1·选定规划设计单位，进行多方案比较，确定可以实施的设计方案
开发部门一般没有规划设计力量，房地产项目的规划设计工作，要委托规划部门和设计院进行。选定设计单位要根据房地产项目的规模，工程项目的结构、装修、设备和工期要求，选择具备相应资格、信誉较好的单位来承担。为了能够选到优秀的可以实施的方案，在规划设计单位较多的城市和地区，可以实行规划设计方案招标投标的方法，也可以邀请国内外的规划设计单位参加。开发部门还可以举行多单位、多方面的规划设计竞赛，然后通过有关人员和专家评审，选出优秀的实施方案。
2·做好技术经济论证，合理确定各项技术经济指标
房地产项目的规划设计，不但要考虑技术先进，而且要考虑经济合理，不能只考虑技术和美观而忽视了经济。开发部门属于企业经营单位，必须重视技术经济论证，避免盲目建设，才能取得良好的经济效益。
3·有计划地完成统计图纸，积极为施工单位开工创造条件
规划设计方案确定后，要制订分期出图计划。开发部门要与规划设计部门签订合同，按质、按量、按时完成设计图纸。同时，要组织施工单位按图施工，统一安排施工程序和施工进度。开发部门不能边规划边施工，以免仓促上马、返工浪费。规划部门也要考虑施工需要，尽量缩短规划设计周期。
4·认真审查并熟悉图纸
开发公司负责规划设计管理的部门和负责施工的单位，在接到施工图纸后，应认真审查图纸、熟悉图纸和设计要求，以便能按规划设计要求施工，如发现有遗漏或错误，应及时通知设计单位修正补充。
5·组织现场规划设计小组，指派房地产项目责任规划师
规划设计工作比较复杂，现场施工条件也常有变化。为了加强现场规划设计的领导，要组织由开发部门为首，规划设计、建筑、市政公用、建设等单位参加的现场规划设计。
为了避免房地产项目规划设计无人负责，开发部门应与规划设计部门协商，指派一名有职有权的责任规划师，从房地产项目规划开始到建成为止，负责规划设计全过程的定案，并主管解决规划设计的变更等施工中出现的各类问题。
8·5·4房地产开发项目规划设计的审批内容及程序
城市规划法的城市规划实施内容中对建设项目的审批程序作出了明确规定，即实行选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证制度，也就是常说的“一书两证”制度。这是房地产开发前期工作的重要内容之一。
1·选址意见书制度
1）选址意见书的含义
选址意见书是指建设项目（主要是指新建大、中型工业与民用项目）在立项过程中，城市规划行政主管部门对提出的关于建设项目选择具体用地地址的批复意见等具有法律效力的文件。
《中华人民共和国城乡规划法》第三十条规定：“城市规划内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划，设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。”国家对建设项目，特别是大、中型项目的宏观管理，在可行性研究阶段，主要是通过计划管理和规划管理来实现的，规定选址意见书制度，是为了保证建设项目有计划并按规划的程序进行建设。
2）选址意见书的内容
（1）建设项目的基本情况。建设项目的基本情况主要是指建设项目的名称、性质、建设规模、市场需求预测、水源及其他能源的需求量。
（2）建设项目选址的依据。建设项目选址的主要依据有：经批准的项目建议书；建设项目所在城市总体规划、分区规划；建设项目所在城市的交通、通信、能源、市政、防灾规划；建设项目所在城市生活居住区及公共设施规划；建设项目所在城市的环境保护规划和风景名胜、文物古迹管理规划等。
2·建设用地规划许可证制度
1）建设用地规划许可证的含义
建设用地规划许可证是由建设单位或个人提出建设用地申请，城市规划行政主管部门审查批准的建设用地位置、面积、界限的法律凭证。《中华人民共和国城乡规划法》第三十一条规定：“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。”
2）建设用地规划许可证的审批
建设用地规划许可证的审批程序分为以下步骤。
（1）现场踏勘。城市规划行政主管部门受理了建设单位用地申请后，应与建设单位会同有关部门到选址地点进行现场调查和踏勘。这是一项直观的、感性的审查工作，可以及时发现问题，避免纸上谈兵可能带来的弊端。
