一般而言，社区商业由于有强大的住户支撑，选择对商家类型，投资的回报基本是比较稳定的。就商铺本身而言，60m2及130～150m2两种面积的商铺，比较容易出租，而且对投资者的资金压力也不会太大。另一个非常重要的要点就是要关注实际的得房率，一个售价3万元/m2、得房率85％的商铺要比一个售价2.5万元/m2、得房率70％的商铺要值得多。
（五）得房率影响收益
要关注得房率，对于得房率低于85％的商铺，要谨慎行事。对于面积的选择，要考虑到出租的用途，60m2左右是个稳妥的选择。
如何异地购铺
异地商业房地产因其价格优势和所承诺的诱人回报，吸引了众多投资者。但是，不少投资者忽略了其“异地”特征引发的潜在风险。其实，商业房地产对当地的经济、社会发展提出了更高的要求，投资必须慎之又慎。
（一）产品特性千差万别
商业房地产种类繁多，从商业步行街商铺、商场商铺、社区商铺等众多商铺种类，到办公楼物业、工业厂房，以及产权式酒店，产品之间存在明显的差异。
这种差异对于项目所在地的经济特征、产业特征、人口特征等提出了一系列的要求。例如长三角中很多经济发达的县级市，其经济状况绝对属于国内经济水平的第一层次，但其办公物业需求却相当有限。
许多商场项目尽管位于城市中心，却难以“存活”，因为当地消费市场容量有限。许多城市已形成全国性的专业市场，每天有大量的商务人群来往，但其高星级酒店市场一直萎靡不振，原因就在于，来往的商务人群要么当天来回，要么这些商务人士并非高层人员，无法支撑高端酒店的运营。投资者切勿盲目跟风。
（二）价格优势陷阱
商业房地产的特性在于商业能否繁荣。换句话说，商业房地产的最终价值在于租金回报的高低，这取决于商家的经营收益，而经营收益又取决于商业消费等级和消费总量。商业房地产的投资价值，并不是由价格高低来决定的。投资者切记，勿让低价迷了眼。
（三）操作成本高
操作成本是指由于距离关系，给投资者带来的成本。在购买阶段，很多异地项目的首付比例较高；租赁阶段，投资者自己寻找客源，需要花较多时间、金钱。如果委托中介公司操作，委托代理关系也有一定的不稳定性。如果转让，投资者同样需要委托中介公司进行操作，这其中存在一定的信息不对称，可能会侵害投资者的收益。分红收益则更加难以控制，采取监控措施，也会有监控成本。
（四）返租回报风险大
号称“三年包租，租金回报21％”、“十年包租，年回报8％”的项目，越来越多地充斥市场。但现有的法律体系中，缺乏对返租、包租进行规范和保障的具体条款，隐患较大。合同中，对于返租主体和物业交付状况的规定是否清晰合理，返租后的经营保障、收益分配先后顺序，返租无法到位时的担保条款以及第三方责任等，将直接决定投资者收益是否有保障。
买入商铺要把握有利时机
投资商铺也如炒股，规避风险，讲究把握有利时机。这与商铺投资的收益、售价和租金走势有密切关系。
在商铺周边商业状况稳定的前提下，租金是平稳上升，升到最高点后就呈直线发展；商铺的售价一般是从开卖后就呈坡度攀升，等升到最高点后，同租金一样是直线发展。
明白这个走势后，对于想投资商铺的人来说，售价已到顶峰的商铺投资价值不大，不如投资租金和价值都处于起始阶段的商铺。
如何取得可持续增值
真正负责任的房地产开发商，在将商铺出售给投资者后，会组建专职的工作团队，负责业主的商铺代租和市场的统一招商管理，以保证投资者的投资回报。事实上，商业物业管理好了，可以满足投资者多方面的发展需求，才能提升商铺的品牌，实现投资者经常性回报。
开发商——投资者——经营商家——消费市场，这是一环扣一环的完整体系。而通过统一招商，业态也会通过认真的筛选。
目前大城市许多项目的商业计划中都运用整体招商，采用与业主联合的方式统一进行。
商铺投资要有新思维
据有关统计数据，在未来的三年里，全国将有一段商铺产品的集中上市期，在这一段时期里，市场供应充足，商铺投资的选择、比较余地比较大。这种市场背景下，商铺投资该如何进行呢？建议投资者应该根据市场变化，适当调整投资商铺思维定向和判断标准，从而取得可持续增值的商铺投资收益。
