楼市前阵子还萎靡不振，忽然就异常火爆起来。真的是春天来了么？
对于这些市场转暖得现象，开发商表现得相对乐观些，而对于爱好论市的专家却一再提醒大众仍要持谨慎乐观态度，认为房地产交易量的回暖并不代表价格的回升，房市仍处于深度调整中，能否全面回暖尚待观察。
最近两年不少楼记、个别媒体、还有那些行业研究的，都十分热衷判断楼市的涨跌，有些人仅根据自己的消费状况就去断言楼市有很大的泡沫，有些则动不动就断言房价要跌30%、50%。在有的人眼里，楼市仿佛永远见不得光。你说售楼处销售火爆，他说那都是开发商雇的，你说成交量攀升，他就说那都是开发商自己找人代购的。
一些媒体报道了近期楼市“小阳春”的行情，马上就有很多人感觉到不舒服。除了那些喜欢“群情激奋”的草根博客还有一些专家也纷纷发表言论，有的说这是假象，有的说这个现象是意外，有的说回头还会跌得更狠。其中最引人注目的莫过于在北京社科院招牌下出炉的所谓“蓝皮书”了，其认为在买房问题上不存在刚性需求，以及明年房价才大跌的论调让业界的人被集体雷倒了。
一如往常，他们这些观点习惯用当地的家庭可支配收入来计算房价的可支付能力。不知道是不是做社科的对数学比较迷茫，还是什么其他原因，我们的社科院研究人员竟不知道国际上用的是家庭收入中位数。不知家庭收入与可支配收入之间的差别。单职工24%的住房公积金、双职工家庭48%的住房公积金都被我们社科院给忽略了。
房价收入比也常常是这些观点持有者惯常的论证方法。但房价收入比是一个有严格内涵的概念，具体应用时要注意其到底是什么情况下的房价收入比。在西方，房价收入比有新建住宅的（新房交易）、也有旧有住宅的（二手房交易），所选取的房价是中位数价格，家庭收入是中位数收入。由于中国的住宅是按照平方米价格交易而不是按照套来交易，又由于纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京市这样相对发达的城市，其房价收入比的计算结果也存在很大差异，更为横向比较带来了困难。
我们的社科院以及一些专家们用每户100平方米面积计算房价收入比。难道我们的专家们真的是不知道国际惯例是用住房面积中位数做计算依据？或者说那样的结果不是他们想要的？而且我们社科院的专家们也没有用所有可交易的住房的价格中位数作为计算依据，似乎中国巨大的二手房市场交易的可以视而不见，经济适用住房与两限房也可以视而不见，也许在他们眼里，二手房不是住房。
“人类的需求可以是无限的，但是除了人要吃饭的需求是刚性的以外，住房需求相对而言是弹性的。买不起大房子可以买小房子，买不起房子可以租房子，住宅消费能力与房价找不到交汇点时，只能是有价无市”。这是所谓社科院的逻辑，照这种逻辑，那我们的住房保障政策就实在太多余了吧。在这种逻辑背景下，房价似乎跌多少的问题只要拍拍脑门就能得到一个数，真是不把人雷倒不罢休啊。
但就是这么一份漏洞百出的所谓“蓝皮书”得到了很多网上的支持。说这样的专家讲的才是“人话”，那么，反过来看，只要不是支持房价下跌的就是“非人话”了。我们常常会听到人们指责一些所谓的专家充当利益集团代言人的批评，也常常会揭露一些所谓专家对房价虚高的推波助澜。诚然，这确实需要反对，因为他违背了原则，侵害了社会正义，也违背了学术操守。同样，走向另一个极端也是不可取的。如果专家只是为了过过嘴瘾，为了在这些口水战中搏出位，那就不仅仅是沽名钓誉了。更有甚者借国家、政府研究机构的名头误导媒体与民众，那就是在误国误民了。比如说常与任志强战斗的易宪容先生曾挂着社科院金融研究所研究员的头衔（2007年去职），对房价大唱哀歌，仿佛以唱衰楼市为己任，几年前其力劝大家不要买房，扬言上海、北京的房价要跌30-50%，让广大已购房者大跌眼镜，让准备购房者犹豫不决，让小青年们更是拍手称快，迎来阵阵喝彩。那时上海房价也才万元左右，北京的核心区房价还没到万元，可后来大家都知道，房价不仅没有跌，还连续几年猛涨了2-3倍，让那些当时听信了这位社科院专家的话的民众在短暂的快慰之后懊恼不迭，后悔错过了购房良机。而易先生也仍以专家自居，至今仍活跃在对房地产的谩骂中。