（2）征求意见。在城市规划区安排建设项目，占用土地会涉及许多单位和部门。城市规划行政主管部门在审批建设用地规划许可证前，应征求占用土地单位和部门，以及环境保护、消防安全、文物保护、土地管理等部门的意见。
（3）提供设计条件。城市规划行政主管部门初审通过后，应向建设单位提供建设用地地址与范围的红线图，在红线图上应当标明现状和规划道路，并提出用地规划设计条件和要求。建设单位可以依据城市规划主管部门下达的红线图委托项目规划方案设计。
（4）审查总平面图及用地面积。建设单位根据城市规划主管部门提供的设计条件完成项目规划设计后，应将总平面图及其相关文件报送城市规划主管部门进行审查批准，并根据城市规划设计用地定额指标和该地块具体情况，核审用地面积。
（5）核发建设用地规划许可证。经审查合格后，城市规划行政主管部门即向建设单位或个人核发建设用地规划许可证。
建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理行政主管部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围的法律凭证。核发建设用地规划许可证的目的是确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照规划使用土地的合法权益，同时也为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理职能提供必要的法律依据。土地管理部门在办理征用、划拨土地过程中，若确需改变建设用地规划许可证核定的位置和界限，必须与城市规划行政主管部门协商并取得一致意见，以保证修改后的位置和范围符合城市规划的要求。
3·建设工程规划许可证制度
1）建设工程规划许可证的含义
建设工程规划许可证是由城市规划行政主管部门核发的，用于确认建设工程是否符合城市规划要求的法律凭证。《中华人民共和国城乡规划法》第三十二条规定：“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划得出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。”建设工程规划许可证的作用主要表现在以下方面。
（1）确认建设单位和个人有关建设活动的合法地位。
（2）作为建设活动过程中接受监督检查时的法律依据。
（3）作为城市规划行政主管部门有关城市建设活动的重要历史资料和城市建设档案的重要内容。
2）建设工程规划许可证的审批
城市各项建设工程必须严格按照城市规划进行。建设单位或个人凡在城市规划区内的各项建设活动，无论是永久性的，还是临时性的，都必须向城市规划行政主管部门提出建设申请，由城市规划行政主管部门审查批准。在取得建设工程规划许可证后，方可进行后续工作。
城市规划行政主管部门受理建设工程规划申请后，便进入了建设工程规划许可证的审批阶段。按照程序分为以下5个步骤。
（1）建设工程规划许可证申请。建设单位应当持设计任务书、建设用地规划许可证和土地使用证等有关批准文件，向城市规划行政主管部门提出建设工程规划许可证核发申请。城市规划行政主管部门对申请进行审查，确定建设工程的性质、规模等是否符合城市规划的布局和发展要求；对建设工程涉及相关主管部门的，则应根据实际情况和需要，征求有关行政主管部门的意见，进行综合协调。
（2）初步审查。城市规划行政主管部门受理申请后，应对建设工程的性质、规模、建设地点等是否符合城市规划要求进行审查，并应征求环境保护、环境卫生、交通、通信等相关部门的意见，以便使规划更加合理完善。
（3）核发规划设计要点意见书。城市规划行政主管部门根据对申请的审查结果和工程所在地段详细规划的要求，向建设单位或个人核发规划设计要点意见书、提出建设高度限制、与城市规划红线的边界限制、与四周已有工程的关系限制等规划设计要求。建设单位按照规划设计要点意见书的要求，委托设计部门进行方案设计工作。
（4）方案审查。建设单位或个人根据规划设计要点意见书完成方案设计后，应将设计方案（应不少于2个）的有关图样、模型、文件报送城市规划行政主管部门。城市规划行政主管部门对各个方案的总平面布置、工程周围环境关系和个体设计规模、层次、造型等进行审查比较后，将核发设计方案通知书，并提出规划修改意见。建设单位据此委托设计单位进行施工图设计。
