（1）城市规划区内的人口构成是指男女比例的构成。正常来说，男女比例会保持在一个正常的数量上，但是如果出现了两种情况，将会出现男女比例的失衡：一种是人为选择子女的性别，这在现代科技水平条件下已经可以做到了，如果这种做法在某一地区形成某种风气，就会造成这一地区男女比例的失衡；另一种是人口流动的后果，如果流入的男性人口的数量和流入的女性人口的数量不平衡，就会造成某城市规划区男女比例的失衡。
（2）城市规划区内的人口构成是指不同年龄的构成。在目前成熟的社会状态中，人均预期寿命将达到70～75岁，各年龄段的人口大体上处于平衡的状态，即如果预期平均寿命是75岁的话，则0～15岁、15～30岁、30～45岁、45～60岁、60～75岁这5个年龄段的人口是大体相当的。但是在尚未成熟的社会中，一方面人均预期寿命较低，另一方面出生率较高，则呈现金字塔型的人口构成，即越低龄的人群，人口越多。由于我国总体上是尚未成熟的国家，但对诸如北京、上海、广州等这些发展水平较高的城市地区，又有了成熟社会的特征。
（3）城市规划区内的人口构成是指有户籍人口与无户籍常住人口的比例构成。对北京、上海、广州，特别是深圳等我国发达的城市地区来说，实际人口中的相当比例，甚至是主要部分都是无户籍的常住人口。
（4）城市规划区内的人口构成是指城市规划区内的各种家庭规模的比例构成。在传统社会中，即使在子女结婚之后，父母也希望子女，特别是儿子与自己生活在一起，有时甚至是几代同堂，这时家庭的规模就非常庞大。但是在北京、上海这些有着浓厚现代社会特征的国际化大都市中，所谓核心家庭，即结婚的子女独立生活而形成的家庭。
（5）城市规划区内的人口构成是指丁克家庭在城市规划区占家庭总数的比例。丁克家庭是指只有夫妻二人而不生育子女的家庭。在传统社会中，结婚就意味着生育，甚至可以说生育是结婚的目的和原因，主动不生育被认为是一种不负责任的行为，会受到来自父母和社会的强烈谴责，即使是由于各种原因不能生育，也会被社会所歧视。但是在北京、上海等大城市，由于人们观念的变化非常深刻，这种不想生育的丁克家庭已经相当普遍，成为了一种引人注目的社会现象。
（6）城市规划区内的人口构成是指单身人士在城市规划区总人口的比例。在传统社会里，男大当婚、女大当嫁的观念根深蒂固，几乎全部到了婚育年龄的年轻人都会踏上婚姻之路，但是在现代社会中，单身人士的大量出现是十分正常的社会现象，在北京、上海等国际化大都市中，单身人士在同龄人群中所占的比例越来越大，而这些单身人士往往还是经济条件较好的年轻人。
3·房地产开发的人口受教育水平环境
由于人的实际购买力等于人的购买欲望乘以人的购买能力，而人的购买欲望和购买能力都与其所受教育的水平密切相关。
从整体情况来看，受过高等教育的人士，他们接受的知识更多，读书看报的兴趣更高，从而使其对现代社会的了解远远高于未受过高等教育的人群，对现代社会里种种现代生活的追求也比未受过高等教育的人群更强烈。因此，他们的购买欲望要比未受过高等教育的人群高得多。受过高等教育的人士，对住宅及其相关配套设施的要求，已不仅仅是解决自己居住的场所，可能还是自己工作、学习、社交等一系列生活的地点。而且，他们普遍对住宅及其相关配套设施的内在功能和外在形象要求更高。最重要的一点，这些人往往有着现代化的生活经验，对开发商的欺诈行为有着更敏锐的眼光，也更倾向于通过法律手段解决与开发商的纠纷。因此，要想真正打动受过高等教育的人士，特别是随着我国法制化程度的提高，开发商必须真正下工夫去开发价格合理的高品质住宅及其相关配套的设施。
受过高等教育的人群对生活的追求也更高、更丰富，因此提供现代生活享受的相关房地产，如健身设施、游乐设施等，就有了更广阔的发展空间。
从整体情况来看，受过高等教育的人士，由于掌握了现代的科学知识，在现代社会中，就获得了更丰富的就业机会和创业机遇，他们的薪金水平与未受过高等教育人群的薪金水平的差异越来越大，特别是在我国还存在着任人唯学历的风气，这种差异就越发鲜明。
4·房地产开发的城市历史传统环境
随着城市化水平的提高，特别是随着各城市之间竞争的加剧，发展自己城市鲜明的特色，成为各城市人民政府考虑的重点问题之一。在发展自己城市的特色中，弘扬自己城市的历史传统是十分重要的一点。这对房地产开发产生了十分深远的影响。
首先，历史传统悠久的城市往往历史古迹丰富，这对房地产开发形成了巨大的限制。这要求房地产开发必须在合理保护这些历史古迹的基础上进行，而这些历史古迹的分布往往不规则，因此并不符合现代成片集中开发的原则，导致了成片集中开发实际上常常被这些历史古迹割裂成一系列的碎片，从而导致成片集中开发的成本大幅度增加。因此，在一些历史文化名城，古迹保护与房地产开发常常成为一种难以调和的矛盾，每一次的成片集中开发都被社会各界斥责为对历史古迹的大破坏。随着社会各界对历史传统的日益尊重，在成片集中开发中随意处理历史古迹的现象将会受到越来越严厉的处罚。甚至有的学者提出，在历史文化名城就不应该进行这种成片集中开发，只能是小规模的改建，才有可能保持历史文化名城的固有氛围和历史古韵。因此，当历史悠久的城市对历史古迹越来越重视的时候，房地产开发受到的限制就越来越多，这是毋庸讳言的。