这天上的云彩哪块有雨咱还是真不知道，但是为什么这春雨会落在地产界咱可是能说出个一二来。出现这种现象不是偶然的，而是必然的，是多种因素叠加的结果：首先，这是住房刚性需求释放的结果。奥运之前人们持币观望，加之奥运之后经济危机波及我国，观望情绪更加浓烈，人们不敢购置物业，但是年轻人总要结婚吧，有了孩子的得换房吧，有改善居住要求这需求总得满足吧，压抑了一年的刚性需求在年初爆发了，再加上地产商们为“过冬”而采取的灵活的销售策略价格都有下降，两下一契合，自然引发了这次井喷式的购房热潮；其次，国际热钱涌入的后果。受国际经济形势的影响，全球经济纷纷下滑，部分国家2009年经济增长可能会出现负增长，中国经济虽然也受到影响，但是比较全球其他国家，整体形势还有向好希望，资本的本质是逐利的，为了抄“中国楼市”的底，大量热钱通过不同途径进入中国，在房价比较低的时候，准备搏上一搏；最后，大量实体经济的避险资金进入楼市。危机了，生意更不好做了，资金放银行？肯定会贬值；投入再生产？还是有风险；放哪最安全？成为人们心中最大疑问。于是拥有大量闲置资金的民营企业家正在把高端住宅变成为他们的“高级储蓄罐”，借以躲避可能来临的通货膨胀和已经来临的经济危机。深层次的原因是国家4万亿投资带动很多行业兴起，再加上人民币对美元走势的疲软，也使大量的资金进入楼市；而对通货膨胀的担心，进一步使大量闲置资金害怕“缩水”而进入楼市。
虽然没有列入十大振兴产业之列，房地产成为拉动内需的一个途径也颇具戏剧性。但是这种热潮并不能简单的判断为真正回暖。我认为真正的、健康的、合理的回暖应该发生在整个实体经济全面回暖之后。试问，本来应该投资于实业发展的资金，因为规避风险进入了房地产市场，那中国的实业会不会资金短缺、后继乏力？大量实业避险资金在房地产市场的流入，对整个国民经济来讲，并不是一个好的预兆。但是中国老百姓确实有钱了，统计数据显示，4月份，深圳的别墅销售较去年同期增长了654.55%，而1、2、3月的增幅分别是16.9%、50.82%和36.11%；在北京，前4月别墅的销售套数和成交面积分别较去年同期增长42.8%和48.4%；而在上海，4月的别墅销售与供应比已经达到了1.59：1。热销的不只是别墅，上海的高档公寓近来销售量也大幅激增，其中单价2万元/平方米以上的中高档公寓成交量大幅回升，5月前20天，上述高档公寓成交面积达到了17.93万平方米，是2月总成交量的近3倍。温州、杭州、宁波等长三角地区二三线城市的高端住宅，也出现了热销景象。除了中国老百姓在2009年小阳春行情里面展现出来的有钱的一面外。中国房地产市场的各大地产商也纷纷展示了其“不差钱”的一面。
对于楼市的这一轮行情，合理的解释在于开发商的降价和消费者的刚性需求共同制造。就在很多人呼吁“不买房，饿死开发商”时，消费者的刚性需求却超出了人们的预料，楼市的转热不仅持续了今年的第一个季度，在上半年进入尾声之际还未见降温的迹象。而且，即使随风而动的开发商们已经开始提价，也没能阻挡住投资者、消费者的购房热情。
另一方面，在人们以为房地产投资将出现负增长之时，今年前4个月的房地产投资规模却同比上升4.9%，虽然距离去年30%多的增速依然遥远，但和前两个月比，显然已经开始提速。
去年四季度，国家“4万亿”计划使得中国经济迅速止跌，但推行了半年多时间，也没能带动钢材价格反弹。这时我们可以发现，我们如果仅期望“4万亿”的投资来拉动整个经济并实现全面复苏是不现实的。因为“4万亿”无法阳光普照，其光照范围内，经济回暖迹象便会相对明显；没有阳光的地方，呈现的依然是疲软和衰退。而作为经济运行的重要风向标的钢铁价格未能在“4万亿”带动下迅速反弹，其中很重要的原因就在于当时房地产市场的疲软，而房地产占据了钢材市场30%的需求。因而想要实现经济快速全面启动我们不得不寄望于房地产投资的火车头尽快跑起来。
而房地产业却是尴尬的。它在经济体中的体量，决定了对它的调控涉及方方面面的问题，不仅关系着宏观经济的过冷过热，还关系着民生保障与宏观社会结构的调节。房地产业由此背负了可能比其他行业更沉重的重负，也是各方利益最敏感之地。现在已经可以很明确地看出，经济回暖如果没有房地产的参与，复苏步伐会缓慢许多，很多相关产业都将很难迅速启动。“4万亿”的力量尚且无法带动钢材价格，可见其对整体经济的影响。
有关资料显示，在投资方面，中国经济的投资引擎主要由制造业和房地产支撑，制造业占投资比重约为30%，房地产投资比重约为20%。制造业的投资规模更多随外围市场而变动，可调控空间不多；而房地产作为内需市场的重要组成部分，理应弥补外需萎靡带来的缺口，以此抵御经济下行压力。但房地产市场在去年底的疲软，更加剧了中国经济的回调。从去年下半年开始，房地产开发投资增速开始逐月放缓，从去年上半年超过30%的投资增速，至今年前两个月放缓至只有1%的增长，房地产投资减速，对其他行业而言，也就意味着需求减少，比如钢铁、水泥、建材等行业。