（5）核发建设工程规划许可证。建设单位或个人按照设计方案通知书的要求完成施工图设计后，将注明勘察设计证号的初步设计文件（总平面图，个体建筑设计的平面图、立面图、剖面图、基础图、地下室平面图、剖面图等施工图及相关设计说明）报城市规划行政主管部门审查。经审查批准后，将核发建设工程规划许可证。
总体来说，规划作为房地产开发前期工作的一项重要内容，对整个房地产开发有着重要影响，甚至关系到房地产开发的成败，房地产开发商应该对规划的内容及相关知识有一个充分的了解。
8·6房地产开发项目基础设施建设与管理
8·6·1房地产开发项目基础设施建设与管理的原则
房地产开发项目基础设施是指红线以内房地产项目服务的各种设施，包括锅炉房、变电站、高压水泵房、煤气调压站，以及水、电、气、供热等各种地下管线。房地产开发项目基础设施具有工程量大，施工层次分明，隐蔽工程多，配套性强等特点，故应统一开发建设。在建设和管理过程中应遵循以下原则。
1·服从整体
房地产开发项目基础设施是城市基础设施的组成部分，一定要服从城市总体规划的统一布局和管理，绝不能与城市总体规划相抵触、相脱节。基础设施的建设工程要与城市基础设施相衔接，不能超过城市主干工程的总负荷，要严格控制水耗、能耗，不能超过城市的总体承载能力，使房地产开发项目的自我循环服从城市的总体循环。
2·综合设计
房地产开发项目基础设施的建设工作项目很多，是一项系统工程，应统一规划，综合设计。认真调查居住区内部和周围基础设施的现状，根据居住区的需要，合理确定道路布置，管道和线路的埋设和定向，准确测算交通运输和电、气、热、水的用量及排污量的需求，及早提出设计方案，作为建设的总依据。
3·统筹施工
根据统一规划的设计方案按先地下后地上，先深层后浅层的施工顺序统筹安排，制订施工计划，组织市政、公用、电业、电信等部门的施工单位，有计划地进入施工现场，分批施工建设，按期完成。
4·全面配套
房地产开发项目基础设施配套要齐全，凡应该“通”、“平”的项目应一次建成，坚持防止出现配套不全，建设步调不一致，挖了填、填了挖的重复施工，重复破坏，重复投资情况，避免浪费，提高建设效益。
5·讲究效益
提高基础设施资金使用效益，尽量减少使用上的盲目与浪费。首先，要保持居住区基础设施与固定资产投资及其内部结构的合理比例，既要满足当前需要，也要考虑到未来的发展。其次，在时间上要坚持基础设施超前建设，在空间上坚持先地下、后地上，按基建程序办事。最后，要处处精打细算，力求少花钱多办事，同时，加强对基础设施投资概预算的审查，防止高估冒算。
6·组织协调
居住区基础设施建设涉及面广、专业较多，工作千头万绪，因此必须加强组织协调，如各部门之间、规划与计划之间、综合与专业及各专业之间的关系协调，确保各项建设和管理工作的分工与密切配合。否则，无论是外部还是内部，都可能发生“撞车”现象，互相抵消力量。
8·6·2基础设施与住宅建设的比例关系
基础设施与住宅建设是相互联系、彼此制约、密切结合的复杂综合体，它们之间既存在空间关系，又存在数量比例关系。
1·实物量比例关系
实物量比例关系是指每平方米住宅建筑面积需要提供的水、电、热、气等相应配套设施的具体取量，其指标为每平方米住宅建筑面积需基础设施的实物量，即每平方米建筑需自来水（L/d）、排放污水（L/d）、煤气（m3/d）、集中供热（kcal/h）、电（W/h）等的取量，计算公式为：
每平方米住宅建筑面积基础设施实物量-基础设施实物量/住宅建筑面积
2·价值量比例关系
价值量比例关系通常用基础设施投资与住宅建设投资的比例和每平方米住宅建筑面积基础设施投资量来表示。
居住区配套基础设施的项目和标准，取决于住宅建筑标准，居住区规模及城市基础设施的发展水平，应该从实际需要和可能条件出发，科学合理地进行设置。
8·6·3房地产项目基础设施建设的内容
房地产项目的基础设施建设主要包括管线工程和道路工程两方面的内容。
1·管线工程
1）管线工程布置
居住区内的管线工程一般包括给水、排水、煤气、供热、供电等，这些管线的布置与房屋道路和绿化等关系密切，应互相配合，同时必须符合城市总体规划的要求。
（1）给水。居住区内的给水管网有树枝状和环状两种布置方式。采取哪种方式取决于地形、地质、建筑和道路的规划布置等因素。水管的直径通常采用25mm、32mm、40mm、50mm、100mm和150mm等数种规格，管径的大小取决于水的需求量。水管的埋设深度根据管径的大小、管材的强度、外部载荷和气候等因素确定。
