对房产税是否有效率的判断要根据其税负归宿情况来确定，并且，根据不同的假设前提和不同的研究方法得出的结论也迥异。
房产税归宿的传统观点假定土地供给是完全没有弹性的，建筑物的供给是有完全弹性的，采用局部均衡的分析方法，得出的结论是：“对土地征收的税收是由土地所有者负担，而对建筑物征收的税收则由使用者负担”。由于土地的供给无弹性，对土地征税不会扭曲经济决策，也就不会降低资源配置方面的效率。对建筑物征税会导致人们对建筑物需求的减少，从而扭曲了人们的经济决策。因此，19世纪的美国政治经济学家亨利·乔治一生都宣扬土地价值税。
用一般均衡的分析方法得出完全不同的结论。第一，假定对所有的土地和建筑物的价值课以相同的税率，土地和建筑物的所有者承担了税负。房产税的现代经济分析认为，房产税可以当作对来自资本的收入征收的一种税，即当成对生产要素的课税。因此，对全国所有房地产以统一的税率课征的税收，其税负由房地产所有者承担，这种负担至少在短时间内不能转嫁。显然，对所有应税房地产按统一的税率课税是有效率的。第二，假定地区间存在着税率和课税等级定价方法上的差异。在税率高的地区，资本征税后收益率下降，资本就会流出到其他税率低的地区。资本的流动将继续到所有地方的税后收益率一致时停止。资本流出的地区，劳动和资本的边际生产力降低，工资和地租也相应下降，产品价格上升。假定劳动力也可以在地区间流动，劳动力则从税率高的地区流出。如劳动力流动全面发生，与全国平均税收背离的部分，将被资本化，进入不可流动的生产要素土地之中。因此，房产税的归宿可分成两个部分：对房产税中与全国平均对应的部分，会使资本财富的收益率下降，可看作对所有资本收益的课税（a profit tax）；对房产税中与全国平均背离的那部分，被转嫁到商品价格的上升部分中去，可以看做是消费税（an excise tax）。由此可知，房产税是对使用的资本所征收的扭曲性税收，对不同地区实行不同的税率会扭曲资源的配置。
这种税收归宿的一般均衡分析方法还可以用来分析对不同种类房产课税所产生的效应。假定对某类房产免税，而对其他所有房产在任何地方都按统一的税率征税，投资者可以通过减少应税房产的投资和增加免税房产的投资来避税。应税房产的数量减少将引起资产价格的上升和投资者回报的增加，免税房产供给的增加又会降低资产价格及投资的回报，当两类房产的税后回报率相等时即达到了均衡。其结果是应税房产和免税房产的所有者最终都要承受税收负担。对部分房产征税，或者是不同种类房产的税率不同，都会扭曲投资者的行为，通过改变行为来逃避或转嫁税收负担。这种改变减少了经济福利。
通过以上分析可知：在全国范围内，对所有房产按统一的税率征税是有效率的。但实际上，对所有房产都按统一的税率课税是不现实的，世界上大多数国家都是实行有差别的房产税税率。
三、从公平角度透视房产税税率
从理论上讲，累进税率最能体现税收的公平原则。但是，比例税率因计算简便、利于征管而在实践中受到欢迎，征收房产税的国家中大约有85％的国家（和地区）采用比例税率。因此，关于房产税是否体现了税收公平原则就引起了广泛、深入的探讨， 房产税是否具有公平性取决于其税负归宿情况。对房产税税收归宿的看法有三种不同的意见：传统观点、新论和受益论。
传统观点认为，土地部分的税收由土地所有者承担，其负担与收取的租金收入成比例；建筑物部分的税收由房屋消费者承担，其负担与房屋消费金额成比例。土地部分的税收对累进程度的影响取决于土地所有权收入份额是否随着总收入的上升而增加。人们普遍认为情况确实如此，土地税具有累进性。建筑物税的累进程度主要取决于住房支出占收入的比例是随着收入的增加而上升还是下降。如果住房支出比例是下降的，则建筑物部分的税收是累退的；反之，则是累进的。Netzer 认为，在局部均衡的条件下，对房屋所征的税是累退性的，因为房产税是基于住房单元价值的百分比或比例税率，低收入家庭在住房上的支出比例大，和高收入家庭相比，低收入家庭的物业税负担重。
新论（New View）认为，每个社区都对当地资产征税，平均税率可以看作是对全国资产征收的税率，各个群体支付的平均房产税率就是对所有资产征收的税率。因为高收入家庭的资产多，他们承担的税负也多，所以房产税是累进的。从单个税区来看，征收房产税会带来两重负担：全国范围内的负担，主要体现在整个经济范围内的总体资产回报率下降；地方负担，由地方劳动者和土地所有者以及本地消费者承担。因此，从全国来看，房产税是累进的；从地方来看，房产税是累退的。
受益税论(Benefit Tax View)认为，房产税是当地居民对所获得的公共服务的付费，充当了人头税的功能， 既是受益的也是有效的税种。受益税论认为，地方政府征收的房产税实际上不是一种税，而是一个人为能使用社团服务和设施而自愿缴纳的费用，税收起到了价格的作用，引导个人做出经济效率最大化的决策。受益税论考虑了支出收益和税收负担，两者由同一方承担，税负和收益在边际上相互抵消。净效应既不是累进的也不是累退的，而收入分配的效应是中性的，不会造成任何行政区域之间的收入再分配。
虽然就房产税是累进的还是累退的尚未达成一致意见，但至少有一点是明确的：通过对美国房产税收实践的研究可以说明，按比例税率征收的房产税并不是一种非常公平的税收。
