分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
（2）建筑面积法。按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
（3）直接成本法。按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
（4）预算造价法。按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
5.成本的分配方法
（1）土地成本的分配。土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。
土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。
（2）公共配套设施开发成本。单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。
（3）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
（4）其他成本项目的分配法由企业自行确定。
6.非货币交易方式下取得的土地使用权的成本
（1）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理。
其一，换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
其二，换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
（2）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
7.停车场的成本问题
企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
四、期间费用、税金与损失的核算方法与技巧
期间费用是指企业在生产经营活动中发生的销售费用、管理费用和财务费用，已经计入成本的有关费用除外。
（一）期间费用
1.管理费用
管理费用是企业的行政管理部门为管理组织经营活动提供各项支持性服务而发生的费用。该项费用包括由纳税人统一负担的总部（公司）经费（包括总部行政管理人员的工资薪金、福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销等）、工会经费、职工教育经费、研究开发费、劳动保护费、业务招待费、董事会费、开办费摊销、无形资产摊销（含土地使用费、土地损失补偿费）、坏账损失、印花税等税金、消防费、排污费、绿化费、外事费、资料费及财务会计方面的费用等。
房地产企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用实施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期准予扣除。
2.财务费用
财务费用是企业筹集经营性资金所发生的费用。该项费用包括利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费以及其他非资本化支出等。
房地产企业发生的利息支出按以下规定进行处理。
（1）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
（2）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理地分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
3.销售费用
销售费用是企业为销售商品和材料、提供劳务的过程中发生的各种费用。该项费用包括广告和业务宣传费、运输费、装卸费、包装费、展览费、保险费、销售佣金、代销手续费、经营性租赁费以及专职销售部门发生的工资、职工福利费、差旅费等。
房地产企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。
（二）允许扣除的税金
允许扣除的税金，是指企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加。
企业发生的税金是企业为取得经营收入实际发生的必要的、正常的支出，与企业发生的成本、费用性质相同，是企业取得经营收入实际发生的经济负担，符合税前扣除的基本原则。在我国目前税收体系中，允许税前扣除的税金主要有消费税、营业税、土地增值税、资源税、城建税、教育费附加，以及房产税、车船税、耕地占用税、城镇土地使用税、车辆购置税、印花税、契税等。
（三）允许扣除的损失
1.担保损失
企业采取银行按揭方式销售开发产品的，企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
2.土地损失
企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。
3.报废损失
企业开发产品（以成本对象为计量单位）发生报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。具体规定如下：
（1）成本对象在建造过程中如发生单项工程或单位工程报废或毁损，应按减去残料价值或保险公司、责任人赔偿后的净损失，直接计入继续施工工程的开发成本；
（2）成本对象如整体报废或毁损，其损失可按规定报税务部门批准后，按报废原因分别计入管理费用或营业外支出。
五、计税成本与成本费用扣除
房地产企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。
房地产企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
（一）没有限额的税前扣除项目
1.工资薪金
工资薪金，是指企业每一纳税年度支付给在本企业任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与员工任职或者受雇有关的其他支出。
《关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函［2009］3号）对工资薪金的扣除作出了详细规定。
（1）合理工资薪金的标准。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十四条所称的“合理工资薪金”，是指企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会或相关管理机构制定的工资薪金制度规定实际发放给员工的工资薪金。