另一方面，房地产市场的萎缩对于“4万亿”计划的实施也产生了一定的影响。对于地方政府而言，土地出让金是非常重要的收入来源，有关资料显示2007年和2008年，全国土地出让收入分别为1.3万亿元和9600亿元，在一些主要大中型城市，土地出让金占地方财政的比例甚至高达30%～50%。房地产市场的萎缩导致地方政府土地财政吃紧，在为“4万亿”计划提供配套资金时也显得捉襟见肘。
由此可见，房地产市场萎靡所带来的影响，已经远远超越了这一行业本身，而是从不同层面对宏观经济带来冲击。幸好从春节之后，房地产市场开始从低谷中反弹，对于地方政府而言，房地产市场反弹，意味着土地财政又能够开始高效运转。如果只是房地产成交量的反弹，房地产对现时中国经济的拉动力量终究有限，只有当成交量推动房地产投资重新恢复增长，房地产对中国经济的能量才算真正释放出来。
随着房地产开发投资在地方政府需求推动下日趋活跃，对其他相关产业需求的直接刺激作用也越大。今年初，房地产的回暖体现在成交量上时，国内的家具、建筑装潢材料等行业已经率先反弹。在国内大部分商品的消费额增速放缓的背景下，这两个行业的消费增速逆势上扬，均超过20%。随着最近房地产开发投资规模上升，国内的钢材价格也开始出现年内的第二波反弹，房地产带动越来越多产业回暖，中国经济的整体复苏也就越来越近。
有理由认为，中国的宏观经济会在国家拉动内需的政策与房地产市场复苏的交互影响力下早日摆脱此次金融危机造成的不利影响。所以，房地产回暖是可信的，也是必需的。
引用某媒体开年预测09地王文章里的一段话“在2009年的地王游戏中，地产上市公司、国有地产企业以及拥有巨大投资冲动的非地产集团将是创造地王的主角。”“如果发生这类案例，应该具备以下两个特点：其一，这类地王很可能发生在商业地产领域，该宗土地地块很可能是商业、办公、写字楼等性质用途，且还应符合‘城市核心商业区’这个要素；其二，这类地王出现的城市屈指可数，京沪穗深四地而已。”故事的主角身份确实是上市公司、故事的地点确实是发生在京沪穗深四地的背景，但土地性质确是住宅项目。现在大家都知道了，这个上演“不差钱”戏码的主角就是富力地产，以10.22亿的代价拿下北京广渠门10号地，接着富力又出手拿下了惠州一块土地，拿地上，富力并不喜欢当“地王”，包括2007年土地囤积的狂热期，这两次富力出手拿地应该有其背后深意。
两次拿地之后的5月27日，国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知（国发〔2009〕27号）中，对各行业固定资产投资项目的最低资本金比例进行适当的下调：其中：保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。
固定资产投资项目资本金制度既是宏观调控手段，也是风险约束机制。这次政策调整是作为4万亿投资的配套政策出现的。现在的全国的房地产企业都是以去库存和完成在建工程为主，或者不是消极的“防御”就是积极地“囤地”，并没有进行新的项目开发建设。但是，富力并没有在小阳春行情之后采取消极策略，除了一方面在获取土地之外，集团还调高了今年的销售目标，增加了新开工面积，并为新购置土地项目动工展开了一系列的准备工作。
连续拿地的原因是：其一，只有新项目的拓展和新楼盘的开工才能真正起到拉动内需和“下游”一系列相关产业的作用。其二，虽然经历了“小阳春”行情，但是5月份的销售额度开始下降，现在最重要的要恢复消费者的“信心”，这是千金难买的。其三，拿地之后也是向资本市场发出了信号。自今年年初创下年内股价新低2.299港元以来，短短不足三个月富力股价已经回升到17港元以上，总价较低的土地资产替代有贬值倾向的现金进入财务报表，应对改善公司的资产净值有好处，这也正是世贸地产、华润置地等几家同行在做的事情。现实说明了这些举措的有效性，这几家高负债率的地产公司股价反而跑赢了其他同行。
在这个春末，“小沈阳”式的“不差钱”戏码纷纷在地产圈上演，但愿这些戏码都能以喜剧而收场。
中国经济不仅仅是政府自己的事情，更是很多经济实体要共同为国家分担、付出的事情，在这个什么事情都可能发生的时代里，通常意义上的经济危机已经发生了变异。变异的流感病毒可以致命，变异了的经济危机能怎么样呢？
有人说富力买地此举是捧地方政府的场，有人说富力买地此举十分疯狂，有人还替富力这样或那样的算账，希望更多的同行、更多的实业主多想想这美好生活的来之不易，多想想我们怎么才能从“不差钱”升到“不亏心”的真正格局。
