所得税：联营利润所得应缴纳所得税，所得税税负=X2×25%=25%X2
总体税负Y2=房产税税负+土地使用税税负+所得税税负=
1.2%×（1—30%）K+0.7L+25%X2=0.0084K+0.7L+25%X2
3.寻求税负均衡点
由于租金的收入相对固定，而且在出租之前往往可以商议确定，而联营的收入则因影响因素多，不可确定性要更大，所以可以用租金来预测联营收入。当二者税负相等时，有：
41.2%X1=0.0084K+0.7L+25%X2，X2=（41.2X1—0.84K—70L）/25
在利用房地产进行投资时可以利用以上的函数公式进行测算，基本结论如下：
若预期联营的收入X2＞（41.2×租金收入—0.84×房产原值—70×实际使用面积）/25，该项房产采取联营方式税负轻于采取租赁方式，从税收的角度考虑宜采用联营方式；反之，则应采取租赁方式。
对于兴邦房地产公司，400（41.2×180—0.84×800+70×200）/25，采取租赁方式可以节税。当然，这里仅仅考虑了税负因素，在具体财务决策时，还要考虑投资风险、合同约束等因素。
案例七土地增值税与房地产销售价格节税方案
华盛房地产开发公司从事普通标准住宅开发，2011年8月，出售一栋普通住宅楼，总面积为12000平方米，平均单位售价为2000元/平方米，销售收入总额为2400万元，该楼支付土地出让金324万元，房屋开发成本为1100万元，利息支出为100万元，但不能提供金融机构借款费用证明，城建税率7%，教育费附加率3%，印花税率0.5‰，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例为10%。
计算该公司应交土地增值税和获利金额。
（1）转让房地产收入总额为2400万元；
（2）扣除项目金额
①取得土地使用权支付的金额：324万元
②房地产开发成本：1100万元
③房地产开发费用：（324+1100）×10%=142.4（万元）
④加计20%扣除数：（324+1100）×20%=284.8（万元）
⑤允许扣除的税金，包括营业税、城建税、教育费附加：
2400×5%×（1+7%+3%）=132（万元）
允许扣除项目合计：324+1100+142.4+284.8+132=1983.2（万元）
（3）增值额：2400—1983.2=416.8（万元）
（4）增值率：416.8÷1983.2=21.02%
（5）应纳土地增值税税额：416.8×30%=125（万元）
（6）获利金额=收入—成本—费用—利息—税金
=2400—324—1100—100—132—125
=619（万元）
该公司建造的普通标准住宅之所以要交纳土地增值税，是因为增值率超过了20%，是否可以免交土地增值税呢？其方法就是降低增值率。假设该房地产公司把每平方米售价调低到1975元，总售价2370万元，其他条件不变，则纳税情况如下。
（1）转让房地产扣除项目金额：1981.6万元
（2）增值额：2370—1981.6=388.4万元
（3）增值率：388.4÷1981.6=19.6%
该公司开发普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额的20%，依据税法规定免征土地增值税。
（4）获利金额：2370—324—1100—100—130.4=715.6（万元）
降价之后，虽然销售收入减少了30万元，但是，由于免征土地增值税，获利金额反而增加了96.6万元。
那么，开发产品价格应该定在什么范围可以免征土地增值税呢？通过以上计算我们发现关键在于控制增值率。土地成本和开发成本构成了房地产开发总成本。由于房地产行业是建造房产和构筑物，我们把它叫做“建造成本”。进一步分析可知，允许扣除的房地产开发费用是“建造成本”的10%，财政部规定的其他加计扣除项目是“建造成本”的20%。《土地增值税实施细则》中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照企业会计准则的有关规定，其缴纳的印花税已经列入管理费用，相应予以扣除，在此不能重复扣除。与转让房地产有关的税金只包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，一般为销售收入总额的5.5%。所以，土地增值税依附的会计核算方法是“制造成本法”，增值额等于销售收入总额减去1.3倍的建造成本，再减去营业税及附加。
设销售总额为X，设建造成本为Y，于是房地产开发费用为0.1Y，加计的20%扣除额为0.2Y，则允许扣除的营业税、城市维护建设税、教育费附加为：X×5%×（1+7%+3%）＝0.055X。
当增值率为20%时，求售价与建造成本的关系，列方程如下：
X—（1.3Y+0.055X）1.3Y+0.055X＝20%
解得：X＝1.67024Y
计算结果说明，当增值率为20%时，售价与建造成本的比例为1.67024。可以这样设想，在建造普通标准住宅时，如果所定售价与建造成本的比值小于1.67024，就能使增值率小于20%，可以不交土地增值税，这里称1.67024为“免税临界点定价系数”。就是在销售普通标准住宅时，销售额如果小于取得土地使用权支付额与房地产开发成本之和的1.67024倍，就可以免交土地增值税。在会计资料上能够取得土地使用权支付额、房地产开发成本，而建筑面积（或可售面积）是已知的，单位面积建造成本可以求得。如果想免交土地增值税，可以利用“免税临界点定价系数”控制售价。
