3·1房地产企业的性质与任务
在学术界，“房地产企业”历来有不少不同表述方式的定义。一般来说，房地产企业是指集合土地、资金、人力、物力等生产要素，创造利润，承担风险，并专门从事房地产开发、房屋买卖、租赁、房地产抵押，以及房屋信托、交换、维修、装饰乃至房地产信息、咨询、管理服务，并包括土地使用权的出让、转让等经济活动在内的经济实体。也可以扼要地将房地产企业定义为：从事房地产开发经营的各种有关经济活动，在满足社会需要的同时获取利润，进行自主经营、独立经济核算，并具有法人资格的经济单位。
3·1·1房地产企业的性质
从本质上，房地产企业和国民经济中其他各类企业相同，具有普遍意义的社会经济属性。房地产企业和社会上其他行业的各类企业，特别是工业企业中的建筑企业有非常相像的共性。
但是房地产企业有着自己独有的特殊性质，而这是由房地产行业的特殊性导致的。
首先，房地产企业一般并不直接进行产品生产，即不直接从事房地产商品的建筑和施工工作。房地产企业通常是以开发商的角色出现，充当最终产品生产的组织指挥者，而真正具体的建筑等工作是由建筑业等企业完成的，最后是在房地产开发企业的协调调度下，配合完成工作。
其次，房地产企业不直接进行房地产的生产建造工作，其企业活动涉及生产、经营、管理、服务等多种职能，其价值链连通了房地产生产、流通、消费的全过程。由于以上原因，在国民经济所有行业的分类中，房地产企业属于流通、服务业类企业，即第三产业，而不是被划分在第一产业门类或第二产业门类。
3·1·2房地产企业的分类
房地产企业按照不同的标准，可以进行不同的分类。然而，对房地产企业作出合理的分类，有助于依照各个企业的类型和特点进行分析研究，进而实行科学的管理。房地产企业有以下几种分类形式。
1·根据企业所有制性质不同划分
（1）国有及集体所有制房地产企业。这类企业主要是脱胎于各级政府隶属企业或由国有资产、集体资产组建的各种房地产企业。
（2）民营房地产企业。民营房地产企业是当前房地产开发企业中数量最多的，主要是由民间资本组建的各种房地产企业。
（3）中外合资房地产企业。这类企业主要是由中国大陆范围内各类资本与国外、境外资本组建而成的。
（4）外商独资房地产企业。此类企业主要是由国际、境外资本组建而成的。
2·根据企业从事的主要业务的不同进行划分
（1）房地产开发企业。房地产开发企业是按照城市建设总体规划，对城市土地和房屋进行综合开发，将开发完成的土地、房屋及配套设施出售给其他单位或个人，实行自主经营、自负盈亏的企业。
（2）房地产中介服务企业。房地产中介服务企业是指为房地产开发、经营、交易等活动的各个环节提供中介代理和相关服务的企业、机构和组织，主要包括房地产经纪公司、房地产咨询公司和其他各种房地产中介公司等。
（3）物业管理企业。物业管理企业是指受物业所有者的委托，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施、场地，以及物业区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等实施统一的专业化管理和维修养护，为居民生活提供高效、优质、便捷、经济的综合性服务。
3·按经营的性质划分
（1）房地产专营公司。房地产专营公司是指依法注册成立，长期专门从事房地产开发经营业务的企业。在企业的经营期内，可对各项允许开发的项目进行投资建设、经营管理。目前，我国各个城市的城市建设综合开发公司均为专营公司。专营公司由于长期从事房地产开发，技术力量强大，资金雄厚，管理水平较高，在房地产市场上竞争能力较强。
（2）房地产兼营公司。房地产兼营公司是指某些主营其他行业，如商业、建筑业、电子工业、化学工业等的公司，在注册过程中，申请兼营房地产开发经营管理的公司。随着企业经营机制的转换，企业在投资方面有了更大的自主权，一些资金实力雄厚的公司为优化其投资组合，希望将部分资金投向收益水平相对较高的房地产业，因而纷纷将房地产开发纳入其经营范围。
（3）房地产项目公司。房地产项目公司是针对某一特定项目而设立的开发公司。许多合资经营和合作经营的房地产开发公司即属于这一类。项目公司是在开发项目可行并确立的基础上设立的，一般随着项目的完成而解散。由于项目公司是一种短期的经营，经营方式灵活，公司的收益只受当期开发项目的影响。
3·1·3房地产企业的任务
1·房地产企业的根本任务
房地产企业的根本任务是按照市场需求，进行房地产综合开发与运营，高质高效地满足社会对房地产日益增长的需要。按照上述根本任务，房地产企业的经营目的有以下5个方面。
