所谓“入伙”，就是业主领取钥匙，接房入住。当物业管理企业的验收与接管工作完成以后，即物业具备了入伙条件后，物业管理企业就应按程序进入物业的入伙手续的办理阶段。物业管理企业应及时将入伙通知书、入伙手续书、收楼须知、收费通知书一并寄给业主，以方便业主按时顺利地办好入伙手续。
由于物业的入伙阶段是物业管理企业与其服务对象业主接触的第一关，这一阶段除了大量的接待工作和烦琐的入伙手续外，各种管理与被管理的矛盾也会在短时期内集中地暴露出来。为此，这一阶段通常也是物业管理问题最集中的阶段，所以物业管理企业应充分利用这一机会，既做好物业管理的宣传、讲解工作，又要切实为业主着想办事，以树立物业管理企业良好的“第一印象”，取得广大业主的信赖。
2·楼宇入伙程序与工作
为方便业主顺利办好入伙手续，特将其一般的程序归纳如下。
1）业主的准备工作
（1）察看房屋、设备及设施。
（2）按时办理收楼手续、即时付清楼款及有关费用。
（3）〖JP3〗仔细阅读“住户手册”，弄清楚管理单位的有关规定、收费情况和入住应办理的手续。
（4）签订“管理协议”。
（5）遵守各项管理制度。
（6）办理装修申请手续。
2）物业管理公司的准备工作
针对入伙是物业管理环节上最重要的一步，这一阶段业主频繁地出入会产生秩序混乱，甚至发生违章、损坏公共设施等现象。物业管理公司要提供良好的管理和服务，必须有过细的组织措施，在这时一般应做好以下工作。
（1）清洁卫生。动员物业管理公司全体人员共同努力，打扫好室内外的卫生，清扫道路，使业主（或住户）接受一个干净的物业。
（2）制定管理制度。向业主（或住户）发入伙通知书，明确搬入时间，并定出入伙须知、收费标准、入伙验收手续、入住人员登记、交钥匙登记、装修报审、管理规定等。
（3）物业移交。物业管理公司直接参与了物业的接管验收，因而能对施工质量有清楚的了解，完全能负责地向业主进行物业的移交。物业移交是物业管理公司和业主共同管理、相互监督的开始，移交时双方须完成一系列的交接手续（钥匙交接、签订交接书），交接涉及的是双方的权利和义务。
（4）加强治安和服务质量。物业管理公司应提供较多的值班、保安和劳动服务人员，提供保安和劳务服务，及时疏导发生的纠纷。
（5）保持道路通畅，为保障入伙业主（或住户）的人身及财产安全地搬入住房，一定要保证通道的畅通。
（6）合理安排。物业管理公司要有计划地、分批地有秩序入住。
（7）装修报审。物业管理公司要对业主（或住户）的装修提供方便条件，并重视解决装修垃圾的及时清理，并坚持装修的报审制度，要避免违章现象出现。
3·签订契约
在业主或租住户办理手续时，公司应把“住户手册”及时送到业主或租赁户手中，让客户了解辖区管理的有关事宜，并及时签署“公共契约”或“入住契约”。
“公共契约”是一份协议、合同的契约，管理单位与业主（租住户）均应遵守，并应符合政府颁发的管理办法，以保证签署的“公共契约”的有效性。
4·物业的综合管理
物业在竣工验收并投入使用后，物业管理公司要按照《物业管理合同》和《公共契约》的规定，为住户提供全方位的服务，对物业实施专业化的管理。物业管理的宗旨是服务，其主要通过经营性服务来开展各项管理工作，寓管理于服务之中，在服务中体现管理。
为了更好地完成物业管理，必须建立一个有明确任务、职责、权限，以及互相协作、互相促进的质量管理有机体系。
在物业管理中，可用“PDCA”循环法来具体落实各项服务的管理目标。
PDCA是计划（Plan）、实施（Do）、检查（Check）、处理（Action）的缩写，是全面质量管理中一种常用的、行之有效的科学工作方法，它的每次循环可以分为以下4个阶段8个步骤。