假设某普通标准住宅开发项目单位建造成本为1500元/平方米，那么其售价低于2505元/平方米，就可以免交土地增值税。有了这个免税临界点定价系数，也使我们在降低售价时有了标准，不会因为单纯追求免税而过多地减少了企业利润。
企业经营的目的在于追求效益，免税也是为了提高效益，所以，在市场看好的情况下，不能单纯为了节省税费而不提高商品售价，需要把握的原则是提高售价所带来的收益应当大于提高售价而增加的税费支出。
《土地增值税暂行条例》规定，“增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%”，所以我们使提价所带来的收益大于30%就能获利。根据上述计算方法，得到高收益最低定价系数为1.82014。就是把单位售价定在单位面积建造成本乘以1.82014以上，企业虽然缴纳土地增值税，但由于销售收入增加大于提价所带来的税费支出，企业仍然可以多获利。表示如下：
不缴土地增值税税负重利润少相对税负轻利润高
1.670121.82014
（免税临界点定价系数）（高收益最低定价系数）
进一步分析，若转让房产总收入为2400万元，总建造成本为1424万元，单位建造成本为1186元/平方米，则免税临界点定价=1186×1.6702=1981（元/平方米），高收益最低定价=1186×1.82014=2157（元/平方米）
即建造普通标准住宅售价低于1981元/平方米，可以免交土地增值税；如果售价高于2157元/平方米，虽然交纳土地增值税，但由于提高售价所带来的销售收入大于所支付的税款，因此企业仍然获得净收益的增加。
计算验证两个定价系数：
（1）当定价不超过免税临界点定价时，是否可以免缴土地增值税。假设定价为每平方米1980元。
销售收入总额：2376万元
允许扣除额：1424×1.3+2376×5.5%＝1981.88（万元）
增值额＝2376—1981.88＝394.12（万元）
增值率＝394.12÷1981.88＝19.89%
增值率小于20%，免缴土地增值税。
（2）当定价超过高收益最低定价时，是否可以确保企业增加净收益，下面验证一下。
假设定价为每平方米2160元时，销售收入总额为2592万元。
扣除项目金额＝1424×1.3+2592×5.5%＝1993.76（万元）
增值额＝2592—1993.76＝598.24（万元）
增值率＝598.24÷1993.76＝30.01%
缴纳土地增值税金额=598.24×30%=179.5（万元）
销售收入总额增加192万元，应缴纳的土地增值税为179.5万元，企业增加净收益12.5万元。
案例八不同类型房产项目的节税方案
根据房屋的不同用途，一般可分为住宅房产和非住宅房产，前者一般包括高档商品住房、普通商品住房和经济适用住房。根据房地产市场的物业类型，可以将其分成商品住宅，经济适用住房，别墅、高档公寓，办公楼，商业地产五类。根据房产的处置方式分为出售、出租以及投资。出售又分为现售和预售；出租又分为融资租赁和经营性租赁。其中办公楼一般用于出租，商务用房多为出租，其他多为出售。
一、精装公寓筹划方法
公寓销售属于税收政策规定中的“销售不动产”，根据现行税收政策，销售房屋涉及的税费主要有营业税及其附加，税负率为5.5%；土地增值税税率为30%60%；企业所得税税率为25%；印花税税率为0.5‰等。所以，精装公寓的整体税负率在50%左右。
1.装修费的税收筹划
基本思路是分开签订售房合同。当住房初步完工但没有安装设备以及装潢、装饰时和购买者签订房地产转让合同，接着再和购买者签订设备安装及装潢、装饰合同，则纳税人只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税，这样可以节约土地增值税。
2.城市建设综合配套费问题
房地产企业在售房时按县级及县级以上人民政府要求代收的各项费用（如城市建设综合配套费、维修基金等费用），有以下两种收取方式：
（1）将代收费用视为房产销售收入，并入房价向购买方一并收取；
（2）在房价之外向购买方单独收取。
对于代收费用，无论财务上如何核算，均应当全部作为销售不动产的营业额计征营业税。而就土地增值税来说，如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入，在计算增值额时也不允许扣除代收费用；如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，要作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。
3.土地增值税问题
根据税收原理，在累进税率制度下，纳税筹划的原则是应尽量避免太高税率的出现，避免收入呈波峰与波谷的大幅变化，不均衡的状态实际会加重企业的税收负担，较均衡的收入能减轻税负。土地增值税政策给了纳税人选择不同开发项目是否单独核算的空间（最好与主管税务机关做事前沟通），为了降低土地增值税税负，可以将价格不同的房地产销售收入合并申报，以适用较低的土地增值税率。实践证明，平均费用分摊是抵消增值额、减轻税负的较好选择。