（1）房地产开发企业积极参与市场竞争，生产出在质量、工期、价格方面使用户满意的产品，增进企业信誉和知名度，提高市场占有率。
（2）房地产中介公司为卖者与买者间即供求者之间提供合理、公正、公平的交易及善后的咨询服务。
（3）房地产物业管理公司要为业主提供优质的物业服务。
（4）加强和改善经营管理，努力降低成本，增加企业盈利。
（5）推进科学技术进步，逐步改善企业的生产经营条件，争取企业的持续发展。
2·房地产企业的具体工作
房地产企业的具体工作包括房地产的开发建设、房地产的买卖与租赁、土地使用权的交易、物业管理等。
1）房地产的开发建设
房地产开发包括土地开发和房屋开发两部分。土地开发是指对土地进行地面平整、建筑物拆除、地下管线铺设，以及道路和基础设施建设等，使土地满足进一步建设房屋的条件。土地开发包括新城区的土地开发和旧城区的土地开发。新城区的土地开发是经过征用土地和城市基础设施建设来实现的，也就是变农业用地为城市工商、交通和生活用地。征用土地是将农村集体所有制的土地通过征用、补偿转变为国家所有制的城市土地，其实质是有偿地转变了土地的所有制性质。
房屋开发是指房屋建设的分析策划、规划设计、施工建设、配套完善、交付使用等全过程。房屋建设包括房屋的新建和改建。对生地开发完毕后进行规划、设计、建设的行为称为房屋新建，对旧城的拆迁、改造称为旧房改建。
2）房地产的买卖与租赁
房地产买卖是连同房地产物质载体及其各类附着物在内的房地产所有权和使用权关系在房地产交换主体之间（开发者、经营者和消费者）的转移。同时其也是房地产在生产环节、流通环节和消费环节之间流动、转移的标志。房地产租赁是房地产所有者将房屋使用权出租给承租者使用，承租者按照双方签订的租赁合同向出租者定期支付租金的行为。房地产租赁的实质是房地产所有者在保持房地产所有权的前提下，对房地产使用权的有条件暂时过渡。
3）土地使用权的交易
由于我国实行土地国有制，土地买卖主要是以土地使用权为对象的交换关系。其实只是在土地所有权与使用权分离情况下，国家在保留土地所有权的同时，对土地一定时期使用权的出让。对于房地产企业来说，土地使用权的交易包括土地使用权的转让、抵押和出租等。
4）物业管理
随着居民生活水平的提高，人们对居住质量的要求逐步提高，物业管理应运而生。所谓物业管理，简单地说就是物业管理企业受物业所有人的委托，依据委托合同，对房屋及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行维护修缮与整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
3·2房地产开发企业及其特征
房地产开发企业是按照城市建设总体规划，对城市土地和房屋进行综合开发，将开发完成的土地、房屋及配套设施出售给其他单位或个人，实行自主经营、自负盈亏的企业。作为企业，房地产开发企业和其他企业一样，都是通过其经营活动来获取利润，实现其资本的增值；但又与其他企业不同，它主要是通过房地产的开发经营来取得收入，实现利润。
3·2·1房地产开发企业的业务范围
就内容而言，房地产开发企业的业务主要包括土地的开发和建设，房屋的开发和经营，城市基础设施与公共配套设施的开发和建设，代理工程的开发和建设等。
1·土地的开发和建设
土地的开发和建设是指对取得的土地按城市总体规划进行地面平整、建筑物拆除、地下管道铺设，以及道路和基础设施的建设等，将“生地”变为“熟地”的过程。在土地的开发和建设之后，土地的有效使用范围得到扩大，土地的利用程度得到提高。土地的开发和建设是房地产开发的首要条件，否则其他方面的开发工作很难开展。
2·房屋的开发和经营
房屋的开发是指在土地开发后的土地上继续进行房屋等建筑物的建设。房屋的建设不仅包括房屋的整体建筑建设，一般还包括房屋的装修等其他业务。房屋的经营则主要是房屋的出售、出租等，以及房屋开发完成后的物业管理。按用途划分，房地产开发企业所开发建设的房屋分为商品房、出租房、周转房和代建房等。商品房是指为销售而开发建设的房屋；出租房是指用于出租经营为目的的各种房屋；周转房是指为安置动迁居民周转使用而建设的房屋；代建房是指受地方政府或其他单位委托而开发建设的房屋。
3·城市基础设施与公共配套设施的开发和建设
城市基础设施与公共配套设施的开发和建设是指根据城市建设总体规划而进行的大型配套设施项目的开发建设。这主要有开发项目的给水排水、供电、供气、公共绿地、健身娱乐设施等的建设。
4·代建工程的开发和建设
代建工程是指房地产开发企业接受当地政府和其他单位委托，代为开发的某种工程项目。代建工程的范围包括土地开发工程、房屋建设工程和市政公用设施等。