税务机关在对工资薪金进行合理性确认时，可按以下原则掌握：
其一，企业制定了较为规范的员工工资薪金制度；
其二，企业所制定的工资薪金制度符合行业及地区水平；
其三，企业在一定时期所发放的工资薪金是相对固定的，工资薪金的调整是有序进行的；
其四，企业对实际发放的工资薪金，已依法履行了代扣代缴个人所得税义务；
其五，有关工资薪金的安排，不以减少或逃避税款为目的。
（2）工资薪金总额问题。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》所称的“工资薪金总额”，是指企业实际发放的工资薪金总和，不包括企业的职工福利费、职工教育经费、工会经费以及养老保险费、医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金。属于国有性质的企业，其工资薪金，不得超过政府有关部门给予的限定数额；超过部分，不得计入企业工资薪金总额，也不得在计算企业应纳税所得额时扣除。
2.“五险一金”
企业依照国务院有关主管部门或者省级人民政府规定的范围和标准为职工缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等基本社会保险费和住房公积金，准予扣除。
3.法定人身安全保险费
除企业依照国家有关规定为特殊工种职工支付的人身安全保险费和国务院财政、税务主管部门规定可以扣除的其他商业保险费外，企业为投资者或者职工支付的商业保险费，不得扣除。
4.借款费用
企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除，但受到以下限制。
（1）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出。
（2）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。
（3）民间借贷的利息支出税务处理。《国家税务总局关于企业向自然人借款的利息支出企业所得税税前扣除问题的通知》（国税函［2009］777号）规定：第一，企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款的利息支出，应根据《中华人民共和国企业所得税法》第四十六条及《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税［2008］121号）规定的条件，计算企业所得税扣除额；第二，企业向除上述人员以外的内部职工或其他人员借款的利息支出，在不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，根据《中华人民共和国企业所得税法》规定，准予扣除，但借款情况必须同时符合以下条件——一是企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为；二是企业与个人之间签订了借款合同。
（4）借款费用资本化的处理。企业为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并按照资产折旧或摊销的规定扣除。
除上述需要资本化的借款费用以外，企业发生的其他借款费用，借款费用产生的经济效益在当期能够得到补偿，准予在借款费用发生的当期扣除。
（5）企业在货币交易中，以及纳税年度终了时将人民币以外的货币性资产、负债按照期末即期人民币汇率中间价折算为人民币时产生的汇兑损失，除已经计入有关资产成本以及与向所有者进行利润分配相关的部分外，准予扣除。即不论是与交易相关的汇兑损失，还是与境外货币性资产、负债折算相关的汇兑损失，都允许扣除。
5.专项基金
企业按照国家法律、行政法规有关规定提取的用于环境、生态恢复等的专项资金，准予扣除。但提取的专项资金不得改变用途，否则不得扣除。
6.保险费用
企业参加财产保险和责任保险，按照规定实际缴纳的保险费用，准予扣除。
7.劳动保护支出
企业实际发生的合理的劳动保护支出，准予扣除。具体是指确因特殊工作环境需要为雇员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等支出。
（二）有限额的税前扣除项目
1.补充养老保险费、补充医疗保险费
企业为投资者或者职工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，在国务院财政、税务主管部门规定的范围和标准内，准予扣除。《关于补充养老保险费补充医疗保险费有关企业所得税政策问题的通知》（财税［2009］27号）规定：自2008年1月1日起，企业根据国家有关政策规定，为在本企业任职或者受雇的全体员工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，分别在不超过职工工资总额5%标准内的部分，在计算应纳税所得额时准予扣除；超过的部分，不予扣除。
2.职工福利费
（1）职工福利费的开支范围。
《关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函［2009］3号）规定：《中华人民共和国所得税法实施条例》第四十条规定的企业职工福利费，包括以下内容。
第一，尚未实行分离办社会职能的企业，其内设福利部门所发生的设备、设施和人员费用，包括职工食堂、职工浴室、理发室、医务所、托儿所、疗养院等集体福利部门的设备、设施及维修保养费用和福利部门工作人员的工资薪金、社会保险费、住房公积金、劳务费等。
第二，为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利，包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴等。
第三，按照其他规定发生的其他职工福利费，包括丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等。
（2）职工福利费的金额限制。
企业实际发生的职工福利费支出，在职工工资薪金总额14%以内的，准予扣除。但职工福利费不允许计提。
（3）职工福利费的管理。
企业发生的职工福利费，应该单独设置账册，进行准确核算。没有单独设置账册准确核算的，税务机关应责令企业在规定期限内进行改正。逾期仍未改正的，税务机关可对企业发生的职工福利费进行合理的核定。
3.工会经费
企业实际发生的职工工会经费支出，在职工工资薪金总额2%以内的，准予扣除。
4.职工教育经费