其次，历史悠久城市的市民往往形成了独特的审美眼光，这对房地产开发也形成了独特的影响。从住宅来说，在人们刚刚开始将解决居住问题提到议事日程上时，常常是只关注居住面积和房价这两点，而当人们的收入提高到一定水平时，就开始对住宅的视觉感觉提出了更高的要求，这使房地产开发面临更加个性化的市场，不能适应这种发展趋势的开发商将被市场淘汰出局。
4·3·5房地产开发的自然地理环境
一个城市的自然环境也是对房地产开发商有着重大影响的环境条件。
自然地理环境包括地理位置、自然条件、自然资源。地理位置是指房地产开发地点距主要公路、铁路、港口的距离等；自然条件是指房地产开发地点所处的各种地理条件、气候、地质水文、自然风光等；自然资源是指房地产开发地点及附近的农业资源、矿产资源、人力资源等。自然环境是一种房地产开发者无法轻易改变的客观物质环境，具有相对不变和长久稳定的特点，而房地产开发项目也具有地理位置的固定性的特点，房地产开发者应十分重视自然环境的研究。
地理位置直接关系到未来住户生活方便的程度，从而影响楼宇的销售或出租。项目与给排水管道、通信电缆等的距离，直接影响项目开发成本，从而影响房地产开发的效益。地质地貌与自然风光和气候不仅关系到楼宇的基础设计，而且直接影响其景观。一个好的房地产项目规划，必然十分重视项目所在地的地貌特点、自然风光、气候风向等自然地理环境条件，充分利用其有利的一面，回避不足的一面，使项目无论是外观造型、结构布局，还是使用性质、使用功能，与外在的自然环境协调起来。
4·4房地产经营的环境
影响房地产开发的环境因素也都会影响房地产的经营，不过，房地产经营还需要考虑其他的一些影响因素。
4·4·1房地产市场的供求状况
对房地产的经营者来说，特别是那些并不从事房地产项目开发的经营者来说，房地产市场的供求状况，是其进行经营首先需要关注的环境因素。
1·房地产市场的供求状况
目前，房地产市场的供求状况，对大型的房地产综合开发项目影响程度并不大，这种项目主要是考虑未来的房地产市场的供求状况，但对并不从事开发的房地产经营者来说，却是至关重要的考虑对象。
随着房地产市场的完善，房地产市场上物业的细分越来越重要，这些细分的物业基本上形成了各自的市场体系，彼此所受的影响会越来越小。因此，目前房地产市场的供求状况，越来越多的是指这种细分的市场供求状况。当一种细分的物业处于市场供过于求的状态时，另一种细分的物业则完全有可能处于严重供不应求的状态中。
对规模比较小、经营的物业品种比较少的非开发型房地产经营者来说，其所经营的物业目前的市场供求状况，直接决定了其收益状况：在供不应求的条件下，可以获得超额的经济利益；而在供过于求的条件下，会遭受较大的经济损失。
而对规模比较大、经营的物业品种比较丰富的大型非开发型房地产经营者来说，其可以根据所经营的不同物业的市场状况进行有效的调配。对目前市场供不应求的物业品种则想方设法增加供应，而对目前市场供过于求的物业品种则可以减少供应，或者是对前者提高价格，对后者适当让利。
对这种经营的物业品种比较丰富的非开发型房地产经营者来说，房地产市场目前的供求状况是指各种细分的物业市场的供求状况，在这种细分的市场状况下，其所经营的物业品种的组合，就决定了其经济利益。如果所经营的物业品种大部分处于市场供不应求的状态，小部分处于供过于求的状态，则盈利情况就会比较好，否则，就会遭受损失。
因此，对于大型的经营多品种物业的非开发类房地产经营者来说，正确判断各种细分的房地产市场的供求状况，合理组合自己的物业品种和相应的数量，是能否获得最大的经济利益的关键。
2·房地产市场目前的市场阶段状况
房地产市场是非常典型的周期性市场，兴旺-平淡-萧条-复苏-兴旺这样的周期是循环往复的。房地产的价格在这4个时期是不同的，在兴旺时，价格最高，在平淡时就大幅度降低，在萧条时最低，而到了复苏时又迅速升高。
在这种周期性的市场中，对已经进入市场的非开发型房地产经营者来说，在市场形势不好的时候，经营者可以有两种选择：一种是低价投放市场；另一种是囤积在手中等待市场复苏。前者的损失是价格差，即兴旺时的房地产价格与萧条时的房地产价格差，而后者的损失是利息支出，即从萧条到复苏这段时间所要支付的资本利息（不仅是借贷资金的利息，还包括自有资金的机会成本）。如果资金实力比较雄厚，就可以选择后一种方式，而如果资金实力较弱，则只能走前一种道路。
而对正想进入市场的非开发型房地产经营者来说，在萧条的时候进入这个市场，可以以较低的价格购得物业，然后等到复苏之后再转手赚取差价，只要这个差价比相应的利息支出大，这笔买卖就是合适的；也可以在复苏的时候进入这个市场，再等到兴旺之时转手，同样可以赚取差价。
4·4·2房地产市场的完善程度