（一）增加商业意识
商铺是一种固化的资本，是一种投资的工具，人们通过投资商铺，为的是取得资本增值，或者是取得自营的商业利润。商铺不是消费品，从商铺的终端用途来看，它是一种商业经营场所，它自身不能直接产生经济效益，而是在商业经营活动中体现它的价值，即在同等条件下，商业的经营效益越好，商铺越有价值。
投资商铺必须从商业考察人手，研究商铺所在商圈的购买力、交通设施、商铺供应总量以及商铺自身的位置等情况，才能正确判断投资对象的价值真实水平。
同时，当地其他房地产品种对商铺的价值有重要影响作用，也是要关注的内容之一，但是，一定要结合商圈诸要素来综合考虑，如果仅以当地商品房价格作为衡量商铺的唯一价值标准，有可能造成投资者判断失误。
（二）增强景观意识
从投资角度看，商铺投资数额大而资金的回收周期较长，是一种长期运作而又比较稳定的投资活动。在现时的市场条件下，8～10年回收投资属于十分正常的结果。那么商铺未来增值潜力，应当如何判断呢？
商铺未来的发展潜力，与商业总体的发展方向密切相关。以上海为例，在有关的宏观经济指标中，有一项指标是应当引起投资者充分注意：即上海的恩格尔系数已经下降到40％以下，意味着人们吃饱穿暖的要求已经达到，开始进入讲究商品性价比和关注体验消费的层面。
从长期趋势来看，我国经济良好的发展态势会继续，人民的生活质量会越来越好，对商业服务的要求会越来越高。按照这种消费发展趋势来判断，未来商铺的舒适性和愉悦性的要求被提了出来，即商铺不仅仅要为其实际使用功能——商业销售着想，还要考虑到商业的服务对象——消费者的多层次要求，即人们在消费的同时，还有感官上的服务或享受要求。人们希望自己所去消费的商店要具有良好的购物环境和商业文化氛围，如此一来，商铺要有观赏功能的附加要求又被提了出来。
开发商要十分注重商铺的附加价值的体现，在充分考虑商铺实用性的同时，强调了景观功能，把整个项目作为一个景观建筑来加以思考。商铺营造景观对吸引购买力、提升商铺商业价值有实际意义。对商铺投资者来说，买景也是买铺的内容之一，消费者的养眼要求可以变成商铺增值的动力。
（三）增添汽车意识
毫无疑意，汽车消费的时代在不知不觉中到来。根据有关统计，大城市持有驾照的人士已经多达几百万，这是一个不可小觑的消费群体。随着汽车行业保护结束期临近，车价下降的幅度将越来越大，有购车能力的人越来越多，有车的消费一族会更加庞大。有车思维将要或者已经改变了中高消费人群的消费习惯，有车族在安排购物行程时，第一反应就是考虑前往的消费场所或商场的停车设施和到达路径。作为商铺投资者应当考虑有车消费的重要性，意义在于：在我国现有的经济水平条件下，有车人群的消费水平、消费能力相对来说比较强，商业的利润空间也比较大，因此，商铺租金上升空间也比较开阔。
在国外，有专门的汽车广场、汽车电影、汽车旅馆、汽车餐厅等，有车消费被列为重要的开店要素。汽车消费购物的商业因素出现，使商铺的使用功能又增加了新的内容，它要求商业、商铺在设置时，要充分考虑有车消费群的各种要求，如停车、商品档次、装饰特点、消费特征等。如果商铺具有宽松的泊车条件、周边氛围适合汽车消费，那么商铺的接纳能量变大了，商圈也会在一定程度上变大。商铺（商业）也将因为拥有范围广、购买能力强的消费群，而变得更有价值。
（四）增补空地意识
空地概念是对一个商业繁华的区域而言，商铺的商业价值显而易见。但商铺的市场价格基本到位，上升空间相对有限，其商业成本增加，租金收入减少，那么要想获得较高的升值空间就必须通过商业经营来达到。
其实，商铺投资是通过资本投入，经过一段时间运作来获得投资收益的。而对周边有空地的商铺而言，有可能获得收益快速增长的空间，这是因为商铺的价值是依靠所在商圈购买力的质和量及消费量、商业利润、商铺总量配置等因素来体现的，商铺周边有空地，将来就有可能导入购买力，而购买力的导入就会导致销售机会，促使商铺价值提升。需要说明的是，空地对商铺只是意味着获利可能，但“做空”时还要注意空地的容量、面积、用途、规划、实施日期等重要因素，如果未来空地对商业没有促进作用，甚至有阻碍作用，那么这类“做空”商铺应当慎而慎之。反之如果是开发住宅或办公楼的空地，那么现行铺价可能是可以“逢低吸纳”的“地板价”。