（1）计划阶段。制定物业管理公司服务质量标准及实现质量目标计划，分层落实到各个部门、各个环节。
第一步：寻找问题。分析物业管理工作现状及存在的主要问题。
第二步：分析问题的原因。这些问题是因为住户观点未转变还是管理机制难以转变，还是规章制定不健全。
第三步：寻找主要原因。针对现存的问题及各个方面的影响因素，提出关键的弊病所在。
第四步：制定对策。如因住户观念未转变，则应加大宣传力度，加强对住户的回访工作，加强与管委会的联系，要求管委会协助落实。
（2）实施阶段。落实执行制订的计划。
第五步：付诸执行。物业管理公司应以实际行动实现管理目标。应把措施落实到每家每户，切实解决住户的各种困难，提供优质服务。
（3）检查阶段。将执行的效果与制定的目标相比较。
第六步：监督检查。对所做的工作及管理人员、服务人员的态度实行监督机制。例如，可设立住户投诉箱，根据住户反映来检查执行的效果。
第七步：总结成绩，实行员工考核，制定工作例会制度，定时、定期总结工作中的成绩与误差。
第八步：找出差距。找出第一轮循环中没有解决的问题，拟订计划，转到下次循环中去解决，使物业管理工作走上良性循环的道路。
（4）处理阶段：把成功的经验加以肯定，制定成标准、程序、制度（失败的教训也可纳入相应的标准、制度），巩固成绩，改正缺点。
12·3房地产物业管理的经营
经营是指如何以最少的投入获得最佳效益的一种经济决策活动。
物业管理过程中的经营是指物业管理公司为了最大限度地满足人们对居住条件的要求，采用经济手段，进行专业化的经营，提供各种方式的服务。
人们无论从事何种经济活动，总要占用和耗用一定量的自然资源和劳动资源。一般称从事某项生产经营活动所消耗、占用的物质和劳动资源为“投入”；称生产经营活动所产生的物质效果和经济效益为“产出”。这种“投入”与“产出”的比较即为经济效益。因此，经济效益是经济活动的效果与从事经济活动的消耗之比。
任何一个社会，假如生产出来的财富恰好抵偿生产中当做生产资料消耗掉的物质财富和为补偿劳动力的消耗而由劳动者作为生活资料消费掉的物质财富，这个社会虽然能存在，却很难发展。一个社会要发展，就必须使整个社会再生产过程中生产出来的东西超过被占用和被消耗掉的东西，即必须使“产出”大于“投入”。
物业管理公司的物业经营主要收入来源是物业管理费。国家规定，物业管理费的收取应坚持“专款专用”、“取之于民，用之于民”及“保本微利”的原则。目前，我国大多数居民的收入和生活水平还不高，物业管理费的制定标准较低，所收物业管理费不用说“微利”，就是“保本”也很困难，也就是说，物业管理公司在其自身的经济活动过程中“产出”往往等于“投入”或是“产出”小于“投入”。因此，物业管理公司如果要提高经济效益，就必须坚持一业为主多种经营，通过开展各种经营弥补管理费用的不足，为企业创造利润。
12·3·1物业租赁经营
物业租赁是指出租人通过合同将物业的使用权交付承租人使用受益，并向承租人定期收取租金，在租赁期限届满时收回物业使用权的一种经济活动。有的物业管理公司管理出租性的物业，其主营业务就是物业的租赁，而对管理出售性物业的物业管理公司来说，租赁经营常是受产权人委托以特约服务方式来开展的服务项目，属于多种经营范围。物业管理公司通过与物业产权人签署出租代理协议从事物业租赁经营。