3·2·2房地产开发形式的分类
1·根据房地产开发内容的不同分类
（1）综合开发。综合开发是指从规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建设、竣工验收，直到建成商品房进行销售、交付使用的整个过程。这是房地产开发企业科学地组织开发建设、经营管理、服务的一项系统工程。
（2）土地开发。土地开发是指只办理征地拆迁和劳动力安置，搞好水通、电通、路通和土地平整的“三通一平”的全过程。它与综合开发的区别是土地开发不包括房屋建设的过程，一般是土地开发以后，按照当时的市场价格，通过拍卖、招标的方式，把已开发的土地转让给有关单位进行房屋建设，并按规定收取土地开发费。
（3）房屋开发。房屋开发是在土地开发的基础上，获得土地使用权后，按照城市规划的要求，组织房屋设计、施工建设、竣工验收、出售、租赁等经营的全过程。
2·根据房地产开发承担方式的不同分类
（1）独自开发。独自开发即房地产开发公司自己负责从本项工程的可行性研究、征地拆迁直到房屋建成经营的全过程。
（2）委托开发。委托开发即房地产开发公司接受用户或投资单位的委托，根据已划定的征地红线，进行规划设计、拆迁安置、组织施工，直到建成后交付委托单位。开发公司按规定收取开发管理费或承包费。
（3）分包开发。分包开发即房地产开发公司接受某项开发工程后，根据公司自身的能力和工程项目的性质、工程量的大小，将该工程分包给有关专业工程公司。
3·根据房地产开发阶段的不同分类
（1）前期开发。前期开发是指开发区破土动工以前的一切准备工作。一般包括开发区的可行性研究，选定开发区的地点，向政府申请建设用地，征用土地，拆迁安置，规划设计，制订建设方案，施工现场的“三通一平”等工作。
（2）中期开发。中期开发是指对房地产的经营管理过程。一般包括房屋建设，竣工验收，房屋出售、租赁，经营目标，经营决策，经营方式、方法和综合开发公司自身的专业管理与综合管理等内容。
（3）后期开发。后期开发是指房屋的售后服务。一般包括房屋出售或租赁以后，对各种建筑物、构筑物和设备安装工作的保修、维修、使用等房屋的维护管理工作。后期开发对解决用户的后顾之忧尤为重要。
3·2·3组建房地产开发企业的程序
申报成立一个房地产开发企业是一项比较复杂的事情。其主要的程序如下。
（1）向上级机关申报组建房地产开发公司，提出申报的依据和可行性研究报告。
（2）拟写公司章程。
（3）向地方政府或主管机关申报成立房地产开发公司，并附有上级单位批准文件；公司章程；公司正、副经理及有关专业技术负责人任职书；上级单位担保书。
（4）申报公司资质等级。
（5）办理银行开户手续，并存入资金。
（6）办理资金信用证明。
（7）办理经营场所使用证明。
（8）向工商行政管理局申请登记注册，并附有上级单位批准文件、政府或主管机构批准文件、公司章程、企业法人代表任职书、资质等级证书、资金信用证明、经营场所使用证明。
3·2·4房地产开发企业资质等级
房地产开发企业按照企业条件分为4个资质等级，实行分级审批。一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书。各资质等级企业的条件如下。
1·一级资质需要符合的条件
（1）注册资本不低于5000万元。
（2）从事房地产开发经营5年以上。
（3）近3年房屋建筑面积累计竣工在30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
（4）连续5年建筑工程质量合格率达100%。
（5）上一年房屋建筑施工面积在15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。
（6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人。
（7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
（8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。
（9）未发生过重大工程质量事故。
2·二级资质需要符合的条件
（1）注册资本不低于2000万元。
（2）从事房地产开发经营3年以上。
（3）近3年房屋建筑面积累计竣工在15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
（4）连续3年建筑工程质量合格率达100%。