四、我国房产税税率设计的思考
房产税税率的设计既要考虑开征房产税的税负归宿，又要考虑我国的现实状况；既要考虑国家财政收入的需要，也要考虑纳税人的承受能力。遵循最适课税理论的效率与公平原则，对我国房产税税率设计提出以下建议。
（一）中央政府确定房产税税率范围，地方政府在此范围内选择
由中央政府确定统一税率可以避免税收竞争，由地方政府确定税率能够建立起财政收入与财政支出决策之间的联系，各有利弊。根据我国现行的税收管理体制，税收的立法权在中央，由中央政府确定房产税税率范围，设定一个上限和低限税率，允许地方政府在此范围内自由选择。这是必要的、可行的。因为我国地区经济发展极不均衡，东、中、西部的差距较大，实行地区差别税率可以引起资本的流动。在经济比较发达的地区，居民享受到较高水平的公共服务，应该承担更多的税负。在经济欠发达地区，较低的税率可以吸引更多的资本流入，从而促使经济更好、更快地发展。
（二）对不同用途的房产适用相同的税率
多数实行房产税的国家对不同用途的物业适用相同的税率，即单一税率，也有少数国家如加拿大、新西兰、印度等对不同用途的房产实行不同的税率。在实行不同税率的国家或地区，住宅房产的税率都低于商业和工业房产的税率，或者住宅房产的评估率低于商业和工业房产的评估率。不同用途的房产适用不同的税率或评估率，不仅扭曲了人们的经济行为，还会改变不同财产之间的市场均衡价格，进而改变土地资源在不同用途之间的分配，导致社会福利损失。与此同时，工业和商业房产享受的公共服务少于住宅物业，却要承担更多的税负，这也是不公平的。
我国现行的房产税和城镇土地使用税只对商业用途的房地产征收，相当于政府间接鼓励了人们投资住宅房产。由于人们持有住宅没有任何成本，在房地产价格上升期间，人们大量投资住宅，加剧了房价的上涨趋势。考虑到我国的现实情况，笔者认为，应该对不同用途的房产适用相同的税率，引导人们理性消费和投资。
（三）对土地和房产适用相同的税率
多数实行房产税的国家都对土地和房产课以相同的税率，也有个别国家或地区，如瑞士、纳米比亚、美国的匹兹堡市等实行“分税率”(Split-Rate)或“双税率”(Two-Rate)， 即对土地和房产课以不同的税率。赞成分税率的理由是土地的供给弹性小，对土地征收较高的税率产生的超额负担小，土地所有者承担了税负，不扭曲土地市场，从而影响土地利用强度，鼓励资本投入。因此，也有人提出对我国的房产税实行税率“双轨制”，对土地征高税。
笔者认为，我国的房产税应对土地和房产适用相同的税率。理由有三：其一，我国的土地制度与其他多数国家有所不同，国家拥有城市土地所有权，企业和个人拥有的只是土地使用权，对土地征重税会产生扭曲效应。其二，房产价值和土地价值密不可分，如果实行分税率，就要把土地价值从房地产价值中剥离出来。这要做到公平合理，在操作上难度很大。其三，简便易行也是税率设计所要考虑的因素。遵循“简税制”的原则，在兼顾效率与公平的情况下，对税率的设计尽量简单明了。
（四）以房产的评估价值为税基实行超额累进税率
从理论上讲，在全国范围内对所有的财产按统一的税率征税是有效率的，但对所有应税财产都按单一的税率课税是不现实的，也就是说，开征房产税不能确保效率目标。从不动产税收归宿的分析中可知：按比例税率征收的不动产税并不是一种非常公平的税收。在效率与公平的两难选择中，我们应该更加注重公平。
从我国现行的税制结构来看，税收对贫富差距的调节能力太弱。在收入取得层面，通过个人所得税调节；在消费支出层面，通过增值税、消费税和营业税调节；在财产保有层面，基本处于无税状态。在贫富差距日益扩大的今天，要充分发挥房产税在调节财富存量方面的作用，结束我国现行税制结构中财产税缺失的状态。笔者认为，我国的房产税应以评估价值作为税基，将纳税人的所有房地产评估值加总，扣除一定的减免额后，根据超额累进税率计算应纳税额。实行超额累进税率的物业税，符合量能纳税原则，税收有弹性，有利于调节收入再分配。由于累进税率计算复杂，征税成本较高，若累进级距过多、过高，对纳税人的负面影响大。本着“简税制”的原则，累进级次不宜过多，3或4级就可以，级距应较高，比如以50万元为一个级距。
（五）房产税名义税率的确定应综合考虑多方面的因素
在确定房产税名义税率时，要参考国际上其他国家的物业税税率水平，根据我国现行的房地产税的税率，结合财政收入的需要和纳税人的负担能力等因素综合考虑。世界上房产税税率最低的为0.2%，最高的可以达到7%，多数国家在1%～3%之间。我国目前的房产税税率是房产原值的1.2%，土地使用税是按面积征收的；2002年来自上述5个税种的房地产税收在全部税收中的比重是2.36%，在地方财政本级收入中所占比重为5.13%。改征房产税后，要保证财政收入不能减少，不能超过居民的承受能力，也不能使企业的税负明显增加，一个具体的确定方法是“量出为入”，如美国、澳大利亚和加拿大地方政府就采用这种方法。首先，确定预算年度的财政开支，测算其税费收入和转移支付收入总额；然后，根据收支差额来确定需要征收的房产税收入；最后，用房产税收入除以应纳税的房产的评估价值就确定了物业税税率。