物业的租赁是一种民事法律关系，主要通过签订书面租赁合同来确定。物业租赁合同是物业出租人与承租人经协商，对双方的权利和义务确定的文字性协议。物业管理公司在代理出租过程中，应协助租赁双方签署物业租赁合同，并把合同交送当地房地产管理部门，申请登记备案，如代理协议中包括管理业务，备案后的租赁合同还应完成3份，出租人与承租人各执一份，物业管理公司保存一份，以备日后查阅。物业租赁合同有两种形式，一种是租赁双方经过协商签订，经公证部门公证后具有法律效力的租赁合同，写字楼、商贸楼宇的租赁合同通常采取这种形式；另一种是按国家法规制定的规范文本，目前已被广泛采用。
1·物业租赁合同的主要内容
（1）租赁的物业。合同中应明确出租物业的位置、结构、房屋建筑面积、土地使用面积及附属设施的出租面积。
（2）租赁价格。租赁价格即物业租金，是承租人为取得物业使用权向出租人支付的款项。租金应由双方当事人协商确定，并写入合同。
（3）租赁期限。由物业出租人和承租人共同确定物业租赁起止时间，合同还应规定每年（季、月）支付租金的具体日期，以确保出租人的利益。
（4）物业用途。对非居住用房一般应在合同中明确物业具体用途，承租人如改变物业用途必须与出租人协商签订书面协议后方可实施。
（5）物业修缮。通常由物业出租人负责物业维修，如果双方协商一致同意房屋的全部或部分维修工作由承租人负责，则应在合同条款中加以注明。
（6）违约责任。租赁双方中的任何一方违反租赁合同，如擅自改变租赁物业用途，擅自改变结构，破坏物业原有设施或出租人未及时维修房屋，致使承租人无法正常使用等现象，对方均有权要求经济赔偿或诉诸房地产仲裁机构解决。
2·租赁合同的建立、变更和终止
1）租赁合同的建立
（1）租赁合同的正式建立是租赁关系的开始。签订物业租赁合同时，必须交验物业产权单位核发的“物业租赁使用通知单”或“换房协议书”，同时交验双方证明，定约的姓名必须与“物业租赁使用通知单”或“换房协议书”上的姓名一致。
（2）物业承租人进住物业时，出租人或合同承租人到物业现场核对时应当面交付物业的装修设备，确定无误后填写“装修设备保管单”。
（3）物业租赁合同须经立约人双方签字、盖章方能生效。
（4）起租日期可按“房屋租赁使用通知单”或“换房协议书”确定。
2）租赁合同的变更
（1）因物业买卖、继承等发生房屋所有权人变更时，合同中原来的出租人应改变新的出租人，即新的房屋所有权人。
（2）承租人如果需要将承租的物业分出一部分独立租用，可征得出租人同意，会同其分户其他成员分别与出租人签订租赁合同。
（3）原承租人死亡经出租人同意应变更其同一户籍的共同居住家庭成员为承租人。
（4）承租人因生活或工作需要，与第三者互换所租房屋使用权时，出租人应对承租人合理的换房要求予以支持。承租人也应事先征得出租人同意，不得私自调换。
（5）租赁物业数量、条件、用途、租金数额的改变或因其他原因而发生租赁双方的权利和义务改变时，应按照有关政策规定，变更租赁合同。
3）租赁合同的终止
对租赁双方而言，任何一方提出终止合同，均须提前30天通知另一方。出租人的通知必须有其签字或代理机构签字，承租人的通知必须有亲自签字。租赁合同的终止一般有以下几种情况。
（1）物业租赁期满，租赁关系宣告结束。
（2）出租物业因国家建设征用，或者因其他特殊情况需拆除或收回时。
（3）租赁期限内，由于不可抗力造成物业毁坏时。
（4）承租人死亡，并且无同居人口或全家外迁。
4）寻找租赁客户
物业管理公司在接受出租委托业务之后，要开展市场调查，为委托人寻找可以履行物业租赁合同的客户。物业管理公司在这期间开展的经营活动主要有以下几个方面。
（1）确立租赁目标。物业管理人员应根据物业自身的特点，考虑物业可能会引起哪种类型租客的兴趣；考虑物业的市场租金水平是否符合实际情况等。根据初步确立的经营目标安排日常工作的开展。