（五）增加周边市场意识
购置商铺的目的是为了取得资本增值，既然是投资行为，那么它就会受到资本市场的影响，资本的最大特征是追逐利润，它的选择标准是利润产出率的高低。由于目前商铺的投资回报率还高于市场认可的获利值域，整个市场的总体特征是资本进入期，铺价由于资本积聚而处于上扬中。在资本集中后，总体利润变少，回报率下降，资本就会抽身离场，向那些高回报的其他投资市场流动。
对于商铺市场而言，最主要的周边市场影响因素莫过于住宅市场和证券市场。
1.从市场归属来看住宅市场和商铺市场同属于房地产市场，受土地供应影响极大。当房地产开发利润高涨之时，土地供应紧缺，土地价格上扬，房地产开发利润下降或房价上涨形成市场收缩，造成行业利润下降，进而导致资本退出，整个市场的平均价格线下移，不少投资者会因此亏损。
2.另外一个很重要的周边市场因素是证券市场因素从市场的总体来看，房产包括商铺市场与证券市场呈现出一种明显的负相关关系，在同一时点往往会出现冷热不一的状态，对此投资者也要多加留意。总之，商铺投资属于资本市场范围，投资者必须关注周边市场动向。
商铺市场如今进入了“找主动”、“造黑马”、“踏板块”的时代，过去那种“买就赚”的意识必须更新了。如何在群雄纷起的时代，跑赢大局，是一个不小的课题，真正要做到“一次投资，常年收益”还需要许多基本功的修炼。
投资商铺应做哪些准备
商铺投资作为一个高回报的投资理财工具，一直为广大投资人所关注。可是商铺投资与住宅、写字楼投资相比，它的投资价值组成、投资回报所需的技术条件非常复杂，没有正确的分析判断，投资就难以成功，因此在投资前一定要做好以下三个方面的考察。
（一）考察值不值
在决定投资商铺之前应去市政规划部门了解一下该商铺所在区域的市政规划内容。同时，要大致估算投资回报率。在目前的市场中，如果年回报率能达到8％～10％之间，该商铺即值得投资，否则不值。
（二）考察行不行
和购买商品住宅一样，如果从开发商处购买商铺，事先必须调查清楚对方的实力以及该商铺有没有销售许可证。如果是购买的二手商铺，除要了解所在区域市政规划外，还必须考查其使用年限。因为商铺只有40年的使用年限，投资的话必须考虑这个因素。
（三）考察贵不贵
在选择商铺时，还要考虑它的价格因素。由于商铺有自身的特点，商铺的价值是由现有的或潜在的有利于经商的各种因素来确定的，诸如商业氛围、市口、人流、适宜经营的业态等。
考虑价格因素还要注意考察商铺的使用率。因为使用率的高低会对商场的经营产生不同的结果，越是高档商场，其公共空间就会越多，比如走廊、通道要足够宽，至少达到3米；每层要有多部扶梯和电梯，还有宽敞的休息区、局部挑空空间、步行街等。这些公共面积的增加能使购物环境更加舒适，吸引到更多的顾客。如果商场的公共空间有限，使用率会高，可容纳消费者的空间自然就减少了，其人流量就会受到限制，从而影响商场的经营效果。把这些因素考虑进去，就可以估量出这个商铺的价值贵不贵了。
商铺投资有哪些特点
（一）商铺是一种地域性、个性化十分强的产品虽然各地的商铺投资被一致看好，但商铺是一种地域性、个性化十分强的产品，不同区域商铺的独立特征很明显，所以在同一时期肯定“有的商铺是海水，有的商铺是火焰”，投资价值大相径庭，决不能不作比较地“逢铺就买”。
（二）关注各地的动态发展
要关注各地的动态发展，特别是宏观经济、城市发展、规划方面的信息，商铺价值的改变往往隐藏这些变化之中。
例如上海商铺为什么能在近年升值幅度最大且上升平衡？这与其国际大都市的进军步伐和政府部门的合理城市规划这两点变化密不可分。再如近年广州、北京两地商铺价值为什么会上扬，这与以下两个变化密不可分：政府推出了多项扶植政策，吸引了大量国际投资客涌进。
